Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

Diskutiere Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip. im Treffpunkt Forum im Bereich Thailand Forum; Woody`s Vorschlag unter der Rubrik -Vorstellung neuer Mitglieder- greife ich gern auf und eröffne im board ´Treffpunkt´ einen neuen thread...
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KlausPattaya

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Woody`s Vorschlag unter der Rubrik -Vorstellung neuer Mitglieder- greife ich gern auf und eröffne im board ´Treffpunkt´ einen neuen thread.

Letzte Woche wurde mir ein Grundstück zur Bebauung zwischen Sattahip-Pattaya angeboten. 70 Tausend qm, davon etwa 44 tausend qm bebaubar. Dies entspricht dem amtlichen Bebauungsplan. Hinzu kommen (noch einmal 100 tausend qm optische Fläche) an drei Seiten Berge, die nicht bebaubar sind: bis zu 300 m Höhe: Ein ideales Grundstück (Tal) für großzügige Bebauung mit freien Blick in den westlichen Himmel. Das Grundstück ist leicht abfällig und vom Top kann man das Meer in der Ferne sehen. Hier könnte ein überdachter Aussichtsplatz erstellt werden. Die Zufahrt zum Grundstück und die Straßenführung auf dem Grundstück ist als Schotterstraße befestigt. Über 1000 Baume für die Beschattung, sowie Büsche für eine parkähnliche Anlage wurden vor drei Jahren angepflanzt. Eine eigene Quelle führt einige Monate Wasser. Auf einer Seite wird das Grundstück von einem kleinen Bach für den Abfluss des Quell-Wassers (und des Oberflächenwassers bei Regen) begrenzt, der in den Sommermonaten kein Wasser führt. Eine Stauung des Baches ist möglich, wie ein Grubentest von 5x 3 m ergab. Die Konditionen: 30 Jahre Long therm leasing mit 30 Jahren Option. Der Preis für das Leasing wäre meines Erachtens in Ordnung, ist aber noch verhandelbar. (100 Tausend USD Abstand zuzüglich einer jährlichen Leasingrate). Was mich allerdings mehr interessiert, sind die Erschließungs-Kosten für Wasser, Strom und Kläranlage. Hierzu wurden mir horrende Zahlen genannt: 600 Tausend USD (Antwort auf Gerds Frage). Die Strommasten (ca 300 m ohne Kabelführung, also nur die Masten) führen von der Straße. bis zum Grundstück. Auf dem Grundstück soll die Leitung unterirdisch verlegt werden. Nach meiner Vorstellung könnte man 40 Villen und ein Seniorenheim (Option für betreutes Wohnen) errichten. Meine Planung würde vorsehen zunächst 1 Musterhaus zu bauen, um dann in Bauabschnitten die weiteren Objekte fertig zu stellen: Je nach Interessentenlage und Abverkauf. Wer kann in etwa die Erschließungskosten einschätzen? Vielleicht interessiert sich auch jemand für das Projekt. Ich bin in der Baubranche in Deutschland tätig und habe von daher einen direkten fachlichen Bezug. Mit freundlichem Gruß, KlausPattaya.
 
Dieter1

Dieter1

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Ich halte es für unmöglich, den Preis eines Grundstückes zu beurteilen ohne es selbst gesehen zu haben. Deshalb kann dazu wahrscheinlich keiner viel sagen.

Ich frage mich nur, warum es gleich 70.000 m², davon 44.000 m² bebaubar, sein müssen, wie Du schreibst.

Sorry, erst nicht geschnallt :-). Du willst ja ein Seniorenheim errichten und das beantwortet meine Frage.
 
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KlausPattaya

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Hallo Dieter, vielen Dank. Nicht jeder hat jedoch eine fürsorgende Frau an der Seite, die ihn pflegt. Deshalb ist die Idee einer Residenz für betreutes Wohnen im Alter meines Erachtens nicht von der Hand zu weisen, zumal es in Thailand kaum Altersheime gibt. Die Aussicht eines Aufenthaltes in einem Krankenhaus für die letzten Jahre ist auch keine verlockende Perspektive. Dies ist weder in Deutschland noch in Thailand wünschenswert. Privat organisiert, lässt sich dies kostengünstiger und besser organisieren. Die Thais haben das privat geregelt und nur die besser begüterte Thais können sich die Unterbringung in einem Krankenhaus zur Pflege leisten und ziehen diesen Weg der Betreuung in Ausnahmefällen vor. Nun zur Bebaubarkeit. Hierbei handelt es sich um ein Tal, welches von Bergen umgeben ist. In weiser Voraussicht wurde vor wenigen Jahren ein Gesetz zum Schutz der Natur in Thailand erlassen. Berge dürfen nicht mehr zur Abholzung oder zum Steinbruch genutzt werden. Die Kommerzialisierung hat zwischen Pattaya und Sattahip bereits genug Umweltschäden angerichtet, wie ich auf der Suche nach einem Grundstück sehen konnte: Berge mit offenen optischen Wunden. Daraus erklärt sich nun die Grundstücksgröße: Offiziell ist das Land 77`000 qm. Dies ist Nutzland. Die Bebaubarkeit wurde behördlich mit etwa 44`000 qm festgelegt. Rundum die unbebauten Berge mit optischen 100`000 qm. Inzwischen habe ich Kontakt mit einem Bauunternehmer in Thailand, der die Kosten für die Erschließung überschlägig kalkuliert. Gruß aus dem mitlerweilen wieder kälteren Deutschland, KlausPattaya
 
