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Besitzverhältnisse in THL

Diskutiere Besitzverhältnisse in THL im Ehe & Familie Forum im Bereich Thailand Forum; Ich hab mal eine Frage an unsere Rechtsexperten. Ich habe zumannen mit meiner Frau in THL ein Haus gebaut. Das Haus steht auf dem Grund und Boden...
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Rene

Gast
Ich hab mal eine Frage an unsere Rechtsexperten. Ich habe zumannen mit meiner Frau in THL ein Haus gebaut. Das Haus steht auf dem Grund und Boden ihrer Eltern. Finanziert habe ich das Haus alleine. Nun hab ich hier nun schon oft genug im Forum gelesen, das ein Farang privat kein Eigentum an Grund und Boden haben kann. Ich hab auch schon mal was über Bezitzverhältnisse gelesen, finds aber nicht mehr. Hat jemand konkrete Informationen wem nun das Haus gehört und eventuell konkrete Gesetzestexte.

Danke für eure Hilfe.

René
 
Nokgeo

Nokgeo

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Re: Besitzverhäktnisse in THL

Finanziert habe ich das Haus alleine...

soll vorkommen. Brauchst du das schriftlich und auf thai/deutsch ??
gruss.
 
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Rene

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Am besten auf deutsch.

René
 
Nokgeo

Nokgeo

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Re: Besitzverhäktnisse in THL

Hmmm...
bin ja kein Rechtsexperte.

Wirkt sich das später bei einer Scheidung für den Mann positiv aus ??
Sozusagen als vorzeitiger Ausgleich..für was auch immer ?? gruss.
 
W

waanjai

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

@ Rene
1. Die letzte, systematische Diskussion zum Thema: Darf ein Farang in Thailand Grund erwerben/besitzen gab es letzte Woche hier.
Das Ergebnis ist: Nein. Es gibt eine Ausnahme dann, wenn Du mind. 40 Millionen Baht in Thailand investierst. Zu dieser Ausnahme zur Regel siehe auch hier.

2. Unter dieser Voraussetzung - kein Recht am Grundstück - stellt sich immer die Frage, wie man sein Eigentum - "das Gebäude" - dagegen schützen kann, dass es durch Landverkauf verlustig geht. Dies wäre eine völlig neue Diskussion wert, denn zumindest hier gibt es da viele Glaubensätze aber wenig Fakten.

3. Völlig unstrittig und einfach ist es, als Ausländer in Thailand ein Condominium als Eigentum zu erwerben, weil in Thailand das Grundstück nicht zum Condo gehört.

Die offene Frage lautet also:
Wie schützt man einigermaßen zuverlässig eigenes Eigentum auf fremden Boden vor dem Verlust durch Landverkauf? Dazu gehören dann langfristige Pachtverträge mit dem Grundstückseigner sowie Darlehen, die als Hypotheken im Grundbuch eingetragen werden.

P.S. Diese Diskussion müßte unter der Prämisse geführt werden, dass aus irgendwelchen Gründen das Eigentum für den Ausländer von so großem Wert wäre, dass er es auf keinen Fall bei z.B. Trennung von seiner Frau einfach abschreiben will.
 
C

Chak2

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Es passt zu dem Thema: Ich hatte meiner Frau schon angekündigt, dass ich im Falle einer Scheidung die Hälfte des Wertes des Hauses haben will. Ihr könnt euch den Lacherfolg vorstellen.
obwohl, wenn nicht, dann miete ich mir günstig einen Bulldozer.
 
R

Rene

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

@waanjai,

das mit dem Grundbesitz ist mir schon klar. Was ist aber mit dem Haus was daraus steht und welches ich finanziert habe?

René
 
W

waanjai

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Hatte es mir schon gedacht, dass Du hier nicht locker lassen würdest. Hatte allerdings gehofft, dass auch am Freitag abend schon die diversen Hausbesitzer in Thailand sich melden würden. Offensichtlich zu kurz gedacht.

