neue Grundsteuern für Nicht-Thailändische Hauskäufer/Hausbesitzer?

[waanjai_2]

Der Usufruct Vertrag vor dem Notar ist für den Farang eine rechtmässig einklagbare Forderung. Während das Usufruct auf dem Landoffice möglicherweise keine so deutliche Rechtssicherheit bietet...
ist es so ?

So ist es. Auch in Thailand hat das Privatrecht Vorrang. Was freie Vertragspartner vereinbaren, kann - sofern nicht sittenwidrig - auch einklagbar sein und wird es auch sehr oft. Denn als Eigentümer jemanden anderen als Nutznießer seines Eigentums einzusetzen, passiert häufig. Sehr viele Bauern arbeiten als Paechter oder als usufruct-Nehmer. Und wenn man z.B. Teakholz anbauen will, dann ist auch klar, daß so ein usufruct oftmals über den Tod hinaus gehen muß.

Was ist da hingegen die Bedeutung einer Eintragung eines dinglichen Rechts an ein fremdes Eigentum? Von der hier sogar behauptet wird, daß man keinen Rechtsanspruch darauf erheben koennte, weil die Behoerden einen Ermessenspielraum ausüben. Die Registrierung und Eintragung ins Chanot hat Warnfunktion für Dritte. Achtung hier liegt ein Grundstück vor, wofür besondere Nießbrauchsrechte an Dritte eingeräumt wurden.

Die gleichen Rechte moegen im übrigen gelten, auch ohne konkrete Eintragung. Die Eintragung foerdert jedoch die Transparenz.
Man schaue sich den hier eingestellten Text einer gemeinsamen Eintragungsbegehrens vor dem Land-Office an. Da steht nix von "unwiderruflich". Also ist es auch widerruflich. Die Motivation, die Eintragung nicht zu widerrufen, kommt aus dem der Registrierung vorgelagterten privatrechtlichen Vertrag. Die muß notfalls vor Gericht erwirkt werden. Ein Landoffice ist total überfordert, sich in Streitigkeiten zwischen Parteien über dingliche Rechte einzuschalten. Das verwaltet die Unterschriften zu dem minimalen Eintragungsbegehren der Parteien, als die noch einer Meinung waren. Das war es dann auch schon. Keinerlei Mediationsbefügnisse, keinerlei Loesungsmechanism.

Hat man keinen zugrundeliegenden "Ehevertrag" nützen einem die schoensten oeffentlichen Bekenntnisse in der Kirche oder dem Standesamt nix.

Wer ständig meint, alles was Profis im Bereich rechtsgeschäftlicher Abwicklung tun, sei Schwurbellei oder so ähnlich, disqualifiziert sich selbst. Begibt sich auf das Niveau von Verschwoerungstheoretikern und sonstigen Deppen. Plumpe Aversion war nie ein kluger Berater in ernsthaften Diskussionen über rechtsfoermig vorgeschriebene Verfahren. Wäre so als ob man alle Steuerberater als Halsabschneider bezeichnen würde. Irgendwie kindisch, nicht wert, solche Beiträge weiter zu beachten. Sollen sie doch auf ihre Bolz-Plätze zurück, diese Kinder.

 

[Chak]

Du magst Recht haben, dass es auch ohne Notar geht... wohler fühle ich mich mit... weil ich dann im Ernstfall wenigstens 1 Papier habe, das für mich spricht....

Das Problem ist nur, es gibt in Thailand keine Notare wie wir sie hier kennen. Auch wenn Waanjai dir weißmachen will, das seien öffentlich-rechtliche Beglaubigungen, so sind es doch nur privatrechtliche Verträge, die er eben bei einem Anwalt, der sich nebenbei notary nennt, abgeschlossen hat; es geht aber auch ohne.

(Oder ist das Notar(un)wesen mittlerweile eingeführt in Thailand, Waanjai?)

 

[Chak]

Seh ich anders: Deine Frau investierte sicher nicht ohne rechtsgültige Position in D (wenn sie überhaupt investierte).

