Haus in Patong soll verkauft werden

[benni]

Sehe ich aehnlich, da Mietpreis und Kaufpreis auf Phuket in keiner Relation steht. Um bei dem Beispiel hier zu bleiben, dafuer bekommt man nicht mehr wie 15k Baht Miete, damit kann ich das Haus fast 20 Jahre mieten, dann waeren die 3.5 Mio grad bezahlt. Wenn ich meine 3.5 Mio in den 20 Jahren irgendwo sicher Anlege, bekomme ich derweil ich die Miete zahle sogar noch Zinsen.


Der Technische Unterschied ist klar. Aber wo ist der Oekonomische, siehe oben? Innerhalb 5-10 Jahren (je nach derzeitigem Erhaltungszustand) muss man das Haus immer mal wieder teilsanieren/renovieren, das Wetter in Phuket ist absolut agressiv zur Bausubstanz.
Da gehen also eine Menge der Mieteinahmen bei drauf. Und nach 20 Jahren, bzw. weit davor kann man die meisten Haeuser Kernsanieren oder komplett abreissen hier, ergo seh ich darin kein wirklichen Mehrwert bzw. keine Geldanlage. Du?

Und zu Peter, eine Hausbeschreibung klatscht man wirklich nicht so hin, garniert mit ein paar nichts sagenden Bildern. Ich sehe weder eine Groesse, noch eine Grundstuecksgroesse, noch Bilder vom HAUS (nicht nur die Zimmer!) noch sonst irgendwas. Keine Mieteinahmen, kein nichts. Also auch wenn du nicht verkaufen musst (was irgendwie jeder sagt) - so wird das nichts mit einem Verkauf.

Im uebrigen bin ich der Meinung, wenn man nicht verkaufen will/muss, dann sucht man sich auch keinen Makler. Dann verkauft man hoechstens, weil jemand zufaellig fragt und mit erstaunlich viel Geld droht.

möchte gar nicht auf das Monetäre eingehen (denn die Wertsteigerung von Grund und Boden ist hoch, und auch ich lebe in einem Haus seit 20 Jahren und habe kaum was investestiert in diesen 20 Jahren, weil es nicht notwendig war.)

Daß aber keiner auf den ideologischen Genuß des Eigenheimes zu sprechen kommt, ist eigenartig. Du kannst machen was du willst, keiner kann dir was sagen, niemanden mußt du befragen. Alleine dieses Gefühl, keinen Landlord über dir zu haben, daß du nie raus mußt, wenn du nicht selber entscheidest, kann man als gesteigerte Lebensqualität bewerten.

 

[peterpatong]

das ist für mich z.B. einer der Gründe um in Thailand nicht zu kaufen, die Entwicklung geht dermaßen rasant und leider ohne viel planerische Infrastrukturmaßnahmen und Fingerspitzengefühl vonstatten das man ein "Paradies" bereits nach 10 Jahren nicht mehr wiedererkennt. Huahin ist ja gerade auch so ein Beispiel.

Ein Freund von mir hat sich gerade ein 100qm Häuschen in einem MooBan in einem Stadtteil Bangkoks möbliert für 6000B gemietet, zunächst für 6 Monate, zur Zeit gefällts ihm da, aber wer weiß wie lange?

Mieten ist immer noch so günstig und schafft Flexibilität, wenn man dann nichts vererben will ist das mieten günstiger denke ich. Ist ja auch unter anderem ne Altersfrage.

Klar, da hast Du schon Recht. Aber wie macht man es richtig?

Immer wieder woanders hin?
Sich was suchen und damit abfinden das es sich (meistens zum Schlechteren) verändert?

Und das mit dem Vererben spielt für mich schon eine große Rolle. Ich fände es halt schön wenn mein Sohn irgendwann noch was von der Kohle hat, die ich verdient habe und nicht alles für die Miete draufgegangen ist.
Wenn ich kinderlos wäre würde ich vielleicht anders denken.
P.S.: Ähnliche Häuser wie mein Kumpel in Hua Hin gekauft hat, gibt es dort ab 5000 Baht zu mieten.
Aber wer weiß ob die in 10 Jahren nicht auch schon 10 000 oder mehr kosten.....?
Und wer will später andauernd umziehen weil es eng mit der Kohle für die Miete wird.....
Klar wird man wahrscheinlich immer was günstiges irgendwo finden können, aber ich will ja auch nicht mitten im Dschungel wohnen......
Alles nicht so einfach...

