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Land Lease (30 Jahre) - Chanot - Usufruct - Superficies

Erstellt von Jever, 06.01.2015, 15:49 Uhr · 91 Antworten · 7.544 Aufrufe

  1. #81
    ffm
    Avatar von ffm

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    Zitat Zitat von Jens Beitrag anzeigen
    Das Zivilgericht auf Phuket hat gestern entschieden, dass Pachtverträge, die eine Option auf Erneuerung des Vertrages nach 30 Jahren Laufzeit beinhalten, ungültig sind.
    In dem Fall über den hier entschieden wurde ging es um eine spezifische vertragliche Konstellation, bei der die Option auf die Erneuerung nach 30 Jahren durch zusätzliche Vereinbarungen über Hypotheken und Firmenanteile abgesichert werden sollte. Wegen dieser Zusatzabmachungen hat das Gericht den kompletten Pachtvertrag für null und nichtig erklärt, weil durch diese zusätzlichen Vereinbarungen nach Ansicht des Gerichts aus einem Pachtverhältnis de facto ein Kauf wurde.

    Das bedeutet aber nicht dass alle Pachtverträge, in denen Optionen enthalten sind, jetzt automatisch null und nichtig sind.

  2.  
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  3. #82
    ccc
    Avatar von ccc

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    Zitat Zitat von Jens Beitrag anzeigen
    Das Zivilgericht auf Phuket hat gestern entschieden, dass Pachtverträge, die eine Option auf Erneuerung des Vertrages nach 30 Jahren Laufzeit beinhalten, ungültig sind.
    Betrifft mich zwar nicht, da ich nie daran gedacht habe, mich in Thailand niederzulassen, ist aber ein Grund mehr, warum ich diese Entscheidung nicht bereuen werde. Das Ganze ist halt wieder mal ein Scheibchen, das man von der vermeintlichen Rechtssicherheit für Ausländer abschneidet.

    Ist zwar noch nicht endgültig durch, soweit ich weiß, aber es wird wohl so kommen. Der nächste Schritt ist dann, dass man alle 30-Jahres-Verträge automatisch auf 25 Jahre verkürzt, also auch rückwirkend die schon laufenden, usw.

    TIT

    Aber sonst ist alles 'häppy' im Land des Generals!

  4. #83
    ccc
    Avatar von ccc

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    Zitat Zitat von ffm Beitrag anzeigen
    Das bedeutet aber nicht dass alle Pachtverträge, in denen Optionen enthalten sind, jetzt automatisch null und nichtig sind.
    Laut den beiden Artikeln bedeutet es das aber sehr wohl:

    Zitat Zitat von Bangkok Post
    The case is now to go to the Supreme Court. If confirms the lower-court opinions, then not only will any renewal term of "secured" leases by foreigners be invalid, but also the current lease terms.

    The Phuket News' legal correspondent, Jerrold Kippen, has revealed that not only has the structure been ruled invalid but the courts' decision may mean that the original underlying 30-year lease, even if registered with the Land Office, is now void - it never existed, leaving the buyer with two handfuls of nothing.
    Im Klartext: Verträge mit dieser Option könnten sogar komplett ungültig werden, also schon vor Ablauf der ersten 30 Jahre!!!

  5. #84
    Avatar von Helli

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    Zitat Zitat von Jens Beitrag anzeigen
    Das Zivilgericht auf Phuket hat gestern entschieden, dass Pachtverträge, die eine Option auf Erneuerung des Vertrages nach 30 Jahren Laufzeit beinhalten, ungültig sind.
    Gilt das dann auch für die Industrie, für all' die internationalen Konzerne mit ihren Fabriken, die sich hier längerfristig (auch mit enormen Investitionen) gebunden haben?

  6. #85
    ffm
    Avatar von ffm

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    Zitat Zitat von ccc Beitrag anzeigen
    Im Klartext: Verträge mit dieser Option könnten sogar komplett ungültig werden, also schon vor Ablauf der ersten 30 Jahre!!!
    Richtig, wenn der Supreme Court so entscheiden sollte, dann könnten sehr viele Verträge null und nichtig werden, und gerade die Ausländer die auf besonders ausgeklügelte Vertragskonstellationen gesetzt haben könnten diejenigen sein deren Besitztümer sich im Nichts auflösen. Aber das ist noch alles Konjunktiv. Zunächst einmal hat nur ein Provinzgericht über eine spezifische Vertragskonstellation entschieden, nichts weiter.

    Und der Supreme Court wird sich genau überlegen welche Folgen eine eine so weitreichende Entscheidung für Thailand haben könnte.

  7. #86
    Avatar von benni

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    am besten man kauft ganz einfach das Land oder lässt es sein

  8. #87
    Avatar von DisainaM

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    bin immer recht zurückhaltend, wenn Medien über juristische Fälle berichten,
    wo unklar ist,
    - welche Fall-Konstellation jetzt genau nicht anerkannt wird,
    - für welche andere Fall Konstellationen es auch gelten soll, und zu guter letzt,
    was am Ende die höchste Stelle darüber entscheidet, weil dieser Vorgang noch überhaupt nicht durch höchst-richterliche Rechtssprechung bestätigt wurde.

