Gold kaufen .... oder nicht?

[Derk]

dabei hast Du sicher vergessen, den Wohnwert gegen zu rechnen, den Du für die eingesparte Miete über die Dauer, die Du das Haus bewohnst, an zu setzen ... ich denke, dann sieht Deine Rechnung gleich anders aus.

Nicht wirklich.
Beruflich bedingt habe ich das Haus genau 2 Jahre bewohnt und bin dann umgezogen. Vermietet ist es für weniger als ich hier zahlen muss und ein Grossteil der Einnahmen fliesst auch wieder in Unterhaltungsreparaturen.

Bye,
Derk

 

[Socrates010160]

Nicht wirklich.
Beruflich bedingt habe ich das Haus genau 2 Jahre bewohnt und bin dann umgezogen. Vermietet ist es für weniger als ich hier zahlen muss und ein Grossteil der Einnahmen fliesst auch wieder in Unterhaltungsreparaturen.

Bye,
Derk

der Wert einer Immobilie berechnet sich ganz einfach nach einer Faustformel... Nettomieteinnahme x 20 Jahre... das ergibt in etwa eine 5%-ige Verzinsung Deines Kapitals. Erhältst Du dadurch einen Wert, der 40 % weniger entspricht, als Du verbaut hast, hast Du entweder eine zu niedrige Miete oder Du hast Dich verspekuliert.

Die 5 % sind in etwa das, was ein durchschnittlicher Anleger in D derzeit mindestens erwartet.

 

[halbschlau]

der Wert einer Immobilie berechnet sich ganz einfach nach einer Faustformel....

Angebot und Nachfrage ist auch ein wichtiger Faktor.
Grundsätzlich sind Immobilien wertvermehrend.

 

[Dieter1]

der Wert einer Immobilie berechnet sich ganz einfach nach einer Faustformel... Nettomieteinnahme x 20 Jahre... das ergibt in etwa eine 5%-ige Verzinsung Deines Kapitals. Erhältst Du dadurch einen Wert, der 40 % weniger entspricht, als Du verbaut hast, hast Du entweder eine zu niedrige Miete oder Du hast Dich verspekuliert.

Die 5 % sind in etwa das, was ein durchschnittlicher Anleger in D derzeit mindestens erwartet.

Das ist Kappes.

Du sprichst von der Rendite einer Immobilie, aber nicht von ihrem Wert.

Die Rendite einer Immobilie errechnet sich aber aus dem Verhaeltnis zwischen jaehrlicher Mieteinnahme und Kapitalaufwand zum Kauf.

 

[Derk]

Die Miete ist zu günstig, weil die Lage eben keine begehrte Grossstadt ist, sondern Kleinstadt.
Und die Formel vom Socrates kommt recht genau auf den Wert des Sachverständigen, also 60% der Erstellungskosten.

Ergo, hätt ich das Geld damals in Gold gesteckt wär ich jetzt reich, so hab ich nen Ytong-Klotz am Bein ;)
Und in Zukunft wird in Deutschland der Grossteil der Immobilien einen fallenden Wert aufweisen, da die Bevölkerung schrumpft und damit das Angebot - vor allem der im Ruhesatand sich verkleinernden Baby-Boomer - den Preis drückt.

Bye,
Derk

 

[Socrates010160]

Das ist Kappes.

Du sprichst von der Rendite einer Immobilie, aber nicht von ihrem Wert.

Die Rendite einer Immobilie errechnet sich aber aus dem Verhaeltnis zwischen jaehrlicher Mieteinnahme und Kapitalaufwand zum Kauf.

Falsch Dieter... was, wenn die Miete im Laufe der Jahre steigt ? Bleibt dann der Wert der Immobilie gleich ?? Habe, wie Du weisst selbst einige und deren Rendite aber auch deren Wert steigt mit jeder Mieterhöhung, da für einen Anleger die Rendite die wichtigste Rolle spielt...

Es gibt Eigentümer die den Wert ihrer Immobilie künstlich pimpen... indem sie einem Käufer einen 3 Jahresmietvertrag als Kaufanreiz zu einer hohen Miete anbieten... das Objekt dann günstiger untervermieten. Trotz der Mietdifferenz kann das noch einen satten Mehrerlös ergeben.

