Hausbau bei Rayong, behördlicher Ablauf und Kosten.

Diskutiere Hausbau bei Rayong, behördlicher Ablauf und Kosten. im Behörden & Papiere Forum im Bereich Thailand Forum; wir wollen bald mit einem hausbu beginnen bei rayong. ein kleineres haus, ca.75 qm. besuch ist kaum zu erwarten, also wozu grösser bauen. die...
wingman

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wir wollen bald mit einem hausbu beginnen bei rayong. ein kleineres haus, ca.75 qm.
besuch ist kaum zu erwarten, also wozu grösser bauen. die aufschüttung wurde bereits vorgenommen vor einen jahr.
wie wäre jetzt der behördliche ablauf, baugenehmigung etc.?
mit welchen baukosten wäre erfahrungsgemäss zu rechnen? es wird öfters von qm preisen gesprochen.
wie läuft das mit strom, wasser, internetanschluss?
füt nützliche informationen bin ich sehr dankbar.
 
DisainaM

DisainaM

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1.
du suchst Dir einen Pre Approved Hausbauplan aus, der bereits genehmigt ist,
Living in Asia
2.
du bestellst einen Brunnenbauer, um nach Wasser zu bohren,
3.
du suchst dir eine Baufirma, die dir im Schnitt 11.111 Baht pro m2 abknöpfen will,
aber nicht nach deiner Rechnung, 75 m2, sondern nach Thairechnung der Wohnfläche,
wo eben auch überdachte Garagen, Terassen usw als Wohnfläche gerechnet wird.
4.
Mit der Baufirma machst Du beim Anwalt einen Vertrag, der die Baumängelhaftung und Gewährleistung, wie auch andere Dinge regelt. (ganz wichtig, detailierte Baubeschreibung)
In dem Vertrag ist geregelt, das es Pflicht der Baufirma ist, sich um sämtliche Behördendinge zu kümmern, Antrag auf normalen Elektroanschluss, Abnahme, Hausnummer,
letzte Rate gibt es bei Übergabe des blauen und gelben Hausbuches, sowie dem abgeschlossenden Bau.
5.
Die Baufirma beantragt den Baustrom, und beginnt mit dem Bau.

erst wenn alles fertig ist, beantragst Du bei der TOT den Telefonanschluss samt Internet.
 
MadMac

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Oder Du kaufts Dir einfach ein Haus und vermeidest die ganzen Kopfschmerzen.
 
wingman

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Meine Frau hat ja ihr Land, warum sollte sie irgendwo ein neues Grundstück erwerben?
 
alder

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Oder Du kaufts Dir einfach ein Haus und vermeidest die ganzen Kopfschmerzen.
Hab ich bis jetzt auch nicht verstanden, warum man sich sowas wie einen Hausbau in Thailand antut, wenn man keine Ahnung davon hat.

Und wenn man Ahnung hat, werden die Qualen vermutlich noch schlimmer.:rolleyes:

Ich würde so eine Hütte kaufen und vorher einen Experten durchhetzen, vor Allem einen Elektro-Experten.

Wenn der sagt: " Um Gottes Willen" dann lass ich es, oder aber er nickt ab und gut ist.
 
DisainaM

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Ich würde so eine Hütte kaufen und vorher einen Experten durchhetzen, vor Allem einen Elektro-Experten.

Wenn der sagt: " Um Gottes Willen" dann lass ich es, oder aber er nickt ab und gut ist.
Es beginnt schon mit den vorhandenen Sicherheitskästen,
(der Aufbau der Kästen verleitet die th. Elektriker dazu,
die ankommende Hauptstromleitung in einen gemeinsamen Kabelwust von den abgehenden Unterstromkreisen,
die von den Sicherungen zu den Verbrauchern (lampen usw) gehen,
--- in gemeinsame Wandrohre zu legen---

damit ist die Gefahr bei einem Kabelbrand den Hauptschalter zu "brücken", ständig gegeben.

