Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

Diskutiere Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai! im Thailand News Forum im Bereich Thailand Forum; Kleines "Vorwort": Ich gebe hier nur unverbindliche Informationen als Bauherr weiter. Ich erhebe nicht den Anspruch Spezialist auf diesem Gebiet...
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MrLuk

Gast
Kleines "Vorwort":

Ich gebe hier nur unverbindliche Informationen als Bauherr weiter.
Ich erhebe nicht den Anspruch Spezialist auf diesem Gebiet zu
sein, mein Wissen beschränkt sich aus obengenanntem Grund lediglich auf Chiang Mai und Umgebung. Und einer gewissen Subjektivität unterliegt man sicherlich immer in einer solchen Lage :-)


1. Grundstücke/Preise:

Grundstückspreise varieren in CNX (sicherlich in ganz Thailand) extrem stark nach Lage, extremer allerdings als in Europa würde ich sagen. Das liegt A/ an der sogenanten kommerziellen Nutzung die man über ein Grundstück betreiben kann. Und hier muß man verstehen daß eine kommerzielle Nutzung andere Dimensionen in Thailand hat als in Europa beispielweise. In Thailand versuchen immer mehr Leute ein kleines Gewerbe zu betreiben, da sie bereits durch eine Garküche, einen Obststand, oder ähniche Mikrobetriebe, ihr Einkommen ohne größeres Risiko, bzw. Investition verdoppeln oder verdreifachen können. Und hier beißt sich die Katze in den Schwanz, denn erst verkaufen sie ein paar Rai weiter außerhalb, kaufen 50-100 Talangwa an einem neuen Highway, investieren die restlichen 100.000 in einen Betrieb, und schon spielen sie (denken sie) in der oberen Liga mit.

In Thailand (speziell wieder CNX) sprießen kleine wie größere Betriebe oft wie Pilze aus dem Boden, verschwinden oft aber auch wieder genauso schnell!
In Europa ist es ja mittlerweile unmöglich geworden, auch nur einen
kleinen Betrieb zu eröffnen ohne gleich zigtausende Euros zu investieren. In der Hinsicht ist in Thailand immer noch (glücklicherweise) was im kleinen Maßstab drin. IN Chiang Mai werden zur Zeit überall neue "Boxen" für Kleinbetriebe errichtet! Diese
werden natürlich nicht verkauft, sondern je nach Lage, zwischen 2000 und 7000 Baht/Monat vermietet.

B/Das Prestige das von einer "besseren Gegend" ausgeht ist natürlich maßgebend. Ein gutes Beispiel sind hier die sogenannten Country Homes bei denen die Grundstückpreise, und übrigens auch der "Baupreis pro m3" im Verhältnis zur "Eigeninitiative" extrem hoch sind. Darüberhinaus sind der Grundstückpreis und die Kosten des Hausbau absichtlich untransparent gehalten, damit der Normalbürger nicht so ohne weiteres ausrechnen kann, was er eigentlich für sein Geld bekommt.

Keiner soll glauben daß Angebote wie 899.000 Baht für 2-3 Schlafzimmer, Schlüßelfertig mit allem Pipapo, ein attraktives Angebot sind!!! Das ist ganz einfach Beschiß, denn es ist möglich ein größeres Haus in wesentlich besserer Qualität, in besserer Lage, wesentlich billiger zu bauen. Darüberhinaus entstehen zusätzliche Kosten für sogenannte Sicherheit und Instandhaltung der Infrastruktur, die recht hoch angesetzt sind! Für die verschiedenen Dienstleistungen gibt es dann aber keine Garantie...
Es ist ja klar daß die ganze Infrastruktur, die Officegebäude, die Angestellten, die Aktionäre, die Bosse etc, bezahlt werden müßen, bzw. Profit haben wollen. Wer anders als die Käufer soll die "Benn(z)" und Bi-em-dabbeliu der Bosse denn bezahlen? Wer auf ein Country Home oder neuerdings Garden Home hereinfällt, der ist tatsächlich selber schuld! Natürlich hat man den Vorteil daß man als Bauherr "aus allem raus" ist und nur das Geld hinzublättern braucht.
In der Umbebung von Chiang Mai gibt es bestimmt ein Dutzend dieser
Country Home Firmen die Bankrot gemacht haben. Manchmal stehen ein paar Ruinen auf dem Land, manchmal sind es ein paar Häuser die teilweise bewohnt sind, etc...nicht gerade eine gute Reklame!

