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Zustand neuer Condos

Erstellt von MadMac, 08.02.2016, 13:26 Uhr · 70 Antworten · 5.048 Aufrufe

  1. #41
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von funnygirlx Beitrag anzeigen

    10x jahresmiete

    das habe ich schon in der handelsschule gelernt, und gilt bis heute

    hast hoffentlich auf der Handelsschule auch den Unterschied zwischen JahresBRUTTOmieteinnahme und JahresNETTOmieteinahme gelernt!!!! Dazwischen liegen WELTEN !! so was lernt man auf der Handelsschule auch, aber das hast Du anscheinend vergessen

    und für sanukk: funnygirl bestätigt hiermit ja genau das, was ich auch schrieb: 15 mal ist der Durchschnittswert. Und von diesem wird anhand von Lage und Zustand plus/minus 5 angesetzt. Alles mit 10 mal über den Kamm zu scheren, ist weit hergeholt.

  2.  
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  3. #42
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    @Crazy
    Um es nochmal zu schreiben, das ist nicht das Park Lane, wo immer das liegt, sondern das Atlantis. Ob es ausser dem Pool und der lauten Umgebung weitere Unterschiede gibt, ist mir nicht bekannt
    okay, mein Fehler ! Aber ergibt dasselbe Resultat, denn das Atlantis liegt Richtung Strand gesehen, genau VOR dieser ehemaligen Bauarbeitersiedlung & LKW-Fuhrpark, auf jeden Fall in Hörweite!

  4. #43
    Avatar von MadMac

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    Die Rechnung mit den Monatsmieten ist ansonsten ziemlich Milchmaedchen. Funktioniert hier nicht. Bei den ganzen neueren Anlagen, sagen wir <10 Jahre, kann man mit viel Glueck evtl. eine Mietrendite von 3% erzielen. Einige Developer haengen grosse Plakate an deren Huetten und versprechen 7% Mietgarantie. Wer's glaubt.

    Aeltere Objekte, billiger und groesser, lassen aber auch noch bis zu ~7% zu. Hier braucht es aber eine gute Lage und Verkehrsanbindung. Das funktioniert auch nur in Bangkok.

    Dazu kommt, dass man die ganzen neuen Huetten niemals wieder zum Einkaufspreis verkauft bekommt, dank Qualitaet, Management und totalem Ueberangebot der Schuhkartons.

  5. #44
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    @Crazy
    Um es nochmal zu schreiben, das ist nicht das Park Lane, wo immer das liegt, sondern das Atlantis. Ob es ausser dem Pool und der lauten Umgebung weitere Unterschiede gibt, ist mir nicht bekannt

    Der Besitzer kriegt das nicht jeden Tag vermietet. Meine wohlwollende Schaetzung waere 50% Auslastung, also 15 Tage im Monat a 2000B, also 30k, abzueglich Kosten, also 20k/Monat im guenstigsten Fall. Das waere auch meine guenstigste Annahme im Fall monatlicher Vermietung, da neu und schoen.

    Aktuelle (angefragte) Quadratmeterpreise fuer das Atlantis liegen bei 80...85k.
    in Deinem Phra Kanong Condominium liegen sie bei durchschnittlich 42-47k pro sqm. Da siehst mal wie verrückt die sind, bloß weil es sich um eine NEUE Anlage handelt . . die noch lange nicht so solide gebaut wurde wie die Anlagen Ende der 90er Jahre.

    im übrigen hast du recht . . die vielgepriesene "8% return guaranteed" ist glatt gelogen

  6. #45
    Avatar von crazygreg44

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    aha, also im "günstigsten" Fall 20,000 THB "return" im Monat. Macht 240,000 THB Netto-Einnahme im Jahr, mal 10 Jahre 2,4 Millionen, bei 15 Jahren 3,6 Millionen THB.

    Ein 45 sqm Condo mal 87K = Kaufpreis 3,915.000 THB

    Wer sich auf sowas einlässt, hat nicht mehr alle. Das wäre ein Faktor von 17,8 . .hört sich investment-technisch "normal" an, aber die Unsicherheit liegt ja, wie Du selbst erklärst, in der schlechten Qualität, dem schnellen Verfall und der irrsinnigen Abnutzung durch Mieter.

  7. #46
    Avatar von crazygreg44

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    nur ein Beispiel für tageweise Vermietung von Apartments

    . . View Talay 5C ist eine sehr schöne Anlage, ruhig gelegen, mit direktem Zugang zum Dongtan Strand. Habe vorhin mal einen Auszug vom schwarzen Brett runter fotografiert . . das wechselt natürlich ständig, die kommen und gehen, diese Angebote.

    Wenn man es nicht dem Glück oder dem Zufall überlassen kann, ist agoda oder booking auf jeden Fall sicherer.

    madmac condo kl.jpg
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  8. #47
    Avatar von funnygirlx

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    Zitat Zitat von crazygreg44 Beitrag anzeigen
    hast hoffentlich auf der Handelsschule auch den Unterschied zwischen JahresBRUTTOmieteinnahme und JahresNETTOmieteinahme gelernt!!!! Dazwischen liegen WELTEN !! so was lernt man auf der Handelsschule auch, aber das hast Du anscheinend vergessen

    und für sanukk: funnygirl bestätigt hiermit ja genau das, was ich auch schrieb: 15 mal ist der Durchschnittswert. Und von diesem wird anhand von Lage und Zustand plus/minus 5 angesetzt. Alles mit 10 mal über den Kamm zu scheren, ist weit hergeholt.
    ich weiss schon den unterschied zwischen brutto und netto

    bei unseren ganzen rechnungen mit den multiplen der miete , vergessen wir eins

    -das zinsniveau ist heute ein ganz anderes , wir sind gleich 0, und mangels anlage alternativen hat sich das ratio verschoben

    ich will jetzt den faulen spruch nicht anbringen " das ist gerechtfertigt und wir leben in einer anderen zeit"

    wer heute netto 5% aus einer immo holen kann , und das bei einem objekt /lage wo ersichtlich ist das der preis nicht zu weit nach unten schwankt, der kann sich heute als "gluecklich" bezeichnen

