Bangkok Bauboom Ungebrochen

[x-pat]

Auch nachdem die Regierung steuerliche Anreize im Property Sektor wieder auf das alte Niveau zurückgeschraubt hat, ist der Boom in der Baubranche nach wie vor ungebrochen. Dies ist sowohl auf die nach wie vor günstigen Kredite zurückzuführen, als auch auf die anhaltende Nachfrage. Überall in Bangkok entstehen daher neue Apartments, Siedlungen, und Condominiums. Ein grosser Teil der Investitionen fliesst in sogennante Residential Luxury Projects, vor allem im Zentrum der Stadt. In der Sukhumvit Soi 22 entstehen zum Beispiel drei gewaltige Condominium Projekte zur gleichen Zeit, die die Einwohnerzahl in dieser Strasse vermutlich verdoppeln werden. Leider hat sich noch niemand Gedanken gemacht wie die winzige, heute schon überlastete Strasse mit dem neuen Verkehr fertig werden soll. Diese Situation ist jedoch recht typisch für den inneren Stadtbereich.

Da kaum noch Land für den Strassenbau zur Verfügung steht und die Bevölkerungsdichte in diesem Gebiet immer noch wächst ist der Verkehrs- und Erstickungstod eigentlich schon abzusehen. Auch Skytrain und U-Bahn vermögen daran nicht viel zu ändern. Die letztgenannten Verkehrssysteme werden nämlich meist nur für Destinationen benutzt die in unmittelbarer Nähe der Stationen liegen da es kein funktionierendes Zubringersystem, bzw. Parkplätze an den Stationen gibt.

Selbst dort wo sich die Möglichkeit ergibt neue Strassen zu bauen, bzw. existierende Strassen zu verbreitern wird dies von der Stadtverwaltung selten getan, da es mit exorbitanten Enteignungsentschädigungen verbunden wäre. Es sieht also so aus als ob die Innenstadteinwohner Bangkok´s in Zukunft noch enger zusammenrücken müssen. Darüberhinaus müssen sie sich noch eine Weile -bis der Property Markt sich wieder abkühlt- mit dem ständigen Klang von Presslufthämmern und Baumaschinen abfinden.

Falls Thailand das vorausgesagte BSP Wachstum von 8% erreicht wird die Nachfrage jedoch sicherlich noch ein wenig anhalten, wobei es im Luxussegment (ab 5Mio THB pro Unit) heute schon ein Überangebot gibt. Während des vergangenen Jahres sind die Preise für Baumaterialien durchschnittlich um 10% angestiegen; für Dachziegel war es sogar 30% und für Kermaikkacheln 15%. Wohnen und Leben in Bangkok wird also nicht nur enger und lärmender, sondern auch teurer.

Das gilt vor allem für Grundstückspreise und Mieten. Die durchschnittlichen Apartment Mieten in der Sukhumvit sind leicht gestiegen und liegen nun bei 327 THB / qm für Grade-A Properties bzw. 234 THB / qm für Grade B Properties (Richard Ellis). Die Büromieten für Grade A Prime Locations in der Sukhumvit sind von 368 THB / qm im Jahre 1999 auf 433 THB / qm im Jahr 2004 gestiegen (The Nation).

X-Pat

 

[Hitori]

Gleichzeitig wird dieser Bauboom wie vor dem Crash von 1997 über Kredite finanziert.
Besteht da nicht die Gefahr, dass die Preissteigerungen im Bausektor sowie die große Menge Luxusimmobilien wieder zu einer Überhitzung des Marktes führen? Noch findet man schließlich in BKK, z. B. an der Sukhumvit Road, die Bauruinen des letzten Crashes als mahnendes Beispiel.

Zudem gibt es neben den positiven Signalen aus Thailand auch negative Indikatoren:
Zwar zeigt Thailand *noch* ein gesundes Wachstum, aber der Ölpreisanstieg, gestiegene Stahlpreise etc. könnten doch zu einer Verlangsamung des Wachstums führen, oder?

Neben dem Immobiliensektor scheinen auch die Bauern, angeregt von Thaksin, erheblich Kredite aufgenommen zu haben.

Zudem gibt es ein neues Phänomen, das bislang in Thailand noch keine negativen Folgen zeigt, aber Verbraucher und Banken einer erheblichen Belastung aussetzen könnten: die Kreditaufnahme über Kreditkarten.
In Südkorea hat dies kürzlich zu einer großen Krise der ausstellenden Banken geführt, da hundertausende Verbraucher mit ihren Kreditkarten in die Schuldenfalle geraten waren.

PS: Irgendwo habe ich gelesen, dass die "Non Performing Loans" bei den Banken schon gestiegen sind.

 

[Serge]

Darüberhinaus müssen sie sich noch eine Weile -bis der Property Markt sich wieder abkühlt- mit dem ständigen Klang von Presslufthämmern und Baumaschinen abfinden.

Du auch :???: - ich zur Zeit jeden - JEDEN - Morgen um 6.30h bis abends 23.00h - und ist das eine Projekt fertig, fangen sie gegenueber an.