C/Die Form des Grundstücks spielt für Thais eine Große Rolle.
Eine schöne symetrische "Viereckige" Form ist natürlich wünschenswert, da das traditionelle Errichten einer Mauer um das Grundstück, unproblematisch und preiswert wird.
Eine allzu längliche Form ist nicht wünschenswert, wenn das Grundstück dann auch noch spitz zuläuft, dann ist es beinahe wertlos.
In Thailand spielt das "Hongschui" (Fengshui) bei einem Grundstück eine nicht unwesentliche Rolle (hierzu später mehr).
Eine dreieckige Form bringt kein gutes Hongshui, es ist ein Grundstück das man nicht kommerziell nutzen kann, und kein glückliches Familienleben ermöglicht. Solche Grundstücke eignen sich lediglich zu Obstanbau oder als Kuhweide.

Das Grundstück sollte immer höher als die Straße liegen, da sonst das (schmutzige) Wasser bei starkem Regen von der Straße auf das eigene Land läuft. Dies ist praktisch gesehen nicht erwünschenswert, und hat in Thailand auch symbolischen Charakter, der leicht zu verstehen ist:
Wer will schon daß der desamte Dreck der Straße bei ihm Zuhause zusammenläuft!? Für Buddhisten ist eh alles höhergelegene "erhaben" (erhoben).Notfalls (was übrigens oft der Fall ist), muß das Grundstück mit Erdreich aufgefüllt werden, das sind natürlich zusätzliche Kosten (später mehr hierzu). Grundstücke die in der Regenzeit jedes Jahr stark überschwemmen, dürfen in Thailand nur an Reisbauern, Farangs und Idioten verkaut werden!:-)

D/Nähe zur Stadt, der Schule, eines Einkaufszentrums, Markts etc, sind eher selbstverständlich, sollte man aber insgesamt berücksichtigen und sich nicht von der Romantik irreleiten lassen, die von einem herrlich gelegenen Fleckchen Erde in der Pampa ausgeht:)

E/ Aus diesen Faktoren ergibt sich dann halt, gemäß Angebot und Nachfrage, der Grunstückpreis - der natürlich verhandelt wird.
Und hier ist das Wichtigste Argument und letztlich maßgebend, die ZEIT die der Käufer, bzw. der Verkäufer hat!!!!!

Hat der Verkäufer Zeit (Geld), dann wird man in Thailand das (kühle) Land niemals zu einem günstigen Preis erwerben können. Und um das herauszufinden, muß man entweder Insiderinformationen haben, oder ein guter Psychologe sein:-)
Ich wiederhole, wenn man in Thailand günstig Land kaufen will, muß das Land "heiß" sein! Will man ein Grundstück teuer verkaufen, muß das Land selbstverständlich "kühl" sein....

F/ Glück braucht man bei Grundstückkauf sicherlich, damit alle Parameter zusammenpassen, - viel rumfahren und die Schilder direkt an den Grundstücken (normalerweise mit "Talangwa" bzw. Rai angaben + Telephonnummer) beachten, hilft dem Glück meist ein wenig nach. Grundstücke an dennen keine Schilder hängen sind üblicherweise "kühl", und die kann man äußerst selten (wenn überhaupt) günstig erwerben. Beim Nachbarn Nachfragen kostet allerdings auch nichts!

Preise: 400-500 Baht pro Quadratmeter sind ein Richtpreis den ich errechnet habe. Wenn das Grundstück eine Lage, die nicht weiter als 10 km außerhalb Chiang Mai´s hat, eine vernünftige Größe und Form, (zwischen 120 Talangwa und einem knappen Rai 440-1500 m2) Anschluß zu einer festen Straße hat (oder nicht weiter als 20m entfernt) und Strom und Wasser nicht weiter als 20m entfernt sind.
Ein relativer Richtpreis den ich als günstig erachte, im Vergleich zu dem Grundstück das ich erworben habe und vielen anderen Angeboten.

Zum Aschluß: Ich wiederhole!Grunstückpreise varieren sehr stark, nicht zuletzt ausgehend davon (um es in einfache Worte zu faßen) daß der Besitzer entweder bereits Reich ist, oder von einem besseren Leben träumt, oder aber dringen Geld braucht. PS: von Chinesen oder deren Nachkommen würde ich in Chiang Mai generell kein Land kaufen, günstig kann man das einfach nicht ;-D Das hat nichts mit Minoritätenbewertung oder dergleichen zu tun, das ist einfach eine Tatsache die bei unserem Vorgehen eine gewisse Rolle gespielt hat.
(Der Großvater Müterlicherseits meiner Frau war übrigens Chinese - aber nicht weitersagen bitte)

Ende des ersten Teils. :-)
 
Monton

Monton

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Wiang Pa Pao
@MrLuk :super:

