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Land Lease (30 Jahre) - Chanot - Usufruct - Superficies

Erstellt von Jever, 06.01.2015, 15:49 Uhr · 91 Antworten · 7.542 Aufrufe

  1. #71
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Ich hab es mal rausgesucht. Man kann sowas zwar zusaetzlich vertraglich vereinbaren, aber die Erfolgschancen im Ernstfall sind eher duerftig. Z.B. hier: inheritance and termination of a lease contract | lease-law

    Im Falle des Superficies mit Hausinvestment waere das aber wahrscheinlich ein Sonderfall, wie erwaehnt "The Supreme Court of Thailand has in some specific cases gone beyond the normal principles of the lawto protect the rights of the lessee and the lessee's heirs in case the lessee has made a substantial investment in the improvement or development of the property that at the end of the lease period will benefit the owner. "
    nur hier kommen wir auf die Spielwiese der guten und schlechten Anwälte,
    - die einen machen Fehler und versauen es (absichtlich ?),
    - die anderen haben die Erfahrung und wissen, worauf es ankommt.

  2.  
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  3. #72
    Avatar von MadMac

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    Sagen wir es mal so, das ist schon ein Sonderfall, 30 Jahre Leasehold auf ein unbebautes Grundstueck und dann Neubau mit Superficies. An der Stelle mag es Sinn machen, einen guten Anwalt die erwaehnten Vertragsklauseln entsprechend den Vorgaben des Supreme Court zusammenbauen zu lassen. Dieser sollte dann aber mit entsprechenden Referenzen kommen und wird dementsprechend teuer sein.

    Die Standarddokumente des Land Office sind in jedem Fall ausreichend fuer Landkauf, Usufruct und Leasehold > 3 Jahre < 30 Jahre. Dafuer braucht es keinen Anwalt, bzw. verschlimmbessert solcher die Chance auf Eintrag in die Landpapiere. Speziell bei Usufruct-Vertraegen, die das Landoffice dann einfach ablehnt, weil sie keinen Fehler/Rechtsbruch begehen wollen.

  4. #73
    Avatar von Volker M. aus HH.

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    Was bedeutet superficies? Bei leo finde ich da nichts sinniges.

    Ich habe das Land fuer 30 Jahre mit Option gepachtet. Zahlung jaehrlich.

  5. #74
    Avatar von DisainaM

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    mit den superficies öffnet sich die Tür, nach Ablauf von 30 Jahren, weitere 30 Jahre zu bekommen

    The right of superficies may be created either for a period of time up to 30-years, or for life of the owner of the land or the superficiary. If created for a period of time the right of superficies may be renewed upon expiration (Section 1412 Civil and Commercial Code). Right of Superficies could be used in combination with a renewable 30-year land lease, if the owner of the building(s)/ construction is not the same as the owner of the land.

    The Right of Superficies may be constituted for the benefit of an existing building or a building under construction. The Right of Superficies must be registered with the Land Department to be enforceable.
    ein 30 Jahre Leashold, wo die Landeigentümerin die th. Ehefrau ist,
    kann dagegen von der th. Ehefrau bei einer Scheidung innerhalb 1 Jahres gekündigt werden,
    weil es nach th. Scheidungsrecht für die Ehefrau unzumutbar ist, mit ihrem Ex nach der Ehe noch geschäftlich / vertraglich verbunden zu sein.

    (ist jetzt stark verkürzt)

    Section 1476. In managing the Sin Somros in the following cases, the husband and wife have to be joint manager, or one spouse has to obtain consent from the other:
    1. Selling, exchanging, sale with the right of redemption, letting out property on hire-purchase, mortgaging, releasing mortgage to mortgagor or transferring the right of mortgage on immovable property or on mortgageable movable property;
    2. Creating or distinguishing the whole or a part of the servitude, right of inhabitation, right of superficies, usufruct or charge on immovable property;
    3. Letting immovable property for more than three years;
    4. Lending money;
    5. Making a gift unless it is a gift for charitable, social or moral purposes and is auitable to the family condition;
    6. Making a compromise;
    7. Submitting a dispute to arbitration;
    8. Putting up the property as guarantee or security with a competent official or the Court.

    The management of the Sin Somros in any case other than those provided in paragraph one can be made only by one spouse without having to obtain consent from the other.

    Section 1480. In the management of the Sin Somros which has to be made jointly or has to obtain the consent from the other spouse under Section 1476, if either spouse has entered into any juristic act alone or without consent of the other, the latter may apply in Court for revoking such juristic act, unless it has been ratified by the other spouse, or the third person was at the time of entering into such juristic act, acting in good faith and make the counter-payment.The litigation for revocation of the juristic act by the Court under paragraph one cannot be made later than one year from the day when such cause as being the ground for the revocation is known, or later than ten years since the juristic act was done.
    http://www.thailandlawonline.com/tha...sband-and-wife

    (spätestens 1 Jahr nach der Trennung, oder spätestens 10 Jahre, nachdem der Vertrag (30 Jahre Leaseright) gemacht wurde)

    Deswegen rät man im Fall einer Ehe Thai Deutsch

    Possible protection options

    When land and house are registered as a personal property of the Thai spouse:

    1. agree with the Thai spouse on the registration of a right of usufruct over the property in favor of the foreign spouse;
    2. separate land and house and register the building upon the land as joint or personal property of the foreign spouse (this may not be practical as the land and house have to be transferred separately), or;
    3. land and house is registered in the Thai spouse's name and the foreign spouse accepts sole management and ownership by his or her Thai spouse.

