Grundbesitz in Thailand

[KLAUS]

Hi Kubo,
Du uebertreibst natuerlich wieder mal...LOL:-)
Aber weit weg bist Du da nicht von der Realitaet, will sagen, eine rechtssichere und was viel wichtiger ist gesellschaftssichere Moeglichkeit zur Land/Haussicherung gibt es in TH nicht. Moeglichkeiten gibt es genug, da ist die Moeglichkeit zu pachten, nur, was ist wenn es zum Streit kommt, ok, das Haus/Land ist vom Falang gepachtet...:-)
Nur und jetzt kommt der gesellschaftliche Teil, die Familie will das Pachtland/Haus haben!!!
was tun sie da, nun ALLES um den missliebig gewordenen Falang loszuwerden...:-)
da gibt es bekannte Moeglichkeiten, die extremste aber in der Praxis bereits ausprobierte Technik ist die 2-Mann-Mopedpatroulle...:-), diesen Besuch erfolgreich ausgefuehrt ueberlebt Falang nicht lange...:-)
...und niemand, zuletzt die Behoerden, kuemmert sich um die Angelegeneheit...:-)
Man kann viel "Rechtes" machen, zum Beispiel sehr kostenguenstig ist das Eintragen ins Chanod der "Lebenslangen Wohnberechtigung", aber auch hier muss man die gesellschaftlichen Umstaende beruecksichtigen, die den Falang schnell veranlassen koennen, Reissaus zu nehmen...freiwillig und trotz "Rechtssicherheit...:-)
Will sagen, hier in TH gibt es keine Konstruktion, die alles sichert
und keine gesellschaft, die diese Sicherung garantieren kann/will/wird.
Ausnahmen bestaetigen die Regel...
Nochwas zu den laufenden Kosten fuer ein Haus innerhalb eines Projektes....
..natuerlich sind die Kosten abhaengig vom jeweiligen Projektmanagement, will sagen, je besser alles kalkuliert ist und
die Leistungen auch geboten werden umso besser funktioniert auch die Projektgemeinschaft, zu sagen die Kosten sind da zu hoch dort zu niedrig, haengt von der konkreten Situation, dem Level des Villages ab.
Z.B. zahlen garantiert die Bewohner eines in der Naehe liegenden Village, bedeutend weniger an monatl./jaehrl. Umlagekosten, muss auch so sein, sie bekommen ja auch nicht die gleiche Leistung geboten und das Village selber hat auch einen bedeutend niedrigeren Standard, wenn man das beruecksichtigt, stimmt dann die Rechnung etwa auch wieder, oder eben nicht, das ist immer Einzelfallpruefung, kauft man sich neu ein, sollte das Projekt schon gut gelaufen sein!!
Uebrigens, die jaehrlichen kosten(bei uns) von 3.300 Baht entsprechen einer monatlichen Rate von 300 baht, bei Jahreszahlung im Voraus, bekommt man einen Monat Rabatt....:-)
Es gibt viele Projektleichen und draufzahlen tut immer der Einzelne, egal ob Thai oder Falang , ist ein Projekt in den Sand gesetzt, spielt die Nationalitaet keine Rolle mehr in diesem Rechtssystem....!!:-)
Beste Gruesse
Klaus

 

[Nelson]

Da stimme ich Kubo und Klaus zu. Im Streitfall kann man "de jure" doppelt und dreifach abgesichert sein, "de facto" wird man gegenüber der Familie der Angetrauten sehr schnell den kürzeren ziehen.

Unerfreuliche Folge dieses Umstands: Bei innerehelichen "Verstimmungen" ist man natürlich erpressbar. Und das würde bei mir ziemliches Unbehagen erzeugen.

Als Alternative zum Erwerb von Haus bzw. Grund und Boden sehe ich nur die Miete von einer dritten und unbefangenen Person. Hat sicher auch Nachteile aber auch Vorteile. Vor allem sind halt möglicher Ärger und möglicher finanzieller Schaden überschaubar.

