neue Grundsteuern für Nicht-Thailändische Hauskäufer/Hausbesitzer?

[waanjai_2]

Eine Vereinbarung zwischen Antragstellern ist ein Vertrag. Aber man kann sich die angebliche Sicherheit, die einem von Anwaelten vorgegaukelt wird, ja durchaus schoenreden. Bis zum Ernstfall .

Wahrscheinlich hat dies der Thaksin den Leuten eingeredet, daß sie für 60 Baht Einsatz sorgenlos schlafen koennten. Das sorgenlose Schlafen soll ja jetzt ausgerottet werden.

 

[MadMac]

Was hat das mit Thaksin zu tun? Irgendwie wird hier mittlerweile alles versucht zu politisieren.

Abgesehen davon hatten wir diese ganze Diskussion schonmal. Wer glaubt einen Anwalt zu brauchen, der kann das doch tun, wenn er danach ruhiger schlafen kann. Ich finde die Behoerdengaenge mittlerweile nicht kompliziert genug, um eine zusaetzliche Hilfe als einen Muttersprachler zu bemuehen. Gerade wieder die Umschreibung des Moppeds, alles easy. Weiss nicht, warum bei manchen Leuten unloesbare Probleme auftreten. Aber TiT.

 

[waanjai_2]

weigern sich Land Departments in den Touristengebieten, diese Eintragung vorzunehmen.

Was beweist, daß die Land-Offices sich durchweg als 3. Partei mit eigenen Interessen - z.B. der Verhinderung des Eigentums an thail. Scholle durch Foreigners via Nominees - verstehen.
Dies entbindet jedoch keinen Alien von der Verpflichtung, im Binnenverhältnis zwischen ihm und thail. Frau als usufructus-Geberin klare, gerichtsfeste, Regelungen zu schaffen.

Es ist ja atemberaubend, was hier Leute glauben aus einer amtlichen Stempelmarke für 60-70 Baht für Rechte ableiten zu koennen.

 

[MadMac]

Du hast das nicht wirklich verstanden, Wanja. Macht auch nichts. Hoffen wir, dass es nie zum Ernstfall kommen moege. Glueck auf!

 

[MadMac]

Hab mal kurz gegoogelt und hier ist der Vertrag, den man vor dem Landoffice schliesst mit Uebersetzung. Weiss nicht, was da ein Anwalt, ausser Klauseln zum spaeter teuer Rumeiern, an Wert zufuegen koennte.

Korat Legal Law Office - Attorney or Solicitor in Isaan, Thailand - Property Rights: Usufruct

 

[waanjai_2]

Da steht doch extra:
"The owner and the usufructuary make a contract". Schritt 1.
Dann schreiten Sie im 2. Schritt zur oeffentlichen Eintragung "register their rights at the land office where the land located"
Noch Fragen?

 

[MadMac]

Ja, Contract = Vertrag. Was ist an der Stelle unklar? Wofuer braucht es einen Schwurbelanwalt? Der Vertrag wird beim Landoffice hinterlegt. Und den Eintrag auf dem Chanod bekommt man mit.

 

[waanjai_2]

Man kann beim Landamt keine Papiere hinterlegen. Den Vertrag muß man privat abschließen. Und sofern gegen diesen Vertrag verstoßen werden würde - z.B. durch die Rückziehung des Eintragungsbegehrens im Chanot - muß man selbst die Gültigkeit des Vertrages beweisen. Was bei oeffentlichlich-rechtlicher Beglaubigung einfacher moeglich ist als durch die Nachbarn als Zeugen (Weg via RA).

Diejenigen, für die RA o.ä. alles Schwurbelanwälte etc. sind, sollten überhaupt die Finger von Eheverträgen etc. lassen und sich anstatt "ewige Liebe" schwoeren. Ist auch billiger. Die müssen ja unter Formvorschriften und Vertretungszwang foermlich leiden. Oder Panik-Attacken haben.

 

[MadMac]

Ich sagte schon, dass Du es noch nicht komplett verstanden hast. Geh einfach mal aufs Landoffice mit Deiner besseren Haelfte und lasst es Euch erklaeren. Der Usufruct-Vertrag bleibt in einmaliger Ausfuehrung auf dem Landoffice und wird dort in den zugehoerigen Papierstapel eingelegt. Im Computer haben die das aber mittlerweile auch. Kann ja auch mal abbrennen, so ein *office ...

 

[Socrates010160]

Die Kernfrage lautet: Wie sicher sind die Rechtsinstitute Leasing-Vertrag und Usufruct?
1. DisainaM hat schon geschrieben, warum Leasing-Verträge zwischen Eheleuten keine Absicherung bringen. Weil die entweder schon während der Ehe von der thail. Ehefrau einseitig gekündigt werden koennen oder gar noch 1 Jahr nach der Scheidung, wenn die Zerrüttung evident geworden ist.
2. Usufruct-Vereinbarungen gelten über den Tod der usufruct-Geberin hinaus. Koennen also von den Erben der thail. Frau nicht mehr postmortal gekündigt werden.

