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Zustand neuer Condos

Erstellt von MadMac, 08.02.2016, 13:26 Uhr · 70 Antworten · 5.032 Aufrufe

  1. #31
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von sanukk Beitrag anzeigen
    ..... ein nicht ganz durchgeknallter Investor zahlt in D max die 10-fache Jahresmiete..........
    Wer ist überhaupt: "man" ------>= DU???
    nee nee, war schon immer Daumen mal Pi das 15-fache! Das ist übrigens immer auch eine Frage der Lage und des Zustands der Immobilie. Nur, der Faktor 15 gilt in Deutschland schon sehr sehr lange als DER durchschnittliche Berechnungsfaktor. Je nach Lage und Zustand kann das um bis plus/minus 5 abweichen. Dein Beispiel für 10x gilt vielleicht im tiefsten Niemandsland Ost- oder Westdeutschland, weitab vom Schuß


    In Städten wie München und Frankfurt beträgt die Berechnungsgrundlage schon mal das 20- bis 25-fache !

    In Thailand muss man sich manchmal an den Kopf fassen, hier sind 25x die Jahresnettomiete die für eine durchschnittliche Immobilie aufgerufen werden, die Regel!

    Da liegst Du mit Deiner Meinung VOLL DANEBEN, lieber Sanukk ! Ein Blick in Immobilienportale hätte genügt.

  2.  
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  3. #32
    Avatar von crazygreg44

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    Ganz einfaches Beispiel: member MadMac bietet ein 65qm Condo in Phra Kanong an für 19,000 THB Monatsmiete. Macht 228,000 THB brutto im Jahr. Sind circa 200,000 NETTO im Jahr. Ein Condo dieser Grösse wird in dieser Wohnanlage für rund 4 Millionen THB zum Kauf angeboten. Ergibt einen Berechnungsfaktor von 20 !

    Immer vorausgesetzt, man kann das Condo auch 20 Jahre ununterbrochen vermieten !

    sanukk, rechne mal einem Verkäufer Deine Preisvorstellung anhand von 10x die Jahrensnettomiete vor, der lacht dich aus.

  4. #33
    Avatar von crazygreg44

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    weiteres Beispiel, Deutschland: Heidelberg, ein 1-Zimmer Apartment. An Studentin vermietet für 480.-/Monat. Nebenkosten/Hausgeld abzügl., bleiben netto 320.- Euro/Monat. Im Jahr 3840.- Eu, in 15 Jahren 57.600.-Euro. Und das ist GENAU der Kaufpreis, den man heute bekäme für dieses Apartment. Siehe Immobilienportale. Es ist weder besonder toll eingerichtet, noch allzu abgewohnt . . allerdings, GUTE bis SEHR GUTE Lage (daher auch der hohe zu erzielende Mietpreis).

    . . nun kommst Du und faselst etwas von Berechnungsgrundlage 10x. Kannst froh sein wenn Du dir keinen A...htritt einhandelst.

  5. #34
    ffm
    Avatar von ffm

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    Zitat Zitat von sanukk Beitrag anzeigen
    ....aber es scheint immer wieder Leute zu geben, die auf solche booking.com etc. -Angebote hereinfallen.
    Wenn du für zwei Tage mietest, musst du halt pro Tag erheblich mehr zahlen als für 3 Wochen oder 6 Monate. Insofern haben die 2000 Baht schon ihre Berechtigung.

    Welcher Vermieter will schon wegen 500 Baht die Bettwäsche wechseln, durchputzen, eventuell unangenehme Hinterlassenschaften des Mieters beseitigen, Schlüsselübergabe machen etc? Der Vermittler will seine Provision, und wenn du Pech hast lässt der Mieter die Aircon die ganze Zeit auf Maximum laufen. Dann decken 500 Baht nicht mal die Stromkosten.

    Wenn die Verwaltung selbst vermietet, ist die Rechnung eine völlig andere.

  6. #35
    Avatar von MadMac

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    2000B x 15 Tage (was ich fuer gute Belegung halten wuerde) sind 30k/Monat. Dazu kommen Nebenkosten von sage ich mal 10k, inkl. Putze. Bleiben 20k. Dafuer muesste man es vermieten, was in der Anlage evtl. machbar waere fuer wie gesagt 3 Jahre, bis die Maengel durchbrechen.

    Man sollte dabei bedenken, dass man die Bude niemals wieder zum Kaufpreis los wird, Abschreibung dafuer muss also auch noch einkalkuliert werden.

    Fuer die 2000B/Tag war das ansonsten ein super Angebot, wuerde ich so auch empfehlen. Neu, gross, sauber, gute Lage (keine lauten Bars in der Naehe), schoener Pool. Nur mit den Parkplaetzen haben sie sich verplant. Aber welcher Touri kommt schon mit dem Auto.

  7. #36
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    2000B x 15 Tage (was ich fuer gute Belegung halten wuerde) sind 30k/Monat. Dazu kommen Nebenkosten von sage ich mal 10k, inkl. Putze. Bleiben 20k. Dafuer muesste man es vermieten, was in der Anlage evtl. machbar waere fuer wie gesagt 3 Jahre, bis die Maengel durchbrechen.

    Man sollte dabei bedenken, dass man die Bude niemals wieder zum Kaufpreis los wird, Abschreibung dafuer muss also auch noch einkalkuliert werden.