Vorab, ich bin noch kein Betroffener. Also kann ich nur über das berichten, was ich andernorts aus berufenem Munde gelesen habe. So insbesondere die Antwort auf die folgende - nicht 100% einschlägige - Frage für den hiesigen konkreten Fall:

"Leserfrage:
Seit meheren Jahren lebe und arbeite ich hier in Thailand. Mit meiner Thai-Ehefrau habe ich eine gemeinsame 3-jährige Tochter. Nun beabsichtige ich zur Errichtung einer Apartment-Wohnanlage den hierzu nötigen Landkauf. Da ich als Nicht-Thai dies nicht kann, habe ich vor, dieses Land unter dem Namen meiner Tochter zu kaufen und eintragen zu lassen. Meine Frage lautet: Ist dies in Thailand möglich und wie kann ich die Vormundschaft über meine Tochter erlangen, um ihren Besitz bis zu ihrer Volljährigkeit treuhänderisch zu verwalten? Oder gibt es andere, gleich wirksame Wege, das Grundstück in rechtlicher Hinsicht zu kontrollieren und die mögliche Einflußnahme Dritter hierauf sicher auszuschließen?

Mike Slanina antwortet:
Nicht zuletzt auf Druck der IWF wurden im internationalen Kampf gegen die Geldwäsche auch in Thailand einige Gesetze grundlegend geändert oder neu geschaffen. Gerade der sensible Teil hinsichtlich der obrigen Fragestellung erfuhr eine völlige Modifikation.
Minderjährige Personen können kein Land mehr besitzen. ( Außer sie besitzen es bereits, das hat weiterhin Fortbestand) Dies beruht auf der Tatsache, das jeglicher Landerwerb mit dem zu erbringenden Nachweis verbunden worden ist, daß die zum Kauf aufzuwendenden Mittel entweder aus dem eigenen Vermögen stammen, versehen mit dem Nachweis aller fiskalischen Prüfungen, oder aus Krediten bestehen, deren Herkunft jedoch zweifelsfrei nachzuvollziehen sein muß. Dies gilt für thailändische Staatsbürger. Sollte ein Ausländer einem thailändischen Staatsbürger einen zum Landerwerb gedachten Kredit gewähren oder eine diesbezogene Schenkung machen wollen, so hat er ebenfalls den Nachweis der Mittelherkunft zu führen. (Belege über den offiziellen Transfer der Gelder von einer deutschen oder ausländischen Bank nach Thailand) Wird der Kredit oder die Schenkung zu einem Landerwerb verwendet, so hat der Ausländer auf dem Landamt mit seiner Unterschrift zu bestätigen, daß er alle eventuellen Ansprüche an das durch den oder die Thai hierdurch erworbene Land für alle Zeiten aufgibt.
Um ein hohes Maß an Kontrolle über ein Grundstück zu gewinnen, favorisiere ich folgenden Weg:
Man schließt mit einem/einer Thai einen Darlehensvertrag in Höhe des Kaufpreises des Grundstückes, zuzüglich der geplanten Investitionshöhe für die Bebauung. Hierin vereinbart man einen jährlichen Zinssatz in höhe von 6% und die Rückführung der Darlehenssumme bei Vertragsende, als Laufzeit werden 30 Jahre vereinbart. Hierauf schließt man einen Land-Lease-Vertrag über die Laufzeit von ebenfalls 30 Jahren, mit Option auf Verlängerung und vereinbart einen jährlichen Mietbetrag der die Gesamthöhe der jährlichen Zinszahlungen aus dem Darlehensvertrag leicht übersteigt. Nach erfolgtem Landkauf läßt man beide Verträge in das Landpapier beim Landamt eintragen. Die einmalige Gebühr für diesen Akt beträgt 1% des Kaufpreises. Diese Eintragung in das Landpapier kommt mit seiner Sperrwirkung einer Hypothekeneintragung ins deutsche Grundbuch gleich. Das Grundstück kann somit nicht verkauft oder weiter beliehen werden und die Nutzungsrechte laut Land-lease-Vertrag sind notfalls gerichtlich durchsetzbar. Weiterer Vorteil: Im Einverständnis beider Parteien kann das Land jederzeit wieder veräußert oder weiter beliehen werden.
Vorsicht! Jegliches Vertragswerk daß einem Ausländer ein verstecktes QUASI-EIGENTUM an Land verschafft, ist wider die guten Sitten und daher anfecht- und wandelbar!
Das oben vorgestellte Vertragskonstrukt besticht jedoch gerade in dieser Hinsicht durch seine Einfachheit und Transparenz. Der Thaipartner leiht Geld und erwirbt hiermit Eigentum. Er vermietet sein Eigentum und sichert so die vereinbarte Zinszahlung, darüber hinaus erlangt er durch den Mietüberschuß zudem ein langfristiges Einkommen.
Der Ausländer verleiht Geld zu einem banküblichem Zinssatz und bekommt es bei Beendigung der Vertragslaufzeit zurück. Darüber hinaus mietet er lediglich Land und zahlt hierfür vertragsgemäß Miete. Versteckter Landerwerb ist somit nicht erkennbar. Es entstehen keine Kosten für Companiegründung, Accounting, jährliche Bilanzierung und Steuern.
Mike Slanina "
Quelle
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Foren der TIP Zeitung für Thailand
Rechts-Forum
Mein Recht in Thailand Mike Slanina rät...

