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Land Lease (30 Jahre) - Chanot - Usufruct - Superficies

Erstellt von Jever, 06.01.2015, 15:49 Uhr · 91 Antworten · 7.557 Aufrufe

  1. #51
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von sanukk Beitrag anzeigen
    Ein Haus mit Weststandard muss keine 30K im Monat kosten, es gibt, bei langfristiger Miete auch schöne Häuser zum halben Preis oder weniger........Die Alteigentümer aus DACH, die nicht mehr reisen können und deren Family in DACH lebt, sind teilweise froh, wenn sich jemand (gutes) um ihr Haus kümmert.......Auch Thai-Eigentümer, die eigentlich nur das Grundstück im Wert wachsen hören wollen, sind froh, wenn Farangs das Haus anhübschen, um sich wohl zu fühlen.
    ev. erzählt klaustal in seinem Thread noch etwas über seine Miethaussuche.

    Häuser, mit Euro Standart werden schon mal schnell für 3.000 bis 5.000 Euro im Monat vermietet.

    Preise

    im Prinzip sollte es bei Dauerbelegung möglich sein,
    so ein Haus in Hua Hin,

    bei ganzjähriger Belegung pro Monat für 3.000 Euro zu bekommen,
    wobei, klar, das Haus ist nicht nur im Weststandart, sondern ist auch noch behindertengerecht gebaut worden,
    solche Häuser erzielen immer die dreifache Hausmiete.

    Preise

  2.  
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  3. #52
    Avatar von Jever

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    Dass ein 30-jähriger Leasehold "totale Verarsche" wäre, kann ich nach Sichtung der Antworten dieses Threads insbesondere unter Einbeziehung der Möglichkeit der Superficies-Eintragung nicht nachvollziehen. In den letzten 5 Jahren des Pachverhältnisses wird man wohl keine Kernsanierung mehr durchführen, sondern eher flicken, was zu flicken geht, auch klar. Zumal man in entsprechender Lage offensichtlich auch sehr gut vermieten kann Die aufgerufenen Preise oben finde ich allerdings extrem überzogen...

    Klar kommt es auf die Lage an und eine gute Lage wird einen dementsprechend höheren Pachtpreis nach sich ziehen, auch klar. Es kommt also sicher sehr darauf an, wo man ein Grundstück bekommt, wie attraktiv die Gegend ist und natürlich, ob sich der "Traum" dann noch rechnet...

    Nicht zu vernachlässigen ist auch die Idee von der Eigenkonzeption des Domizils. Bei einem Mietobjekt muss man halt Abstriche machen und damit leben, was man vorfindet.

    Und was ist mit der Einrichtung? Wie sicher ist ein langjähriger Mietvertrag in Bezug auf die nicht unerheblichen Mittel, die man für die Einrichtung in die Hand nehmen muss. Etwas Möbeliertes trifft mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht den eigenen Geschmack und der Wohlfühlfaktor schwindet weiter...

  4. #53
    Avatar von x-pat

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    Zitat Zitat von DisainaM Beitrag anzeigen
    bei ganzjähriger Belegung pro Monat für 3.000 Euro zu bekommen
    Tut mir leid, aber die Hütte ist keine 3.000 Euro Miete wert, auch nicht wenn der Pool mit Gold ausgelegt ist. Das manche Vermieter in Thailand Fantasiepreise weit jenseits des Immobilienmarkts aufrufen ist ja nichts neues. Bleibt dann eben jahrelang unvermietet, was man im Katalog natürlich nicht sieht.

    Cheers, X-pat

  5. #54
    Avatar von Volker M. aus HH.

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    Jever, ich habe mir den ganzen Sermon jetzt nicht angetan, das Leben ist zu kurz.

    Ein 30 Jahre Pachtvertrag ist fuer euch das Mittel der Wahl. Auch wenn der Vermieter natuerlich gerne die Kohle fuer die gesamte Laufzeit haben moechte, sollte man das in keinem Fall tun. Maximal 1 Jahr im vorraus bezahlen. Das sorgt dafuer, dass der Vermieter dich dauerhaft lieb hat.

    Ein parr Eckpunkte:

    Der Vertrag muss im Landtitel eingetragen werden. Das schuetzt euch davor, dass der Vertrag bei Veraeusserung des Landes ungueltig wird. Neben dem Titel Channot ist auch Nor Sor Sam akzeptabel. Der Unterschied besteht nur in der GPS Vermessung des Landes.

    Das Recht dein Haus zu veraeussern muss explizit im Vertrag benannt werden, sonst geht das nicht.

    Der Vertrag erlischt mit dem Ableben des Besitzers. Eine Erbfolge muss im Vertrag geregelt sein.

    Das Wegerecht muss geklaert sein. Beliebtes Spielchen fuer Nachforderungen.

    Infrastruktur musst du unbedingt im Vorfelde pruefen. Dazu gehoeren Wasserqualitaet, Strom, Abwasser (Klaergruebe, Fettabscheider fuer Kuechenabwasser etc.)

    Internet ist nur in der Pampa evtl ein Problem. Dtac bietet mittlerweile 3G+ ueber GSP. eine flatrate kostet 400 Baht/Monat und reicht locker fuer Fernsehen.

    Du brauchst definitiv einen Anwalt, wenn du dich auf 30 Jahre+ binden willst. Ein Jahr probewohnen sollte schon sein.