Der zweite Fehler,
ein Ausländer kauft ein fertiges Haus, und denkt, er kann nun einfach die Verbraucher kaufen und anschliessen, wie er lustig ist;
- im Schlafzimmer eine Aircon,, in der Küche Microwelle Backofen und sehr grosser Kühlschrank,
dann der grosse LCD TV mit Soundsystem,

mit einem Wort,
der Mann ist mit seinem Kopf noch in Europa,
und sollte sich auf seinem Dachboden die vorhandenen Kabelwege ansehen,
und danach entscheiden, was überhaupt noch geht und machbar ist.

Nach Monaten von Problemen dann der Entschluss, neuer Sicherungskasten, 3 Phasen,
und einen der Länglich ist,

und jetzt kommt der Hammer,
- es wird vom th. Elektriker verlangt, das ankommende Hauptstromkabel,
1) in isolierten gelben Kunstoffpipes zum Punkt über dem Sicherungskasten führen,
aber dann ...
verschwinden sie in einem eigenen Kabelkanal, der Aufputz zusätzlich angelegt wurde,
und wo kein anderes der anderen kabel lang läuft, sondern ausschliesslich der Hauptstrom,
der zum Hauptschalter geht.

2) nun sind genug Unterstromkreise angelegt, aber das Wichtigste,
nie wieder eine Einbauküche, wenn man in der Wand nicht ein paar dicke Kabelpipes liegen hat,
wo man bei Bedarf schonmal neue Adern einziehen kann.
Das bedeutet aber, dass man unten, jenseits der Wandfliesen, einen Revisionsschacht hat,
wo man bei Problemen vernünftig arbeiten kann.
Revisionsklappen muss man aber aus D A CH importieren.

3) möglichst viele FI/RCBOs, weil dann nämlich das wilde Umherverkabeln nicht mehr geht,
ein N Leiter ist nur für 1 Stromkreis in Betrieb, nicht noch aus Notreparatur ersetzt er ein defektes N Kabel eines anderen Stromkreises,
in diesem Umherverkabeln liegt das Problem.

4) niemanden mehr Zugang zum Dachboden geben, dem man nicht 100% vertraut,
man braucht keine getranten Kupferdiebe, die sich wertvolle Kabel rausschneiden,
und "gefälschte Kabel" verlegen,
also Kabel, wo der mm2 Querschnitt, der drauf steht, nicht sein kann, - die 20 meter Rolle ist viel zu leicht.
 
V

Volker M. aus HH.

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wir wollen bald mit einem hausbu beginnen bei rayong. ein kleineres haus, ca.75 qm.
Warum fragst du nicht deine Frau?

Der erste Schritt ist der Weg zum Landamt. Dort klaerst du die Flaechennutzung und das Wegerecht. Ausserdem kann es nicht schaden einen Blick in den Landtitel zu werfen, wer der Eigentuemer ist. Dann beantragst du eine Hausnummer. Das ist die Basis fuer Hausbuch und Strom.
Du kannst mit Baustrom anfangen oder dir gleich fuer 30.000 Baht einen eigenen Zaehler setzen lassen. (Pfeiler kosten extra)
In der Regel besteht die PEA darauf, dass der auf einen Thailaender laeuft.

Die Baufirma braucht Wasser. Es gibt Stadtwasser, Tiefbrunnen oder diese Billigbrunnen aus Zementringen, die gerne mal trocken fallen.

Stadtwasser kostet etwa 15.000 Baht fuer die Uhr und Geld fuer die Leitung auf dein Grundstueck.
Tiefbrunnen (deep well) kostet auf Samui 160.000 Baht schluesselfertig.
Billigbrunnen kostet 1.500 Baht/Ring ohne Garantie der Wasserqualitaet.

