Apartment in bangkok gesucht

[rolf2]

Es mangelt nich an unbrauchbaren Infos zu einer einfachen Frage, brauchbare Infos fehlen, also ich hab kein Condo zu verkaufen und weiß auch von keinem Condo das ich anbieten könnte, also halt ich den Rand.

 

[freimut]

Hallo Disaina, wir sind von Beruf Gärtner und nicht verwöhnt.Meine Tochter ist Wissenschaftsjournalistin, steht aber zu ihrer bodenständigen Herkunft.

 

[DisainaM]

hallo Freimut,

also nichts mit selber renovieren,
aber es sollte dann wohl auch nicht ein Objekt mit versteckten Mängel sein
(Forenmitglied Otto Nongkai kann das Wasserproblem mit seiner Immobilie nicht lösen, sein Jahren läuft von den oberen Stockwerken Wasser in sein Badezimmer,
sobald er die Tür aufschliesst, stinkt es nach Schimmel)

Das Thema Condo als Wertanlage (Zinssituation) sollte man kritisch sehen.

Wenn man ein Condo finanzieren müsste, hat man faktisch keinen Spielraum,
wenn man schlecht gekauft hat.

 

[Socrates010160]

Das Thema Condo als Wertanlage (Zinssituation) sollte man kritisch sehen.

je öfter dies prognostiziert und der Markt schlecht geredet wird, um so eher kommt meine Zeit zu investieren. Das hat in Deutschland funktioniert und es wird auch in Thailand funktionieren.

Wichtig ist erst mal nur der Kaufpreis...

 

[DisainaM]

Wichtig ist erst mal nur der Kaufpreis...

wenn es keine Penthousewohnung ist,
was willst Du machen,

auf 15 Stockwerken ist Badezimmer über badezimmer über badezimmer,
Du bist im 8 Stock,
und im 13ten ist bei jemanden der Ablauf der Badewanne undicht.

Jedesmal, wenn er badet,
geht die Suppe an der Wand runter.

Jeder Versuch, mit den Condobesitzern über Dir ins Gespräch zu kommen, läuft ins Leere,
dazu kommt dann noch, das Du deutsch denkst, und Dir solche Problementwicklungen in Thailand nicht vorstellen kannst.
Am Ende erfährst Du, das Condo im 13 Stock gehört Deinem Condoverkäufer,
und der wäre bereit,
für einen entsprechenden Abschlag Dein Condo zurück zu kaufen.

 

[Socrates010160]

wenn es keine Penthousewohnung ist,
was willst Du machen,

auf 15 Stockwerken ist Badezimmer über badezimmer über badezimmer,
Du bist im 8 Stock,
und im 13ten ist bei jemanden der Ablauf der Badewanne undicht.

Jedesmal, wenn er badet,
geht die Suppe an der Wand runter.

Jeder Versuch, mit den Condobesitzern über Dir ins Gespräch zu kommen, läuft ins Leere,
dazu kommt dann noch, das Du deutsch denkst, und Dir solche Problementwicklungen in Thailand nicht vorstellen kannst.
Am Ende erfährst Du, das Condo im 13 Stock gehört Deinem Condoverkäufer,
und der wäre bereit,
für einen entsprechenden Abschlag Dein Condo zurück zu kaufen.

Du solltest ein Buch für Pessimisten schreiben...

Ich hab jetzt seit 35 Jahren Apartments in Hochhäusern... und noch in keinem gab es Probleme in der von Dir beschriebenen Weise. Dagegen liegt die Wertentwicklung um ca. 20 % höher als bei Häusern.

Probleme sind dafür da, gelöst zu werden... völlig egal wo sie auftauchen.

 

[clavigo]

Der einzige vernünftige vorschlag kommt von ffm. Die Wertigkeit einer fußläufigen Bleibe zur Chula wären mir bei der Miete mindestens 6-7000 Baht pro monat wert. 2 x 10-15 Minuten anstelle von irgendwas zwischen 60 - 120 Minuten und Fahrgeld gespart. Und Fräulein Tochter könnte viel entspannter studieren - und hätte auch mehr Freizeit.