Gute und wahre Berichte. Insbesondere Micro Financing und Kreditkartenboom sind arge, schlummernde Bomben. Das gleiche Problem hat auch damals die sog. Reagonomics, Finanzierung qua Kreditkarte, schwer getroffen.

Die Baumaterialien sind arg gestiegen. Cement z.B. von 35$/mT auf 43$/mT sowie Clinker von 22$/mT auf 28$/mT. Rohgips von 9$/mT auf phasenweise 14$/mT. Man denke an Beton und Gipswaende. Ausserdem ist die lokale Nachfrage nach diesen Produkten um 125% gestiegen, seit Oktober 2003 (Quelle: Siam Cement)

Die BoT - Bank of Thailand - Governor Kh. Devakul, hat bereits die Banken in Thailand dazu aufgerufen, die Kreditvergabe fuer Bauprojekte an Personen mit Non-Performing-Loans, meistens noch aus der Krise, zu stoppen. Was bedeutet, dass dieser Personenkreis wohl bereits mit Krediten ausgestattet wurde.

Auf der anderen Seite, gerade das Beispiel Soiu 22 und auch Soi 24 - liegt dazwischen oder x-pat?? - sind z.T. 100% privat finanziert, also ohne Banken. Hier handelt es sich um indisches Kapital.

Die Entwicklung des Geldmarktes muessen wir wohl abwarten. Gerade Oelpreis und die steigenden Kosten im Rohstoffbereich - China Verbrauch - lassen die Gefahr einer importierten Inflation stark aufkeimen.

Zum anderen sieht die gegenwaertige Wirtschaftspolitik mit den Schwerpunkten Export und Tourismus recht abhaengig von auesseren Faktoren aus. Ein gesuenderer Mix aus lokaler und internationaler Nachfrage waere hier wohl besser. Zeich am Horizont sind im Export natuerlich China, aber auch Vietnam im Tourismus Myannmar und Kambodscha.

Und die Philipinen sind ja auch wieder in einer handfesten Krise.

 

[Hitori]

Was die Presslufthämmer angeht, braucht man derzeit nur ein Zimmer im Manhattan Hotel, Soi 15 an der Sukhumvit Road, zu buchen, so wie ich es getan habe.

 

[quaxxs]

Meine Firma beliefert u.a. auch Firmen, der Bautindustrie und hier ist eine sehr hohe Investiotionsbereitschaft zu sehen; wenn man mit den Leuten spricht, dann sprechen die von einem weiteren Zunahme der Bautätigkeit. Allerdings ist das noch lange nicht auf dem Stand von 1997 und vorher, jedoch von höherer Qualität mit mehr Ziel zur Veredelung des Materials... deutet auf hohen Wettbewerb hin, aber auch das Leute hierfür mehr zahlen...

Aufgefallen ist mir jedoch das BKK letzte Woche unheimlig ruhig war, zurückzuführen auf die "rainy season"... wenig Leute auf der Sukhumvit, auch die Zufahrtsstrassen waren sehr ruhig.

Naja, werde ich nächsten Monatg nochmals überprüfen, wenn ich One-Night-in-BKK habe bevor es wieder zurück geht nach China...

Gruss

quaxxs

 

[x-pat]

Ich glaube die Beobachtung ist korrekt. Der jetzige Boom hat noch nicht die Ausmasse von vor ´97 und die Finanzierung scheint heute auch etwas solider zu sein. Darüberhinaus scheint man erkannt zu haben das Quantität alleine keine Profite abwirft, man achtet also mehr auf Qualität. Natürlich ist der Property Markt zyklisch und es wird logischerweise irgendwann wieder zu einer Abkühlung kommen, allerdings ist diese noch nicht in Sicht. Im Gegenteil. Der Markt in Thailand ist jetzt erst im dritten Viertel des Zyklus:

1. Überhitzung/Crash - hohe/sinkende Preise - geringe Nachfrage - Kredite teuer
2. Post-Crash/Abkühlung - niedrig/sinkende Preise - geringe Nachfrage - Kredite teuer
3. Defrosting/Erhitzung - niedrige/steigende Preise - Kredite billig
4. Erhitzung/Überhitzung - hohe/steigende Preise - Kredite billig

X-Pat

 

[Serge]

@X-pat.
Ich persoenlich denke auch, dass die Bank of Thailand, gerade auch unter MR Pridiyathorn Devakul, eine ganz andere ist als die zu Zeiten der Krise. So kann man jetzt eine eher monetaristische, also Geldmarktorientierte, Politik konstatieren, im Gegensatz zu der damaligen, eher Keynesianistischen, Helping Hand Theorie - Investment mit allen Mitteln.

Der Zyklus in dem sich der Real Estate Markt gerade befindet - warum in Phase 3 - woran machst Du das fest??

Alles Gute
Serge

 

[x-pat]

Ich persoenlich denke auch, dass die Bank of Thailand, gerade auch unter MR Pridiyathorn Devakul, eine ganz andere ist als die zu Zeiten der Krise. So kann man jetzt eine eher monetaristische, also Geldmarktorientierte, Politik konstatieren, im Gegensatz zu der damaligen, eher Keynesianistischen, Helping Hand Theorie - Investment mit allen Mitteln.