 

[Yogi]

Derk

O.T.
Mach doch bitte mal aus dem "Heliogabalus Morpheus Edeward Franke" einen Hobble Frank.
Da sträuben sich dem Karl May Liebhaber die Haare.

 

[Henk]

Die Rendite einer Immobilie errechnet sich aber aus dem Verhaeltnis zwischen jaehrlicher Mieteinnahme und Kapitalaufwand zum Kauf.

Stimmt so zu 100%!


5% Rendite für eine Wohnimmobilie sind zur Zeit nicht zu erreichen. Höchstens man hat einen niedrigen Einstandspreis in Leipzig oder Berlin...und das Glück einen anständigen durchgehenden Mieter zu haben. (BTW...alle anderen ostdeutschen Städte sind für Immobilieninvestoren nicht von Interesse). Sehe aber in Immobilien in den Wirtschaftszentren, die ja in den letzten Jahren eine weiter steigende Bevölkerung haben als relativ sicheres Invest. Meine Frau wollte vor einigen Jahren Gold kaufen (nicht das zum umhängen)...riet ihr ab und habe nun regelmässig mächtig Ärger

Mietgarantien wie z.B. ein 3 Jahresmietvertrag sind juristisch meist anfechtbar...und spätestens bei der Insolvenz des Garantiegebers schaut der Investor blöd aus der Wäsche und erkennt, dass er zu einem viel zu hohen Einstandspreis gekauft hat. Schon erstaunlich, dass immer noch Käufer auf solche Bauerntricks reinfallen...

 

[Socrates010160]

...5% Rendite für eine Wohnimmobilie sind zur Zeit nicht zu erreichen..

Falsch... darunter würde keiner investieren. Habe hier einige im Angebot, wo Du nach einer Renovierung sogar auf 6-7 % kommen kannst... wohne in einer Stadt mit 40.000 Einwohnern... also keine Grossstadt und die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis steigend... da wir vor 10 Jahren eine FH bekamen... ausgerichtet auf 1.000 Studenten jetzt schon über 2.000

Viele der Studenten von ausserhalb bleiben hier, nicht zuletzt der Liebe wegen... aber auch wegen der guten Angebote als Ingeneure bei Siemens, Grammer, Deprag und anderen Firmen.

Der Wohnungsmarkt ist leergefegt und die Anleger sind froh, wenn sie was vernünftiges bekommen.

 

[Derk]

O.T.
Mach doch bitte mal aus dem "Heliogabalus Morpheus Edeward Franke" einen Hobble Frank.
Da sträuben sich dem Karl May Liebhaber die Haare.

Herrjeh, die grössten Peinlichkeiten passieren einem, wenn man dem Gedächtnis vertraut. Keine 40 Jahre ists her, dass ich die Europa-Schallplatte hörte und schwupps, schon ein Fehler eingebrannt

Bye,
Derk

 

[Henk]

Falsch... darunter würde keiner investieren. Habe hier einige im Angebot, wo Du nach einer Renovierung sogar auf 6-7 % kommen kannst... wohne in einer Stadt mit 40.000 Einwohnern... also keine Grossstadt und die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis steigend... da wir vor 10 Jahren eine FH bekamen... ausgerichtet auf 1.000 Studenten jetzt schon über 2.000
.

Schaue dir mal die Immoanzeigen von Bauträgern in westdeutschen Städten an....Schnitt liegt zwischen 3-4 %...Wo ich dir Recht gebe...wenn man in seinem Umfeld ein Schnäppchen macht, eine Wohnung so zu sagen "unter der Hand" kauft, ein bischen aufhübscht...dann sind einige Prozente mehr drin. Kaufte vor einigen Jahren eine kleine Wohnung (gehörte der verstorbenen Tante eines Kumpels)...Mietrendite traumhaft (will hier nicht protzen)...aber da an Studenten vermietet, häufiger Mieterwechsel und so mit relativ grosser Verwaltungsaufwand...

 

[Chinchuk]

Immobilien als Kapitalanlage, womöglich die Mieteinnahme zur Deckung der monatlichen Kreditrate- welch eine Milchmädchenrechnung!

Was ist, wenn Mieter nicht mehr zahlt?

Reparaturkosten?

Ganz zu schweigen von den Renovierungskosten beim Auszug des Mieters?

Nee, danke- ich glaube, das lohnt sich nur wenn man selbst drin wohnt. Alles andere ist Risiko und Geldvernichtung.