In Deinem Fall wäre ja die ganz Angelegenheit viel einfacher, weil Deine Frau das Land wohl erben wird. Es wäre also nur ein langfristiger Pachtvertrag mit Verlängerungsoption von Nöten.
Jetzt müssen aber die wirklichen Hausbesitzer hier an die Front!
 
A

Armin

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Re: Besitzverhäktnisse in THL

Wahrscheinlich gibt es keine deutschsprachigen Hausbesitzer!

Ich besitze keinen Quadratmeter Land und keinen Kubikmeter umbauten Raum.

Wir haben so einige Grundstücke und etliche Häuser.
Ich habe damit kein Problem!

Ich drängele lediglich bei unserem jetzigen Haus, das auf dem Grundstück vom Vater steht, dass endlich die Erbschaft geregelt wird.
Wir haben zwar ein offizielles Papier, worin der Vater uns gestattet, unser Haus auf seinem Grundstück zu bauen, doch mir geht es vor allem darum, mich nicht mit 8 Geschwistern nach seinem Tode rumärgern zu müssen. Er ist jetzt 75.

Ich habe jedoch früher schon mal angemerkt: Was nützt einem der beste Vertrag, wenn das Haus im Dorf der Eltern und Geschwister steht.

Gruß Armin
 
E

expatpeter

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Ich kann auch nur mit zwei Appartements dienen. Alle, die ich sonst kenne, haben das über eine Scheinfirma, oder ihre Frau besitzt es.
 
W

weedy

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

@Rene

Nun ich bin ja nun auch kein Experte in solchen Sachen, aber es könnte wirklich sein, dass du keinerlei Rechte am bezahlten Haus besitzt. Du hast es auf fremden Grund und Boden (natürlich als Farang) gebaut, ohne wahrscheinlich ein Vertrag mit dem Grundbesitzer zu schliessen, dass es dein Eigentum ist, denn sonst würdest du ja wohl nicht diese Frage stellen. Wenn du Pech hast, wird dir das als grosszügiges Geschenk ausgelegt. ;-D
Wenn du vor Baubeginn keinen Vertrag gemacht hast, sehe ich da nicht allzuviel Rechte deinerseits und solche Verträge nachträglich unterschrieben zu bekommen, stellt sich meist recht schwierig dar. ;-D
Aber wende dich mal an den von Waanjai zitierten Rechtsexperten Mike Slanina, das ist ein Top-Mann mit sehr guten Beziehungen und er hat schon so einigen Farangs in Thailand eben doch noch zu ihrem Recht verholfen.
 
Bökelberger

Bökelberger

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Re: Besitzverhäktnisse in THL

@Rene
Fakt ist: Du hast das Haus gebaut und bezahlt, ohne Recht am Grund und Boden. Das Grundstück gehört den Eltern deiner Frau.

Bei einer möglichen (hoffentlich nicht) Scheidung resp. Ausseinanderdriften mit der Familie, kannst du meines Erachtens nach alles komplett vergessen und abschreiben. Selbst wenn du dir ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen hättest, nützte dir dies im Regelfall herzlich wenig. Es gibt genug Erfahrungen anderer, die trotz diesem Recht nach einiger Zeit alles völlig freiwillig aufgegeben haben.
 
