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Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

Erstellt von Mr_Luk, 24.04.2005, 16:38 Uhr · 8 Antworten · 1.695 Aufrufe

  1. #1
    Avatar von Mr_Luk

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    Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    Der 30 jährige Pachtvertrag ist ja in Thailand die häufigste und beliebteste Alternative wenn es um "Landbesitz" geht. Bessergesagt der Standardweg um die Gesetzgebung zu umgehen, die es Ausländern verbietet Land in TH. zu besitzen.

    Mir ist auch bekannt dass der Pächter rein gesetzmässig die Option hat, bzw. sie sich einräumen kann, das Vorpachtrecht nach Ablauf der 30 jährigen Pachtzeit zu sichern. Wie steht es aber mit einer Option hinsichtlich der Festsetzung eines Preises nach den 30 Jahren?

    Ein deutscher Immobilien Händler hat mir neulich gesagt dass es die nicht gibt. Und zwar mit der Begründung dass keiner wissen kann wie die Pachtpreise nach 30 Jahren aussehen werden. Das leuchtet auf der einen Seite ein, auf der anderen ist die Grenze aber somit auch nach oben offen, für Wucher und Missbrauch des Landbesitzers. Einmal angenommen der Pächter hat eine Villa im Wert von 10 Mio Baht auf dem Grundstück stehen, das deren nur 5 Wert ist, - dann hat der ´Landlord´ den Pächter ganz schön in der Hand und kann ihn mit dem Preis für die nächste Periode ganz schön unter Druck setzen!

    Demnach wäre überhaupt keine Regelung für die 2te Pachtzeit (von weiteren 30 Jahren) zumindest ein enormes Risiko. Nehmen wir einmal an man pachtet mit 50 und denkt, naja in 30 Jahren bin ich 80 und wir werden sehen ob ich dann überhaupt noch lebe. Kommt aber der Tag und man ist gesund und munter, quietschfidel, etc - aber am Tag selbst hat man promt den Sohn des Landbesitzers am Telefon. Der will ungeniert 100.000 Baht im Monat für die nächste Periode haben, einmal abgesehen von der halben Million die sofort bei Vertragsunterzeichnung abzudrücken ist

    Weiss irgendjemand von möglichen Optionen die den Preis einer 2ten Pachtperiode nach oben hin einschränken, oder ist dies tatsächlich weder vorgesehen noch rechtlich möglich?

  2.  
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  3. #2
    Avatar von Otto-Nongkhai

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    Habe 3 Pachtvertraege mit Ehefrau und Option auf weitere 30 Jahre.
    Man sagte mir aber ,vom Office Tie Dien ,dass ich dann noch einmal zum Office kommen muss ,da ein neuer Vertrag mit neuem Pachtziens aufgesetzt wird.

    Die Gebuehr richtet sich nach Hoehe des Pachtzins.

    Von der Moeglichkeit einer Begrenzung des neuen Pachtziens sagte man mir nichts!

  4. #3
    Avatar von Dieter1

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    bitte loeschen, war doppelt.

  5. #4
    Avatar von Dieter1

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    Die Hoehe der monatlichen Pacht nach Ziehung der Verlaengerungsoption kann man vertraglich vereinbaren und im Chanot festschreiben lassen, wenn sich der Eigentuemer darauf einlaesst. Tut er es nicht, ist es je nach Situation besser sich ein anderes Grundstueck zu suchen.

  6. #5
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    @ Luk,

    ..ist ne interessante Frage ,die du da gestellt hast.

    Liest sich im NET immer so einfach und sauber...wenn von einer Verlängerung die Rede ist. Nur was für Pachtkosten nach XX Jahren dann angesetzt werden ?? Da kommt beim Nachdenken darüber ,das grosse Grübeln.

    Ist hier niemand, der einen solchen Vertrag schonmal geschlossen hat ?? Heisst vorn ab Verlängerung zum Preiss von XX ??