Netandy

Netandy

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Wie Dieter1 schon schreibt ist es auch meiner Meinung nach unmöglich ein Grundstück zu beurteilen ohne es gesehen zu haben, und ganz besonders in Thailand. Ich selbst würde in der Region Pattaya-Sattahip jedoch nur bereits erschlossene Grundstücke kaufen.

Erschliessungskosten sind in Thailand praktisch nicht abzuschätzen, jedoch sollten alle geplanten "privaten Erschliessungsvorhaben" IMMER im Vorfeld VERBINDLICH, per Vertrag (bez. schriftlicher Zusage) mit den entsprechenden verantwortlichen Institutionen (Behörden) geklärt werden.

Hierbei erlebt man dann in Thailand sehr schnell, das wenn es ans schriftliche fixieren geht, viele Beamte ihre vollmundigen Zusagen sehr schnell einschränken, oder ganz zurücknehmen.

Teilweise gibt es viele Fallstricke (Naturschutz, staatliche Sondernutzungs-Zonen...etc..), bzw. auch bereits bewilligte Sonderrechte anderer angrenzender Grundstücksinhaber, oder eben sonstige seltsame Bestimmungen (z.B. der Wasserentsorgung) die alles teilweise sehr schwierig machen. Ich würde also dazu raten, bei einem Projekt dieser Grössenordnung, zuerst einmal ein unabhängiges Gutachten von einem der guten in Bangkok ansässigen Planungsbüros erstellen zu lassen.

Selbst wenn du in Deutschland, Europa oder den USA bereits über grosse Erfahrungen in der Bau oder Immobilienbranche verfügst, so ist viel Wissen in Thailand davon absolut wertlos. Was ich damit meine, wenn man bisher in Thailand noch über keine "Immobilien-Erfahrung" verfügt, würde ich jedem abraten gleich "so gross" (grosser Landkauf) einzusteigen.

Es wimmelt übrigends in Pattaya-Sattahip von angefangenen Bau- und Gewerbeprojekten, die dann an irgendeiner Kleinigkeit (oft nicht einmal am Finanziellen) gescheitert sind. Besonders häufig gibt es dabei im Umland die vielen "Geister-Villages". Ich meine damit die angefangenen Projekte bei denen es ausser der Mauer um ein grosses Stück Land, sowie ein Musterhaus in dem der gefrustete Village-Besitzer selbst haust, eben absolut nichts gibt. Und noch mehr gilt es natürlich von der juristischen Seite her aufzupassen (Thema: Grundstück mieten)

Die Geschäftsidee von einem Altenheim in Thailand (bzw. betreutem Wohnen in zugehörigen Bungalows) ist übrigends nicht ganz neu. Es gibt bereits einige dieser Projekte. Einmal gab es über ein Projekt in Phuket sogar einen Bericht im deutschen Fernsehen. Auch ich selbst kenne sogar jemand der so etwas begonnen hatte (jedoch leider aufgeben musste), und sehr viel Geld verloren hat.

Wie ich weis, war der Knackpunkt eben, nicht genügend Kundschaft zu finden. Und da ging die ganze Wirtschaftlichkeitsberechnung (die sogar von ausländischen "Experten" gemacht wurde), daran den Bach hinunter. Er hatte dann in seiner Verzeiflung versucht es noch in ein normales Village, bzw. Hotel umzumünzen, was dann aber am misserablen Standort scheiterte.

Ältere Expats scheiden nämlich als Kunden aus, da diese meist schon nach kurzer Zeit einen Thai-Clan um sich haben, der nur zu gerne die Pflege für einen kleinen Obulus in der gewohnten häuslichen Umgebung übernimmt. Ausserdem lockt man die sehr schwer in die Pampa.

Und ältere Menschen aus dem Ausland für das Projekt zu gewinnen erwies sich (obwohl es alle vorher anderst einschätzten), in der Praxis fast als unmöglich. Diejenigen die noch ein wenig fit waren gingen nicht in so ein Anlage (schon gar nicht weit entfernt vom sonstigen touristischen Umfeld), und diejenigen die wirklich schon ein wenig Pflege und Betreuung brauchen, übersiedelten eben erst gar nicht ins Ausland (besonders nicht ins klimatisch ungünstige Thailand).