 

[rolf2]

@Benni,

gebe Dir Recht, wenn man das Glück hat dort gebaut zu haben wo es nicht zu Nachbarschaftsproblemen kommt. Da man in Thailand leider damit rechnen muss eine Karaoke oder einen Shop, oder ne Werkstatt als Nachbarn zu bekommen ist das auch ein bißchen Lotterie was den Wohlfühlcharakter und die Wertsteigerung angeht.

Siehe auch Wanni der als Nachbarn ein Busunternehmen vor die Nase gesetzt bekommen hat.

 

[rolf2]

Klar, da hast Du schon Recht. Aber wie macht man es richtig?

Immer wieder woanders hin?
Sich was suchen und damit abfinden das es sich (meistens zum Schlechteren) verändert?.

tja, wenn man pessimistisch denkt könnte man sagen eine veränderte Wohnsituation von ruhig und angenehm hin zu laut und unangenehm ist als Mieter auf die leichtere Schulter zu nehmen als wenn man Hausbesitzer ist.

Und das mit dem Vererben spielt für mich schon eine große Rolle. Ich fände es halt schön wenn mein Sohn irgendwann noch was von der Kohle hat, die ich verdient habe und nicht alles für die Miete draufgegangen ist.
Wenn ich kinderlos wäre würde ich vielleicht anders denken..

meine Kinder werden kaum nach thailand auswandern wollen, also von daher für mich uninterressant was in Thailand zu vererben

P.S.: Ähnliche Häuser wie mein Kumpel in Hua Hin gekauft hat, gibt es dort ab 5000 Baht zu mieten.
Aber wer weiß ob die in 10 Jahren nicht auch schon 10 000 oder mehr kosten.....?
Und wer will später andauernd umziehen weil es eng mit der Kohle für die Miete wird.....
Klar wird man wahrscheinlich immer was günstiges irgendwo finden können, aber ich will ja auch nicht mitten im Dschungel wohnen......
Alles nicht so einfach...

was ich hier in Deutschland immer wieder feststelle ist folgendes, die Häuser wurden für 4 Personen gebaut, nach 30 Jahren wohnt Mutti dadrin allein und schafft es nicht mehr in den ersten Stock weil Knie kaputt. Der Garten ist ne Belastung, also wird versucht zu verkaufen.
Dann stellt man fest das die Immobilie nicht mehr den heutigen Ansprüchen standhält, Raumaufteilung, Fliesen, Bad, Heizung, Treppen, Fenster, Fassade, Dämmung ganz allgemein.

Schwupps schon hat sichs ausgeträumt mit dem Renditeerwartungen und das Häuschen ist nur unter Verlusten verkaufbar wenn überhaupt. Es sei denn es handelt sich um eine begehrte Lage.

So ähnlich schätze ich das in Thailand auch ein.

 

[peterpatong]

Daß aber keiner auf den ideologischen Genuß ein Eigenheim zu sprechen kommt, ist eigenartig. Du kannst machen was du willst, keiner kann dir was sagen, niemanden mußt du befragen. Alleine dieses Gefühl, keinen Landlord über dir zu haben, daß du nie raus mußt, wenn du nicht selber entscheidest, kann man als gesteigerte Lebensqualität bewerten.

Diesen Gedanken hatte ich eigentlich vorausgesetzt.
Im "eigenen" Haus lässt es sich doch natürlicherweise besser leben. Ganz klar !!!!!

meine Kinder werden kaum nach thailand auswandern wollen, also von daher für mich uninterressant was in Thailand zu vererben

Aber verkaufen kann er es, wenn er will. Und 3,5 Mio. sind immerhin 83 000 Euro heute.