 

[joachimroehl]

Für die BRD gilt das, aber unten hat der Eigentümer ein deposit in bar. In fünf Jahren fallen in einem für 12.000 THB in 1B Lage vermieteten Condo durchschnittlich 5%, gleich weniger 8000 THB Reparaturkosten jährlich an (Balkonmöbel streichen 1200THB, WC wackelt 800THB, Heater kaputt 4500THB) also pillepalle. Der Mieter bekommt die Fotos vom Einzugszeitpunkt zwei Wochen vor Auszug vorgelegt, instandsetzt selbst oder verliert seine Kaution. Mahnbescheid+Räumungsklage+EV sind Fremdworte und falls ein Neunmalkluger dennoch rummosert, wird eine Thai zur Furie, die Brauen kommen auch gern und hilfsweise die Fila Brasiliana, Risthöhe 68cm. Nie passiert - gut zu wissen.

 

[alder]

Bis vor Kurzem hab ich mich noch verflucht, dass ich mich je mit Immobilien eingelassen habe. Verdient hab ich da mit Sicherheit noch keinen Floh.
Trotzdem werde ich sie Angesichts dem, was noch auf und zu kommen wird mit der ganzen Euro-Scheisse, nicht verkaufen.
Als ich das das letzte Mal versucht habe, hat mir ein Architekt, mit dem wir in einem Rechtsstreit wegen seiner Leistungen waren, eine Sicherungshypothek reingedrückt, der miese Penner. Das hat er zwar verloren, aber mein mein Häschen (der Käufer) hatte schon das Weite gesucht.
Jetzt bleibt auch erst mal alles in meinem Besitz.

Ich bin praktisch überzeugt, dass die Euro-Zeche die Sparer und Lebensversicherten zahlen werden. Wie das ablaufen wird, weiss keiner - das etwas passieren wird, da sind sich eigentlich alle einig, die mehr von der Materie verstehen, als wir alle hier.

Und die Tage plumpste ein schöner Batzen auf mein Konto, den ich aus meiner bürgerlichen Zeit noch als "Altersabsicherung" brav gespart hatte. Ich hab den ganzen Dreck gekündigt, ich müsste jemanden umbringen, wenn ich da auch nur einen Cent für die "Rettung der Banken und des europäischen Traums" verlieren würde.

Jetzt überlege ich, was ich damit mache. (Ich bitte von PN's abzusehen, die mir einen Hauskauf im Isaan vorschlagen).

Gold ist einfach ein schlechtes Geschäft, aber vielleicht kanns nicht schaden so ein paar Münzen zur Hand zu haben........

 

[resci]

Gold ist einfach ein schlechtes Geschäft, aber vielleicht kanns nicht schaden so ein paar Münzen zur Hand zu haben........

vor 11 Jahren 255 $ die Feinunce,
heute 1600$ die selbige.

Was ist daran schlecht?
Wüßte keine Immobilie die sich in der Zeit vom Wert her versechsfacht hat.

resci

 

[Dieter1]

Falsch Dieter... was, wenn die Miete im Laufe der Jahre steigt ? Bleibt dann der Wert der Immobilie gleich ?? Habe, wie Du weisst selbst einige und deren Rendite aber auch deren Wert steigt mit jeder Mieterhöhung, da für einen Anleger die Rendite die wichtigste Rolle spielt...

Es gibt Eigentümer die den Wert ihrer Immobilie künstlich pimpen... indem sie einem Käufer einen 3 Jahresmietvertrag als Kaufanreiz zu einer hohen Miete anbieten... das Objekt dann günstiger untervermieten. Trotz der Mietdifferenz kann das noch einen satten Mehrerlös ergeben.

Oft ist es so, dass sich der Wert einer Immobilie auch in der Rendite ausdrueckt.

Es gibt aber etliche Ausnahmen, als etwas ueberspitztes Beispiel koennte man eine herrliche Villa, in der ein 102jaehriger ein lebenslanges Wohnrecht hat einer Wohnung in einer lieblosen Betonburg aus den Siebzigern, die gerade hervorragend vermietet ist, gegenueberstellen.

Die Rendite ist ein wichtiger Faktor bei der Berrechnung des Wertes, aber nicht der alleinige.