Was kann denn bei den Usufruct-Vereinbarungen vor dem Tod durch die usufruct-Geberin gekündigt werden?

Die usufruct-Eintragung im Chanot durch das Land-Office. Die so ca. 60-70 Baht unter Eheleuten kostet. Klar, die kann natürlich jederzeit von der usufruct-Geberin gekündigt werden, sofern sie Bock darauf hat.
Viele meinen ja, daß die usufruct-Eintragung ins Chanot der eigentliche Kern des usufructs wäre. Weit gefehlt. Es ist bloß der Wurmfortsatz, Dekor. Schoenwetter-Regelung. Falsch-Denke der Cheap Charlies.

Das usufruct muß die Ehefrau dem Farang-Ehemann vorher in einem privatrechtlichen Vertrag (vor dem Notar, oder vor dem RA) zubilligen. So ein Vertrag kostet auch Geld, so ca. 5.000 Baht. Das ist ein gerichtsfester Vertrag, soll heißen, davon kann die Ehefrau nicht einfach zurücktreten. Durch den usufruct-Vertrag vor dem Public Notary wird Dir ein einklagbares Recht eingeräumt. Ein Recht, welches Dir über den Tod der usufruct-Geberin hinaus zusteht.

Wenn also nach Abwicklung der beiden Vorgänge: Abschluß Privatvertrag zwischen A + B, sowie katasteramtlicher Eintrag von B in das Chanot von A, A durch irgendwelche Einflüsterungen versuchen sollte, B wieder aus dem Chanot austragen lassen zu wollen, würde B zum Gericht gehen, und bewirken, daß A von so Plänen Abschied nimmt.

recht herzlichen Dank Waanjai.... JETZT glaube ich, dass ich Dich verstehe: in wenigen Worten ausgedrückt:

Der Usufruct Vertrag vor dem Notar ist für den Farang eine rechtmässig einklagbare Forderung. Während das Usufruct auf dem Landoffice möglicherweise keine so deutliche Rechtssicherheit bietet...

ist es so ?

 

[markobkk]

Wir werden unser Haus jetzt auch kaufen, ohne gegenseitigen Vertrag. Ob ich Miete zahle oder Raten an die Bank ist egal, weg ist das Geld so oder so. Sollte es mit meiner Frau doch mal irgend wann auseinander gehen dann war das eben ein Investment fuer unser Kind. Ich seh das sportlich. Was nuetzen Vertraege wenn das menschliche nicht mehr passt...

 

[MadMac]

Ditto. Geht an der Stelle auch nur um die klare Regelung im evtl. Todesfall. Alles andere ist Augenwischerei. Bei Kindern ist es an der Stelle einfacher, aber aufpassen, sollte Dein Sohn in den Landpapieren stehen, dann wird ein evtl. Hausverkauf schwierig, solange er nicht voll geschaeftsfaehig ist (mit 20). Das muss dann langwierig durchs Familiengericht.

 

[markobkk]

Nein, er steht nicht in den Papieren sondern meine Frau. Wenn's mit uns auseinander geht dann ist das eben so, aber der Sohn wird da sein. Von daher seh ich das nicht so eng.

 

[MadMac]

Der Usufruct Vertrag vor dem Notar ist für den Farang eine rechtmässig einklagbare Forderung. Während das Usufruct auf dem Landoffice möglicherweise keine so deutliche Rechtssicherheit bietet...

ist es so ?

Nein. Beide Vertraege sind gleichwertig, wobei ein von Schwurbelanwaelten aufgeblasener Vertrag
1) die Eintragung auf dem Landoffice erschwert, wenn nicht unmoeglich macht (kennen die nicht und wollen keine Fehler machen)
2) im Ernstfall die Dauer und Kosten eines Prozesses durch die Decke gehen, ganz im Interesse der Schwurbelanwaelte, bei voellig ungewissem Ausgang.

KISS = Keep It Simple and Stupid.

 

[Socrates010160]

Ditto. Geht an der Stelle auch nur um die klare Regelung im evtl. Todesfall. Alles andere ist Augenwischerei. Bei Kindern ist es an der Stelle einfacher, aber aufpassen, sollte Dein Sohn in den Landpapieren stehen, dann wird ein evtl. Hausverkauf schwierig, solange er nicht voll geschaeftsfaehig ist (mit 20). Das muss dann langwierig durchs Familiengericht.

mit Kind bräuchte ich mir auch keine Gedanken machen... doch dazu reicht einfach die (Lebens-) Zeit nicht mehr...

Frage noch an Waanjai:

gibt es eine maximale Beschränkung des Usufructes - Vertrages, oder kann man den auf Lebenszeit abschliessen ?