Danke für die interessanten Infos, freue mich auf die Fortsetzung.
Gruß MonTon :wink:
 
heini

heini

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Kummerland
hallo mrLuk,
hochinteressant was du schreibst :super:

in einem anderen thread schreibst du u.a.
Habe vor ein paar Monaten ein Grundstück in Chiang Mai gekauft. 141 Talangwa (ung. 564 m2) 280.000 THB in sehr günstiger Lage nähe "Fei Deng Samoeng" am Kanal von der Universität kommend.
habt ihr schon das dort zu bauende haus in auftrag gegeben.....? mit welchen material baut ihr?
bin gespannt wie es weiter geht...... :-)
gruss heini
 
W

woody

Gast
Hallo MrLuk,

es freut mich wieder von Dir zu hören, Grundstückskauf und Hausbau oder der Erwerb eines Condos ist für viele von uns ein wichtiges Thema.
Deshalb bin ich sehr interessiert an deiner Ankündigung, vor allem weil ich Deine Berichte und Beiträge als sehr fundiert zu schätzen weiss.

Viele Grüsse woody
 
M

MrLuk

Gast
2.Teil

Mauer oder nicht, das ist hier die Frage...

Nachdem also das Grundstück erworben war, haben wir entschieden (aufgrund der obengenannten Erklärungen) das Grundstück durch Aufschütten von Erde um etwa 50 cm zu erhöhen.
Ganz schön viel Erde für die Größe von 141 Talangwa (560 m2)
Wenn ich mich nicht irre, müßten das ziemlich genau 280 m3 sein.

Tatsächlich kamen das erste mal 55 Lastwagen à 4 m3 und später nochmal 15. Die Erde sackt natürlich ein und somit sind es nicht ganz 50 cm. Ich holte mir einen anständigen Sonnenbrand beim zählen und notieren der Lastwagen, bzw. beim Unterschreiben der Liste, die jeder Fahrer mir überreichte nachdem er gekippt hatte.

Kostenpunkt der Operation: 55 Lastwagen à 200 Baht = 11000 und
nochmal 15 à 250 Baht = 3750 Baht.
Zusammnen 14750 Eier, planieren per Rod Thai (Traktor) inbegriffen.

Vorher gab es eine etwas längere Diskussion über den Mauerbau.
Ich wollte ja anfangs gar keine Mauer, das sieht mir alles zu sehr nach Friedhof mit Eisentor aus...
Aber meine Frau meinte daß eine Mauer unerläßlich sei, nicht nur wegen der Sicherheit. Um ein Grundstück gehört nun mal eine Mauer!
Aber du hast ja keine Ahnung meinte sie, als erstes kommen die Hühner
picken, dann die Hunde streunen, die Kühe weiden, dann die Kinder spielen, die Nachbarn quatschen - und irgendwann kommst du nach Hause und dein Kühlschrank mit dem teuren Falang-food ist leergegessen und ein besoffener liegt in deinem Bett zu pennen...du hast ja keine Ahnung wie das so auf'm Dorf ist.

Also gut, eine Mauer - und wenn das so ist, dann gleich eine von 2 meter 40, meinte ich!

Mittlerweile steht die Mauer, es fehlt nur noch das Eisentor.
Meine Frau wollte so ein verschnörkeltes Kitschtor mit Goldfarbe bepinselt. Nein, ich habe entschieden mein eigenes Design anfertigen zu lassen. Kostenvoranschläge der diversen Werkstätten: 30.000 - 17.500 - 16.000 und der letzte und beste, (einer der neu angefangen hat) kann es für 7.500 Baht anfertigen!!!

Kostenpunkt der Mauer: 67500 Baht für etwa 100m Mauer alles inclusive: Kaleng, Sei, Cimen, lek etc...
Arbeitslohn, Sand, Zement, Eisen, Bauholz etc.
Es wurden 300 Baht Arbeitslohn pro laufenden Meter Mauer verrechnet.
Die Mauer sieht gut aus und steht auf einem soliden Fundament. Sie ist zwar mit einer recht eigenwilligen Technik gebaut, aber sauber verputzt. Da wir den Zement und alle Baumaterialien selbst eingekauft haben, haben die Steinmetz nicht mit Zement gespart.
Nicht eingerechnet sind 900 Baht für Ay-Deng, der 18 Nächte im
"Ban Cimen" (das vorher aufgerichtet wurde) übernachtet- und aufgepasst hat daß kein Sack Zement abhanden kommt!