Du wirst ein Bankkonto benoetigen. Die Vorraussetzungen sind da recht unterschiedlich.
Wahrscheinlich verlangt man eine Wohnsitzbestaetigung der Immi.

Wenn das alles in trockenen Tuechern ist, kannst du dich dem Haus widmen.
Lass die Finger von den Internetplaenen. Die sind meist voellig unausgegoren.
Besteht in der Regenzeit Ueberflutungsgefahr?
Natuerlichen Baumbestand mit einbeziehen.
Ausrichtung des Hauses, Schlafzimmer Nord- oder Ostwaerts etc.

Einen Anwalt brauchst du nicht nur fuer den Bauvertrag. Viel wichtiger ist dein Besitzverhaeltnis gegenueber deiner Frau, oder moechtest du nach Fertigstellung vom Hof gejagt werden?
(Ich wuerde nie auf Familenland bauen, aber jeder, wie er mag)


Eine Baufirma suchst du dir ueber Referenzen. Lass dir einfach Haeuser zeigen, die die Firma abgewickelt hat.
Baugenehmigung und Zeichnunssatz haben bei uns 30.000 Baht gekostet. (Der Rohbau stand aber schon)

Vergib keine Gewerke selbststaendig an Familie oder Dorfhandwerker. Der Bauunternehmer soll sich um alles kuemmern.

Erscheine 2 x taeglich auf der Baustelle aber halte die Klappe, wenn es nicht schief laeuft. Wenn es etwas zu korrigieren gibt ist der Bauunternehmer dein Ansprechpartner, also lass das Personal in Ruhe.
(Ein parr Buddeln M150 und Eis fuer die Wasserbox werden gerne genommen)

Mach dich nicht verrueckt wegen der Elektrik. Ein guter Bauunternehmer kann das. Einen FI kennen die, wichtiger ist aber eine solide Erdung. Und lass den Quatsch mit importierten Artikeln. Es gibt hier alles in ausreichender Qualitaet und die Leute kennen sich damit aus.
Ueberlege dir vorher ehrlich deinen Strombedarf. Es gibt hier:
1 x 15 A
1 x 30 A
Die Leistung errechnet sich nach U (Spannung, 230 V) x Strom.

3 x 15 A
3 x 30 A
Die Leistung errechnet sich nach U (Spannung, 380 V) x Strom x Wurzel 3.

Eigener Trafo.
Leistug nach Bedarf.
 
MadMac

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Drum sag ich fertig kaufen und dann reparieren was Sinn macht. Selber bauen geht nur, wenn man ganz weit weg ist und nur nach der Uebergabe konmt. Danach reparieren.
 
Dur_Farang

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Wenn die elektrik so schlimm wäre müsste es in unserem Wohngebiet alle Tage brennen und jeder der dort wohnt sollte jemand durch Stromschlag verloren haben, ist aber seit 16 Jahren wo wir das Haus gekauft haben noch nichts passiert.
P. S
Habt ihr euch schon mal eine Neonlampe gekauft beim lokalen Elektro Händler.
Da bekommt man eine Neonröhre, einen Trafo,Starter, Fassungen ein Brett und ein paar Kabel, fast so wie bei Ikea nur ohne Anleitung.
Das funktioniert auch wenn es gut zusammengebaut ist kann man die Lampe sogar den Nachkommen vererben.
Die Hängt bei mir in der Küche als indirekte Beleuchtung und leuchtet jeden Tag und das seit fast 15 Jahren.
 
MadMac

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Stimmt, wer sich so etwas antut, der muss ein Masochist sein.
Ich hab die Decke aufgemacht, reingeschaut, mit dem Kopf geschuettelt (paarmal, drin und draussen), Bilder gemacht und dann die Decke wieder zugemacht :). Abgebrannt ist noch nichts und die Huette steht schon 10 Jahre so.
 
wingman

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Natakwan
ersteinmal danke. einige gute informationen sind ja schon einmal dabei.
die elektrik ist ja kein hexenwerk und mein beruf kommt dem entgegen. ich hätte schon gern einen hager schaltkasten und deutsche komponenten darin.
ich vertraue diesem china zeugs nicht über den weg.
diese einzelnen adern kenne ich bereits aus rumänien und dem haus eines freundes in thailand, furchtbar.
eine wald und wiesenverdrahtung über der decke werde ich verhindern. das wird vernünftig verlegt. keinen isaan alptraum.
gibt es erfahrungen mit den baukosten je qm?
 