@ MadMac:

ich habe 2 Ehen hinter mir... bei beiden erst notariellen Ehevertrag und bei der Trennung eine notarielle Scheidungsvereinbarung. Ich hatte nie ein Problem damit... auch als plötzlich 2 Jahre nach der Scheidung plötzlich Nachforderungen kamen...

Du magst Recht haben, dass es auch ohne Notar geht... wohler fühle ich mich mit... weil ich dann im Ernstfall wenigstens 1 Papier habe, das für mich spricht....

 

[Socrates010160]

Nein. Beide Vertraege sind gleichwertig, wobei ein von Schwurbelanwaelten aufgeblasener Vertrag
1) die Eintragung auf dem Landoffice erschwert, wenn nicht unmoeglich macht (kennen die nicht und wollen keine Fehler machen)
2) im Ernstfall die Dauer und Kosten eines Prozesses durch die Decke gehen, ganz im Interesse der Schwurbelanwaelte, bei voellig ungewissem Ausgang.

KISS = Keep It Simple and Stupid.

dann widerspricht das aber Deiner Aussage: entweder es ist beides eine einklagbare Forderung oder eben nicht...
und wenn der Notar mit zum Landoffice geht, sollte das doch kein Problem sein... ich bin auch bereit dort noch was drauf zu legen...

was GV erlebt hat, ist mir eine Lehre... lieber angeseilt mit Netz und doppeltem Boden, als plötzlich alles zu verlieren...

 

[MadMac]

@Socrates
Es hindert Dich keiner daran, einen komplexen Vertrag zu schliessen. Findest sicher genuegend willige Rechtsgelehrte, die Dir dabei helfen wollen gegen eine kleine Gebuehr. Mach es halt. Ich kann dem Ganzen aber absolut nichts abgewinnen, da hier eine Scheinsicherheit erzeugt wird, die im Ernstfall nicht einklagbar ist. Eher gefaehrlich, da leicht argumentiert werden kann, dass hier gezielt Gesetzte, sprich Landbesitz durch Auslaender ueber Proxy, unterlaufen werden sollen bzw. wurden. Damit ist Totalverlust absehbar, da sittenwidrig. Daher weigern sich auch viele Landoffices, solche Anwaltsvertraege einzutragen.

Benutzt man den Standardvertrag, dann wird sowas nicht passieren. Du solltest Dir aber ueber 1 Sache voellig im Klaren sein: Du hast in Thailand keinerlei (Rechts-)Sicherheit, wenn es zu Landbesitz kommt. Egal wie. Also ggf. als Totalverlust von Beginn an einkalkulieren.

P.S. Ein Eintrag auf dem Landoffice ist nicht einklagbar, sondern in deren Ermessensspielraum

 

[lucky2103]

Interessant war, dass ich mit meinen schlimmen Ex.Frauen keinen Vertrag hatte und hinterher alles weg war.
Bei meiner (hoffentlich) letzten Frau hab ich auf Vertrag bestanden - und dieser ist auch nach über 9 Jahren völlig überflüssig.

 

[Socrates010160]

@ Madmac: nach Waanjais Post war ich erleichtert... jetzt verunsicherst Du mich wieder...

ein Niessbrauchrecht ist doch kein Landtitel... sondern nur das Recht, dieses Land für eine begrenzte Dauer oder auf Lebenszeit zu NUTZEN. Es wird weder verkauft, noch anderweitig vererbt oder geht sonstwie in mein Eigentum über.

In unserem Fall,nutze ich es für die Bebauung mit mehreren Gebäuden...

ich kann meine Frau noch einen Privatkreditvertrag unterschreiben lassen, dass wenn sie oder ein evtl. Erbe das Usufructus kündigt, die Investitionssumme zurückbezahlt werden müssen...

So... hier is es schon spät und Engelchen will ins Bett... Bis morgen und gute n8

 

[MadMac]

Ja, hier auch spaet. Also nochmal zusammengefasst:

Ein Usufruct ist ein reales Recht, das im Landtitel eingetragen werden muss. Laufzeiten entweder 30 Jahre oder lebenslang.

Ein Usufruct wird mittels entsprechenden Vertrages geschlossen. Es gibt dafuer eine Standardform auf dem Landoffice, die dort mit den Landpapieren verbleibt und vor Ort ins Landpapier eingetragen wird, oder es gibt die Moeglichkeit eines externen Vertrages, in den man reinschreiben (lassen) kann, was man will. Moegliche Probleme siehe oben.

Ein Usufruct, das waehrend der Ehe geschlossen wurde, kann jederzeit und bis 1 Jahr nach Scheidung einseitig gekuendigt werden. Egal ob mit oder ohne Anwalt geschlossen.

Ein Usufruct eignet sich damit als Absicherung im Todesfall des Partners, da das Niessbrauchsrecht an das Grundstueck gebunden ist.

Zusaetzlich greift im Todesfall das Erbrecht, mit oder ohne Testament. Land kann auch an einen Farang vererbt werden, dieser muss dieses aber innerhalb eines Jahres verkaufen oder uebertragen.