 

[DisainaM]

Du solltest ein Buch für Pessimisten schreiben...

Ich hab jetzt seit 35 Jahren Apartments in Hochhäusern... und noch in keinem gab es Probleme in der von Dir beschriebenen Weise. Dagegen liegt die Wertentwicklung um ca. 20 % höher als bei Häusern.

Probleme sind dafür da, gelöst zu werden... völlig egal wo sie auftauchen.

Du vergleichst Immobilien in zwei unterschiedlichen Rechtskulturen,
Du wirst in Thailand völlig andere Erfahrungen machen,
und dadurch die erste Regel beachten,

Binde nie mehr als 25% Deines Kapitals in Thai Immobilien,
und wenn Du es als Wertanlage tust, dann stückele,
damit das Risiko auf mehrere Objekte verteilt ist.

 

[Socrates010160]

hier eine Webseite: https://www.thailand-property.com/condos-for-sale/search/chula+university

und hier ein Angebot daraus:

https://www.thailand-property.com/1...deo-q-chula-samyan-pathum-wan-bangkok_3317708

 

[freimut]

Ich bedanke mich für den Meinungsaustausch.

 

[DisainaM]

hier eine Webseite: https://www.thailand-property.com/condos-for-sale/search/chula+university

und hier ein Angebot daraus:

https://www.thailand-property.com/1...deo-q-chula-samyan-pathum-wan-bangkok_3317708

da dort viele Condos auch auf Tagesbasis vermietet werden,

ruhig mal für eine Nacht einmieten und probeschlafen,
ob einem die Geräuschkulisse zusagt

https://www.airbnb.de/rooms/18672337?source_impression_id=p3_1560895248_/1vSByOotVHPc/J8

 

[ffm]

Du bist im 8 Stock, und im 13ten ist bei jemanden der Ablauf der Badewanne undicht.

In einer Anlage mit funktionierendem Management wird bei der Wohnung im 13. einfach das Wasser abgestellt, und erst dann wieder angedreht wenn die Badewanne repariert ist. Das Problem hatte ich vor ein paar Wochen, und es wurde auf genau diese Art und Weise geloest.

Das mit dem funktionierenden Management kann etwas anders aussehen wenn die Anlage mal 30 Jahre alt ist, und die Eigentümer keine monatlichen Gebühren mehr zahlen, weil der allgemeine Verfall schon groessere Ausmasse angenommen hat. Aber dafür zahlt man in diesen alten Anlagen auch nur einen Bruchteil des Kaufpreises. Wenn ich mich richtig erinnere war Otto bei seinem Wasserschadensprojekt für wenige Hunderttaused dabei (Baht, nicht Euro)...

Ist aber in dem Fall nur Theorie, denn diese alten Anlagen existieren im direkten Chula-Bereich schlicht und einfach nicht. Da gibt es das IdeoQ und das Ashton, beide mit Quadratmeterpreisen wie in München.

 

[DisainaM]

naja, es hängt auch von den jeweiligen Verträgen ab, wie die Eigentümerversammlung die Kosten umlegen will.
Bei einer neuen Anlage war Wasser in die Tiefgarage eingedrungen, und hatte Schäden verursacht,
zusätzlich brach der Pool, und die Mehrheit der Eigentümer hatte der gewählten Managementfirma freie Hand für die Ausführung der Reparaturen durch Fremdfirmen gegeben.
Bei der Beitreibung der Kosten gingen sogleich die meisten Thai Eigentümer auf Tauchstation und verlangten, dass die Ausländer in dieser Anlage für diese Kosten verantwortlich seien,
es sei die Pflicht des Managements,
überhöhte Abrechnungen einzureichen, sodass mit den Zahlungen der Ausländer, der tatsächliche Reparaturschaden bezahlt werden kann.