    Fuer die 2000B/Tag war das ansonsten ein super Angebot, wuerde ich so auch empfehlen. Neu, gross, sauber, gute Lage (keine lauten Bars in der Naehe), schoener Pool. Nur mit den Parkplaetzen haben sie sich verplant. Aber welcher Touri kommt schon mit dem Auto.
    kenne die Ecke, habe im Angket Hip daneben gewohnt. Dass es nicht laut war, da hast Du aber Glück gehabt! Bis vor wenigen Monaten lag direkt vor dem Park Lane ein Wellblechdorf voller kambodschanischer Bauarbeiter. Samt dem riesigen Fuhrpark von Baustellenfahrzeugen. Die haben morgens und abends immer einen Höllenspektakel veranstaltet, inklusive Luftverbesseung durch ihre Abgaswolken.

    Im Angkhet Hip bekommt man schon für 350.000 THB ein 32 qm Apartment. Die Anlage ist schon alt (1993-94), aber man sieht dass früher viel solider gebaut wurde als heute. Das Park Lane wird wohl niemals so alt wie das Angkhet . . ich würde sogar eine Wette darauf eingehen, welche der beiden Anlagen zuerst zum Komplett-Renovierfall wird, die neue oder die alte

    2000 THB mal 30 Tage sind 60,000 THB (30K Baht/Monat, wie rechnest Du das, hattest Du 2 Tage für 2000 Baht??) schon ein bissl hoher Preis für eine Vermietung, jetzt zwar nicht für eine tageweise Vermietung, aber für ab einem MONAT sind 20-25.000 THB schon Ende Fahnenstange.

  8. #37
    Avatar von funnygirlx

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    Zitat Zitat von crazygreg44 Beitrag anzeigen

    Im Angkhet Hip bekommt man schon für 350.000 THB ein 32 qm Apartment. .
    dann besorg mir mal ein doppelunit fuer 400k pro unit kaufe ich heute..also 800 ggf 900

    der preis der war einmal bis 2003

    zur berechnung eines fairen wertes , gilt nicht ost deutschland oder schlechte gute lage sondern
    Grundberechnung
    10x jahresmiete fuer einfach gebaute immos
    15x fuer mittlere
    20x fuer hochwertige immos

    ein faktor x5 maximal +/- kann man einbeziehen fuer lage , vermietbarkeit,maengel,nachffrage

    das habe ich schon in der handelsschule gelernt, und gilt bis heute

  9. #38
    Avatar von crazygreg44

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    Anhand meines Rechenbeispiels seht ihr ja, man kommt mit einem Schlüssel 15 x Jahresnettomieteinnahme nicht annähernd an das von Thais und Condogesellschaften erwartete und dem Farang vorgerechnete Ergebnis.

    Würde der Vermietet tatsächlich das GANZE Jahr zu 30,000 THB brutto/Monat vermieten, ergäbe es eine Jahresbruttomiete von circa 360,000 THB, netto circa 330,000. Mit "nur" 15 Jahren malgenommen wäre also der theoretische Wert des Apartments 5,4 Millionen THB.

    Wieviel sollte das zu kaufen kosten, sagtest Du, MadMac ?

    Fakt ist aber, dass der Vermieter niemals eine 100% Belegung in dem Zeitraum von 15 Jahren hinbekommt. Des weiteren kann der Mietpreis bei Belegung von einem ganzen Jahr schon mal auf 20,000 im Monat zurückgehen - entsprechende andere Angebot gibt es zuhaufs. Bei einer tageweise Vermietung über diesen langen Zeitraum muss das Zimmer höchstwahrscheinlich alle drei Jahre neu eingerichtet und gestrichen werden, so wird es ja irrsinnig schnell abgewohnt!!

  10. #39
    Avatar von crazygreg44

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    Zitat Zitat von funnygirlx Beitrag anzeigen
    dann besorg mir mal ein doppelunit fuer 400k pro unit kaufe ich heute..also 800 ggf 900

    ein faktor x5 maximal +/- kann man einbeziehen fuer lage , vermietbarkeit,maengel,nachffrage

    das habe ich schon in der handelsschule gelernt, und gilt bis heute
    die 350,000 wurden mir im Jahr 2014 für ein Apartment im 5. Stock, über dem Swimmingpool, genannt. Geh doch selbst hin, Mrs Mimi heisst die nette Dame in der Verwaltung.

    Das große Problem in dieser Anlage sind die Tauben . .deswegen: Finger weg!

  11. #40
    Avatar von MadMac

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    @Crazy
    Um es nochmal zu schreiben, das ist nicht das Park Lane, wo immer das liegt, sondern das Atlantis. Ob es ausser dem Pool und der lauten Umgebung weitere Unterschiede gibt, ist mir nicht bekannt

    Der Besitzer kriegt das nicht jeden Tag vermietet. Meine wohlwollende Schaetzung waere 50% Auslastung, also 15 Tage im Monat a 2000B, also 30k, abzueglich Kosten, also 20k/Monat im guenstigsten Fall. Das waere auch meine guenstigste Annahme im Fall monatlicher Vermietung, da neu und schoen.

    Aktuelle (angefragte) Quadratmeterpreise fuer das Atlantis liegen bei 80...85k.

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