Warum sollte sie hier investieren? Sie hat ihr Haus mit in die Ehe gebracht, ich hab dann hier eines gekauft. Sie ist hier nicht abgesichert, würde aber nie auf die Idee kommen, dass ihr ständig die Gefahr droht aus dem Haus geworfen zu werden, warum sollte ich mir dann drüben umgekehrt die Sorgen machen?

 

[waanjai_2]

(Oder ist das Notar(un)wesen mittlerweile eingeführt in Thailand, Waanjai?)

Ja, inzwischen sub-legal durch autonomes Satzungsrecht der verkammerten Berufe. Nennt sich Rechtsgestaltung nach dem Subsidiaritäts-Grundsatz. Kennt man in vielen Gesellschaften. Iss aber was anderes als Subsistenz-Wirtschaft. Kennen die Thais aber auch.

 

[Chak]

Um es ein wenig deutlicher auszudrücken, also immer noch nicht. Wenn du dann aber dennoch hier von Notaren sprichst, dann gaukelst du beispielsweise Socrates eine Rechtssicherheit vor, die er durch einen Vertragsabschluss bei einem derartigen Notar nicht erreichen kann.

 

[waanjai_2]

Ein notary public - der rein standesrechtlich zu dieser Funktion berechtigt ist - war übrigens im Mittelalter in D genau so - Gilden und so - macht ein Video von der Unterzeichnung eines privatrechtlichen Vertrages. Das reicht der Anwaltskammer und den Gerichten als Beweis. Unabhängig von der Tatsache, ob es nun schon eine amtliche Gebührenordnung für Notare gibt.

usufruct-Verträge über einen RA bedienen sich in aller Regel der Nachbarn als Zeugen. Die natürlich von interessierter Seite - also den thailändischen Erben - auf ihre Seite gezogen werden koennen. Dann muß der RA halt bedauernd passen. Das nenne ich Rechtsunsicherheit.

 

[sanukk]

In Thailand gibt es keine wirkliche Rechtssicherheit (vergleichbar mit deutschem Recht) für Ausländer. Entweder kennt man jemanden, der einen kennt oder kauft direkt bei dem, der Einfluss hat, um einen gewissen "Schutz" zu geniessen oder man hat "zu gehen", wenn es wirklich ernst wird.
Die einen gehen so (freiwillig) , die anderen so (unfreiwillig).........

 

[DisainaM]

recht herzlichen Dank Waanjai.... JETZT glaube ich, dass ich Dich verstehe: in wenigen Worten ausgedrückt:

Der Usufruct Vertrag vor dem Notar ist für den Farang eine rechtmässig einklagbare Forderung. Während das Usufruct auf dem Landoffice möglicherweise keine so deutliche Rechtssicherheit bietet...

ist es so ?

When the usufruct is registered with the land office it is in essence not a contract that can be terminated by your wife.
Usufruct is a real right and as a real property right governed by the civil and commercial code book IV PROPERTY and not book III CONTRACTS. This means that once the right of usufruct is registered it is more or less guaranteed by law and to terminate the usufruct your wife would need 1 your consent or 2 a court order to have it removed from the title deed.

Section 1469 (laws governing property between husband and wife) does apply and when you would divorce the usufruct could be simply terminated by a court as part of the division of assets. After your marriage in Thailand, under Thai matrimonial law, personal and jointly owned marital property between husband and wife is governed by the statutory system of sections 1465 to 1493 Civil and Commercial Code, therefore any agreements between husband and wife made during the marriage affecting their assets (in conflict with the statutory system) could be set aside by the spouses themselves or a court.

Your wife is not able to cancel it when she likes, because usufruct is a registered real property right, but the usufruct can be terminated as the creation is in conflict with the statutory system of property of husband and wife.
Buying real estate in Thailand as a foreigner married to a Thai often means signing away your rights to the land, therefore it is important to obtain legal advice BEFORE you buy land on the name of your Thai spouse. Land (or other immovable property) registered as a personal property of the Thai spouse (a non-marital property) is not automatically subject to an equitably division between husband and wife upon termination of marriage.