 

[rolf2]

Diesen Gedanken hatte ich eigentlich vorausgesetzt.
Im "eigenen" Haus lässt es sich doch natürlicherweise besser leben. Ganz klar !!!!!

kommt immer auf die Nachbarschaft an ob das Eigenheim ein Wohlfühlklima hat oder eher weniger, und die Nachbarn kann man sich nicht aussuchen, bei einem Haus mit Wand an Wand Nachbarn hat genau dieser Aspekt eine ganz wichtige Bedeutung.

 

[peterpatong]

gebe Dir Recht, wenn man das Glück hat dort gebaut zu haben wo es nicht zu Nachbarschaftsproblemen kommt. Da man in Thailand leider damit rechnen muss eine Karaoke oder einen Shop, oder ne Werkstatt als Nachbarn zu bekommen ist das auch ein bißchen Lotterie was den Wohlfühlcharakter und die Wertsteigerung angeht.

Siehe auch Wanni der als Nachbarn ein Busunternehmen vor die Nase gesetzt bekommen hat.

Passieren kann sooooooooooooo........viel.
Davor ist man doch nie und nirgendwo gewappnet.
Wenn´s irgenwann mal wirklich richtig krachen sollte zwischen den Roten und Gelben......
Dann war eh alles für die Katz

 

[funnygirlx]

doch, 13000x 10monate (lassen wir mal durchn leerzeiten dazw,das ist normalfall) 130.000 pro jahr dann muss ich renovierungskosten zuruecklegen um einen werterhalt zu schaffen ( startet schon bei der kueche) also mindestens 30000 weniger ( DAS IST MEHR ALS WENIG GERECHNET !!!!!!!!!!!!!) bleiben 100k

bei 100k x 15 jahresmieten waere ein fairer preis 1,5mio +/- ,vielleicht 2mio-2,5mio je nach ausstatung/lage

fakt ist
+ der scheiss gehoert einem fast nicht, company kostet auch ( ohhh vergessen oben abzuziehen)
+ man kann defakto sagen thai immos sind zz zu teuer
+ wenn man die 3,5mio nimmt auf zb 15 jahre anlegt gibts ca 5% rendite , daraus kann man die miete zahlen, das geld erhalten,das risiko umgehen, hat freie hand, muss sich nicht mit thaigesetzen rumaergern....und dem vermieter die reperaturen anlasten
+und wenns zu laut wird...einfach wechseln

deswegen rate ich allen die ich kenne ,auf diesem preisniveau ab vom kauf,sollten die preise zurueckkommen, udn thailand noch im trend sein, dann sieht es anders aus, oder wenn die thais kaufkraftmaesig doppelt verdienen ,dann auch

 

[woody]

....bei einem Haus mit Wand an Wand Nachbarn hat genau dieser Aspekt eine ganz wichtige Bedeutung.

Das stimmt natuerlich. Ich wollte eigentlich ein Condo kaufen. Bin aber jetzt froh darueber, dass ich ein Reiheneckhaus mit nur einem Nachbar habe. Die Investion von 1.8 Mio hat sich nach nun 8 Jahren schon fast amortisiert.

 

[peterpatong]

kommt immer auf die Nachbarschaft an ob das Eigenheim ein Wohlfühlklima hat oder eher weniger, und die Nachbarn kann man sich nicht aussuchen, bei einem Haus mit Wand an Wand Nachbarn hat genau dieser Aspekt eine ganz wichtige Bedeutung.

Klar, aber es gibt halt kein Patentrezept.
Das muss jeder für sich entscheiden.
Einer mag´s mit mehr Risiko, der andere mit weniger.
Einer ist Pessimist, der andere Optimist.
Einer hat Glück, der andere Pech.......
Das weiß man doch alles nie im voraus

 

[peterpatong]

fakt ist
+ der scheiss gehoert einem fast nicht, company kostet auch ( ohhh vergessen oben abzuziehen)
+ man kann defakto sagen thai immos sind zz zu teuer
+ wenn man die 3,5mio nimmt auf zb 15 jahre anlegt gibts ca 5% rendite , daraus kann man die miete zahlen, das geld erhalten,das risiko umgehen, hat freie hand, muss sich nicht mit thaigesetzen rumaergern....und dem vermieter die reperaturen anlasten
+und wenns zu laut wird...einfach wechseln

Fakt ist aber nun mal auch, das die Preise in Patong nun mal so sind wie sie sind.
Und das es Leute gibt, die auch bereit sind diese Preise zu zahlen.
Wer das nicht will....... Dafür habe ich 100%iges Verständnis.
Und wer bereit ist diese Preise zu zahlen, auch der wird seine guten Gründe dafür haben. Man sollte nicht davon ausgehen, dass jeder der in Patong eine (im Verhältnis zum sonstigen Thailand überteuerte) Immobilie kauft ein Idiot ist.