Dieter1

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Orientiere Dich an Volker und nicht an dem Quatsch, den DisiM publiziert.

Ich wohne hier seit 15 Jahren, davon seit 10 Jahren staendig und ich hatte hier noch nie irgendein Problem mit all den Sachen, mit denen DisiM anscheinend laufend Probleme hat.
 
crazygreg44

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was brauchst nen Hager Schaltkasten, solche Schaltkästen, sogar mit fertig eingebauten 16amp und 32 amp flinken Sicherungen, bekommt man hier in Thailand auch in einem gut bestückten Geschäft. Und einen Safety-Cut Hauptschalter davor setzen und gut ist es.

sooooo blöd sind die Thai-Elektriker auch wieder nicht. Achte drauf daß direkt vom Schaltkasten eine Erdung gelegt wird, und vom Heißwassergerät aus ebenfalls eine getrennte Erdung. Und sonst würde ich die Jungs das machen lassen. Wären sie soooo blöd, stünden in Thailand ja stündlich Häuser in Flammen
 
DisainaM

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was brauchst nen Hager Schaltkasten, solche Schaltkästen, sogar mit fertig eingebauten 16amp und 32 amp flinken Sicherungen, bekommt man hier in Thailand auch in einem gut bestückten Geschäft. Und einen Safety-Cut Hauptschalter davor setzen und gut ist es.

sooooo blöd sind die Thai-Elektriker auch wieder nicht. Achte drauf daß direkt vom Schaltkasten eine Erdung gelegt wird, und vom Heißwassergerät aus ebenfalls eine getrennte Erdung. Und sonst würde ich die Jungs das machen lassen. Wären sie soooo blöd, stünden in Thailand ja stündlich Häuser in Flammen
klar gibts Hager Kästen in Thailand,

die werden von Deutschen, die eine Häfel Niederlassung habn, aus Deutschland importiert,
wie sie auch alles andere für Dich importieren, was Dein Herz begehrt,
lass den Quatsch, selber zu importieren,
und liefer deine Kohle bei den Bluthunden ab,

die lauern alle auf den Moment, wenn ein deutscher Hirsch in Thailand baden geht.

 
DisainaM

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Orientiere Dich an Volker und nicht an dem Quatsch, den DisiM publiziert.

Ich wohne hier seit 15 Jahren, davon seit 10 Jahren staendig und ich hatte hier noch nie irgendein Problem mit all den Sachen, mit denen DisiM anscheinend laufend Probleme hat.
sagt Dieter, der in Thailand mit seinem Mopet gerne unter die Räder kommt,

während ich sage,
unterschiedliche Menschen haben unterschiedliche Ansprüche,

sagst Du,
weil ich in Bangkok lebe, mit der besten Infrastruktur,
mach ich jetzt ein paar kluge Sprüche.

Das Tablett Programm von Yingluck hatte damals offenbart,
regionale Qualitätsunterschiede in der Infrastruktur.