Ganz am Anfang der Operation meinte ich daß man zuerst die Mauer bauen soll und dann erst das Grundstück (bis zur Mauer) nivelieren. Alle die befragt wurden meinten allerdings daß erst die Erde her muß und der Schwager war ebenfalls der Meinung es müße in dieser Reihenfolge vorgegangen werden.
Der vorletzte Bewerber für das Mauerwerk meinte: Jeder in Chiang Mai mache es so - wieso wolle ich es dann umgekehrt machen wollen?! Meine Frau meinte aber jetzt im Nachhinein daß falls sie es nochmal
machen würde, solle die Mauer zuerst gebaut werden...auch der Schwager stimmte zu. Daß ich das von Anfang an wußte daran konnte sich später aber seltsamerweise niemand mehr erinnern :-)
Ich weiß auch jetzt wieso es jeder Steinmetz so suggeriert: ein Fundament hebt sich (per Hand) viel leichter aus frisch aufgeschütteter Erde aus als aus festem Boden...alerdings steht die Mauer auf diese Weise keine 50 Jahre!
Bei uns war es genaugenommen etwas anders, es wurde dann doch auf mein Drängen hin, erst ein Teil der Erde aufgeschüttet - und nicht ganz bis zum Rand des Grundstücks. Diese Erde wurde durch Regen und Befahren etc fest bevor die weiteren Schritte und der Mauerbau unternommen wurde. Es ist auch der Teil auf dem das Haus nachher stehen wird. Das Fundament der Mauer steht dadurch in der festen "alten" Erde - deshalb ist sie auch außen 2.40m hoch...

Pffff....das ist einmal gegessen...
 
Peter-Horst

Peter-Horst

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Hallo Mr. Luk,

das sind die Berichte die dieses Forum Liebt, genau erklärt,
mit Kosten und allem drum und drann.

:bravo:

Gruß Peter
 
Otto-Nongkhai

Otto-Nongkhai

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Ich wiederhole, wenn man in Thailand günstig Land kaufen will, muß das Land "heiß" sein! Will man ein Grundstück teuer verkaufen, muß das Land selbstverständlich "kühl" sein
Das ist zutreffend ,habe das selbst schon oft zu spüren bekommen ,
aber bei mir waren dann die Grundstücke lauwarm.


beim Unterschreiben der Liste, die jeder Fahrer mir überreichte nachdem er gekippt hatte.
Das läuft ja in CM wirklich toll ,hier im Isaan habe ich nichts unterschrieben ,aber die 45 Laster gezählt.
Nur die Ladefläsche konnte ich nicht kontrollieren ,
da wirkte es ,als wären sie nicht immer ganz voll.


und irgendwann kommst du nach Hause und dein Kühlschrank mit dem teuren Falang-food ist leergegessen und ein besoffener liegt in deinem Bett zu pennen
Ja ja ,das Thai Volk ,eine grosse Familie von Brüdern und Schwestern!


Daß ich das von Anfang an wußte daran konnte sich später aber seltsamerweise niemand mehr erinnern
Kommt mir irgendwie bekannt vor ,habe die gleichen Probleme.

Sehr guter Bericht ,Luk.

Gruss

Otto
 
M

MrLuk

Gast
Danke für die Unterstützung!
Aber eigentlich wollte ich ja bloß den 500er vollkriegen und
dann wieder nach Thailand abhauen :rofl:

OK Morgen geht's dann an's eingemachte, Vorbereitungen zum Hausbau, neue Gestetze, Architekt, Strom und Wasseranschluß....
 
MenM

MenM

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@ Mr Luk

Ja das mit dem erinnern kenne ich auch so, nachher erinnert sich keine mehr an die (sowieso unwichtige) aussagen der Farang. :lol:

Aber das mit den leeren kuhlschrank und der besoffene im bett stimt nicht ganz , meistens endet der besoffene unten auf der (kalte) fussboden (oben im zimmer ist es ja zu heiss, und um der klima an zu schmeissen fehlt meistens der ahnung oder ist er schon zu mued) :fertig:

Aber was ich vermisse in deinen bericht : Wie hast du das gruendstuck gefunden, ich tippe mal auf familie ?

Darüberhinaus sind der Grundstückpreis und die Kosten des Hausbau absichtlich untransparent gehalten
Das kenne ich anders, es wird immer genau der (erhoehte) preis fuer das grundstuck genannt (7000 - 10000 Baht/Tarang Wah) und dazu dann der preis fuer das haus (nach groesse). Aber wie du schon sagst jeder berichtet aus seine erfahrungen raus.

Ich warte auf dein naechstes bericht, ich moechte ja auch demnaechst einen gruendstuck in CM kaufen um nachher drauf zu bauen. Hoffentlich erzaehlst du auch wie und wo du einen architekten oder bau-unternehmen gefunden/kont(r)aktierst hat ??

MFG :wink:
MM aus Luxo ;-)
 
heini

heini

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Kummerland
:bravo: MrLuk,
kommt mir vieles bekannt vor ;-) von dem was du schreibst.......
...... na da wird beim bau noch einiges auf dich/euch zukommen ;-)
hast du mal überlegt, das haus mit porenbeton zu bauen.........?
durch der wegfall der vielen betonstützen wirds sicher nicht "soviel" teurer.....!? ........ und du hast ein gut isoliertes haus.
Für alle fälle mal die anschrift eines herstellers, lizens hebel deutschland.

