Fragen zum Landkauf in LOS

[bernd2011]

Hallo zusammen,
meiner besseren Hälfte (Thai) werde ich in LOS demnächst ein Stück Land kaufen. Hierzu habe ich konkrete Fragen die ich an dieser Stelle gerne stellen würde.

1. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer plus sonstige Kosten für Land in Thailand? In Bezug auf die Steuer habe etwas von 1% vom Wert (nicht Kaufpreis) gehört, stimmt das?

2. Wir leben noch in D, wahrscheinlich auch für die nächsten paar Jahre. Meine Frau hat in LOS keine Familie mehr, und so ist sie im Hausbuch einer Freundin eingetragen. Diese Meldeadresse steht auch in der ID Karte meiner Frau drin. Meine Frau hat in LOS auch ein Konto. Konkrete Frage....wie macht man das mit der jährlichen Steuer die man für das Land bezahlen muss. Bekommt man da eine Rechnung, diese Rechnung würde ja dann zu der Freundin kommen? Wir wollen halt möglichst die Freundin mit solchen Dingen nicht belästigen. Gibt es so etwas wie Einzugsermächtigungen in LOS, sprich dann könnte das thailändische Tax Amt vom thailändischen Konto meiner Frau das Geld einziehen?

3. Und überhaupt, kauft man Land in LOS, schicken die da irgendetwas zu der thailändischen Meldeadresse, sprich das würde ja auch zu der Freundin meiner Frau gehen?


Danke an Alle.

LG
Bernd

 

[DisainaM]

wir unterscheiden zwischen verschiedenen Steuerarten,

bei Kauf des Landes wird die Grunderwerbssteuer sofort fällig.

Sollte der deutsche Ehemann als Mieter, mit einem 30 jährigen Leaseright eingetragen werden,

so bekommt die Ehefrau jedes Jahr die Steueraufforderung für die zu zahlende Stuer, wegen den erhaltenen Mieteinnahmen.

 

[bernd2011]

Hallo,
danke für die Antwort.
Wie hoch ist denn die Grunderwerbssteuer? Dann wird die Grunderwerbssteuer direkt beim Umschreiben bar auf dem Landamt bezahlt?

Und, nein ich lasse mich nicht als Mieter eingtragen.

Wie läuft das denn dann mit der Grundsteuer (siehe meine Fragestellung im Eingangsposting) , die ja mit Sicherheit trotzdem jedes Jahr bezahlt werden muss?

LG
Bernd

 

[MadMac]

Hatten wir doch gerade erst.
https://www.cbre.co.th/media/service_sub_lang_file/124/PropertyTax.pdf

Das Internet ist voll mit Informationen dazu.

 

[bernd2011]

Nein, das Internet ist eben leider nicht voll mit Informationen hierzu.

Nochmals. Meine Frau und ich leben in D, und das wahrscheinlich noch ein paar Jahre. Da meine Frau in LOS keine Familie / Verwandten mehr hat ist sie im Hausbuch ihrer Freundin eingetragen. Diese Anschrift steht auch in der ID Karte meiner Frau. Nun wollen wir die Freundin meiner Frau nicht unnötig belästigen mit irgendwelchen Papier-Sachen, Rechnungen die da reinflattern. Daher die Fragen:

- Wird da etwas im Zusammenhang mit dem Landkauf per Post an die Thai Meldeadresse (Sprich die Adresse der Freundin) geschickt?

- Grunderwerbssteuer sind also 1% vom Wert (nicht vom Kaufpreis) des Grundsstücks? Muss/kann man die Grunderwerbsteuer direkt beim Umschreiben auf dem Landamt bar bezahlen?

-Da man ja sicher auch in LOS jährlich die Grundsteuer vom Land bezahlen muss, schicken die da eine Rechnung? Gibt es in LOS die Möglichkeit der Behörde eine Einzugsermächtigung (Thai Bankkonto hat meine Frau ja) zu geben?

Die Beantwortung der Fragen hatte ich mir gar nicht so schwer vorgestellt. Immerhin sind hier im Forum doch wohl die meisten Members mit Thais (die sicher auch Land haben) verheiratet. Sprich, die müssten doch berichten können wie es in der "Praxis" funktioniert.


LG
Bernd

 

[MadMac]

Da wird nichts geschickt.

Ihr muesst beide auf das Landoffice mit dem Vorbesitzer und dem Geld bzw. Scheck. Vertrag braucht es keinen, machen die alles anhand Vorlagen. Steuer/Gebuehren werden vor Ort berechnet und sind vor Ort zu bezahlen. Ist aber mehr als 1% und haengt davon ab, wie lange das Land vorher in Besitz des Verkaeufers war und wie Gebuehren und Steuern geteilt werden. Darueber muesst ihr euch vorher einigen. In vielen Faellen wird es 50:50 geteilt.