    ..und ich habe die befuerchtung , das wir noch lange im zinstal weltweit bleiben,und inflation kaum kommt.
    grund es wird zwar massig geld gedruckt,was aber nicht in reale investitionen geht,sondern mehr in die buecher, zur verrechnung von ..... , das Geld wird weltweit eher knapper beid er normalen bevoelkerung . die vermehrung in den buechern bringt keine inflation, und vermehrung auf konten der superreichen etc , bringt ebenfalls keine inflation.
    ...hoechstens irgendwann den finalen knall

    udn dann ???

  9. #48
    Avatar von funnygirlx

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    Zitat Zitat von crazygreg44 Beitrag anzeigen
    aha, also im "günstigsten" Fall 20,000 THB "return" im Monat. Macht 240,000 THB Netto-Einnahme im Jahr, mal 10 Jahre 2,4 Millionen, bei 15 Jahren 3,6 Millionen THB.

    Ein 45 sqm Condo mal 87K = Kaufpreis 3,915.000 THB

    Wer sich auf sowas einlässt, hat nicht mehr alle. Das wäre ein Faktor von 17,8 . .hört sich investment-technisch "normal" an, aber die Unsicherheit liegt ja, wie Du selbst erklärst, in der schlechten Qualität, dem schnellen Verfall und der irrsinnigen Abnutzung durch Mieter.
    also wer kaufen will amazon 2 bedroom 77 qm2 4,5 mio thb ...... das sind weit weniger pro qm2 ..gefunden in craiglist

    ..die 45qm dinger oder 40 ,gibts ganz sicher unter 3,0 mio zu kaufen ..
    aber ehrlich netto wird es fuer 40qm eher weit unter 200k pro jahr vor kosten bleiben
    20k netto wunschtraum pro monat

  10. #49
    Avatar von MadMac

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    Sicher, die teilweise aufgerufenen 85k sind freilich eine Wunschnummer aus dem Paralleluniversum. Real wird ja wohl niemand so bekloppt sein und soviel Geld aus dem Fenster schmeissen.Da gibt es eine schoene Preiskurve fuer tatsaechliche Transaktion im Atlantis. Kurz vor Eroeffnung schoss der Preis auf 80k, um kurz darauf auf 65k einzubrechen. Seitdem eine langsame Aufwaertsentwicklung bis aktuell wohl 70k. Weiss nicht mehr, welche Webseite das war, aber da sind Einige gut auf die Schn...e gefallen

  11. #50
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von funnygirlx Beitrag anzeigen
    also wer kaufen will amazon 2 bedroom 77 qm2 4,5 mio thb ...... das sind weit weniger pro qm2
    ..die 45qm dinger oder 40 ,gibts ganz sicher unter 3,0 mio zu kaufen. 20k netto wunschtraum pro monat
    kann ich bestätigen, funnygirlx.

    View Talay 2 & 3 : 48 qm2 für 2,4 - 2,8 M. View Talay 5: 48 qm2 für 2,9 - 3,5 M

    . . und im VT 5 versuchen einige, das 48 qm2 Condo für 25.000 THB pro Monat zu vermieten, auch die Makler die unten in den Büros sitzen, haben angeblich nichts unter 25K.

    Logisch, ich gehe davon aus daß sie 4000 bis 5000 Kommission nehmen pro Monat!

    Ich bin aus dem Büro gelaufen und wir haben ein paar Privatanzeigen vom schwarzen Brett herausgepickt und endeten bei 18.000 pro Monat bei 4 Monate Dauer. Für ein ganzes Jahr Miete wären sie auf 15.000 / Monat runter gegangen! Denen ist klar, dass ein nahtloser Mieterübergang ein Wunschdenken ist. Wollen aber als Kaufpreis für die 48 qm2 nach wie vor 3,4 M. Für die Lage und den Zustand des VT 5C wären 2,9 - 3,2 ein normaler und fairer Preis, vor allem die oberen Stockwerke.

    Nur die Rendite von 5% . . .funnygirlx, die holst Du auch in Thailand aus keiner Immobilie heraus . . wenn doch, eine absolute Ausnahme und Riesenschwein. Selbst wenn das mal 2 Jahre lang klappen sollte, macht ein simpler Leerstand von 5 Monaten während den folgenden 2 Jahren Deine schöne Rechnung zu Makulatur

    Mein Bruder kommt ab und zu nach Patty, er mietet sich ein Zimmer für 9000 THB pro Monat und ist zufrieden, da zentral, mit dem Strand hat er eh nix am Hut. solche Angebote gibt es wie Sand am Meer. Auf Samui am Menam Beach, bekam ein Freund von mir noch letztes Jahr im Juli/August einen kleinen und sauberen Bungi (aber ohne Kochgelegenheit) für 4500 THB im Monat (!!) Es gibt sie noch, solche Kleinode.

    Warum also kaufen? Klotz am Bein, und die Investition kommt evtl nie mehr wieder rein.

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