Q-Con Thailand
Quality Construction Products CO., LTD.
13 Floor, 38 Q-House Convent Building,
Convent Road, Silom, Bangrak
Bangkok 10500
Tel.: (00 66-2) 23 78 99 24
Fax: (00 66-2) 2 38 39 42

gruss heini
 
M

MrLuk

Gast
"Wilder Hausbau" ist in Thailand nicht mehr gestattet.
Man muß jetzt einen umfangreichen, fachmännisch angefertigten Plan einreichen, um eine Genehmigung (bei der zuständigen Gemeinde) zu bekommen. Seit wann dieses Gestez in kraft ist, wie streng es gehandhabt wird, und wie es eventuell zu umgehen ist, kann ich nicht sagen. Wir haben uns jedenfalls für den regulären Weg entschieden.

Auch hier hatten wir verschiedene Bewerber um den Plan anzufertigen.
Der erste wollte glatte 30.000 Baht, und meinte er könne die Beaufsichtigung der Baustelle für 7000 Baht im Monat übernehmen!
Dann hörte ich von einem belgischen Expat der anscheinend 16.000
bei einem älteren Architekten bezahlt hat. Ich vertraue allerdings den diversen Expats den ich mittlerweile begenet bin, auch nicht
mehr selbstverständlich über den Weg. Da gibt´s auch viele Aufschneider und Leute die sich gern reden hören! Daß Jemand soundsolange in Thailand lebt, ist für mich längst keine Referenz mehr. Lange Rede, kurzer Sinn wir haben jemanden gefunden der den Job für 12.000 Baht erledigt hat. Er spricht zwar nur zwei Worte Englisch, ging aber a/ auf alle meine Vorschläge ein, b/ hat er gute Ideen gebracht und sich dort durchgesetzt wo seine Erfahrung und sein Wissen meine Fantasterei verdrängen mußten:-) Er hat auch gut und relativ schnell gearbeitet.

Hierzu muß man noch sagen daß der Plan den ich erhalten habe, sehr komplett ist und an unseren Standart heranreicht. Er beinhaltet: Grundriss(e) in verschiedenen Maßstäben, genaue Pläne für Treppen und andere techniche Details die separat berechnet und aufgezeichnet werden müßen, Aufteilung der Bäder, Fenster- und Türenmasse, komplettes Lastenheft mit aktuellen Preisangaben, Dachkonstruktion und vieles mehr. Ein 3 cm dickes Buch!

Bauweise und Technik unterscheiden sich ziemlich stark von der unseren. Die Häuser werden (nach Amerikanischem Modell glaube ich)
als "selbsttragendes Eisenbetongerüst" konzipiert. Es besteht aus den verschieden Betonpfeilern, die den Grundriß und teilweise die Raumaufteilung vorgeben. Diese Pfeiler werden direkt mit in´s Fundament eingegoßen. Dies muß man beachten, da später Änderungen der Raumaufteilung nur bedingt zu bewerkstelligen sind. Auf dieses Gerüst wird dann das Dachgebälk, das aus diversen Gründen aus Profileisen hergestell (zusammengeschweißt) wird. Eisen ist einfach billiger, hällt länger, und ist unempfindlich gegen Termitenbefall. Die Dächer der teureren Häuser werden meist mit schweren Betonziegeln gedeckt, (ein weiterer Grund für das Eisengebälk) die es mittlerweile auch in diversen Farben (sogar 2 und 3 farbig gespritzt) gibt. Zur Isolation wird (falls man es sich leisten will) dringen zu sogenannter Mikrofiber (Mikrofaser) Folie geraten. As handelt sich um eine Art dünne aber reißfeste Aluminiumfolie, die anscheinend 95 % der Hitze abhalten soll. Sie wird direkt unter den Ziegeln verlegt. Es gibt ein Thailändisches Fabrikat, das zusätzlich eine Papierschicht hat. Von diesem Produkt wurde mir allerdings abgeraten. Ein besseres und billigeres Produkt aus Australien kostet nur 40 Baht/m2 anstelle von etwa 60. Ich habe bereits eine Idee um diese Mikrofiber teilweise im Mauerwerk (Isolation) zu verarbeiten. Das Dach wird bereits vor der Fertigstellung der Mauern gedeckt, und so können die Bauarbeiter, vor Sonne und Regen geschützt, das Mauerwerk zwischen den Betonpfeilern ausfüllen, bzw andere Handwerker (zum Teil gleichzeitig) diverse Arbeiten erledigen.