5% Rendite....... wow - sag mir bitte wo.....


Wenn Du Geld wirklich sicher anlegen willst mit 100% Einlagensicherung, dann kannst Du froh sein wenn Du 3 Prozent bekommst. Abzüglich 1,5% Inflation.....
Dann darf die Miete nicht höher sein als 4400 Baht im Monat.......good luck

 

[peterpatong]

+ der scheiss gehoert einem fast nicht

Keine Ahnung wie und wo DU lebst, das kannst Du von mir aus gerne als Scheiß bezeichnen..... LOL
Mein Haus bitte nicht......


P.S.: Nicht wirklich böse gemeint

 

[peterpatong]

Aber um nochmal zum ursprünlichen Thema zurück zu kommen:

3.5 Mio. ist ein angemessener Preis für die Lage in Patong. Wer sich dort auskennt wird mir zustimmen.
Ein Schnäppchenpreis ist es natürlich auch nicht. Aber davon war ja auch nie die Rede.
Schnäppchenhäuser gibt´s aber immer wieder bei RTL.......

 

[Franky53]

angemessen ,kann ich nicht beurteilen ,aber sicher interessant ,da momentan ohnehin ein Auge auf diese konstruierten Companies geworfen wird .
da kann man nur hoffen ,dass die Lage nicht allzu gut für Insider erscheint ,sonst könnte die Hütte schnell weg sein.(der Preis wird sich dann als kleinstes Problem herausstellen.)
aber da du ja sicher weißt ,wie es in Phuket läuft ,erzähle ich dir wohl nix neues.

 

[peterpatong]

Ja, weiß ich. Die Militärregierung hat wohl vor da durchzugreifen.
Ich werde es wohl sicherheitshalber auf meinen Sohn überschreiben lassen.
Man weiß ja nie wie ernst "die" den Kram wirklich nehmen.
Aber die Company existiert seit 20 Jahren. Ich denk´mal die wühlen erst mal oben auf dem Stapel.

 

[Willi]

Das Haus wird mit Company Ltd. verkauft.

Ja, weiß ich. Die Militärregierung hat wohl vor da durchzugreifen.
Ich werde es wohl sicherheitshalber auf meinen Sohn überschreiben lassen.
Man weiß ja nie wie ernst "die" den Kram wirklich nehmen.
Aber die Company existiert seit 20 Jahren. Ich denk´mal die wühlen erst mal oben auf dem Stapel.

ja was denn nun

 

[peterpatong]

Ganz einfach:
Wenn das Haus "bald" verkauft werden sollte, dann mit Company.
Sollte sich herausstellen, dass wenig Interesse besteht und die Sache sich lange hinzieht, dann werde ich es erst mal auf meinen Sohn überschreiben lassen.
Danach heißt es dann: Haus ohne Company zu verkaufen.
Aber dem ist ja noch nicht so.........
Deswegen: Zur Zeit mit Company.

 

[funnygirlx]

5% Rendite....... wow - sag mir bitte wo.....
Wenn Du Geld wirklich sicher anlegen willst mit 100% Einlagensicherung, dann kannst Du froh sein wenn Du 3 Prozent bekommst. Abzüglich 1,5% Inflation.....
Dann darf die Miete nicht höher sein als 4400 Baht im Monat.......good luck

du rechnest in THB - faengst aber jetzt an euro zu zaehlen mit einlagensicherung...also dein vergleich ist schon muell.
und in THB auf 10 jahre sind 5% eher normalfall.