R

Rene

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Aus eienm anderem Forum
Beim Zugewinnausgleich verhält es sich prinzipiell so, dass festgestellt wird, wie hoch auf jeder Seite das sog. Anfangsvermögen (AV) war, ob ein sog, Zuerwerbsvermögen hinzutrat (ZV, Schenkungen, die im Hinblick auf eine etwaige zukünftige Erbschaft gemacht wurden, etwa von den Eltern an einen Ehegatten, damit gebaut werden kann) und wie hoch das Endvermögen (EV) ist. Die verschiedenen Vermögensarten werden nun indexiert, d.h. es wird das AV und das ZV anhand des Lebenshaltungskostenindex auf eine vergleichbare Rechengrösse mit dem EV gebracht. Wer nun bei AV+ZV - EV den höheren Zugewinn hat, ist dem anderen zur Hälfte zum Ausgleich verpflichtet, Stichtag ist der Tag an dem die Scheidungsklage dem anderen zugestellt wird.

Bei der Feststellung des EV ist es gleich wo sich das EV befindet. Befindet es sich in Thailand ist es ebenso in den Zugewinnausgleich einzubeziehen wie anderes Vermögen, es wird u.U. nur schwer den tatsächlichen Wert festzustellen, aber oft geht man dann vom Anschaffungspreis aus.
Gibt es Erfahrungen darüber?
René
 
W

weedy

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Nun ich denke als Ausgleich im Scheidungsfall kann er das Haus bei fehlendem Vertragswerk gar nicht einsetzen, da das Haus ja auf dem Grundstück des Vaters steht und nicht auf dem Grundstück der Frau. Das Haus dürfte somit im Besitz des Vatres sein.

Ich denke mal Rene hat da eher schlechte Karten....
 
C

Chak2

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Das stimmt so nicht, Weedy, im Gegensatz zu Deutschland geht man in Thailand, wie auch in den meisten anderen Ländern, nicht von einer Einheit von Grundstück und Gebäude aus.
Das heißt, wer das Grundstück besitzt muss nicht unbedingt das Gebäude besitzen.
Deshalb hat man in Deutschland ja, wenn man eine Eigentumswohnung besitzt, auch einen Teileigentum am Grundstück, in Thailand hingegen nicht.
 
C

Chak2

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

expatpeter" schrieb:
Alle, die ich sonst kenne, haben das über eine Scheinfirma, oder ihre Frau besitzt es.
Es ist meines Erachtens eine falsche Sicherheit, in der man sich da wiegt. So weit ich weiß ist diese Konstruktion noch nicht höchstrichterlich überprüft worden.
 
W

weedy

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

@Chak

Ja das stimmt, aber mit welchen Papieren kann Rene belegen, dass er überhaupt Eigentümer dieses Hauses ist??? Wenn er die oder einen Darlehensvertrag über die Investitionskosten nicht hat, sieht es aus meiner Sicht schlecht aus für Rene...
 
E

expatpeter

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Chak,
Meinst du die Scheinfirma-Lösung?
 
C

Chak2

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Genau. Ich hoffe das Zitat ist so verständlicher.
 
R

Rene

Gast
Re: Besitzverhäktnisse in THL

Hallo,

bevor hier eine Diskussion über "wenn" und "aber" und "ich bin der Meinung" anfängt mal noch ein paar Fakten.

Mein RA hat mir erklärt, das es ein Trennung von Grund und Boden und dem Haus gibt. Auch sagt er mir das man die Finanzierung des Hauses durch mich nicht mehr als Geschenk einstufen kann, da die Größenordnung von ca. 50.000,- DM in keiner Relation zu normalen Lebenshaltungskosten in THL steht, zudem auch darüber hinaus finanzielle Unterstützungen für die Familie geleistet wurden. Er hat von solchen Fällen gehört, das deutsche Gerichte das sehr wohl mit in den Zugewinnausgleich einbezogen haben. Er wird selbstverständlich versuchen entsprechende Urteile zu finden. Bat mich aber darüber hinaus ihn dabei zu unterstützen, da ich ihm von diesem Forum erzählt habe.

Also eine Bitte Antworten wie "ich glaube" oder "in bin der Meinung" helfen mir nicht wirklich weiter. Das können wir gern in einem extra Tread diskutieren. Sollte jemand konkrete vergleichbare Sitiationen kennen oder Erfahrungen haben, dann gebt diese bitte weiter, gern auch als PN.

René
 
Thema:

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