Die Dauer eines Hausbaus soll angeblich nur 5-6 Monate betragen! Der Architekt hat uns einen Richtpreis angegeben, mit dem man den groben Quadratmeterpreis ausrechnen kann. 6000 Baht pro m2!
Bei unseren 250m2 wären das 1.5 Mio Baht Schlüßelfertig, allerdings ohne Air und Einbauküche. Sein Richtpreis halte ich allerdings für übertrieben, denn er hat den Arbeitslohn bei unserem Haus auf etwa 750.000 geschätzt. Gleichzeitig hat er uns einen Bauunternehmer angegeben, der 1500 Baht pro Quadratmeter (reiner Arbeitslohn) verrechnen würde. Da käme ich nach Adam Riese aber nur auf 375.000 Baht, also genau die Hälfte von dem was er mir angegeben hat. Ein zweiter Bewerber verlangte 2000 Baht pro m2, hat uns aber auf 2 seiner Baustellen geführt, so daß wir uns von der Qualität seiner Arbeit an Ort und Stelle überzeugen konnten. Auch hier käme man folglich nur auf 500.000. Nur für das "Frame" also das Betongerüst würde er 800 Baht verlangen, das schien mir im Verhältnis dann wieder teuer. Diese Preise wären aber verhandelbar, meinte er.Wie gesagt sind diese Preisangaben (des zu veranschlagenden Arbeitslohns für einen Komplettauftrag) noch zu difus und ich muß noch weiter recherchieren bzw. abwarten. Laut Umfragen meiner Frau ist die Dachkonstruktion recht preiswert (es gibt möglicherweise viel Konkurenz)! es werden 45 Baht pro m2 Gedeckte Dachfläche verrechnet, die Eisenkonstruktion des Dachgerüsts kostet angeblich auch nur 50 Baht/m2. Für Profileisen habe ich keine genauen Preise. Ich erinnere mich nur daß Vierecksprofil "nieu krüng kun niew krüng", also halber Zoll mal halber Zoll - 12.5x12.5 mm bei 8 Baht pro Meter lag.

Ein paar weitere Preise:

50kg Zement kosten zur Zeit 108 Baht (extrem teuer).
Ein 7x20x40cm Bimszementziegelstein (wie sie zum Bau von dünnen Mauern verwendet werden) kostete 2.90 Baht Ein "Lochstein" (die zur Belüftung od. Dekoration eingebaut werden) der gleichen Größe 5 Baht.
Ganz kleine Lehmziegel, etwa 5x5x10cm kosten 0.5-0.6 Baht
Dachziegel (etwa 25x40) liegen bei 12-14 Baht Stück man benötigt
(glaube ich) 10-11 Stück pro m2 das ergäbe einen Quadratmeterpreis von rund 150/m2 (ohne Verbindungsstücke und ander Ziegel die man braucht). Standardkacheln für Bad und Küche bekommt man bereits ab 130 Baht/m2.
Sanitär ist in Thailand Preiswert und man kann durchaus ein schönes
Bad komplett für unter 10.000 Baht haben, wenn man auf Design und Sprudelbad verzichtet. Verschiedene Hersteller bieten mittlerweile auch tolle Designs zu ganz annehmbaren Preisen. Man kann aber auch einen Designer-Wirepool für satte 300.000 Baht ordern. Carrefour in Chiang Mai hat jetzt einen fantastischen Baumarkt, bei dem sich jedes Heimwerkerherz überschlägt - ich konnte nur staunen, man glaubt man wäre bei Obi!
Ein m3 Beton frei Haus geliefert, im Mischer oder (jetzt auch) im 1m3 Container, kostet je nach Gemisch (Zement- und chemiegehalt) 1200-1500 Baht/m3
Das Gesamtvolumen das benötigt wird um Fundament und die Pfeilerkonstruktion (20x20cm) herzustellen liegt in etwa bei0,3-0,4
m3 pro m2. Im Klartext wären das (wenn ich 0.3 annehme) 75 kubikmeter
für ein Haus von 250 m2. Also etas über 100.000 Baht für unsere Bude.
(Hier nur eine ungefähre Angabe)
Der Tageslohn eines guten Steinmetz liegt zwischen 150-200 Baht.

Es wird jetzt ziemlich komplex, ich mach mal ein Brake:-)

PS: Sollte ich mich bei der einen oder anderen Preisangabe um ein paar Baht vertan haben, so bitte ich um Nachsicht. Ich hoffe jedenfalls daß bei dieser komplexen Auflistung, keine Besserwisserherzen wachwerden und auf die Barikaden gehen wollen...
Ich laße mich allerdings gerne belehren, falls ich mich irgendwo vertan haben sollte.
 