oder andere varainte statt in ein ahus " mit problemen ich meine besitz und company " zu investieren, kann man ja auch ein REIT kaufen ( sind zwar zza uch uebertreuert) aber zb von Central pattana ,das ist als sicher zu bezeichnen ,die 7,5% mitnehmen. das reit gehoert einem zumindest rechtlich. und verluste koennen bei einem hausverkauf genauso wie bei dem reit entstehen.

sorry haeuser sind indiskutabel......und wehe es kommt noch ein kaknachbar,ne karaoke, 2 .....leckerhunde, oder sonst was in die nachbarschaft.

so wer zb vor 10 jahren statt einer huette in den property sektor investiert hat, at neben 400% buchgewinn bis heute, aus den durchn 4% dividenden mieten zahlen koennen.....und war immer flexibel. und wenn die preise sich noch mal verdoppeln in thailand ( wenn !!) dann kann man es genauso machen, und besser schlafen ( gesetzmaessig, nachbarmaessig etc)...und wenn es runter geht " geht es auch gemeinsam runter"

in den angelsachsen laendern und vielen anderen incl thailand, ist fuer viele " der reichereren bevoelkerung" und touri eine immo nur ein spekulationsobjekt, es hat einen ganz anderen stellenwert als in deustchland

 

[supanit]

Die Miete passt sich aber ständig den realen Preisen an.

Das ist leider empirisch falsch in Thailand. Vergleiche mal mit Europa, dort ist ein Immobilienobjekt attraktiv, wenn durch die Miet-Brutto Rendite in 12 Jahren Break Even gewaehrleistet ist. In deinem Beispiel waere das bei einem Kaufpreis von rund 1.9 Mio Baht der Fall, denn durch die Miete von 13.000 THB x12 Monate x12 Jahre ergibt sich eben nur jene Bruttomiete.

Das funktioniert aufgrund der immer ueberzogenen Bodenpreisen in Thailand leider nie.. Plus der Pfusch beim Haeuserbau. Deins mit 20 Jahren auf dem Buckel mag nicht so ein Pfusch sein wie ein heute hingeworfenes, aber duerfte wohl auf Grund des weit fortgeschrittenen Alters bald fuer eine Kernsanierung anstehen. Auch wenn du das nicht wahrhaben willst - oder schlicht nicht siehst. Das ist eine unwiderrufliche Tatsache, sorry das zu sagen. Dachpfannen austauschen und ab und an mal neue Farbe aendert daran leider nichts.

Als Rechenbeispiel, bei deinen 3.5 Mio THB Wunschpreis, muesste da netto ein Mietpreis von rund 25.000 THB im Monat realisierbar sein, und das ist bei diesem kleinem Haus nie erreichbar. Schau, Miete und Kaufpreis steigt immer in Relation in Thailand.

Will heissen bei der Rechnung: "Als ich vor über 20 Jahren nach Phuket kam, habe ich "mein Haus" auch erst mal gemietet. Damals kostete die Miete 5000 Baht im Monat für das ganze Haus. Heute ist es das drei- bis vierfache." - hast du vergessen, dass zu dem Zeitpunkt eben auch der KAUF des Land entsprechend war und heute 3-4 fach gestiegen ist.

Damals konnte man so ein Haus mit Land eben fuer rund 1.5 Mio erwerben. Und da geht sich die Rentabilitaets-Rechnung, Mietpreisbereinigt eben genau wie heute wieder nicht aus, denn: 12x12x5000 THB ist eben nur 720.000 THB und nicht das doppelte, 1.5 Mio THB. Die Rechnung passt wirklich nie in Thailand, daher kauf ich mir auch kein Land hier. Die anderen Probleme tun im uebrigen auch nicht dazu bei, mich vom Landkauf zu ueberzeugen.

Zum Thema Investment: dein Vergleich ist schwach. In 20 Jahren 400% durch Landkauf und heutigem Verkauf zu erwirtschaften ist absolut unrentabel, risikobereinigt. Denn: Du begibst dich auch vor 20 Jahren auf sehr duennes Eis mit diesem Konstrukt in diesem sehr wackligem Markt.