Das klappte aber in diesem Fall nicht, sodass fortan es kein funktionierendes management gab, und damit auch keine Reparaturen in der Anlage ausgeführt wurden,
bis auf Birnen auswechseln, und einen gefährlich billigen Wartungsdienst, der den fahrstuhl dadurch in Betrieb hielt, indem die Sicherungsabschaltungen überbrückt wurden, anstatt den Defekt teuer zu beheben. (sprich - das Übliche in Thailand)

Aus diesem Grund,
muss man bei Condokäufen ein Surfer sein,

der Condos, die älter als 7 Jahre sind, abstösst, und wieder in neuen investiert,
weil die anderen auf dem Weg sind, Schrottimmobilien zu werden.

TiT - this is thailand

 

[freimut]

Auch meine thailändischen Verwandten in Bkk raten mir vom Condokauf ab. Schauen wir mal wo und zu welchen Bedingungen sich meine Tochter Anfang August einmietet. Ich werde euch auf dem laufenden halten.
Grüsse Freimut

 

[berti]

zu Beginn seines Studiums hatte unser Sohn etwas in Khorat (selbst u. mit Freunden) gesucht, schnell gefunden. Habe mir das dann angesehen u. für gut befunden - fertig, unterschrieben, gezahlt. Da gibt es weder 14 Stockwerke noch Badewannen - will damit sagen: in TH ist für Studenten zum Anmieten weder ein Doktorat, noch tiefes Ingenieur- oder Vertragswissen noch Elektrikerausbildung in Hannover notwendig - eigentlich schafft man das sogar ohne ein Forum...viel wichtiger ist doch eine Gegend, in der möglichst viele Freunde u. Bekannte wohnen (u. das können nur die Studenten selbst beurteilen)

 

[freimut]

Hallo Berti, schön das du alles so gut in Griff hast. Anmieten ist auch kein Problem. Meine Tochter braucht dazu mit Sicherheit mich als letzten. Dennoch möchte man als Vater seinen Beitrag leisten.
Im übrigen war die Frage zu Condos in der Nähe der Chula, nicht in Korat.
Ps "Was kann man denn dort studieren"?
Grüsse Freimut

 

[Frank und Supaporn]

Im übrigen war die Frage zu Condos in der Nähe der Chula, nicht in Korat.
Ps "Was kann man denn dort studieren"?
Grüsse Freimut

"Die Weiten des Isaans"

 

[DisainaM]

in diesen Städten wurden viele Studentenappartmenthäuser gebaut,
5 Stockwerke, kein Lift, alles wartungsfreundlich und in der relativen Nähe zum Ausbildungsort,
doch in Bkk sieht es völlig anders aus,
und die Suche ist nicht einfach, weil viele von den "wohlhabenen Studenten" profitieren wollen,
sobald es keine laute Unterbringungskaserne seien soll.

Hinzu kommt die berühmte Prei5exlosion, die ja die Grundlage zum Kaufgedanken bringt.

BANGKOK: In der Rangliste der teuersten Städte weltweit nimmt die thailändische Hauptstadt den 63. Platz ein. Laut der von ECA International veröffentlichten Umfrage hat Singapur einen signifikanten Anstieg in der Rangliste verzeichnet und ist für Expats zum zwölften teuersten Standort der Welt geworden.

In Thailand haben die Lebenshaltungskosten seit einigen Jahren zugenommen.

Vor allem Bangkok ist innerhalb von fünf Jahren auf unserer Liste um über 100 Plätze gestiegen“, sagte Lee Quane, Regionaldirektor für Asien bei ECA International. Damit habe sich die Stadt zu einem relativ teuren Standort in Asien entwickelt. Bangkok sei jetzt deutlich teurer als die regionalen Hauptstädte Jakarta, Kuala Lumpur und Manila.

https://der-farang.com/de/pages/bangkok-wird-immer-teurer

Das Segment entwickelt sich in Bangkok dynamisch,
weil hinzu kommt, dass viele Thais mit ihren Condokäufen spekulieren.