    Hatte ja selbst mal Ambitionen, auf Ko Samui, Pachtland in Maenam zu erwerben ,mit einem Haus drauf. Zu dem Pachtvertrag gabs die Option der Verlängerung.

    Der Pachtvertrag enthielt eine Klausel, Richtung Inflationsausgleich.

    Durchdacht und zu Papier gebracht war das Ganze von einem Deutschen,der Betriebswirtschaft studiert hatte...

    Bei Interesse, suche ich dir ne E-Mail Adresse von einem Anwalt in TH. raus, wo ich meine ,hoffe...dass er dir einen Rat geben könnte. gruss.

  7. #6
    Avatar von Armin

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    @Mr_Luk

    In so einem Pachtvertrag läßt sich auch der Pachtzins des Anschlußvertrages vereinbahren. Allerdings muss dann trotz dem der zweite Vertrag im Landamt in der Landurkunde eingetragen werden.

    Ich habe selbst vor 11 Jahren solche Verträge, allerdings nur über 20 Jahre, ausgearbeitet. Ich habe den Pächtern auch jährliche Pachtzahlung eingeräumt. Leider nicht mit einem festen Prozentsatz, sondern entsprechend der Steigerung der Lebenshaltungskosten. Diese Zahlen sind jedoch immer schwer zu erhalten und meistens von der Zentralbank nach unten geschummelt.

    Ein Pächter wollte eine Option bis an sein Erlebensende. Ich habe sie ihm eingeräumt mit einem Stillen Grinsen, da in den Verträgen nichts zu dem Pachtzins der Option steht. Genau zu meinem Rentenbeginn sind dann die Verträge zu Ende.

    Gruß Armin

  8. #7
    Avatar von Mr_Luk

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    @Nokgeo,

    Ja, das ist mir auch bewusst geworden, als ich mir ein Paar Gedanken gemacht habe. An eine Art Inflationsindex habe ich ebenfalls gedacht - kam mir aber später wie "Wunschdenken" vor

    Verträge sind eigentlich vornehmlich das Gebiet der Anwälte. Man macht nicht nur den Fehler, den Fall der Fälle nicht auszudenken, sondern auch den, zu glauben Verträge könnten nach den Vorstellungen der Parteien aufgestellt werden. Das können sie zwar, sind aber dann bezüglich den Details eventuell nicht rechtskräftig

    Da gibt es die bekannte Formel: "sollten einzelne Vereinbarungen nicht rechtskräftig sein, dann ist der Vertrag dennoch in seiner Gesamtheit gültig, es werden in dem Fall nur die einzelnen Punkte der Gesetzeslage angepasst" oder so ähnlich...

    Und wenn diese Formel fehlt, dann ist der ganze Vertrag unter Umständen nur ein wertloser Wisch. Da muss alles doppelt und dreifach genäht werden!

    Es ist nun mal so dass in Verträgen (und ich gehe einmal davon aus dass das international so ist) nur Klauseln und Optione gebraucht werden können, die auch durch das Gesetz gedeckt sind. Im Klartext, wenn im Thailändischen Gesetz vorgesehen ist, dass man Optionen hinsichtlich des nächsten Pachtpreises machen kann, dann sind solche Verträge rechtskräftig, falls nicht - sind sie vielleicht nur vertloses Papier.

    Und was ist wenn sich in 30 Jahren die Gestzlage ändert? Das ist auch in dieser Hinsicht eine verdammt lange Zeit.

    Grundlage der Diskussion von der ich sprach waren auch derartige Pachtverträge über Drittanbieter, nicht etwa ein "Kuhhandel" mit der Mia, der nur zum Schutz der (vorzeitigen) Enteignung abgeschlossen wird. Da in Samui und Phuket angeblich viele Pachtverträge über Drittanbieter laufen. Und auf manchen Grundstücken stehen Villen von 15, 20 oder mehr Millionen Baht, die ja in 30 Jahren das mehrfache wert sind - ausser es sind Ruinen daraus geworden. Hängt dann natürlich auch von der Bauweise und vom Unterhalt ab!