Nehmen wir also die gleiche Summe in die Hand vor 20 Jahren, sagen wir 1 Mio THB und mal ein mittleres Risiko Investment, nichtmal Emergency Markets (die man vom Risiko durchaus mit einem Hauskauf in Thailand vergleichen koennte), dann erwirtschaftete man im Durchschnitt in den letzten 20 Jahren eine Jaehrliche Rendite von 10-20%, im Mittel also durchaus 15%. Diese immer Reinvestiert ergibt nach 20 Jahren das stattliche Suemmchen von 16 Mio THB.

Also wenn ich aussuchen koennte, wie ich vor 20 Jahren mein Geld vermehre, ein Haus in Thailand waere nicht meine Wahl, weder aus monetaerer Sicht, noch weil es eine sichere Anlageform ist.

PS: Nichts destotrotz wirst du in Patong dennoch einen finden, der dir diesen Kaufpreis bezahlt. Eins der Phaenomene dort ist, egal wie teuer etwas ist, egal wie ueberzogen der Preis ist (deiner ist fuer Patong durchaus noch im Rahmen) - jeden Tag landet mindestens ein Flieger mit einem Gluecksritter voller Geld im Gepaeck, der sein Hirn am Flughafen abgibt und sein Geld in Patong versenken moechte.

Den musst du nur finden, aber das ist nicht wirklich schwer. Es kommen jeden Tag neue.

 

[funnygirlx]

ich kann dir voll und ganz folgen, in allen teilen des postings supanit

hier in Pattaya aenlich
zb ein studio in einem einfachen condo hat 2000 rund 350k baht gekostet , einfache rnovierung,standard moeblierung 150.000 gesammt 500k
pro jahr gab es ohne probleme 1 jahremiete direkt bez ( zb view talay 1,rimhad,condochain)50000-60000 , davon renovierungskosten abegzogen ca 10k und 6k maintenance geb.blieben rund 35000-45000 ( ich mag keien grosskotz und traumrechnungen) machte rund 7-9%

heute
keiner zahlt mehr 1 jahr vorab ( riesenleerstand,preisdruck) Condo heute rund 1,000.000 , heute vermietbar , ganzjaehrig gleicher preis wie 2000 - oder eben 6 monate a 8000 , macht heute bei gestiegen maintenance kosten und renovierungskosten nur noch 3% rund auf den aktuellen preis.

immobesizter koennen ein lied singen hier...und nochmal mietrendite wird auf den aktuellen fairen verkaufswert der immo berechnet und nicht auf das as sie mal vor XX jahren gekostet hat, jeder investor weiss das,nur scheints laien nicht. ( habe eine aktie die bzahlt auf meinen einstandspreis >100% !! rendite aber auf den aktuellen nur 8%-und der ist massgebend-auch bei IMMOS)

logo kommen jetzt wieder nuttayaner und fasseln von 10%, was milchmaedchen rechnungen sind und nur auf annahmen bestehen.

@ habe zz ein condo gemietet naklua absolute toplage,resortsyle,luxuseinrichtung ( richtig LUXUS) 120qm die kosten zz rund 8mio
bezahlt fuer 3 wochen incl reinigung und electric 26.000 THB kurzfristvermietung. ( im office verlangen sie 60k - aber durch soviel leerstand wer bucht in der office wenn ichs ohne bekomme fuer 60% weniger)
bei der einrichtuing und den vielen leerzeiten und wirklich allen spaeteren kosten eingerechnet kann er froh sein 2% rauszuholen, und das mit arbeit, und von steuer zahlen, reden wir garnicht. logo im dez/jan gibt es dafuer 50k pro monat ...aber dafuer auch 6 montae fast leerstand.

condos hier geben mietgarantien von 7% bis 10%., dabeiw eiss jeder clevere kaeufer...verzichte auf die garantie und nehme den discount. die garantie des condos wird ja nicht erwirtschaftet sondern im VK preis eingerechnet. dumme hoeren sich so was an....

ps in einem supertopgefuehrten luxuscondo liegt die auslastung bei jahresdurchn zz 30%- so und dann rechnet mal, und zihet gleich noch die 30% provision ab bei kurzvermietungen, die fast alle verlangen ...ja ich weiss ihr kennte einen der macht das fuer 10% , klar reisst sich ein arsch auf fuer 2500 provision.....fuer die die es auch glauben moechten