Gruß, Nelson

 

[Dr. Locker]

Alternativ waere es doch aber sicher moeglich, die Vertragskonstrukte ueber "Strohmaenner" abzuschliessen und so die Familie ganz aus der Immobiliensache rauszuhalten.

Ich denke als "Strohmann" jemand gaenzlich unbekanntes, der nur seinen Namen gibt...

Somit waere das Ganze unabhaengig von der Familie...

 

[Nelson]

Oh Mann! Das ist ja noch schlimmer! Da braucht es nämlich nichtmal einen Ehekrach, um seine Kohle zu verlieren!;-D

Gruß, Nelson

PS: Würdest Du in "D" einem fremden Strohmann Deine Besitztümer übereignen???

 

[heini]

jau doktore...........
ist sicher die beste und sicherste möglichkeit!
nur ob du bei dieser konstruktion deine frau sehr erfreut ist,
möchte ich stark bezweifeln;)............. denke mal, da wirst du
dir ne menge vorwürfe anhören müssen....... bzgl. vertrauen;).

hallo nelson,
vergleiche doch nicht äpfel mit birnen
in thailand gibt es (fast)keine legale möglichkeit grundbesitz zu erwerben....... es gibt aber ne menge guter anwaltbüros die für derartige zwecke strohmänner bei der hand haben (gegen bezahlung) und einen verkaufsauftrag für das haus schon im vorraus wieder unterschreiben. des weiteren können gut ausgearbeitete verträge schon einigermaßen sicher gestaltet werden.
gruss heini

 

[Didel]

Hmm,
das heisst dann wohl der Falang ist immer der "Dumme" :???:
Egal ob Schuldschein, Hypothek über Frau oder Fremde.

Muss Falang dann immer schön lieb sein und hoffen das
Frau alles hat was will und nicht böse wird.

Upps, war jetzt ganz pessimistisch gedacht.

Gruss Didel

 

[aa-dschai-dam]

Über einen Strohmann bzw. als Company würde ich das auch nicht machen wollen. Steht auf recht tönernen Füße das Ganze und befindet sich in einer rechtlichen Grauzone.

Das mit dem Schuldschein könnte man ja noch vor einem Notar abschließen.

Bzw. eine Hypothek auf das Chanod eintragen klingt auch ganz gut.
Warum soll ich aber die Hypothek über einen höheren Betrag eintragen lassen, als tatsächlich geflossen ist?
Wie gesagt, ich will keinen übervorteilen und möchte auch von niemanden übervorteilt werden. Was ich will ist mein investiertes Geld wieder zurückzuerhalten. Damit müßte doch jeder normaldenkende Mensch, auch Thai, Verständnis haben.
Da könnte man mir rechtlich gesehen einen Strick draus drehen, wenn ich was eintragen lasse, daß nicht der Tatsache entspricht.

Gibt es da aber nicht auch ein Gesetz, wonach der/die Thai versichern muß, daß das Geld zum Hauskauf aus eigener Quelle stammt?

Das mit den Mopedfahrer halte ich dann doch für ziemlich übertrieben.
Sind wir hier im Wilden Westen?
Da ich nicht in Thailand lebe, weiß ich nicht, ob so etwas dem Alltag entspricht. Man liest so etwas mal in der Zeitung, aber für wie voll man so etwas nehmen kann und ob das bei Ottonormalverbraucher anwendbar ist, kann ich nicht beurteilen.
Selbst wenn dem so wäre, wer sagt der Thaifamilie, daß ich nicht auch ein paar Mopedfahrer vorbeischicke.