    When undeveloped land is registered as a personal property of the Thai spouse:
    1. agree on the registration of a right of superficies in favor of the foreign spouse;
    2. apply for the building permit in the foreign spouse's name (1 and 2 guarantee ownership rights in the structure and use of the land by the foreign spouse);
    3. the land and building permit is in the Thai spouse's name and the foreigner accepts sole management rights by the Thai spouse.
    http://www.thailandlawonline.com/art...reign-national

    es macht einen Unterschied, wenn man ein unbebautes Grundstück kauft, und der Mann, aufgrund der tatsache, weil er superficies rights hat,
    mit erheblichen Kosten das Haus darauf baut,

    als wenn Mann und Frau ein Grundstück kaufen, wo ein Haus schon drauf steht, und die th. Frau durch den kauf auch Eigentümerin des hauses wird.

    (im erstens Fall wird der mann Eigentümer des hauses, im zweiten Fall wird die th. Ehefrau Eigentümerin des Hauses)

    also, das was in diesem Posting steht, handelt sich um das th. Eherecht,
    es geht also um die vertraglichen besonderheiten, wenn man mit einer Thailänderin verheiratet ist.

    It should be noted that anything done between husband and wife affecting their personal or jointly owned property (any agreements between husband and wife concerning their properties) made after the marriage can legally be reversed or amended during the marriage or within one year of the dissolution of the marriage (section 1469 civil and commercial code).
    jeder Vertrag zwischen Eheleuten bezüglich Eigentumsfragen,
    der nach dem Eheschluss gemacht wurde,
    kann innerhalb 1 Jahres nach der Trennung widerrufen werden.
    (ein registrierter Ehevertrag vor der Ehe ist davon ausgenommen, und kann nicht widerrufen werden)

  6. #75
    Avatar von benni

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    Wenn man beim Hausbau die Winde und Luftbewegungen mitbedenkt, den Sonnenstand und den Platz für schattenspendende Bäume, dann braucht man keine Klimaanlage und hat auch im Haus einen grösseren Bezug zur Umwelt. Prinzipiell wäre mMn ein großes, einzelnes Grundstück einem kleinen in einer Siedlung vorzuziehen.

    Punkto Security im halben Jahr in der alten Heimat gäbe es auch die Homesitter Möglichkeit. Man überlässt das Haus kostenlos einer Vertrauensperson, die entweder darin oder in einem zweiten Haus am Grundstück lebt, welche sich dafür um alle Belange kümmert und gleichzeitig das Haus bewohnt hält (Diebe).

    Ein verschlossenes Haus, noch dazu schlecht gebaut, dem tropischen Klima ein halbes Jahr zu überlassen, lässt das Haus rapide altern. Nicht wundern was dann alles so herumfleucht, nachdem man wieder zurück ist.

  7. #76
    Avatar von Volker M. aus HH.

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    MadMac das Problem beim Standartvertrag ist, das er mit dem Ableben des Paechters erlischt. Der hinterbliebene Partner steht dann vor dem Nichts. Wenn der Verpaechter stirbt ist der Rechtsnachfolger an den Vertrag gebunden.

    Bei Jever haben wir ja ein rein deutsches Ehepaar, das 10 Jahre verlaengerten Urlaub in Thailand machen will und danach umsiedeln. Bei diesem Konstrukt wuerde ich lieber mieten bis zur Umsiedelung. Mit einem teilzeit bewohnten Haus hat man nur Aerger.

  8. #77
    Avatar von Jever

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    Es wird natürlich auch zuerst Miete werden. Nur hätte ich nicht alle Eventualitäten geprüft, hätte ich kein gutes Gefühl, egal in welcher Richtung. Vermutlich wieder mal "typisch deutsch"

    Letztendlich muss ich die Entscheidung ja auch vor meinem Frauchen vertreten und ihr erklären können, ist ja schließlich unser gemeinsames Geld, was wir in die Hand nehmen. Daher kläre ich vorher besser alles auch gerne mal etwas tiefer ab und kann dann halbwegs fundiert argumentieren.

    Vielen Dank an alle für die hervorragenden Tipps und Links in so kurzer Zeit. Kompliment an das Forum!

  9. #78
    Avatar von Chak

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    Zitat Zitat von Volker M. aus HH. Beitrag anzeigen
    Was bedeutet superficies? Bei leo finde ich da nichts sinniges.
    Habe ich doch geschrieben: Erbbaurecht.
    (Bei Leo unter "superficie")

  10. #79
    Avatar von Jever

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    Hier nochmals der direkte Link zum Thema "Superficies Property Rights" für die Interessierten.

  11. #80
    Avatar von Jens

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    Das Zivilgericht auf Phuket hat gestern entschieden, dass Pachtverträge, die eine Option auf Erneuerung des Vertrages nach 30 Jahren Laufzeit beinhalten, ungültig sind.

    Gericht erklärt "abgesicherte" Pachtverträge mit Ausländern für ungültig | Udon-News.com

    Phuket courts void 'secured' leases used by foreigners | Bangkok Post: news

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