Da riet denen in den USA und Europa nämlich auch jeder ab, sowohl die Verwandschaft, wie auch der behandelnde Arzt, oder sonstige soziale Betreuer. Aber ich will deine Geschäftsidee natürlich nicht schlechtreden. :-)

Gruss an alle von

Netandy

Nachtrag: Auch der älteste und gebrechlichste Mummelgreis findet in Pattaya schnell eine oder mehrere nette private Pflegerinnen die auch seine Rente verwalten! :lol:
 
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JT29

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:super:
Netandy, jetzt warste schneller.

Richtigerweise sollte dies in der Tat ein Planungsbüro machen - ist ja bei uns auch nicht anders. Ein Bauunternehmer kann hier höchstens eine ganz grobe Schätzung geben, aber die ganzen Unwegbarkeiten wird auch er nicht kennen.

Gesundheit, ja wichtig, aber wenn ich nicht mehr nach LOS kann (wie mein Vater z.B wegen seinem Herz), dann nutzt mir so ein Platz auch nicht viel.

Viele Moo Baans stehen leer bzw. sind mitten im Aufbau zur Bauruine geworden - sollte man sich also schon sehr gut überlegen und bevor man ein "Thai-Bau-Tychoon" werden will, muss aber auch nach notwendige Kleingeld bereitstehen, das auch über eine zu erwartende Durststrecke problemlos ausreicht - dennoch viel Erfolg.

Juergen
 
tira

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Netandy" schrieb:
... Aber ich will deine Geschäftsidee natürlich nicht schlechtreden. :-)....
wobei natürlich auch noch 800.000,- thb für einen längeren aufenthalt hinterlegt werden müssen,
oder werden die monatlichen heimkosten schon x mit mindestens 1.500,-€ festgesetzt,
die ja alternativ aus dem ausland zufliessen müssen. ;-D

gruss :wink:
 
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KlausPattaya

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Hallo Netandy und Jürgen, zunächst recht herzlichen Dank für das Engagement und die ausgezeichnete Beurteilung, welche eine Marktforschung und in der Tat zum Teil ein Planungsbüro ersetzen. Leider komme ich nunmehr auch zu der Auffassung, dass betreutes Wohnen in Thailand, in der geplanten Form, nicht attraktiv ist. Ich werde mich daher auf den Bau von etwa 40 Villen konzentrieren. Hier stellt sich allerdings die gleiche Frage: Für wen und wie soll ich bauen? Ich habe den internationalen Markt untersucht und festgestellt, dass bestimmte Bauformen und Grundrisse bevorzugt werden. Hierbei handelt es sich um exklusive Objekte in Kreta, Zypern und der Türkei. Die Marktanalyse ist natürlich selektiv, da nur die Objekte erfasst werden können, die international im oberen Preissegment gemakelt werden. Häuser, die in eigener Initiative im den Ländern entstanden sind, konnten nicht berücksichtigt werden. Was aber für das Forum interessant sein kann, sind die Vorstellungen und Erwartungen von zukünftigen Interessenten und die Erfahrungen der Residenten, die ihren Traum vom Leben im eigenen Haus in Thailand bereits realisiert haben. Wie sieht nun dieser Traum aus? Gruß aus dem heute regnerischen Hamburg, KlausPattaya
 
Netandy

Netandy

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@KlausPattaya

Ich werde mich daher auf den Bau von etwa 40 Villen konzentrieren.
Puh, das nenne ich Mut..... :-)
Hoffentlich geht dir das als "Lernprojekt" nicht daneben.

Hier stellt sich allerdings die gleiche Frage: Für wen und wie soll ich bauen? Ich habe den internationalen Markt untersucht und festgestellt, dass bestimmte Bauformen und Grundrisse bevorzugt werden
Ich denke eine genaue Marktanalyse ist in Thailand noch mehr der Schlüssel zum Erfolg als in anderen Ländern. So sind als Immobilien-Investor hauptsächlich die 3 (W) Fragen zu stellen:

1. WO (in Thailand) sollte ich bauen?
2. WIE soll ich bauen?
3. Für WEN soll ich bauen?

Da ich mich in einem anderen Zusammenhang damit beschäftigen musste, will ich dir kurz meine subjektive Meinung dazu schreiben.

1. Ich halte zur Zeit die Küstenregion Pattaya-Sattahip für eines der aufstrebensten Gebiete in Thailand. Dies haben inzwischen natürlich sehr viele potenielle Investoren erkannt, was natürlich dazu führt, dass in diesem Bereich eine sehr dynamische Entwicklung begonnen hat. Während die Auslands-Investitionen bezogen auf ganz Thailand mittlerweile stark zurückgehen, werden in dieser Region noch immer 2-stellige Zuwachsraten verzeichnet. Viele Bauprojekte werden geplant oder sind bereits in der Bauphase, und es werden horrende Summen für Standortanalysen und Wirtschaftsgutachten ausgegeben. Ich hatte die Entwicklung ja in meinem Pattaya - Sattahip Thread vom Mai diesen Jahres schon hier im Forum beschrieben.