Can my Thai wife cancel my usufruct? - Usufruct in Thailand - Root - Thailand Law Online

Will My Usufruct Be Taken Away? - Real Estate, housing, house and land ownership - Thailand Forum

According to my wife, the term USUFRUCT (In Thai= สิทธิเก็บกิน Sithṭhi kĕb kin), means that one can do everything with the property as far as commercial usage is concerned.


BUT THIS SOULD NOT BE CONFUSED WITH "THE RIGHT TO LIVE ON THE PROPERTY UNTIL DEATH" !!!!!!!!!!!!!!! Not same !


There seems to be a legal differenciation between สิทธิเก็บกิน Sithṭhi kĕb kin (Usufruct as we understand it) and "the right to live on property until death only". Absolutely not the same!

And therefore, it would not be registered on the land-title as = สิทธิเก็บกิน Sithṭhi kĕb kin , but in an other thai-phrasing, referring to "the right to live on property until death only".

Again: According to the letter of the thai-law: It's just not the same.

..................................................................................
That is basically correct; however, the right of superficies and/or habitation gives the holder the right to live on the land or in the house built on the land. Most posters only ask about a usufruct as they assume it includes the buildings, such as a house, which it does not.

http://www.thaivisa.com/forum/topic/478478-does-divorce-invalid-a-lifetime-usufruct/

 

[lucky2103]

Ich kenne mich nicht sehr gut mit dem th. Recht aus, aber สิทธิ์เก็บกิน indikatiert in der Tat nicht, dass man ein Wohnrecht mit erwirbt.

 

[MadMac]

Der Vertrag vor dem Landoffice ist genauso ein privatrechtlich geschlossener Vertrag zwischen 2 Parteien, wie ein mit einem Anwalt erstellter. Insofern gibt es keinerlei Unterschiede bei der (privat-)rechtlichen Wirksamkeit.

 

[Socrates010160]

Warum sollte sie hier investieren? Sie hat ihr Haus mit in die Ehe gebracht, ich hab dann hier eines gekauft. Sie ist hier nicht abgesichert, würde aber nie auf die Idee kommen, dass ihr ständig die Gefahr droht aus dem Haus geworfen zu werden, warum sollte ich mir dann drüben umgekehrt die Sorgen machen?

weil es Dir sonst gehen kann wie GV, wenn Deine Frau vor Dir verstirbt... und Du möglicherweise wie er jede Menge Kohle in ihr Haus investiert hast... vorausgesetzt, Du siedelst über und gibst in D alles auf.

Hattest Du hier nicht mal überlegt in Grund zu investieren ? auch da stehst Du auf verlorenem Posten, wenn sie mal nicht mehr sein sollte.

Dass es hier nicht so rechtssicher zugeht, wie in D, ist auch mir klar... dennoch möchte ich mich so gut es geht absichern.

und ein privatrechtlicher Vertrag, wie ihn Waanjai beschreibt ist sicher kein Nachteil, wenn man diesen zusätzlich zum Eintrag im Landoffice hat...

vor allem deshalb, weil das Usufruct im Landoffice das Sonderkündigungsrecht hat, während dies in einem privatrechtlichen Vertrag weitestgehend ausgeschlossen werden kann... z.B. wenn man die Rückzahlung der Investitionssumme damit verbindet.

noch eine Frage an Waanjai:

Madmac beschreibt, dass das Landoffice die Eintragung des privatrechtlichen Vertrages möglicherweise ablehnt... der Grund ist jetzt mal dahingestellt..

dann müsste man doch auch das "normale" Usufruct eintragen können und falls dieses gekündigt wird, über den Rechtsweg die Wiedereintragung aufgrund des Privatvertrages erreichen können...

Weiß jemand, wie es in diesem Fall mit einstweiligen Verfügungen hier aussieht ?