Gerade wenn Du mal nach Muenchen schaust. Da sind die Werte der Immobilen ueberdurchschnittlich, die Mietrenditen kommen aber nicht an die von Koeln ran.

 

[Antares]

@Joachim :
Wie schaut es aus wenn die Aircon erneuert werden muss, da sind schnell zwei Monatsmieten weg. Auch ändert sich in Thailand schnell mal das Umfeld und die solventen Mieter bleiben aus. Das bedeutet Leerstand, das bedeutet das der Wert der Hütte sinkt usw.

M.

 

[Socrates010160]

Oft ist es so, dass sich der Wert einer Immobilie auch in der Rendite ausdrueckt.

Es gibt aber etliche Ausnahmen, als etwas ueberspitztes Beispiel koennte man eine herrliche Villa, in der ein 102jaehriger ein lebenslanges Wohnrecht hat einer Wohnung in einer lieblosen Betonburg aus den Siebzigern, die gerade hervorragend vermietet ist, gegenueberstellen.

Die Rendite ist ein wichtiger Faktor bei der Berrechnung des Wertes, aber nicht der alleinige.

Gerade wenn Du mal nach Muenchen schaust. Da sind die Werte der Immobilen ueberdurchschnittlich, die Mietrenditen kommen aber nicht an die von Koeln ran.

ich schreibe von "normalen" Immobilien und nicht von Sonderfällen... es wird immer Ausreisser nach unten und nach oben geben. München und nun auch Regensburg sind wie manch andere Grossstädte Ausnahmefälle. Schon in Berlin wird es schwierig eine höhere Rendite zu erwirtschaften, da dort auch kein "Speckgürtel" vorhanden ist. Köln habe ich nicht auf meinem Schirm.

Die weiteren Faktoren sind Lage, Lage und nochmals Lage... jedoch mehr für Eigennutzer...

 

[Socrates010160]

...Mietrendite traumhaft (will hier nicht protzen)...aber da an Studenten vermietet, häufiger Mieterwechsel und so mit relativ grosser Verwaltungsaufwand...

seitdem uns Oskar Lafontaine in seiner sehr kurzen Amtszeit als deutscher Finanzminister die Haltezeit von Immobilien von 2 auf 10 Jahren aufs Auge gedrückt hat, um sie steuerfrei wieder zu verkaufen, musste man umdenken. Ich habe seither Mieter mit Mietzeiten von bis zu 17 Jahren mit einer Rendite, wenn ich den damaligen Kaufpreis als Basis nehme, von 9 - 12 %. Ich hätte genug Interessenten und könnte die Wohnungen mit einem Gewinn von ca. 50 % verkaufen. Doch eine bessere Anlage ohne jedes Risiko gibt es derzeit nicht.

Mittlerweile habe ich fast alle Mietverträge auf jährliche Mieterhöhung analog der Inflationsrate umgestellt. Neue Mietverträge schliesse ich nur auf 4 Jahre ab. Somit hält sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen.

 

[Socrates010160]

Immobilien als Kapitalanlage, womöglich die Mieteinnahme zur Deckung der monatlichen Kreditrate- welch eine Milchmädchenrechnung!

Was ist, wenn Mieter nicht mehr zahlt?

Reparaturkosten?

Ganz zu schweigen von den Renovierungskosten beim Auszug des Mieters?

Nee, danke- ich glaube, das lohnt sich nur wenn man selbst drin wohnt. Alles andere ist Risiko und Geldvernichtung.

Gut, dass viele so denken wie Du...

Wenn man nur eine einzige Immobilie hat, kann man schon mal drauf zahlen. Wenn man mehrere hat, relativiert sich die Rechnung. Klar ist, dass ich nach langjährigen Vermietungen, wo es notwendig ist, eine Generalsanierung durchführe. Damit habe ich jedoch die nächsten Jahre wieder Ruhe und eine höhere Rendite bei einer Neuvermietung.

Sollte ich mal wieder an einen Nichtzahler geraten, kostet mich das zwar Geld, doch der ist relativ schnell wieder draussen, wenn ich ihm ein lukratives Angebot unterbreite. Räumungsklagen machen wenig Sinn, weil sie zu lange dauern. Heute hat man auch die Möglichkeit, sich eine Bankauskunft ein zu holen. Das gabs vor 20 Jahren noch nicht und damit ist das Risiko relativ niedrig.