Die Gründe sind, die nach Bangkok wohl beste internationale (touristische und geschäftliche) Infrastruktur in Thailand (Pattaya), sowie auch die Nähe zum neuen internationalen Grossflughafen. Ein ganz wichtiger weiterer Faktor, die grossen Industrieregionen Chonburi / Chantaburi mit vielen Produktionsstätten int. Konzerne befinden sich ebenfalls hier. Ebenso Thailands grosser internationaler Tiefseehafen Laem Chabang. Dies bedeutet natürlich auch ausländische Spezialisten, gut bezahlte thailändische Arbeitskräfte, sowie auch die vielen langsam aufkeimenden thailändischen Mittelstandsunternehmer (Zulieferbetriebe). Nirgendwo wird in Thailand (Ausnahme: Bangkok als Finanzzentrum) mehr Geld verdient. Dies macht diese Region mittlerweile auch für sehr viele gutausgebildete und vermögende Thailänder interessant. Aber auch sehr viele Bangkoker selbst (z.b. aus der Finanzbranche), haben hier inzwischen ihre Zweitvillen oder Wochenendhaeuser am Meer. Als Anbieter von Haeusern ist man also beileibe nicht nur auf auslaendische Kundschaft angewiesen!!

2. Dies macht es natürlich absolut schwierig wie man bauen soll um die Objekte auch verkaufen zu können. In meiner Strasse wo ich in Thailand mein Haus habe, hat z.B. ein thailändischer Investor 4 Baugrundstücke gekauft, Häuser erstellt, und von diesen mittlerweile 3 an Thailaender verkauft. Alle so um die 12 Mio THB. Habe auch die Häuser besichtigt und war schon sehr erstaunt, sie unterscheiden sich doch von westlicher Bauweise beträchtlich. Viele grosse Bereiche relativ offen, riesige überdachte Terassen die fliessend in geschlossene Wohnbereiche im EG übergehen (viele Glasschiebetüren). Sehr grosse ungewöhnlich gestaltete Bäder und noch andere Besonderheiten.

Dann hat bei mir in der Nähe ein Mann aus den Emiraten sein Haus, dass ich ebenfalls einmal im Rohbau besichtigen konnte. Aufallend ist da, das es neben dem riesigen Gemeinschafts-Wohnzimmer noch 2 im Prinzip voneinander getrennte Wohnbereiche gab. Einen für die Männer und einen für die Frauen. Aber auch bei westlichen Häusern gibt es Unterschiede. So sind bei US Häusern meistens Wohnzimmer / Esszimmer / Küche eine einzige offene Einheit (Möbel als Raumteiler), während in Europa die Küche häufig ein separater Raum ist. Europaer haben auch meist in ihren Häusern (auch bei mehreren Schalfzimmern) neben eine Gaestetoilette seltsamerweise nur ein Bad.

Was mir bei westlichen Häusern in den von Europaeern errichteten Villages aufgefallen ist (selbst bei grossen Villen), das meist gar keine Räume für Hauspersonal (das in Thailand billig zu haben ist) eingeplant wurde. Das ist bei repräsentativen thailändischen Häusern anderst, die haben meist 1-2 kleine Räume mit separatem Zugang über die Küche (die ebenfalls von den Wohnbereichen getrennt ist, teilweise in vom Garten abgeschotteten Teilen auf der Rückseite der Häuser mit einer kleinen eigenen Terasse). Es ist also sehr schwierig wie man bauen soll, da es sehr abhängig ist für wen man baut.

3. Wobei wir schon bei der Frage wären, für wen soll man nun bauen?
Nun, mit Sicherheit nicht für Geringverdiener die Thailand nur als billige Notloesung sehen um die Kaufkraft ihres Einkommens (Rente) etwas aufzuwerten. Für diese Personengruppe gibt es mittlerweile ein Überangebot an billigem Wohnraum. Angefangen von Condo-Hochhäusern die leer stehen, bis zu der Unzahl der Häuser mit geringem Ausstattungsstandard die auf dem Level von deutschen Sozialwohnungen liegen. Alles nahezu unverkäuflich! Das Angebot übersteigt deutlich die Nachfrage!