Kann die Exfrau aufgrund ihres Sonderkündigungsrechts des Usufructus eine einstweilige Verfügung beantragen, dass der Exmann das Haus s o f o r t verlassen muss, oder kann dieser sich auf das noch schwebende Rechtsverfahren bezüglich des Privatvertrages berufen ??

Ich weiß, dass das jetzt in die Juristerei rein geht... doch mich interessierts...

 

[MadMac]

vor allem deshalb, weil das Usufruct im Landoffice das Sonderkündigungsrecht hat, während dies in einem privatrechtlichen Vertrag weitestgehend ausgeschlossen werden kann... z.B. wenn man die Rückzahlung der Investitionssumme damit verbindet.

Nein, es handelt sich um kein "Sonderkuendigungsrecht" und dieses kann auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden, da sittenwidrig.

 

[Chak]

weil es Dir sonst gehen kann wie GV, wenn Deine Frau vor Dir verstirbt... und Du möglicherweise wie er jede Menge Kohle in ihr Haus investiert hast... vorausgesetzt, Du siedelst über und gibst in D alles auf.

Warum sollte ich da noch jede Menge Kohle investieren? Abgesehen von Dingen, die ohnehin beweglich sind. Und wenn meine Frau verstirbt, was soll ich dann in Thailand?

 

[waanjai_2]

noch eine Frage an Waanjai:
Madmac beschreibt, dass das Landoffice die Eintragung des privatrechtlichen Vertrages möglicherweise ablehnt... der Grund ist jetzt mal dahingestellt..
dann müsste man doch auch das "normale" Usufruct eintragen können und falls dieses gekündigt wird, über den Rechtsweg die Wiedereintragung aufgrund des Privatvertrages erreichen können...

Weiß jemand, wie es in diesem Fall mit einstweiligen Verfügungen hier aussieht ?

Ich glaub' das wissen nur sehr wenige. Die meisten, die ein usufruct haben, vertraglich und eintragungsmäßig, haben diesen besonderen Schutz noch nicht gebraucht, da auch ihre Frauen nicht verstorben sind.
Aber die einfache Lebenserfahrung sagt einem, daß vieles bei dem unerwarteten Tod der getreuen Gefährtin passieren kann. Es koennten dann ploetzlich Interessenten auf das Land-Office zukommen, die dieses "weichklopfen koennten". Etwa mit der These, der Farang hätte seine Frau als Umgehung des Eigentumsverbots eingesetzt und dabei ganz deutlich Eigentümer-Rechte, die ihm nach dem usufruct gar nicht zuständen, ausgeübt. Man kann sich so einiges vorstellen, auch wenn ploetzlich Stimmung gegen Farangs gemacht wird.

Betrachten wir doch einfach die hier schon im Forum geposteten Fakten: Da verweigerten Land-Office die Eintragung überhaupt - dort wo man am schnellsten Eigentum via Nominees unterstellen würde. Da betreiben die Land-Offices zoegerliches Eintragen, in dem sie in einem Fall an einem Tag in der selben Behoerde das usufruct lebenslang einschreiben, in einem andern Fall nur für 30 Jahre.
Da gibt es vor dem Land-Office keinerlei Mechanism zur Schlichtung im Falle des Streits zwischen usufructus-Nehmer und thail. Erben der Frau, keine Konfliktloesungsbefugnisse. Da werden Nachbarn, die ursprünglich als Zeugen verwandt wurden, von den Erben ploetzlich umgedreht und koennen sich nicht mehr so richtig erinnern.

Dann stünde man als Witwer so ziemlich allein gegen eine - ggfs. feindselige oder nur indifferente thail. Verwandtschaft. Soll man da radebrechend zum Land-Office laufen und sich beschweren, daß man nun nicht mehr im Chanod stehen würde, das da kurz vorher den Erben abhanden gekommen sei? Dann antwortet der Amtsleiter mit einem Lächeln und man versteht nur Bahnhof, weil der Wortschatz nicht reicht.