Grundsteuer faellt bei Eigennutzung nicht an. Dafuer muss dann Deine Frau in das Hausbuch eures Landes eingetragen werden.

 

[bernd2011]

Na, das sind doch mal konkrete Antworten, Danke.

Du schreibst, Zitat: Bei Eigennutzung wird keine jährliche Grundsteuer fällig, hierfür müsste meine Frau ins Hausbuch eingetragen werden.
Meines Wissens bekommt man erst ein Hausbuch wenn man ein Haus gebaut hat. Wir planen aber erst in ein paar Jahren zu bauen. Müssen wir also bis dahin jährlich Grundsteuer bezahlen?

Grunderwerbssteuer und sonstige Kosten im Zuge vom Landkauf sind also insgesamt mehr wie 1%....aber es sind sicher keine 5%, oder?

LG
Bernd

 

[MadMac]

Dann wird es da interessant, 2017 wurde eine neue Regulierung beschlossen, soll zum 1. Jan. 2019 in Kraft treten. Ein Punkt dabei ist die Besteuerung ungenutzter Grundstuecke. Was das aber genau zur Folge haben wird, wissen wir noch nicht.

Schau Dir einfach mal die Tabellen in dem PDF an, was ich verlinkt habe, da sind paar Beispielrechnungen drin. Kann man pauschal nicht beantworten, da zuviele Faktoren reinspielen. Sehr wichtig ist auch, wie die Last aus Steuern und Gebuehren geteilt wird. Im Idealfall bestehst Du darauf, dass der Verkaeufer alles uebernimmt, kann der aber genauso machen. Da gibt es keine feste Regelung.

 

[bernd2011]

Hey, super danke für die guten und brauchbaren Antworten.

Gibt es auf Hinsicht von diesem Gesetz das zum 01.01.19 in Kraft treten soll eine offizielle Government Seite (kann ruhig in Thai sein) wo man das nachlesen kann? Hättest du da einen Link?

Hmmm....geht mir gerade so durch den Kopf......Strompfosten (bisher ohne Stromzähler) steht am Grundstück schon....Im "Global House" oder "Home Pro" noch ein billiges Gartenhaus aus Holz gekauft, auf´s Grunstück gesetzt und ein Hausbuch beantragt? Gibt es eine andere Idee?

Es behagt mir irgendwie nicht, das man im Vorfeld die Höhe der Steuern und Gebühren im Zuge vom Landkauf nicht ermitteln kann. Daher, danke für den Tipp, werden dann mal versuchen das der Verkäufer diese Dinge komplett übernimmt.

LG
Bernd

 

[RudiRastlos]

schau mal hierein

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Immobilien FAQ Thailand - Häufig gestellte Fragen und Anworten
Leitfaden für Steuern in Thailand

 

[Amsel]

Dann wird es da interessant, 2017 wurde eine neue Regulierung beschlossen, soll zum 1. Jan. 2019 in Kraft treten. Ein Punkt dabei ist die Besteuerung ungenutzter Grundstuecke. Was das aber genau zur Folge haben wird, wissen wir noch nicht.

Die neue Regulierung interessiert mich auch...

https://property.bangkokpost.com/news/1339807/land-buildings-tax-scrutinised

In diesem Zusammenhang ist folgendes anzumerken...

Value Types in Thailand

The value of a property in Thailand can be classified into three categories:

1. The assessed value,
2. The registered value
3. The market value.

1.The assessed value:

• Is the price calculated by the province's Treasury Office.
• This land appraisal is conducted once every four years in each province and serves as the basis of the Land Office's ‘assessed' value.
• The Land Office further assesses this value by taking into consideration other factors such as the structure or other improvements on the land.
• These government land appraisals are normally one-tenth or less than the actual price you are paying to the seller. In other words, it doesn't reflect the true market value of the property.

• https://www.siam-legal.com/realestate/The-price-is-not-right.php

 

[Socrates010160]

Sollte der deutsche Ehemann als Mieter, mit einem 30 jährigen Leaseright eingetragen werden,

so bekommt die Ehefrau jedes Jahr die Steueraufforderung für die zu zahlende Stuer, wegen den erhaltenen Mieteinnahmen.

warum Lease ?

ich habe ein lebenslanges Nießbrauchrecht (Usufruct) und bislang kam keine Steueraufforderung

 

[DisainaM]

warum Lease ?

ich habe ein lebenslanges Nießbrauchrecht (Usufruct) und bislang kam keine Steueraufforderung

grundsätzlich ist es in Thailand so,

egal, ob die th Ehefrau aus einer Vermietung oder einener Niessbrauchsübertragung EINNAHMEN hat,

sie muss sich beim Finanzamt in dem Kreis, wo sie das Objekt hat,

erkundigen, ob sie Steuern zahlen DARF.