Was jedoch momentan weggeht "wie die warmen Semmel" sind die Luxusobjekte. Hier übersteigt die Nachfrage eindeutig das Angebot, was daran liegt, dass die Kundschaft hierfür unmerklich gereift ist und wie aus dem Nichts plötzlich da war. Der Grund ist die Gloablisierung, die sehr viele Menschen in der asiatischen Welt, dem nahen Osten (Emiraten), sowie auch in der russischen Föderation reich gemacht hat. Und für viele dieser neuen wohlhabenden Schichten liegt natürlich Thailand als Urlaubsregion in bequemer Schlagweite ihrer Heimatländer. Ähnlich wie es die Balearen (Mallorca), Kanaren, für Mitteleuropaer, oder eben die Bermudas für die USA sind. Schaut man sich die Eigentümer der besten und teuersten Objekte an (z.B. den neuen Pattaya Northshore Appartments), so sind die Europaer eindeutig in der Minderheit und machen nach meiner Schätzung noch knapp ca. 20% aus. Und nicht nur ich gehe davon aus, dass die reale Kaufkraft in Europa in den nächsten Jahren noch weiter stark abnehmen wird.

Wenn also überhapt Immobilien anbieten, dann nur im Luxussegment! Wobei Luxus in Thailand nicht teuer ist! Für den heutigen Preis einer durchschnittlichen Finka in Mallorca (ca. 300.000 Euro), die also einem Wert von ca. 14 Mio THB entspricht, bekommt man in Thailand wirklich schon etwas sehr sehr "Ordentliches" :-)

Gruss an alle von

Netandy
 
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KlausPattaya

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Hallo Netandy, herzlichen Dank für die ausgezeichnete Marktanalyse: Sie haben vieles von dem bestätigt, was ich ermitteln ließ: In der industrial - area Rayong gründen international führende Firmen wie GM Niederlassungen. Pattaya soll als Ferienziel für breitere Zielgruppen entwickelt werden. Die strandnahen Grundstücke werden rar und sind heute bereits auch für Europäer teuer. Das Hinterland wird nunmehr als Bauland attraktiver. Wir sehen eine ähnliche Entwicklung wie auf den Balearen. Bangkok wird im Bereich der Stadtplanung als Drehkreuz (Hub) und als shopping area für die gesamte Asien Region geplant. Sehr interessant sind Ihre Beobachtungen hinsichtlich des unterschiedlichen Wohnbedarfs. Über den interkulturellen Wohnbedarf würde ich gern noch mehr wissen. Ein im Forum sicher nicht unbekanntes Thema ist der legale Erwerb von Immobilien. Mir ist bekannt, dass viele Verträge, angesichts der Umgehung der Rechtssituation, in Thailand beim Immobilienkauf geschlossen werden. Keine juristische Konstruktion, die auf Vertrauen mit unbekannten Partnern beruht, kann eine solide formal juristische Basis ersetzen: Dies als Hinweis! Ich werde die Grundstücke auf gesicherter Basis als long therm leasing für 30 Jahre und 30 Jahre Option anbieten. Gruß aus dem derzeit dauerregnerischen Hamburg, Klaus Pattaya.
 
Netandy

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@KlausPattaya

Über den interkulturellen Wohnbedarf würde ich gern noch mehr wissen.
Dazu musst du dich eben mit den Bewohnern "interkulturell" treffen. :-)

Die Vielschichtigkeit der Bewohner der "Touristen- und Wirtschaftszonen" Thailands ist auch eines der Dinge die mich wirklich sehr fasziniert haben. Man trifft praktisch Menschen aus nahezu allen Erteilen, wie sonst fast an keinem anderen Platz der Welt. (Amerikaner, Europaeer, Australier, Asiaten, Russen sowie auch aus den Golfstaaten und dem nahem Osten).

Viele machen hier Urlaub oder haben in Thailand (bzw. in der asiatischen Region) geschäftlich zu tun. Und nicht wenige bauen sich auch (Zweit) Häuser oder kaufen eine Ferienwohnung. Wobei ich denke, das sich dieser Trend sogar noch verstärken wird und erst ganz am Anfang steht.

Ein im Forum sicher nicht unbekanntes Thema ist der legale Erwerb von Immobilien.
Dieses interessante Thema wurde ja schon im Thread:
"Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor" erschöpfend behandelt. Habe ja dort auch sehr viel dazu geschrieben.

Leider herscht gerade da noch immer sehr viel Fehlinformation, und es tauchen auch heute noch manchmal abstruse Postings dazu auf. Immobilieneigentum ist in Thailand kein Problem, was in Thailand jedoch praktisch ausgeschlossen ist (ausser einer Spezialregelung für Grossinvestoren), ist der Eigentumserwerb für Ausländer an thailändischen Grundstuecken.

Die von vielen (Village) Baugesellschaften jahrelang praktizierte Umgehung des Gesetzes durch Gründung von "Scheinfirmen" für ihre Kunden, ist (und war noch nie) eine sicher Lösung. Ganz besonders nicht, seit der thailändische Staat diesen Dingen nun so langsam nachgeht.