Weil ich einfach nicht gut und fit genug bin, so etwas allein durchzukämpfen, setze ich halt bloß meinen RA mit Notary Public Funktion ein, und beauftrage den, via Gericht die Wiedereintragung des alten oder gar besseren Zustandes zu betreiben. Der streitet sich ja auch nicht mit dem Behoerdenleiter auf dessen Beritt, sondern erwirkt eine gerichtliche Verfügung des Gerichts an das Land-Office.

Sollen sich die Verfechter, der hohen praktischen Bedeutung einer 60 Baht-Eintragung beim thail. Landoffice, halt auf dieses Schutzniveau verlassen. Wer wie ich kein Zampano ist, verläßt sich da lieber auf bekannte und bewährte Trampelpfade durch den Dschungel der Institutionen.

Wobei die Info über die Bewährung von seiten des Rechtssektórs kommt. Von den Landoffices kann man so etwas nicht erwarten. Die sind die ersten, wenn mal wieder die Farangs durchs Dorf getrieben werden sollen, weil sie angeblich zu Unrecht thail. Scholle eignen oder zumindest "kontrollieren" würden. Und daran ist und soll ja oft auch 'was Wahres dran sein.

 

[gerhardveer]

Warum sollte ich da noch jede Menge Kohle investieren?

Ganz einfach: weil ich meine Frau geliebt habe und ihr den Lebensmut nicht nehmen wollte nach dem Motto "Du stirbst ja eh, also lohnt sich für mich keine Investition in dein Haus mehr."
Dass die Family nach dem Tod meiner Frau alles vergessen hat, was ich für sie während sechs Jahren Krebs getan hatte - dass sie sich als die übelste Charakterschweinebande entpuppen würde, die ich je erlebt habe, das ist ein anderes und noch nicht abgeschlossenes Thema....

Und: warum soll Thailand nach dem Tod meiner Frau plötzlich uninteressant werden ?
Ganz im Gegenteil: was soll ich alleine als alter Sack im teuren Deutschland hinter verschlossenen Türen leben und dabei einen Großteil des Jahres viel Geld für Heizung anstatt für Motorradsprit und Essen in guten Restaurants in Begleitung einer schönen jungen Frau verbringen - das erklär' mir mal !!!???

 

[Joerg_N]

Hallo Gerd,

den Lebensmut foerder mit einem Haus oder Grundstueck ?

Schoen wenn das Leben so einfach ist und man Geld uebrig hat - nicht boes gemeint

Wenn ich mir vorstell dass meine Frau nur gluecklich ist mit Land oder Haus in Thailand,
dann kann ich mich ja gleich aufhaengen

 

[gerhardveer]

Schon mal was von den Begriffen "Heimat" und "Zuhause" als Grundlage für seelisches Wohlbefinden und Geborgenheit gehört, besonders im Fall großer Belastungen wie z.B. einer mit Sicherheit tödlichen Erkrankung ??? Um das zu verstehen, braucht man vielleicht meine Erfahrung, die ich keinem wünsche...

Und ja, das Geld dafür hatte ich übrig und der Verlust hat mich auch nicht ruiniert (so blöd war ich nun nicht, nicht auch an meine Zukunft "danach" zu denken) - nur als "Dank" die großen Verarsche-Versuche passen mir nicht so ganz...

 

[Joerg_N]

Heimat ist dort wo ich bin, wo meine Frau ist, wo unser Sohn ist
Heimat ist dort wo wir zusammen sind, wo wir uns lieben, wo wir unser Kind aufwachsen sehen,
dafuer braucht es nur Liebe und Zusammengehoerigkeitsgefuehle

 

[gerhardveer]

So langsam komme ich doch in Versuchung, dir meine Erfahrung zu wünschen.....

 

[Joerg_N]

So langsam komme ich doch in Versuchung, dir meine Erfahrung zu wünschen.....

Mach es Gerd, ich muss diese ja nicht ausleben, nach ueber 11 Jahren Ehe