Landoffice in Hua Hin verweigert Lease eines Grundstücks zwischen Ehepartnern

[Socrates010160]

Ich habe mich im Vorfeld unseres Grundstückskaufs jetzt mal über die aktuelle Rechtslage bei einem Anwalt in Hua Hin informiert.

Hier seine Antwort, womit einiges was hier zu diesem Thema schon geschrieben wurde, in ein neues Licht gesetzt wird:


Since you and your wife are married, then the land office will only allow a usufruct to be registered over the land if the land is to be transferred into your wife's name. A usufruct is a right to use the land during your lifetime. It is recorded on the back of the land title deed, and it expires on your death or your earlier consent to remove it. Hua Hin Land Office will not allow a lease agreement between husband and wife.

If the land is to be transferred into the name of your wife, then you and your wife will have to attend at the Land Office in person to give the confirmation to the Land Officer. This is a written statement whereby you both confirm that the money for the land has come from your wife, and that you have no interest in the land. This cannot be done by power of attorney.

It is possible for a foreigner to own the house. However, if the proposal is for the house to transfer to the husband via the land office after the land has been transferred to the wife, Hua Hin Land Office have a policy that they will not allow this. Therefore for the husband to own the house after the land is transferred to the wife, the husband will have to make sure that the Construction Permit and Tor Ror 900 ( application for the Blue Book) is in his name.

The advice you received about a lease is not right. This will be considered as a nominee arrangement.

 

[rolf2]

was soll daran neu sein?

 

[Navita]

In Thailand basieren Grundstück- und Hausbesitz schon immer auf einem Symbiose-Agreement.

 

[Socrates010160]

was soll daran neu sein?

wurde hier nicht immer wieder geschrieben, dass Lease / Usufruct zwischen Ehepaaren möglich und zulässig ist und auch eingetragen wird ?

Zumindest hatte ich Waanjai und andere so verstanden...

 

[siamthai1]

abend, so kompliziert habe ich mir das alles nicht gemacht. und es geht auch. warum soll ich mir in thailand kopfschmerzen machen.
was höheres als chanot gibts nicht, und was alles dranghängt ist mir egal. nur die liebe zählt und das vertrauen der frau sonst nichts.ansonsten sollte man sich hier nicht niederlassen.

 

[Navita]

wurde hier nicht immer wieder geschrieben, dass Lease / Usufruct zwischen Ehepaaren möglich und zulässig ist und auch eingetragen wird ?

Mehr als das Haus wird dir in Thailand nicht gehören, selbst wenn du eine Co. Ltd. einbaust. Bei einer Company kannst du auch nicht mehr als 49% der Anteile besitzen. Unter diesen Voraussetzungen wird auch keine D-Bank die Finanzierung übernehmen.

 

[benni]

ausnahmsweise geht das d'accord, siamthai1. All das Zeugs ist komplett irrelevant. Wenn "man" will, nützen alle Winkelzüge überhaupt nix, und die Papiere kann man zum Papierhut falten. Nur in dem Fall stellt sich die Frage, warum überhaupt heiraten, wenn man gleich vorneweg befürchtet irgendwann unterm Tisch gezogen zu werden.

 

[Navita]

All das Zeugs ist komplett irrelevant.

Klar, wenn du dir ein mobiles Haus auf die Wiese stellst, das du jederzeit wieder verschieben kannst.

 

[Socrates010160]

Mehr als das Haus wird dir in Thailand nicht gehören, selbst wenn du eine Co. Ltd. einbaust. Bei einer Company kannst du auch nicht mehr als 49% der Anteile besitzen. Unter diesen Voraussetzungen wird auch keine D-Bank die Finanzierung übernehmen.

Wie so oft liegst Du mal wieder völlig daneben.. keine Bank übernimmt eine Finanzierung auf ein unbesicherbares Grundstück. Weder in Deutschland, noch irgendwo auf der Welt.

Wenn man jedoch genügend andere Sicherheiten vorweisen kann, ist das kein Problem.

 

[Navita]

Wie so oft liegst Du mal wieder völlig daneben

Wo lag ich denn daneben?

Wenn man jedoch genügend andere Sicherheiten vorweisen kann, ist das kein Problem.

Du hast mehrfach geschrieben, dass du für das Grundstück von deiner Bank ein Finanzierungsangebot von 2,2% p.a vorliegen hast. Deshalb habe ich dich darauf hingewiesen, dass du dir das unter den gegebenen Voraussetzungen abschminken kannst.

erklär mir mal, weshalb ich Anlagen mit höheren Renditen auflösen sollte, wenn ich ein Finanzierungsangebot mit eff. 2,2 % vorliegen habe..