Die von dir in deinem Posting vorgeschlagene Anmietung eines Grundstücks (30+30 Jahre) ist deshalb der einzig richtige und absolut sichere Weg. Wobei es sich aber um "Miete" (Pacht), und nicht um "Leasing", wie du geschrieben hast, handelt. Leasing beinhaltet ja das Ziel, bzw. die Möglichkeit, irgendwann Eigentümer einer Sache werden zu können. Dies trifft bei Grundstücken in Thailand jedoch nicht zu, und du (bzw. deine Erben) bleiben die ganzen 60 Jahre nur rechtmässige "Besitzer". Danach geht der Besitz wieder auf den Eigentümer über, ist also für dich, bzw. deine Erben dann "verloren".

Gruss an alle von

Netandy
 
x-pat

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Die Pachtoption ist aus der rechtlichen Perspektive die sicherste Lösung. Allerdings ist sie für viele Käufer unattraktiv, da es außer der 30+30 Jahre Limitierung auch Limitierungen bezüglich der Veräußerung (Verkauf, Vererbung, Schenkung) gibt. Eigentlich nur für Leute interessant, die in Thailand ein "just-for-fun" Zweithaus suchen ohne Investment Gedanken.

Hier im Norden ist die Corporate Entity Lösung nach wie vor die beliebteste Option für Ausländer, trotz aller Unkenrufe der Presse. Der thailändische Staat ist dem Scheinfirmenphänomen bisher nur mit Säbelrasseln begegnet, denn letztendlich bringen die Scheinfirmen und die damit verbundenen Ausländer Geld in das Land. Ich sehe keinen echten politischen Willen dies zu bekämpfen.

Abgesehen davon werde ich nachdenklich, wenn ich "Pattaya", "Bauprojekt", und "Ausländische Eigentümer" höre. Jeder Thailand Expat würde ein solches Projekt vermutlich ohne zu zögern in die Risikostufe 1 einordnen. Aus unternehmerischer Sicht eher ein Glücksspiel als ein solides Geschäftsmodell. Man hat einfach zu viele ähnliche Projekte hart-landen sehen.

Ich hoffe das PattayaKlaus dies nicht als Infragestellung seiner fachlichen oder unternehmerischen Kompetenz versteht. Dies will ich keinesfalls damit zum Ausdruck bringen. Es sind eher die menschlichen Faktoren, als die fachlichen, die solche Projekte unabwägbar machen. Die beste Strategie, besonders in Pattaya, ist vermutlich zunächst gute Kontake mit den lokalen, ähhh, "Influenzien" aufzubauen. :lol:

Viel Spaß und viel Glück dabei wünscht
X-Pat
 
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ffm

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Ist ja alles schoen und gut was hier so geschrieben wurde. Nur werde ich in Thailand keine Immobilien kaufen, und schon gar nicht in Pattaya.

Warum ich keine Immobilien in Thailand kaufe?

Weil ich als Auslaender keinen Grundbesitz erwerben darf. Alle Wege zur Umgehung dieses Grundprinzip die ich bis jetzt kennengelernt habe ueberzeigen mich nicht.

Die Scheinfirmen-Losung gilt ja inzwischen allgemein als diskreditiert. Ein 30jaehriger Pachtvertrag gibt mir zwar das Recht das Grundstueck in dieser Zeit zu nutzen. Mehr aber auch nicht. Ich kann das Grundstueck nicht vererben, beleihen oder verkaufen, weil es mir ja nicht gehoert. Der aus meiner Sicht wesentliche Vorteil den Immobilienbesitz mit sich bringt ist in diesem Fall also nicht gegeben. Wenn ich also von vornherein nur mieten kann, dann bleibe ich lieber gleich flexibel, lege mein Kapital zinsbringend an und bezahle von dem Ertrag die monatliche Miete. So lebe ich nicht schlechter als beim 30-Jahre-Pacht-"Kauf", aber ich habe jederzeit die Moeglichkeit mir etwas neues zu suchen wenn mir die Gegend nicht mehr gefaellt, die Nachbarn mir auf den Geist gehen oder in der Naehe eine Chemiefabrik errichtet wird.

Warum ich schon mal gar nicht in Pattaya kaufen wuerde?

Zur Zeit erlebt die Region Pattaya-Sattahip ein dramatisches Wachstum. Ueberall schiessen Neubauprojekte aus dem Boden, Industrie und Gewerbe werden angesiedelt. Schon jetzt erstickt Pattaya im Verkehr, und anders als in Bangkok, wo auf den Ausbau den Oeffentlichen Personennahverkehrs - speziell des Schienenverkehrs - gesetzt wird, ist in Pattaya noch nicht erkennber wie auf diese Problematik reagiert wird. Die Anbindung an Bangkok wird auch in Zukunft ausschliesslich ueber den Strassenverkahr hergestellt. Weiteres Wachstum wird daher dazu fuehren dass Stau noch mehr als bisher zum Dauerzustand wird. Damit wird Pattaya als Wochenenddomizil fuer Besserverdienende aus Bangkok an Attraktivitaet verlieren.