M

MrLuk

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Hallo Heini!
Ich habe das für kurze Zeit in Betracht gezogen, allerdings nicht sehr lange, denn: erstens spielte der Architekt da nicht mit, da er keinerlei Erfahrung mit "hebelblöcken" hatte. Und zweitens, der Unternehmer (der die Mauer um das Grundstück gebaut hat) der mittlerweile mein Freund ist (ich weiß daß das nicht gut ist:)
auch am Bau mitarbeiten soll. Er hat noch nie einen Hebelblock in der Hand gehalten, geschweige denn durchgesägt! Wenn ich ihm und seinen Leuten erzähle daß die "Blocks" zersägt und geklebt werden, dann gibts nur Gelächter und sie Sagen: "Wani Mr. Luk Mau"...

Nein, das ginge nur wenn wir einer spezialisierten Firma (mit Architekt) einen Gesamtauftrag geben würden. Und gerade das wollen wir vermeiden, weil das immer die teuerste Alternative ist!!!
Ich habe mit dem Gedanken gespielt doppelte Wände von je 10cm zu bauen, eine mit kleinen Lehmziegeln (außen) und eine zweite mit Bimsbetonblöcken (innen).Und dazwischen "Mikrofiber" in den Wänden, die der Sonne am meisten ausgesetzt sind. Siehe voriges Posting!
 
M

MrLuk

Gast
Hi MenM,

Das Grundstück haben wir über eine Bekannte, die verkaufen mußte.
Beim Kauf gab es ein zu berechnendes Risiko (das auf Vertrauen Basierte), auf das ich nicht näher eingehen will :-)
Ehmmm, in Chiang Mai ist relativ viel im Angebot - denn wie gesagt haben wir uns vorher nach Alternativen zu unserem Grundstück umgesehen.

Der Architekt den wir angeheuert haben ist ein Bekannter meines Schwagers, er arbeitet in einer Country Home Firma und macht die Pläne sicherlich während seiner Arbeitszeit, wenn sein Boss gerade unterwegs ist. Ich denke auch daß er das nicht alleine erledigt, sondern daß Dinge wie Statik und andere Berechnungen im Team gemacht werden.

Wir haben ja beschlossen mehrere Unternehmer, bzw. diverse Handwerker
zu beauftragen um Kosten zu sparen. Ein Unternehmer wird auch verschiedene Kleinbetriebe Beauftragen und gutes Geld verdienen, mit ein paar Telefonaten...

Man sollte aber am Besten vor Ort und Stelle sein, oder wenigstens eine gewisse Zeit. Das kann halt nicht jeder...

Ich gebe meine Leute aber gerne Weiter. Wenn du zwischen Anfang September und anfang November in Chiang Mai sein kannst, oder aber dann wieder ab Januar nächsten Jahres, dann helfe ich dir gerne weiter. Telefonnummern und Adressen habe ich im Moment gar keine,
darum kümmert sich meine Frau, und die ist in Chiang Mai geblieben
um die Arbeiten am Haus zu dirigieren und zu überwachen...
Du mußt aber wissen daß alle diese Leute nur Thai reden, entweder mußt du etwas Thai können (Fachbegriffe sind hier sehr wichtig), oder
über Interpret (deine Frau) komunikieren. Der Nachteil bei dieser
Art Kommunikation ist der, daß Frauen zumeist von Technik und Bauen NULL Ahnung haben - und das erleichtert die Sache nicht gerade!
 
heini

heini

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Kummerland
Der Nachteil bei dieser Art Kommunikation ist der, daß Frauen zumeist von Technik und Bauen NULL Ahnung haben - und das erleichtert die Sache nicht gerade!
richtig...... ein weiterer punkt kam bei uns hinzu......... wenn mist gemacht wurde, konnte z.b. meine frau demjenigen es nicht direkt sagen :zorn: sondern umschrieb es u.a. mit den worten........ "wäre es vielleicht möglich, das man es auch anders machen kann......." oder ähnlich........ eine direkte kritik kann sie wohl nicht anbringen..... ;-D

habe in letzter zeit einige häuser in thailand gesehen, bei denen einige außenwände, anstatt mit verputz mit bruch naturschiefer verkleidet wurden........ sah fantastisch aus und man muss nicht alle paar jahre mit farbe hantieren.
sollte ich nochmals ein haus in thailand bauen, so würde ich das auf jeden fall machen.
habe bei Pakchong im vorbeifahren solche schiefer steinbrüche? gesehen und sofort angehalten und mich nach preisen hierfür erkundigt.
gute qualität, sehr preisgünstig....... ab werk 2000 bath die Tonne.


gruss heini
 
Didel

Didel

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Pfalz und CEI
Hallo MrLuk,
Respekt vor diesen genauen und sehr informativen
Berichten. Bin sehr gespannt auf die weiteren Informationen.