Macht man das nicht, lassen die gerne für 10 oder 20 Jahre Steuerschulden samt Zinsen auflaufen,

und vollstrecken dann.

Schlimmstenfalls hast Du, als USUSFRUCT Nutzer, dann nur einen anderen Eigentümer.

 

[MadMac]

Usufruct ist steuerfrei, Leasehold steuerpflichtig.

 

[DisainaM]

Für wen ?

man kann es als Eintragung ohne Bezahlung gestalten,

entscheidend ist der zugrunde liegende Wortlaut,

und die daraus resultierende Steuerschuld.

 

[bernd2011]

Lasst uns doch bitte beim Thema bleiben.
Auf Hinsicht der Grundsteuer wenn kein Vermieter oder sonstiges im Chanode eingetragen ist. Die Frage war ja doch was passiert wenn meine Frau erst in ein paar Jahren ein Haus auf dem Grundstück bauen tut. Muss sie bis dahin Grundsteuer bezahlen oder nicht?

LG
Bernd

 

[bernd2011]

Hatten wir doch gerade erst.
https://www.cbre.co.th/media/service_sub_lang_file/124/PropertyTax.pdf

Das Internet ist voll mit Informationen dazu.

War ja Ostern und hatte nun ein wenig Zeit. Also habe ich mir mal die PDF angeschaut (nochmals danke hierfür).
So ganz verstanden habe ich es nicht.

Nehmen wir mal als Beispiel:
Verkäufer und Käufer sind beide Private Leute, der Verkäufer hat das Land schon seit vielen Jahren unter seinen Besitz. Das Land hat einen Schätzwert von 500.000 THB. Soll ein normaler Verkauf, keine Verpachtung werden.

Was klar sein dürfte:

1. Die Transfersteuer bezahlt man immer====== 2 % vom Schätzwert (nicht Kaufpreis) des Landes.
2. Die Stempelgebühr bezahlt man im o.g. Falle auch immer========== 0,5 % vom Schätzwert (nicht Kaufpreis) des Landes.

Beide Kosten werden sehr oft zu 50%/50% je Partei getragen ....also Verkäufer und Käufer....muss eben vereinbart werden.

Was ich nicht verstehe, was es mit dieser Quellensteuer auf sich hat:

3. Quellensteuer
Wenn ich das richtig verstehe bezahlt der Käufer zusätzlich zu der o.g. Transfersteuer und der o.g. Stempelgebühr nochmals on Top zwischen 5% und 35% vom Schätzwert des Landes? Das wäre super heftig. Denke aber dass ich das nicht richtig verstanden habe.

Gruß
Bernd

 

[Socrates010160]

Wenn ich das richtig verstehe bezahlt der Käufer zusätzlich zu der o.g. Transfersteuer und der o.g. Stempelgebühr nochmals on Top zwischen 5% und 35% vom Schätzwert des Landes? Das wäre super heftig. Denke aber dass ich das nicht richtig verstanden habe.

Gruß
Bernd

Seller = Verkäufer

 

[MadMac]

Zuerst mal gibt es keinen festen Split 50:50. Das kommt immer auf den Einzelfall an und ist Verhandlungssache.

Ansonsten faellt die Stempelgebuehr nur an, wenn das Land > 5 Jahre in Besitz war. Vorher die Special Business Tax, was eine Art Spekulationssteuer ist und die Withholding Tax, die auf die Einkommenssteuerlast angerechnet wird, also individuell verschieden, je nach Einkommen.

Dafuer gibt es auch Online-Rechner, wo man verschiedene Kombinationen ausprobieren kann. Am Spilt aendert das aber nix. Und wie schon geschrieben aendert sich das im Januar 2019 wieder.

 

[bernd2011]

Also ist es so:

Verkäufer: Privat
Käufer: Privat
Schätzwert Land: 500.000 THB
Land unter dem Namen vom Verkäufer: Mehr als 5 Jahre

Bedeutet :
Transfer Steuer=====> 2 % vom Schätzwert
Bei dieser Steuer können sich Verkäufer und Käufer vereinbaren. Also z.B. 50%/50%

Stempel Gebühr======> 0,5% vom Schätzwert
Diese Gebühr bezahlt immer der Verkäufer. Oder ist das auch Vereinbarungssache?

Selbst wenn der Verkäufer das Land, welches er verkaufen möchte unter 5 Jahren in seinem Besitz hat ODER er ein Unternehmer ist
bezahlt ER und nicht der Käufer die spezielle Businesssteuer und auch diese Quellensteuer....richtig?

Möchte es nur richtig verstehen. Danke :-)

Gruß
Bernd