Ich lasse mich bei beiden Themen auch gerne eines besseren belehren. Ich bin kein Experte auf diesem Gebiet, daher sehe ich das ganze auch nicht aus der Sicht des Immoblienunternehmers sonders aus der des Privatmanns.
 
Netandy

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@x-pat

Hier im Norden ist die Corporate Entity Lösung nach wie vor die beliebteste Option für Ausländer, trotz aller Unkenrufe der Presse. Der thailändische Staat ist dem Scheinfirmenphänomen bisher nur mit Säbelrasseln begegnet, denn letztendlich bringen die Scheinfirmen und die damit verbundenen Ausländer Geld in das Land.
Du hast damit aus der Praxis gesehen absolut recht, wo kein Kläger da kein Richter, ganz besonders in Thailand.

Problematisch wird es jedoch, wenn es sich um begehrtes Land (z.B. in Strandnähe handelt), dass gerne ein anderer Investor in seinem Besitz hätte. Da wird zugleich eine Anzeige (und damit ist der Kläger da) gegen die Schein-Company erstattet. Da wird es für die "teilweise wirklich arglosen" auslaendischen "Eigentuemer" schnell sehr sehr eng.....

@ffm

Ich kann das (Anmerk. gemietete) Grundstueck nicht vererben, beleihen oder verkaufen, weil es mir ja nicht gehoert. Der aus meiner Sicht wesentliche Vorteil den Immobilienbesitz mit sich bringt ist in diesem Fall also nicht gegeben.
Das stimmt so nicht ganz. Zum einen gehört dir ja das Haus als Eigentümer (es wird ja mit deinem Eigentumsrecht in die Eigentumsurkunde des Grundstücks eingetragen). Ebenso wird der 30+30 Jahre Pachtvertrag dort registriert (auch die 30 Jahre Verlängerungsoption lässt sich nun behördlich registrieren, das war vor ein paar Jahren noch nicht möglich).

Du kannst also deinen "60 Jahre Besitzanspruch" (Pachtanspruch) für das Grundstück sehr wohl abtreten (im Prinzip verschenken), ebenso vererben, wie auch verkaufen. Natürlich wird er mit mit den Jahren (je nachdem wieviel von den 60 Jahren abgelaufen sind) immer weniger wert.

Danach wird Haus und Grundstück nach thailändischem Recht (soweit es sich nicht um ein transportables Haus handelt) zu einer "untrennbaren Einheit" wobei die Eigentumsrechte des Hauses jedoch bestehen bleiben. Der Grundstückseigentümer kann jedoch die Entfernung des Hauses verlangen, ebenso natürlich den Zutritt zum Grundstück verwehren. Im Prinzip wird es dann (wahrscheinlich mit den Erben des ursprünglichen Hausbesitzers) und dem dann aktuellen thailändischen Grundstückseigentümer auf einen "Vergleich" hinauslaufen, indem das Haus "stehenbleibt", dann aber zu einem speziellen Preis abgetreten wird. Oder die Grundstücksverpachtung beginnt zu einem für beide akzeptablen Preis von vorne.

Das wird jedoch ein heutiger Hauskäufer der z.B. jetzt aktuell 40 ist, kaum mehr erleben.... :-)


Man kann also Haus und Grund während seiner Lebenszeit benutzen als ob es alles sein eigenes wäre. Es entwickelt sich ja auch das Eigentümer Gefühl, da in der Regel die Summe für die 60 Jahre Pacht im voraus gezahlt wird was dem Kaufpreis entspricht. Man kann also dann auf "seinem Besitz" das Haus dann ganz genauso bauen wie man es gerne möchte. Das ist schon ein himmelweiter Unterschied zu einem gemieteten Objekt. Ebenso bei der Gartengestaltung.


Schon jetzt erstickt Pattaya im Verkehr, und anders als in Bangkok, wo auf den Ausbau den Oeffentlichen Personennahverkehrs - speziell des Schienenverkehrs - gesetzt wird
Selbst innerstädtisch lässt sich in Pattaya mit dem eigenen Auto jedes Ziel im Normalfall locker in einer halben Stunde erreichen. Ausserhalb in der Region Pattaya - Sattahip ist es sowieso kein Problem. Die Verkehrsanbindung BKK-Pattaya halte ich momentan noch für ausreichend. Zudem ist in Thailand (da kurze Planungsphasen) schnell eine neue Autobahn gebaut.

Innerhalb Pattayas gibt es sehr wohl einen sehr gut ausgebauten billigen, wahlweise individuellen Nahverkehr (Baht-Busse, Motorbike-Taxis, sowie noch 1 Stadtbuslinie). Zudem gibt es auch einen sehr preisgünstigen Nahverkehr auf dem Highway zwischen Pattaya und Sattahip (spezielle Fern-Bahtbusse).