    Hinter unserem Haus werden im Februar 4 neue Haeuser fuer Langzeitmiete vom Landbesitzer gebaut. Es ist hier durchaus ueblich, dass der Mieter Einfluss auf die Ausstattung und den Grundriss nimmt. Das ist eine Alternative zur 30 Jahre Pacht. Man bindet sich fuer 1-2 Jahre und zahlt die Miete bei Vertragsabschluss im vorraus. Dafuer bekommt man "sein" Haus.

    Die groesste Herrausforderung ist allerdings jemanden zu finden, der Thai spricht und dem man vertrauen kann. Es gilt nach wie vor: Gott huete mich vor Sturm und Wind und Deutschen, die im Ausland sind.
    Du machst dir kein Bild davon, wieviel verkrachte Existenzen hier darauf warten ihr bescheidenes Dasein mittels eines Investors aufzubessern. Das gilt auch fuer scheinbar rennomierte Unternehmen.

    Nimm die Internetforen als Ideenlieferant. Die Wirklichkeit solltest du vor Ort erfragen.

    Angebot nur per PN solltes du misstrauen. Wer ein ehrliches Angebot hat, kann das auch oeffentlich machen.
    Auch wenn das zuweilen laestige Diskussionen einbringt.

    Suche vor Ort den Kontakt zum Pujai Baan.(Das ist so ne Art Dorfvorsteher)

  6. #55
    Avatar von Jever

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    @Volker: Vielen Dank für Deine umfangreichen Ausführungen.

    Auf die Eintragung der Superficies Rights im Chanot hat DisainaM uns auch bereits hingewiesen, das ist offensichtlich der Schlüssel zur Absicherung von ausländischen Landpächtern und sichert die Möglichkeit der Wiederveräußerung/Überschreibung an Dritte sowie möglicher Erbfolge bei Ableben vor Ende der Pachtzeit. Vielen Dank für Deine Bestätigung dazu, das macht die Sache wieder ein wenig runder.

    Durch Hinweise von Chak konnte ich mich auch bereits über den Unterschied von Erbpacht und Nießbrauch informieren, zumindest im dt. Recht, sehr aufschlussreich. Usufruct/Nießbrauch ist offensichtlich weder veräußerbar noch vererbbar und somit völlig ungeeignet zur Absicherung der Investition ausländischer Pächter.

    Vielen Dank nochmals an Dich für die ausführlichen Einlassungen zum Thema. Hilft mir sehr.

  7. #56
    Avatar von Hennes der 8 te

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    Hallo Jever, nicht vergessen der Umrechnungskurs EURO zum BATH. Heute 1 : 38,46.

  8. #57
    Avatar von MadMac

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    Zitat Zitat von Jever Beitrag anzeigen
    Dass ein 30-jähriger Leasehold "totale Verarsche" wäre, kann ich nach Sichtung der Antworten dieses Threads insbesondere unter Einbeziehung der Möglichkeit der Superficies-Eintragung nicht nachvollziehen.
    Na ok, totale Verarsche vielleicht nicht, Verarsche aber schon. Wenn man als Mieter stirbt, verfluechtigt sich der Leasehold. Warum sollte man also fuer 30 Jahre bezahlen, wenn man auf die 70 zugeht? Das Geld kann man auch besser verballern.

    Man sollte sich auch im Klaren darueber sein, dass ein Leasehold das Gleiche, wenn nicht mehr, wie ein Kauf kostet, aber am Ende nichts davon uebrig bleibt.

    Wie Volker schon schrieb, bei solchen Konstrukten nie 30 Jahre (oder gar 90 Jahre) im Voraus bezahlen. Auch sollte man beachten, dass ein Leasehold eine "Registrierungsgebuehr" von 1% der Gesamtmietsumme kostet (Usufruct ist kostenfrei) und fuer den Vermieter steuerpflichtig ist (beachten, wenn man das als Konstrukt innerhalb der Familie machen will).

  9. #58
    Avatar von Jever

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    Zitat Zitat von Hennes der 8 te Beitrag anzeigen
    Hallo Jever, nicht vergessen der Umrechnungskurs EURO zum BATH. Heute 1 : 38,46.
    Das hab ich auch beobachtet, wenn die Griechen "falsch" wählen, wird es weiter runter gehen. Den Rest meiner Ansicht zum Thema verkneif ich mir lieber, will hier nicht politisch werden.

  10. #59
    Avatar von Jever

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    ...Wenn man als Mieter stirbt, verfluechtigt sich der Leasehold. Warum sollte man also fuer 30 Jahre bezahlen, wenn man auf die 70 zugeht? Das Geld kann man auch besser verballern...
    Und genau das ist ja der springende Punkt und des Rätsels Lösung, das kann man durch Eintragung von Superficies Rights im Chanot verhindern/absichern. Genau darum ging es bei den bisherigen Ausführungen hier im Thread. Lies mal nach, Du hast sicher ein paar Einträge übersprungen.
    Weiterveräußerungs-/Übertragungsrecht sowie das Recht zur Vererbung ist eintragbar!
    Ansonsten würde ich Dir recht geben und keinen weiteren Gedanken daran verschwenden.

  11. #60
    Avatar von MadMac

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    Zitat Zitat von Jever Beitrag anzeigen
    Und genau das ist ja der springende Punkt und des Rätsels Lösung, das kann man durch Eintragung von Superficies Rights im Chanot verhindern/absichern.
    Nein, Du bzw. die Erben koennen das Haus mitnehmen, aber der Leasehold erlischt mit Tod des Mieters. Da wird aber soviel Schindluder von Anwaelten betrieben, bestes Beispiel sind die 90 jaehrigen Vertraege (30+30+30), die kein Landoffice jemals eintragen wird.

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