Danke und weiter so :super:


Gruss Didel
 
M

MrLuk

Gast
"wäre es vielleicht möglich, das man es auch anders machen kann......." oder ähnlich........ eine direkte kritik kann sie wohl nicht anbringen.....
Du müßtest doch eigentlich wissen daß direkte Kritik in Thailand nicht geübt wird (Gesichtwahrung beiderseits)! Dabei gibt es einen zusätzlichen Teil der mir bis vor Kurzem noch nicht klar war: vieles
bei den Manieren und Umgangsformen sind eine Art "Antiagressivität", die ein friedliches Zusammenleben sicherstellen sollen. Es wird nun mal schnell Ärger, und dann ist der Braten fett. Das will man um jeden Preis vermeiden - und das finde ich ganz vernünftig. Der Punkt ist ja auch daß, weder in Thailand noch hierzulande, jemand einen Fehler zugeben kann (oder aber äußerst selten) den man ihm direkt unter die Naser reibt. Und wenn du jemanden direkt mit seinem Fehler konfrontierst, dann gibt's oft unnötige Diskussionen, Stellungnahmen, ein Verteigung-Angriff-Spiel kann dann über mehrere Runden gehen. Ist reiner Zeitverlust, und man kann Freunschaften und andere Beziehungen verspielen. Die praktischere Lösung ist dann doch Diplomatie, die je nach Charakter und Temperament, keinen größeren Energieauffwand benötigt als direkte Kritik....und in der Regel zu viel besseren und schnelleren Resultaten führt.
 
M

MrLuk

Gast
@ heini,

Gute Idee, ich habe bereits an Ähnliches gedacht!
Mir schwebte da allerdings eher Sandstein vor, der zwar teurer - aber neutraler in der Farbe ist. Schiefer ist nun mal sehr dunkel und
...naja, dunkel halt :-)
Und dann würde ich einen etwa 1m hohen Fuß (Fachbegriff fällt mir im Moment nicht ein), eine Art Sockel um die Facade Ziehen. Es ist im unteren Bereich wo die Facade am ehesten verschmutzt.
Sowas kann man übrigens leicht nachmachen laßen (bei dir z.B) auch wenn der Abschluß (nach einem Meter) unregelmäßig ausfällt, stört das nicht unbedingt!
Andererseits kann man es sich in Thailand eher leisten die Facade neu bepinseln zu laßen, gibt man das Hierzulande in Auftrag, kostet es soviel wie ein kleines Haus in Thailand...

Da hätte ich doch beinahe etwas vergessen: Achtung! Schiefer ist meist sehr ölig und kann sich nach einer Zeit (10-15 Jahre) vom Zement lösen. Da muß schon reichlich Zement in den Mörtel, oder am besten ein Teil Fliesenkleber!!! Das trifft zwar jetzt eher auf Bodenplatten zu die stärker belastet sind, aber trotzdem....
 
Otto-Nongkhai

Otto-Nongkhai

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"Wilder Hausbau" ist in Thailand nicht mehr gestattet.
Seit wann dieses Gestez in kraft ist, wie streng es gehandhabt wird, und wie es eventuell zu umgehen ist, kann ich nicht sagen.
Hallo Luk !
Ich habe das letzte mal vor 4 Jahren ein Haus bauen lassen.

Die Pläne und Ideen waren von mir ,da brauchte ich auf keinen zu hören und eine Genehmigung von der Gemeinde war auch nicht notwendig.

Nur als ich noch eine Etage aufsetzen wollte ( auf die 3. ) ,da meinte der Bürgermeister ,dass das Fundament nicht so stark wäre und er hätte Angst ,dass das Haus umkippen koennte.
Da habe ich nur eiinen kleinen Ausguk draufbauen lassen ,um den Mekong zu sehen.

Übrigens ,dass Haus steht immer noch. :lol:

Wenn ich die ganzen Auflagen und Genehmigungen jetzt so lese ,dann würde ich vermutlich ,wenn noch einmal ,nur ein bestehendes Haus kaufen und dann Veränderungen vornehmen.

Gruss

Otto
 
Nokgeo

Nokgeo

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@ Luk, ...Storys und Erfahrungen aus der Praxis. Mercie !! gruss.
 
MichaelNoi

MichaelNoi

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Hallo Luc,
klasse Bericht,
das mit der Alufolie interessiert mich besonders.
Damit sparst du praktisch die bei uns übliche Wärmedämmung !?
Wahrscheinlich wäre es noch effektiver die Folie mit einer Dämmung, z.B. Styrodur oder Styropor in der 2-schaligen Aussenwand zu kombinieren und /oder die äußere Wandhülle mit Be- und Entlüftungsöffnungen zu versehen ( in Kombination mit einer Luftschicht hinter der Außenschale)um durch Luftzirkulation die erhitzte Luft leichter abführen zu können.
Viele Grüße
Michael
 
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