Im Übrigen ist Pattaya und Sattahip auch per Schiene mit BKK verbunden. Wird jdoch bis auf wenige Bummelzüge kaum genutzt da es einen hervorragenden schnellen Bus-Fernverkehr gibt. Also verkehrstechnisch mache ich mir wirklich keine Sorgen.... :-)

Gruss an alle von

Netandy
 
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netandy: Problematisch wird es jedoch, wenn es sich um begehrtes Land (z.B. in Strandnähe handelt), dass gerne ein anderer Investor in seinem Besitz hätte.

Ja, da hast du wahrscheinlich Recht. In diesem Fall sollte man schon sicherstellen, dass die Company auch Geschäftsbewegungen hat.

netandy: Du kannst also deinen "60 Jahre Besitzanspruch" (Pachtanspruch) für das Grundstück sehr wohl abtreten (im Prinzip verschenken), ebenso vererben, wie auch verkaufen.

Meinen Quellen nach ist das nicht ganz so einfach. Für die Möglichkeit der Veräusserung muss ein Zusatzvertrag abgeschlossen werden, der aber nicht beim Land Department registriert wird. Der neue Pächter müsste außerdem ins Chanod eingtragen werden. Das sind meiner Ansicht nach weitere Fallstricke.

Cheers, X-Pat
 
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KlausPattaya

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Soeben erreichte mich die Nachricht aus Thailand, dass die übliche Praxis - Immobilien über Firmenkonstruktionen zu erwerben - vom Gesetzgeber nicht mehr toleriert wird. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem Einbruch auf dem Immobiliensektor. Während in der Region Phuket wöchentlich dreißig Verkäufe getätigt wurden, liegen die Zahlen nunmehr bei drei. Stimmen diese Informationen über das Ende der juristischen Toleranz von Umgehungsverträgen? Gruß aus dem - noch nicht herbstlichen - Hamburg.
 
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Chak3

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Aber hier geht es doch gar nicht um selbst genutzte Immobilien dachte ich?
 
songthaeo

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Ich kann mir nicht vorstellen,dass ein Professioneller Hausbauer solche Gedanken in einem Forum eoertert.Es kann sich hoechsten mal um "Monopoly" handeln.
 
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Chak3

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Ich hätte da einen Link zu Hausbau, weiß nur nicht ob das Forum hier erwünscht ist, weil da auch böse Dinge propagiert werden.
 
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KlausPattaya

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Ich möchte nicht ausschließen, dass die Erörterung von juristischen Aspekten über den Kauf von Immobilien unterschiedlichen Interessen widersprechen kann. Man sollte aber den Wunsch nach größtmöglicher Transparenz - sowohl für den Käufer, als auch für den Verkäufer- einfach akzeptieren. Die Beiträge zeigen doch, wie detailliert das Thema behandelt werden muss. Hintergrund ist die Unsicherheit nicht nur bei den Käufern, sondern auch bei mir, da ich - nach guter hanseatischer Art - juristisch einwandfreie Geschäfte abschließen möchte. Ein Versäumnis in dieser Hinsicht wäre für mich unprofessionell: Neben dem juristischen Sachverstand über juristische Optionen, zählen für mich auch die Erfahrungen der Forumsteilnehmer. Von daher kann ich die Kritik nicht verstehen: Vielmehr gehört ein solches Thema – wie vermeide ich Manipulationen beim Hauskauf - ins Forum. Zum Thema: „Ich hätte da einen Link zu Hausbau“ Warum eigentlich nicht? Gruß aus dem noch immer nicht herbstlichen Hamburg (18 Grad).
 
songthaeo

songthaeo

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Netandy" schrieb:
@x-pat

Im Übrigen ist Pattaya und Sattahip auch per Schiene mit BKK verbunden. Wird jdoch bis auf wenige Bummelzüge kaum genutzt da es einen hervorragenden schnellen Bus-Fernverkehr gibt. Also verkehrstechnisch mache ich mir wirklich keine Sorgen.... :-)

Gruss an alle von

Netandy
Ein Personenzug am Tag,ausser Samstag und Sonntag.
3.Klasse Fahrzeit ca.3 Stunden.Manchmal steht der Zug eine Ewigkeit vor Bangkok.Die Strecke ist eingleisig.
Mein Aenderungsvorschlag:
Ein Skytrain a la China.Bkk-Ban Phe mit Haltepunkten in Suvannabhumi,Chonburi,Pattaya,Rayong.5 Minutentakt.
Dann waeren die vielen Schnellstrassen zumindest vom PKW und Busverkehr entlastet und die LKW koennten sich die Strassen von BKK nach Sattahip alleine teilen.
Pattaya koennte eine Elektrostrassenbahn vertragen.
 
Thema:

Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

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