Gibt es nicht so etwas, wie:
Eine Company errichtet Häuser und verpachtet diese auf 2x30 Jahre an Farangs. Mit allen Rechten, die quasi ein Eigentümer hätte incl. das Recht, das Pachtverhältnis weiterveräußern zu können. Das wäre ein Konstrukt, mit dem man leben könnte.
Dann hätte man nur noch ein Problem, daß dem Farang die Einreise durch die thailändische Regierung erschwert bzw. verweigert werden könnte. Da hätte ich aber weniger Bedenken, da dann etliche Einnahmen, die durch Expats entstehen, verloren wären. Ob sich das ein Land wie Thailand leisten kann bezweifle ich.









Letzte Änderung: aa-dschai-dam am 28.09.02, 13:00

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[aa-dschai-dam]

Und noch was:
Hier wird immer davon ausgegangen, daß man eine Thaifamilie bzw. Thaiehefrau hat.
Was ist denn mit denen, die gar nicht heiraten wollen?
Oder ein deutsches Ehepaar, daß in Thailand einen Altersruhesitz haben möchte?

 

[onnut]

wadee alfred,
eine höhere hypothek,weil haus und grund gewöhnlich im wert steigt!
strohmann ist gleich strohmann,gilt auch für den altersruhesitz des deutschen rentnerehepaares!
onnut

 

[Nelson]

Hallo Heini,

Anwälte, Strohmänner, Verträge etc. ...

Was helfen Dir diese ganzen schönen Dinge, wenn Du nicht mehr erwünscht bist, aber Dein Besitz erwünscht ist? Wenn Dir mal mit einer Knarre unter Deiner Nase gedroht wird?

Richtig! Hilft Dir alles nichts und Du bist vermutlich froh, ohne physische Schäden den Ort der Konfrontation verlassen zu können!

In "D" kann man sein Recht zwar nicht immer aber doch meistens durchsetzen, in Thailand kannst Du das nicht. Da schaffst Du das nur, solange Du besser schmierst als Dein Gegner. Und selbst das ist eher ungewiss, weil Du als Farang einen ganz klaren "Startnachteil" hast!

Deshalb meine Meinung: Keinen müden Satang in Siam investieren, es sei denn, man schreibt die Kohle sofort ab!

Gruß, Nelson

 

[Nelson]

Noch ein Nachtrag:

Ich würde in Thailand nichtmal ein "Condominium" kaufen, obwohl dies ja für Farangs unter gewissen Bedingungen möglich ist.

Warum???
Ganz einfach: Was mache ich, wenn mich thailändische Nachbarn oder die thailändische Haus-Verwaltung rausmobben wollen??? Was mache ich, wenn die Verwaltung oder die Miteigentümer das Gebäude mehr oder weniger verfallen lassen???

Richtig! Dann bin ich der Trottel, der sich seine schöne Besitzurkunde eingerahmt auf dem Locus aufhängen kann!

Deshalb: Kohle auf dem Konto lassen und MIETEN! Und bei Ärger ganz einfach und cool lächelnd umziehen!;-D

Gruß, Nelson

 

[Jinjok]

Aa-dschai-dam's Idee ist vom logischen und unbefangenen Standpunkt des unbeteiligten Betrachters nicht mal so verkehrt. Aber einige Randbedingungen muß man dabei einhalten bzw. akzeptieren.

1.) Gedanklich und praktisch muß man Haus und Grund in dieser Angelegenheit trennen. Grund und Boden muß Frau selbst besorgen und auch beeiden, daß der Goldesel aus dem fernen EUROland keinen EUROcent dazubezahlt hat. Und daran muß man sich halten. Damit hat man also keine Verlustgefahr. Man steckt in das Land kein Geld und wird keines verlieren.

2.) Das Haus darf ein Farang besitzen und beazhlen. Daher besteht auch die Gefahr hier was zu verlieren, wenns mal Krach gibt. Alfreds Vorschlag ist einfach wie genial.