    Wobei, im Streitfall auch beim "Sicherheitspachtvertrag" mit der Mia Probleme auftreten könnten. Man stelle sich einmal vor man ist 80 (oder 85) und dann kommt die Mia selbst mit den unmöglichsten (finanziellen) Forderungen daher!? Dann ist der Lebensabend aber vorprogrammiert

    PS: wenn du dir die Mühe machen willst die email aufzustöbern, sicherlich interessant. Es ist aber nicht für mich - die Infos wären für einen Bekannten der Land in CNX erwerben oder pachten will. Wäre aber sicherlich auch für Andere interessant...

  9. #8
    Avatar von Tschaang-Frank

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    Bei mir steht:

    Punkt3.
    Zum Zeitpunkt des Vertragsablaufdatums wie in Pinkt 2 beschrieben, verpflichtet sich der Verleaser diesen Vertrag stillschweigend weitere 30 jahre an den Leaser oder dessen gesetzlichen Nachfolger, Vermaechtnissnehmer, oder einer anderen Person an welche leaserechte uebertragen wurden mit der selben Miete.....

    und naechster Punkt ( Mr.Luk hat es angesprochen - was ist wenn sich Gesetze aendern )

    In dem Fall das dieser Vertrag in Bezug auf den ersten ersten Absatz in Punkt 3 aus irgeneinem Grundnicht verlaengert werden kann .... Gesetzesaenderung .... nicht rechtskraeftig Regestriert werden kann .... bla,bla - verpflichtet sich der Verleaser an den Leaser fuer die das resultierenden Schaeden einen Schadenersatz von ....
    unabhangig von der Abloesezahlung der haueser und gebaueden ..... wie nach Punkt xx vereinbart....

    Dann habe ich noch nen netten Punkt - Sinngemaess:
    Aendern sich die Gesetze bezueglich Grundbesitz von Auslaendern - wird der Pachtvertrag automatisch zum Kaufvertrag ohne weiter gelder verlangen zu koennen.

    Laut Vertrag wurde mein Pachtpreis fuer 30 Jahre im Vorraus bei Vertragsabschluss bar bezahlt.....

    und viele kleine , wichtige Spelereien mehr - alles natuerlich im vernueftiger Thairechtssprache und zum jetzigen Zeitpnkt mit den bestehenden Gesetzen konform.

    Also machen kann man einiges - ob man das im katastrophenfall dann auskaempfen will ist eine andere Frage

  10. #9
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Optionen auf 30 jährigen Pachtvertrag möglich?

    @ Luk,

    der Mann heisst Mike Slanina und hatte oder hat im TIP ne Rubrik mit Rechtsberatung/ Tips.

    Einfach mal allgemein anfragen wegen den Nutzungsrechten.

    Link :
    http://www.tip-thailand.org/contents1.asp?ID=15

    Vimami, Co., Ltd.,
    Pattaya Office, P.S. Plaza,
    2nd Floor, 369/1 Moo 9, Central Pattaya Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi 20260, Tel
    Email: vimami@vimami.com

    http://www.vimami.com/
    --------------------------

    Ps.

    ich schrieb
    Zitat : " hatte ja selbst mal Ambitionen, auf Ko Samui, Pachtland in Maenam zu erwerben ,mit einem Haus drauf. Zu dem Pachtvertrag gabs die Option der Verlängerung.


    Der Pachtvertrag enthielt eine Klausel, Richtung Inflationsausgleich.


    Durchdacht und zu Papier gebracht war das Ganze von einem Deutschen,der Betriebswirtschaft studiert hatte...

    Zitatende.

    Richtig ist,

    das war kein Vertrag, den ich da hab, sondern sind schriftliche Infos zu dem Projekt von damals. gruss

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