    A contract that is found to be void is considered never to have existed.
    Im deutschen Recht sprechen wir von ex nunc (von jetzt an), bz. ex tunc (von Anfang an)

    So kann man nur bedingt Informationswert heraus ziehen, weil es viel zu ungenau beschreibt,
    worum es eigentlich geht.

    Weisser Mann, Du nimm Dein Rentner-Leben an ort, wo Du kannst Frieden finden

  9. #88
    RAR
    Avatar von RAR

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    Zitat Zitat von benni Beitrag anzeigen
    am besten man kauft ganz einfach das Land oder lässt es sein
    Ganz meine Meinung warum hier immer und immer wieder von pachten geredet wird verstehe wer wolle

  10. #89
    Avatar von sanukk

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    Mir gefallen die Superficies.......

  11. #90
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von sanukk Beitrag anzeigen
    Mir gefallen die Superficies.......
    solange sie richtig ausgeführt sind, kein Problem

    Superficies as a suporting right in a real estate investment

    Source: Thai Laws pertaining to the right of superficies
    In France a right of superficies is called 'droit de superficie', in Germany it is called 'Erbbaurecht' and in the Netherlands and Belgium it is called 'recht van opstal'. Superficies as a land law in Thailand is copied from the Europe civil law system.
    The principle of the right of superficies is in all these countries the same, it grants the superficiarius (meaning the person who has built upon the soil of another and granted ownership under the right of superficies) the right to own buildings, structures or plantations upon land belonging to another person. Superficies separates ownership over the land and ownership over the building.
    Superficies is a real right as opposed to contractual rights

    The right of superficies must be registered on the land title deed to be complete and enforceable. Superficies is a real property right and as a real right registration with the land department is required, a right of superficies can therefore only be registered on a plot of land with a land title deed (Nor. Sor.Saam or the full ownership deed, the 'Chanote'). A superficies can be registered as a separate right or as a supporting right (i.e. in combination with a land lease agreement). The person in the agreement granted the right of superficies obtains ownership over the building he builds upon the leased land, without obtaining or having ownership over the land.
    The right of superficies in Thailand is limited to a period of time of up to 30 years or for the life of the owner of the land or the life of the superficiarius.
    Superficies to own a home in Thailand

    Das Recht der Superficies ist entweder auch auf 30 Jahre begrenzt, oder es kann auf die Lebenszeit des Landbesitzers, oder auf die Lebenszeit des (Ausländers) konzipiert werden.

    Die Superfiecies spielen dann eine weitere Rolle,
    wenn ein Ausländer nach seinem Tod, die Restlaufzeit seiner 30 Jahre "vererben" will.

    Civil and Commercial Code Thailand


    RIGHT OF SUPERFICIES



    Section 1410
    . The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.

    มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณ แก่ บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่ง เพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

    Section 1411. Unless otherwise provided in the act creating it, the right of superficies is transferable and transmissible by way of inheritance.
    มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เก ิด สิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

    Section 1412. A right of superficies may be created either for a period of time or for life of the owner of the land or the superficiary.If it is created for a period of time, the provisions of Section 1403 paragraph 3 shall apply mutatis mutandis
    มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเว ลา หรือ ตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ถ้าก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไ ซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติ มาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

    Section 1413. If no period of time has been fixed, the right of superficies may be terminated at any time by any partner giving reasonable notice to the other. But when rent is to be paid, either one year's previous notice must be given or rent for one year paid.
    มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณี ฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตาม สมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

    Section 1414. If the superficiary fails to comply with essential conditions specified in the act creating superficies or, when rent is to be paid, he fails to pay it for two consecutive years, his right of superficies may be terminated.
    มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อน ไขอั เป็นสารสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก ็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะ ต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองป ีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นด ินก็ได้

    Section 1415. The right of superficies is not extinguished by destruction of the buildings, structures or plantations even if caused by force majeure.
    มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือนสิ่งปล ูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

    Section 1416. When the right of superficies is extinguished, the superficiary may take away his buildings, structures or plantations, provided he restores the land to its former condition.If instead of permitting the removal of the buildings, structures or plantations, the owner of the land notifies his intention to buy the at a market value, the superficiary may not refuse the offer except on reasonable ground.
    มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิมแต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตาม ราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ไ ด้ เว้นแต่ จะมีเหตุอันสมควร
    Das Urteil betrifft eine andere Konstellation, wo vertraglich die Verpflichtung von weiteren 30 Jahren Lease Right in das Chanot aufgenommen wurde (hat nix mit superficies Erbbaurecht) zu tun.

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