2.a) Wenn dem Farang-Papa nun die frischgebaute Bude allein gehört, weil er sie vor der Ehe schon erworben hat und per Ehevertrag 'jeder-behält-seins' festgeschrieben hat, dann kann er doch am nächsten Montagmorgen 8 Uhr zur Thaibank seines Vertrauens gehen und sich ganz allein darauf eine Hypothek nehmen. Und das über die volle Summe, über die der Officer in der Bank mitgehen kann.

2.b) Eine Hypothek kostet natürlich auch Geld, nämlich Zinsen und hier ist der Nachteil. Den nimmt man normalerweise in Kauf, wenn man Geld leiht was man nicht hat. Aber hier leiht man Geld was man eigentlich nicht braucht. Oder vielleicht weiß man ja doch, was man mit den unverhofft eingetroffenen Ba(h)tzen Geld machen kann.

2.c) Hier kommt das geniale zum Vorschein, nämlich die Hypothek ist das Gegenmittel zu Klaus' Mopedkillern. Die Hypothek kostet ja nicht nur Geld, sondern will auch schön jeden Monat zurückgezahlt werden. Sonst ist das Häusle schneller futsch und die trauernde Witwe samt Anhang auf der Straße ehe sie Erbschaft sagen kann. Der springende Punkt oder das hüpfende Komma ist, wer bezahlt die Hypothek, wenn der Goldesel ins Gras gebissen hat? Aus der Verwandtschaft bestimmt keiner.

3.) In der Stadt ist es natürlich eine Alternative ein Haus zu mieten, aber auf dem Dorf vermietet in der Regel keiner was. Als Grund zu mieten statt zu kaufen könnte man eine gewisse Klammheit in der Brieftasche ins Feld führen.

Weiter fröhliches Knobeln wünscht
Jinjok

 

[heini]

Wenn dem Farang-Papa nun die frischgebaute Bude allein gehört, weil er sie vor der Ehe schon erworben hat und per Ehevertrag 'jeder-behält-seins' festgeschrieben hat, dann kann er doch am nächsten Montagmorgen 8 Uhr zur Thaibank seines Vertrauens gehen und sich ganz allein darauf eine Hypothek nehmen. Und das über die volle Summe, über die der Officer in der Bank mitgehen kann.

hallo jinjok,
stelle hiermit einfach mal die behauptung auf, da findet sich keine bank, die eine hypothek auf ein haus gibt, wo der grund und boden jemand anderen gehoert...... es sei denn...... der chanod-inhaber beantragt die hypothek und die wird dann auch an den farang ausgezahlt.... dann koennte die geschichte sogar klappen!
in diesen fall ist das ganze sicher keine schlechte konstruktion!
gruss heini

 

[sunnyboy]

Einfachere Lösung, Thai mit Haus finden und dann einnisten
Gruß Sunnyboy
(Hausbesitzerinnen gibt es mehr als man denkt )

 

[KLAUS]

Hi Jinjok,
eines verstehe ich nicht ganz, wieso soll "Ich" eine Hypothek bei der Bank aufnehmen, die, wie Du ja schreinst , Geld kostet, wenn ich diese garnicht brauche??
...uebrigens, mein "Mopedbesispiel" sollte nur die allgemeine Situation und die Moeglichkeiten bis ins "Extrem" ausleuchten, kann aber eben auch tatsaechlich passieren und ist bestimmt auch schon...
:-)
Dem obigen Zweiffler zu dieser Mopedpraxis kann mitgeteilt werden, das KEINE Woche vergeht, wo solcherart Vorgaenge, oft wegen viel nichtiger Sachen passieren, die polizei hat mal eine Zahl veroeffentlicht, wo draus hervorgeht, dass ihnen(der polizei) ueber EINTAUSEND !! dieser Mopedkiller bekannt sind, sie jedoch meisst mangels Beweise nichts unternehmen koennen! UEBER EINTAUSEND, und das Service-Paket soll es bereits ab 10.000 Baht geben...!
Nur mal so nebenbei...:-)