Doch je knapper der vorhandene Baugrund wird, und je höher die Grundstückspreise weiter nach oben explodieren, desto teurer werden neue Condos.

Neue Condos unterscheiden sich, wie folgt,
- 1. Projekt geplant, nur grüne Wiese vorhanden, ohne EIA escrow act Staatsgarantie,
- 2. Projekt geplant, nur grüne Wiese vorhanden, mit EIA escrow act Staatsgarantie (vor Pleiterisiko)
- 3. Condo fertig, kann besichtigt werden

aus diesen Varianten würde ich Nr. 2 wählen, kaum Risiko, Preisrelation zwar etwas höher als Nr. 1, aber bei weitem nicht so teuer, wie bei Nr. 3

Wer aber ein gebrauchtes Condo kaufen will, muss sich sehr gut auskennen, um nicht auf die Nase zu fallen.

zum TT3,

Legal & Tax

[FONT=&quot]Thailand Legal & Tax information

WEDNESDAY, 23 APRIL 2014 14:37 BTS PROPERTY GROUP


1.1.1 Building and Construction

Q: How do I obtain a building permit?
A: Building permits may be obtained at the Local Administration organization (Aor Bor Tor), or the Municipal Office where your land is located. Structural plans submitted shall be certified by an architect or an engineer. A building must have the specifications indicated in the application.
In the case of condominium buildings with 80 or more units or with an interior area of 10,000 sq meter or more they must also pass an Environmental Impact Assessment (EIA).

Q: What is an Environmental Impact Assessment (EIA)?
A: Condominium buildings of greater than 80 units or 10,000 sq meters require an evaluation on the impact to the environment. This evaluation is called an Environmental Impact Assessment (EIA). Building proponents must submit a report to the Environmental Impact Evaluation Division (EIED) of the OEPP.
The EIA report may be in the form of an initial environmental examination. The EIED examines the report to determine its adequacy. If the report is acceptable, the review process begins. An Expert Review Committee, which consists of people qualified in various technical disciplines, makes the final decision.
The Committee may approve or reject the report, or may request additional information or revisions. If the report is approved, the permitting agency grants the permit for the project with conditions of mitigation measures and monitoring programs.
1.1.2 Condo Laws and Terms

Q: If I purchase a condomium, who holds the title deed to the land and the common areas?
A: The land and common areas of a condominium building are owned by a “juristic person” (a Thai corporation) controlled by the condominium unit owners. The title deed for each condominium unit is held by the owner of each condominium unit.

Q: Can ownership of a condominium be inherited by a foreigner?
A: Property ownership of a condominium can be inherited if the heir to ownership meets one of the original criteria for foreign ownership. Otherwise the condominium must be sold within one year of inheritance. Even if you have a will and testament in your home country, it is advisable that you also make a Thai will and testament. Although your heirs can ultimately still inherit any property you leave for them, existence of a Thai will and testament can assist in avoiding significant delays with the probate process.

Q: What is a Chanote?
A: A Chanote or Land Title Deed is the purest form of evidence that an individual owns property. It is a certified document issued by the local land office providing documentation as to who the legal owner of record is for a given property. Chanote are given only for areas of Thailand which are surveyed.

Q: What is a Maintenance or Common Area Fund (condo dues)?
A: A maintenance fund is paid by all the condo owners of the building to provide funding for the routine maintenance and utility costs of the building for the common areas. The maintenance amount is typically stated as a rate per square meter per month, and is often paid in advance for the subsequent year. It is important to note that this does not cover any maintenance inside the individual units. It also does not cover the cost of any major infrastructure or unforeseen damage to the common areas or the building itself.

Q: What is a Sinking Fund?
A: A sinking fund is a reserve fund established, usually at the time a new condominium project is constructed, to pay for any non-routine, structural damages or repairs and replacements to common areas or infrastructure. This fund can be used only if agreed to by the condo association.