 

[rolf2]

wurde hier nicht immer wieder geschrieben, dass Lease / Usufruct zwischen Ehepaaren möglich und zulässig ist und auch eingetragen wird ?

Zumindest hatte ich Waanjai und andere so verstanden...

alles was bisher zu diesem Thema richtig war ist, Du kannst ein Grundstück auf 30 Jahre pachten und darauf ein Haus bauen.

Ein Thai kann Land erwerben und ebenso ein Haus drauf bauen

Wohnrecht auf Lebenszeit kannst du Dir eintragen lassen.

 

[Socrates010160]

Wo lag ich denn daneben?.

in allem was Du hier ablieferst...

 

[Socrates010160]

alles was bisher zu diesem Thema richtig war ist, Du kannst ein Grundstück auf 30 Jahre pachten und darauf ein Haus bauen.

Ein Thai kann Land erwerben und ebenso ein Haus drauf bauen

Wohnrecht auf Lebenszeit kannst du Dir eintragen lassen.

Soweit so richtig !

Nur einen Mietvertrag für das Grundstück für 30 Jahre abschliessen, läuft nicht...

und was wohl zu berücksichtigen ist, zumindest las ich das hier in einigen Beiträgen: dass im Fall einer Scheidung die Ehefrau das Usufructus innerhalb 1 Jahres nach der Trennung kündigen kann...

oder hab ich da was falsch verstanden ?

 

[Dieter1]

Nur einen Mietvertrag für das Grundstück für 30 Jahre abschliessen, läuft nicht....

oder hab ich da was falsch verstanden ?

Moeglicherweise.

Warum soll man auf einmal kein Grundstueck mehr pachten koennen?

 

[MadMac]

Das betrifft alle Vertraege, die waehrend einer Ehe geschlossen wurden. Also auch einen Lease. Hier hat halt das Landoffice in Hua Hin von vornherein einen Riegel vorgeschoben, um sich staendiges Theater zu ersparen. Liegt in deren Ermessensspielraum, wie auch sonst alles auf Behoerden in Thailand .

 

[Dieter1]

Das ist ja dann also kein Dogma sondern lediglich eine Frage des geschickten Einfaedelns.

 

[rolf2]

Soweit so richtig !

Nur einen Mietvertrag für das Grundstück für 30 Jahre abschliessen, läuft nicht...

und was wohl zu berücksichtigen ist, zumindest las ich das hier in einigen Beiträgen: dass im Fall einer Scheidung die Ehefrau das Usufructus innerhalb 1 Jahres nach der Trennung kündigen kann...

oder hab ich da was falsch verstanden ?

Dein Anwalt schreibt das Du als verheitateter Mann von Deiner Frau das Land nicht pachten kannst wohl aber Nutzungsrecht für Deine Lebenszeit eingetragen bekommst auf Antrag.

Weiterhin wenn Du ein Haus drauf bauen willst musst Du bei Einreichung der Konstruktionspläne nachweisen das es sich um Deine Kohle handelt um daraufhin auch 30 Jahre Nutzung des Hauses auf dem Grundstück Deiner Frau erhalten zu können.

Wie das Ganze jetzt bei ner Scheidung aussieht weiß ich nicht, nach meinem Rechtsverständnis sollte bei einer derartigen Konstellation das Nutzungsrecht des Hauses juristisch weiterbestehen können, ansonsten wäre ja das gesamte Konstrukt fürn Arsch.

Aber das Schöne ist ja ihr Beiden vertraut Euch gegenseitig und sie ist ein Engel, also brauchst Du Dir ja keinen Kopp zu machen.

 

[waanjai_2]

Ich habe mich im Vorfeld unseres Grundstückskaufs jetzt mal über die aktuelle Rechtslage bei einem Anwalt in Hua Hin informiert.
Hier seine Antwort, womit einiges was hier zu diesem Thema schon geschrieben wurde, in ein neues Licht gesetzt wird:
Since you and your wife are married, then the land office will only allow a usufruct to be registered over the land if the land is to be transferred into your wife's name. A usufruct is a right to use the land during your lifetime. It is recorded on the back of the land title deed, and it expires on your death or your earlier consent to remove it. Hua Hin Land Office will not allow a lease agreement between husband and wife.