Zur Frage, wenn man nicht heiraten will,...?
...dann braucht man auch KEIN Haus bauen, so einfach ist das...LOL:-)
da reicht doch dicke das Anmieten....:-)
Das Haus sollte doch, neben der Wohnfunktion vor Ableben auch gleichzeitig eine gewisse Vorsorge und Versorgung fuer die, meisst ein klein wenig juengere Ehefrau sein...:-)
Gruss Klaus

 

[Jinjok]

Hallo Heini
Das Argument mit der Bank kann ich nicht ignorieren und weil ich nichts gegenteiliges weiß oder beweisen kann, bleibts wohl beim vorher gesagten: Man(n) kann sich als Ausländer nicht absichern. Also besser vor der Investition in ein Haus gedanklich damit anfreunden, daß im Trennungsfalle (mehr als die Hälfte aller Ehen werden hierzulande früher oder später geschieden - das werden bei D/TH nicht weniger sein, eher mehr) das Haus futsch ist. Aber das kennt man ja auch von der heimischen Scheidungspraxis.

Hallo Klaus
Wer Nachrichten aus TH schon eine Weile verfolgt weiß, daß Du mit dem Mopedbeispiel nicht übertreibst. Du solltest auch keine Hypo auf Dein Haus laden, sondern derjenige, der sich so unabkömmlich machen will. Aber wie Heini weiß, gibt die Bank keine Hypothek wenn man nicht auch den Grund besitzt. U N D inzwischen fiel mir auch ein, daß die Dame ja auch nur einen Ersatzzahler in Pattaya suchen muß, damit wäre auch diese Sicherheit keine mehr.

Da bleibt nur was uns allen schon von der Großmutter mit auf den Weg gegeben wurde: Darum prüfe wer sich ewig bindet. In diesem Falle muß man die Familie mit einbeziehen, da man sich in den meisten Fällen auch an diese bindet. ;-D
Jinjok

 

[MichaelNoi]

Hier ein Kommentar von Thaianwalt.com zu diesem Thema:

Privater Grunderwerb in Thailand
Das thailändische Recht unterscheidet ebenso wie das deutsche zwischen dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und dem dinglichen Erfüllungsgeschäft (Eigentumsübertragung, Eintragung).

Ausländer können schuldrechtlich einen Kaufvertrag abschliessen. Dies ist auch empfehlenswert, da sie dann einen Anspruch auf Erfüllung des Kaufvertrages haben und im Falle einer Vertragsverletzung die Rechte aus dem Vertrag geltend machen können.

Hingegen können Ausländer - bis auf ganz eng begrenzte Ausnahmen - nicht als Eigentümer eingetragen werden. Sollte eine Eintragung dennoch erfolgen - was hin und wieder geschieht - ist sie unwirksam.

Während in der Vergangenheit das für Ausländer bestehende Verbot zum Grunderwerb sich auch auf deren thailändische Ehegatten erstreckte, ist ein Grunderwerb für letztere inzwischen möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass beide Eheleute bei Umschreibung des betreffenden Grundstücks eidesstattlich versichern, dass der Kaufpreis, der für den Erwerb des Grundstücks aufgebracht wird, aus dem (eigenen) Vermögen der thailändischen Güterrecht, nach dem es ein Gemeinschaftseigentum der Eheleute (sin somros) und ein Privateigentum (sin suandua) gibt. Das Grundstück gehört aufgrund der vorgenannten Erklärung zum Privateigentum (sin suandua).

Die Konsequenz ist, dass das möglicherweise in Wirklichkeit mit dem Geld des ausländischen Ehemannes erworbene Grundstücks in der freien Verfügungsgewalt der Ehefrau bleibt und von dieser jederzeit verkauft oder belastet werden kann. Bei einer Ehescheidung nach thailändischem Recht wird das Gemeinschaftseigentum geteilt. Das "sin suandua" hingegen bleibt bei der Teilung unberücksichtigt und steht weiterhin im Alleineigentum der Ehefrau.