Consumer Protection

Q: What are the latest developments with the newly proposed escrow laws?
A: The new law does not change the profile to buyers or sellers, it deals with the status and conditions of the escrow officer. Use of the service is not required, and in fact escrow services are not yet widely available. Various companies are in the process of applying for permission to serve in this capacity.

Q: What additional protections are now in effect with the passage of the amendments passed to the Condo Act in July, 2008?
A: The passage of the Condo Act amendments provide the following added protections to condo buyers in Thailand:
Developers must include broc....s with contract & deliver as advertised.
Clearer definition of committee membership & governance was provided. The amendments provide for a 3 to 9 committee membership with no member serving more than two 2-year terms.
Meetings need 50% membership in attendance to have a quorum.
Voting weights are allocated proportionally based on size owned, not based on number of units.
More transparency – annual reports must be audited and available to all owners.

Q: Does Thai law provide for warranties on condominiums and houses?
A: New condominium units and houses purchased directly from developers are protected by 5 year statutory warranties. These warranties are for structural damages to the condominium or house. Warranties to the inside of the property are stipulated in the purchase and sale agreement. Warranties for air conditioners, sanitary fittings and other fixtures vary based on the manufacturer.
1.1.3 Funds Transfers

Q: What is a Foreign Exchange Transaction Form? Is it the same as a Tor Tor 3?
A: Foreign Exchange Transaction Form is an official bank document issued by the receiving bank upon the receipt of foreign currency into your bank account in Thailand. You must request this form (yes a Tor Tor 3 is the same thing) from your bank when you are remitting funds to Thailand for the purpose of purchasing a Condominium in Thailand, and the Foreign Exchange Transaction Form must specify that the remittance is solely for the purpose of purchasing a property in Thailand. This form is only necessary if you transfer the equivalent of over $20,000 USD into Thailand in any foreign currency to buy a property and at a later date you wish to sell the property and transfer the money back out of the country.

The following lists the scenarios for obtaining a Tor Tor 3 (TT3):

1. If you transfer a foreign currency amount greater than $20,000 USD to Thailand straight into the developer’s bank account, then the developer can get the TT3 form from the bank for you.
2. If you transfer a foreign currency amount greater than $20,000 USD to Thailand into your real estate agent’s bank account, then the real estate agent can get the TT3 form from the bank for you.
3. If you transfer a foreign currency amount greater than $20,000 USD into a bank account you hold in Thailand and subsequently transfer that money to the developer’s bank account in Thailand, then you are responsible for getting the TT3 form from your bank.
4. If you have transferred money into Thailand over 10 years ago and you lost or did not get a TT3, banks don’t hold records that long and there is no way the bank can provide you with a TT3. Keep any and all TT3 in a safe and secure place.

[/FONT]

https://btspropertygroup.com/legal-tax/

 

[berti]

Im übrigen war die Frage zu Condos in der Nähe der Chula

ja, das sehe ich auch so...

 

[Koelner]

Warum sollte ich mir in BKK ein Condo kaufen? Im Sinne einer langfristigen Planung?

Die Lebensqualität in der aus allen Nähten platzenden Metropole wird kontinuierlich sinken, satt steigen. Alleine das Thema Luftverschmutzung wird ja größtenteils gezielt totgeschwiegen, wenn es nicht gerade wieder so offensichtlich wie in Chiang Mai ist. Da würde ich lieber mieten und sofern es mir reicht, wieder die Biege machen. Bis sich die Anschaffung eines kleinen Condos lohnt, kann ich vielleicht 15-20 Jahre zur Miete wohnen und wer weiß, ob BKK dann überhaupt noch lebenswert ist. Jenseits des Kurzaufenthalts eines Touristen. Auch das Thema Immobilienblase ist überall in Ballungsräumen präsent.

Jetzt werden wieder all diejenigen Schnappatmung bekommen, die in dem Ameinsenhaufen oder an dessen Rande freiwillig täglich leben. Oder gerne Immobilien verkaufen.