If the land is to be transferred into the name of your wife, then you and your wife will have to attend at the Land Office in person to give the confirmation to the Land Officer. This is a written statement whereby you both confirm that the money for the land has come from your wife, and that you have no interest in the land. This cannot be done by power of attorney.

It is possible for a foreigner to own the house. However, if the proposal is for the house to transfer to the husband via the land office after the land has been transferred to the wife, Hua Hin Land Office have a policy that they will not allow this. Therefore for the husband to own the house after the land is transferred to the wife, the husband will have to make sure that the Construction Permit and Tor Ror 900 ( application for the Blue Book) is in his name.

The advice you received about a lease is not right. This will be considered as a nominee arrangement.

Soweit so richtig !

Nur einen Mietvertrag für das Grundstück für 30 Jahre abschliessen, läuft nicht...

und was wohl zu berücksichtigen ist, zumindest las ich das hier in einigen Beiträgen: dass im Fall einer Scheidung die Ehefrau das Usufructus innerhalb 1 Jahres nach der Trennung kündigen kann...

oder hab ich da was falsch verstanden ?

Lese das Schreiben des RA mehrmals langsam durch und verstehe jeden Satz.

U.a. sagt der RA, was für Dich wichtig ist. Das Land Office trägt bei Verheirateten ein usufruct ein, nicht jedoch einen Pachtvertrag. Wegen der im Civil und Commerical Book beschriebenen Rechtsfolgen des besonderen Kündigungsrechts für thail. Frauen. Sogar noch ein Jahr nach der Scheidung. Warum sollte ein Land-Office eine so wackelige Sache dann auch noch eintragen?

Anders als ein Lease-Vertrag ist ein usufructus-Vertrag nur mit der Zustimmung des usufruct-Nehmers kündigungsfähig. Zum anderen gilt, das der usufruct-Vertrag auch über den Tod des usufruct-Gebers hinaus gültig bleibt. Bis zum Exit-Kriterium: Tod des usufruct-Nehmers oder Ablauf der 30 Jahre, je nach Eintragung.

Willst Du verhindern, daß Du zu einer Zustimmung für die Kündigung des usufruct-Vertrages erpreßt werden koenntest - ist ja nur mit Deiner Zustimmung kündbar, wie auch der RA schrieb - dann sichere Dich mit einem vorgelagerten usufruct-Vertrag vor dem public notary ab.

Was andere - evtl. ohne je selbst einen usufruct-Vertrag überhaupt gesehen zu haben, hier für Gerüchte oder Befürchtungen streuen, interessiert mich nicht die Bohne. Wenn es Dich tangiert, Deine Sache. Ich habe es so gemacht. Und meine Frau denkt zu ihren und meinen Lebzeiten nicht daran, den usufruct-Vertrag überhaupt kündigen zu wollen.

Noch einmal: Du gehst mit fliegenden Fahnen unter, wenn Du weiter so unfähig bleibst, Dir erteilten Rat inhaltlich zu begreifen. Besuche einen Englisch-Kurs, wenn Dir das Schreiben des RA nur die geringsten Verständnisprobleme bereitet. Ist auch eine Investition für den Umzug nach Thailand.

Und das war es dann auch von meiner Seite.

 

[MadMac]

Lease ist eh die rechtlich schwaechere Variante, da es gewoehnlich mit dem Tod endet, so man kein privatrechtliches Zusatzgeschwurbel drumherumbaut. Ein Usufruct hingegen gilt lebenslang (fuer Dich!), wuerde also auch ueber den Tod Deiner Frau (den sich natuerlich keiner wuenscht, aber den man einplanen sollte) fortbestehen. An der Stelle also Absicherung fuer den Ernstfall, bei einer Scheidung natuerlich hinfaellig wie der Lease auch.

 

[Hans.K]

Ich frage mich immer wieso man überhaupt ein Haus inklusiv Grundstück kaufen will, wo die Mietpreise doch eigentlich recht erschwinglich sind. Zur Vermögensabsicherung der Ehegattin reichen auch andere Werte. Ein Haus in dieser Gegend dürfte locker inklusiv Grundstück ca. 5 Millionen Baht kosten. Man (Mann) sollte sich mal ab einem gewissen Alter den eigenen Kosten- Nutzenfaktor vor Augen führen (wie lange lebe ich überhaupt noch) Bei einer Miete kann ich außerdem schnell das Feld wechseln, wenn mir z.B. Nachbarn oder andere Dinge auf den Keks gehen.