In Nachbarforen schreiben Leute, wie Thedi, dass bei Ihnen sehr häufig nur 140 Volt ankommt,
und ihnen Geräte laufend kaputt gehen,

aber für Dieter ist das alles DisM Quatsch, weil er lebt ja in BKK.
 
crazygreg44

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klar gibts Hager Kästen in Thailand,

die werden von Deutschen, die eine Häfel Niederlassung habn, aus Deutschland importiert,
wie sie auch alles andere für Dich importieren, was Dein Herz begehrt,
lass den Quatsch, selber zu importieren,
und liefer deine Kohle bei den Bluthunden ab,

die lauern alle auf den Moment, wenn ein deutscher Hirsch in Thailand baden geht.


wohl ZUVIEL JÄGERMEISTER gepichelt ?

sogar in der tiefsten Pampa, hat mein Spirituosen-Händler, Jägi die grosse Flasche für 1240 Bärte in der versteckten Auslage, jederzeit, und nicht von 11 bis fünf oder so'n shiet

Schötze, wenn Du bei 40 Grad unter den Palmen, wie heute, am Strand liegst, ein paar Gläseli Jägi schlürfsrt . . . . dann glaubt sogar Deine Kamera daß Du den Hirsch im Wasser siehst !
 
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Volker M. aus HH.

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Drum sag ich fertig kaufen und dann reparieren was Sinn macht. Selber bauen geht nur, wenn man ganz weit weg ist und nur nach der Uebergabe konmt. Danach reparieren.
Er moechte nunmal auf dem Land seiner Holden bauen. Somit ist Haus kaufen keine Option.
Ausserdem ist es nicht unueblich eine Garantie in den Kauf- oder Bauvertrag zu schreiben.

Du solltest dir aber schon mal die Frage stellen warum du mit Anwaelten und Handwerkern eher schlechte Erfahrungen gemacht hast, waehrend ich recht zufrieden bin.
 
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Volker M. aus HH.

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eine wald und wiesenverdrahtung über der decke werde ich verhindern. das wird vernünftig verlegt. keinen isaan alptraum.
Wenn deine Baufirma das versucht ist das schon mal ein gaaanz schlechte Zeichen. Schreibe einfach in den Auftrag rein, dass durchgaengig in Wellrohr verlegt wird.

gibt es erfahrungen mit den baukosten je qm?
Kalkuliere mal grob mit 10-15.000 Baht/m2 fuer Thai style Bausubstanz. Das langt in der Regel fuer den Wohnbereich.
Eine vernuenftige Kuechen- und Badaustattung kostet in etwas das gleiche wie in Deutschland.
Du solltest locker 2-300.000 Baht fuer Sonderfaelle in der Hinterhand haben ohne kurzatmig zu werden.

Lass dir ein detailiertes Angebot machen. Das sollte unterteilt in Gewerke und mit Angaben zu Arbeit und Material sein.
Es gehoert eine Poenale fuer Verspaetungen und Zahlungsdetails nach Bauabschnitten rein.
Ebenso sollte vereinbart werden, dass du jederzeit Aenderungen einbringen kannst und ausschliesslich fuer verbratenes Material zahlst.

Bevor du dir Gedanken ueber goldene Wasserhaehne oder importierte FI Schalter machst, solltest du den Behoerdenkram zu 100% erledigen. Alles was du aus Faulheit oder wegen Geld im Vorfelde unterlaesst holt dich spaeter definitiv ein. Ich kenne genuegend Faelle.

Und auch wenn mich das jetzt in der Beliebtheit wieder auf den letzten Platz katapultiert:
Wenn du die Visabedingungen nicht erfuellst, lass es. Die Zeiten, wo man statisch 400.000 Baht auf einem Konto parkt oder sich die Kohle fuer 3 Monate leiht neigen sich dem Ende. Das wird mit Sicherheit in den naechsten Jahren geaendert.
 
MadMac

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Du solltest dir aber schon mal die Frage stellen warum du mit Anwaelten und Handwerkern eher schlechte Erfahrungen gemacht hast, waehrend ich recht zufrieden bin.
Das liegt daran, dass ich ein A.rsch.loch bin und mich nicht von Gluecksrittern bescheissen lasse. Anwaelte sind ein Thema fuer sich.
 
Thema:

Hausbau bei Rayong, behördlicher Ablauf und Kosten.

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