Keynesian? Das ist vornehm ausgedrückt. Ich frage mich was der alte Herr Keynes dazu sagen würde. Ich sehe es eher so: wir sind in Thailand von einer Humpty Dumpty Ära (vor 97) zu einer Dagobert Duck Ära (Devakul) übergegangen. Was mich an der Nationalbankpolitik ein wenig stört ist das die monetären Regulationen mit der Feinmotorik eines Kohlenschauflers implementiert worden sind. Das gilt vor allen Dingen für den ausländischen Zahlungsverkehr. Du kennst den Papierkrieg ja sicher.

Der Zyklus in dem sich der Real Estate Markt gerade befindet - warum in Phase 3 - woran machst Du das fest?

Rough Guess. Ich glaube einfach das der Markt noch Potential hergibt. Das ist keine exakte Wissenschaft. Die Defrosting Phase haben wir sicherlich hinter uns, aber die Landpreise sind -wenn man real rechnet- noch nicht auf dem 96er Level. Die Erhitzung ist also im Gange, aber -so glaube ich- nicht am Ende. Wenn die Zinsen so bleiben und die Wirtschaft weiterhin voranprescht dann wird´s noch eine Weile lang kochen.

Cheers, X-Pat

 

[Serge]

Ja,der Papierkrieg, richtig. Aber den Kohlenschaufler finde ich uebertrieben.

Denk' mal an die ganze Sumse von Geschaeftsbanken hier.
Humpdy-Dumpdy - ja, kann man so nennen, wobei das eher auf die vielen Fonds und Privatbanken in 1997 abzielt - denke mal gerade an Finance One und Golbal Finance sowie Golden Asset. Diese Spieler fehlen alle zur Zeit.

Rough Guess ist gut.
Bis dann
Serge

 

[Simmi]

Ein Trockner für Thailand
Großauftrag: Grenzebach-Gruppe baut Gipskartonanlage in Fernost
Bad Hersfeld. Acht Monate Ingenieurs- und Konstruktionsleistungen, die sich gelohnt haben: Ein neuer millionenschwerer Großauftrag für die Grenzebach-Gruppe ist unter Dach und Fach. In Laem Chabang, Thailand, errichtet Thai Gypsum Products, ein Unternehmen der britischen BPB-Gruppe, eine Produktionslinie mit einer gesamten Anlagenlänge von etwa 740 Metern. Jährlich können dort über 50 Millionen Quadratmeter Gipskartonplatten gefertigt werden. Innerhalb von zwei Tagen werden etwa 300 Kilometer Gipskartonplatten gefertigt. Das entspreche der Entfernung zwischen den beiden Grenzebach-Standorten Bad Hersfeld und Hamlar, stellte die Unternehmensleitung das neue Groß projekt vor.
Die Vertragsverhandlungen gestalteten sich komplex und aufwändig. Nach Gesprächen in Deutschland, England und Thailand sei es schließlich gelungen, den Auftrag für sich zu entscheiden, berichtete Geschäftsführer Bernd Minning.
Nur acht Monate standen den Vertriebsingenieuren Franz Eckardt, Bad Hersfeld, und Stefan
Herbst, Hamlar, in der Angebots phase für die technische Ausarbeitung zur Verfügung. Auch die Lieferzeit ist sehr kurz. Die Anlage soll bereits im August 2005 in Betrieb gehen.
An diesem Auftrag sind die Grenzebach Standorte Bad Hersfeld, Hamlar und Shanghai beteiligt. Knapp zwei Fußballfelder lang (190 Meter) ist der Trockner von der Beschickung bis zum Auslauf, der in Bad Hersfeld konstruiert und zum Teil auch gefertigt wird. Aus dem bayerischen Hamlar kommt das gesamte Handling von der Abbindestrecke bis zur Stapelung – inklusive Steuerung.
In Shanghai werden Stahlgerüstteile, Türen und Böden für den Trockner gefertigt. Nun komme es darauf an, die Synergien zwischen den Standorten zu erkennen und umzusetzen, erklärte Minning. „Wir sind in unseren Standorten gut aufgestellt. Jetzt gilt es, die lokalen Möglichkeiten effektiv einzusetzen. Nur durch die enge Zusammenarbeit zwischen unseren Standorten weltweit können wir flexibel auf die Anforderungen der Märkte reagieren und unsere Führungsposition behaupten“, sagte der Grenzebach-Geschäftsführer.

50 Millionen Quadratmeter Gipskartonplatten, na dann mal ran...

fehlen eigendlich nur noch thailändische Heimwerkersendungen, oder gibst die etwa auch schon???

 

[Serge]

Die Gipsplatten - eingentlich Waende - sind zu 90% fuer den Export. Drum auch Laem Chabang. Also nicht unbedingt fuer den Thai Bauboom. Denn Thai Gypsum ist total am Rande der Kapazitaeten.