Aus den genannten Gründen ist von dieser Möglichkeit sinnvollerweise nur in 2 Fällen Gebrauch zu machen:

1) Wenn das Geld tatsächlich aus dem Vermögen der Ehefrau stammt.

2) Wenn der Ehemann das betreffende Grundstück seiner Frau schenken will und keinerlei eigenes Vermögensinteresse daran hat.

Diese Möglichkeit hat nichts mit dem in der Vergangenheit vielfachpraktizierten "Verfahren" zu tun, bei dem die thailändische Ehefrau eine Eigentumsumschreibung auf ihren Namen dadurch erreichte, dass sie unter Verschweigen des Ehestatus ihre "alte", auf dem Mädchennamen lautende ID-Card beim Grundbuchamt vorlegte. Derartiges war und ist illegal und wird - gerade nach dem neuen Gesetz - strafrechtlich verfolgt und zwar sowohl gegen die Ehefrau als auch gegen den Ehemann (Anstiftung)!

Um sich einen wirtschaftlichen Zugriff auf das Grundstück zu erhalten, bestehen folgende Möglichkeiten:

Das Eigentum an dem Grundstück kann auf eine thailändische Company eingetragen werden, an der der Ausländer beteiligt ist.

Der Ausländer kann das Grundstück für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren pachten oder mieten. Ein solcher Mietvertrag kann in das Chanod (Landeigentumsurkunde) eingetragen werden und geht anderweitigen Verfügungen über das Grundstück vor. Er entspricht damit in gewisser Weise dem deutschen Erbbaurecht.

Der Ausländer kann dem Thailänder für den Kaufpreis des Grundstückes ein Darlehen gewähren. Dieses Darlehen kann ebenfalls in das Chanod eingetragen werden. Es entspricht damit in etwa einer deutschen Grundschuld.

Der Darlehens- oder Pachtvertrag muss schriftlich abgeschlossen und von beiden Parteien sowie zwei Zeugen unterschrieben werden. Der Vertrag muss beim Landamt registriert und in das Chanod eingetragen werden. Zur Sicherheit kann der Pächter auch das Chanod in seinem Besitz behalten.

 

[Otto-Nongkhai]

Ich habe mich über Pachtvertrag abgesichert.
Wenigstens kann meine Frau das Haus jetzt nicht mehr beleihen.

Sonst sollte man auch mal daran denken ,wie schnell so ein Haus abgewohnt wird.
Ein Haus von z.b. 400.000 Bath =10.000 Euro.
Wenn man jetzt in Deutschland zur Miete wohnen würde ,müßte man doch mindestesns im Monat 400 Euro zahlen ( warm ).
Nach 25 Monaten = ca 2 Jahren hat man das Haus abgewohnt und könnte es eigentlich aufgeben.
Wenn man die Mietkosten aus Thailand vergleicht ,dann würde es mit dem Abwohnen länger dauern.
Aber warum soll man sich nicht mal den " Luxus " gönnen ,
im eigenen ,billigen Haus zu wohnen ?
Macht doch viel mehr Spass ,wenn man alles nach Wunsch verändern kann.

Zum Schluss erinnere ich noch daran ,dass das ganze Leben ein Risiko ist .
Der eine hat Glück und alles/vieles geht gut ,der andere hat Pech und verliert sein Haus nach 3 Monate an eine "schlechte" Thai.
Also ,trotz Warnungen aus den Foren ,Mut zum Risiko!

Gruss Otto

 

[KLAUS]

...danke Otto, sehr informativ, besonders der Hinweis auf die gesetzlichen Grundlagen...:-)
...sehr wertvoll der mutmachende Spruch zum Risiko...:-)...hoffentlich
beteiligst Du Dich dann auch an den Risiken...LOL:-)
..der Anderen...?
Klaus