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Land Lease (30 Jahre) - Chanot - Usufruct - Superficies

Erstellt von Jever, 06.01.2015, 15:49 Uhr · 91 Antworten · 7.555 Aufrufe

  1. #41
    Avatar von DisainaM

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    wichtig halte ich es, das die Miete für die 30 Jahre Lease right im Vorraus bezahlt werden,
    sinnigerweise wird dies vertraglich ebenfalls beim Anwalt fixiert.

    Aber es gibt noch eine Vielzahl anderer Kleinigkeiten, die zu beachten und zu gestalten sind.

    Thai Land Laws


    Right of Superficies (part of Thailand's real rights) is a registered property right that separates ownership of the land and anything on the land (a structure) or in the ground (part of plantations).

    One person owns the land (cannot be a foreigner),
    another person owns everything on or in the land (can be a foreigner) but has no ownership rights in the land itself. In the French civil code superficies is called 'droit de superficie', in Germany 'Erbbaurecht' in the Netherlands 'recht van opstal'.
    The right of superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) may be constituted for undeveloped land or a building under construction and specifies the terms and conditions upon which the right of superficies is granted.


    A superficies is not complete until signed, witnessed and registered with the local branch or provincial land office where the land is located. By registration on the land title deed the right of superficies becomes a real right attched to the land, as opposed to a contractual right.
    CHAPTER VI
    SUPERFICIES

    Section 1410. The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.

    Section 1411. Unless otherwise provided in the act creating it, the right of superficies is transferable and transmissible by way of inheritance.

    Section 1412. A right of superficies may be created either for a period of time or for life of the owner of the land or the superficiary.If it is created for a period of time, the provisions of Section 1403 paragraph 3 shall apply mutatis mutandis.

    Section 1413. If no period of time has been fixed, the right of superficies may be terminated at any time by any partner giving reasonable notice to the other. But when rent is to be paid, either one year's previous notice must be given or rent for one year paid.

    Section 1414. If the superficiary fails to comply with essential conditions specified in the act creating superficies or, when rent is to be paid, he fails to pay it for two consecutive years, his right of superficies may be terminated.

    Section 1415. The right of superficies is not extinguished by destruction of the buildings, structures or plantations even if caused by force majeure.

    Section 1416. When the right of superficies is extinguished, the superficiary may take away his buildings, structures or plantations, provided he restores the land to its former condition.

    If instead of permitting the removal of the buildings, structures or plantations, the owner of the land notifies his intention to buy the at a market value, the superficiary may not refuse the offer except on reasonable ground.
    Civil Land Laws 'Right of Superficies'

  2.  
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  3. #42
    Avatar von Jever

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    Danke DisainaM, das scheint dann in der Tat eine ökonomisch sinnvolle "Alte Naive" zur langjährigen Miete zu sein, wenn man einmal festhalten kann, dass ein halbes Rai unter 25 T€ in akzeptabler Nähe zu interessanten Städten/Gegenden als durchaus realistisch angesehen werden kann.

    Nun stellt sich natürlich noch die Frage, was bezahlt man in etwa für einen neu zu errichtenden Bungalow dieser Größenordnung nach "mittlerem westlichen Standard". Ich weiß, diese Definition ist auch nicht einfach... Wenn dies unter 100 T€ machbar ist, sollte man sich vielleicht doch eher denn später intensiver mit der Materie auseinandersetzen, als ursprünglich geplant.

    Natürlich kommen dann auch noch die Unterhaltskosten inkl. der Kosten für die Sicherung in Abwesenheit (evtl. Anbindung an einen Wachschutz?) in den ersten Jahren der halbjährigen Nutzung hinzu, auch hierbei hab ich bislang keine realistische Vorstellung. Was wäre also noch alles zu beachten? Wirklich ein sehr kompexes Thema...

    Bislang gingen wir immer von einer für Ausländer komplett unsicheren Materie aus, im Moment stellt sich das jedoch anders dar, was die rechtliche Absicherung selbst für Ausländer betrifft. Und damit steht und fällt natürlich jeder weitere Gedanke.
    Denn wenn ich weiterveräußern darf, dann kanns halt auch mal nicht mit den Nachbarn oder dem im Nachhinein errichteten Umfeld passen, dann wären ja lediglich ein paar Tausender für RA, Notar und Umzug weg, wobei ich mir nicht vorstellen kann, dass dies dann die avisierte Jahres-Mietsumme von 10 T€ übersteigen würde...

  4. #43
    Avatar von DisainaM

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    Grundsätzlich kann man sagen,
    ein Thai m2 Wohnfläche, also 150m2 x 10.000 Baht, wäre eine sehr günstige Baufirma,
    eine bessere Baufirma, allerdings eher in meiner gegend,
    Home - CSP Construction

    dennoch, obwohl man durch eine Thai Baufirma ein Standart Bungalow erstellen lassen kann,
    so sind die Elektrik eben Thai Standart - hier wäre ein sensibles Upgrade nötig,
    die Fenster sind einfach verglasst,
    und der Dachboden ist nicht begehbar - hier sind unbedingt Laufstege aus Stahl erforderlich,
    um die elektrischen Leitungen, die vom Sicherungskasten hoch in den Dachboden geht,
    vernünftig warten zu können. (im Thai Standart dürfen nur 40 kg Leichtgewichte auf den eingehängten Rigipsplatten laufen, die schwereren brechen durch und brechen sich die beine)

  5. #44
    Avatar von Jever

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    Auch ich habe diese Preise ergoogelt: ab 5.000 (für einfachsten Thai-Standard) bis max. 20.000 THB pro qm für Bungalows in gehobenem Standard. Damit wäre ich in meiner hypothetischen Rechnung mit 150 qm überdachter Fläche bei 75 T€ zzgl. eines halben Rai/800qm bei 100 T€ Gesamtkosten.
    Bei 10.000 THB pro qm auf einem Ngan/400 qm komme ich sogar auf 50 T€, klingt erst einmal verrückt und kaum zu glauben, dass dies möglich sein soll und sehr verlockend
    Nun werden wir wohl vermehrt nach zur Pacht ausgeschrieben Grundstücken suchen, wenn wir vor Ort sind...

    Bei diesen Preisen könnte man sogar über einen Bungalow um Chiang Mai und einen zweiten um Hua Hin nachdenken Das war ein Späßchen, bitte zerreißt mich nicht gleich dafür. Ich weiß, erst mal mieten und alles in Ruhe überlegen, vor allem die Lage gut beobachten und einschätzen lernen...

  6. #45
    Avatar von DisainaM

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    Täusch Dich nicht, was es kostet, mehr, als den Standart zu bekommen,
    auch wenn Du 20.000 bt zahlst, so muss die vertragliche Baubeschreibung schon sehr ausführlich sein,
    damit der Preis auch mit Leistung und nicht mit Show gefüllt wird.

    Dazu kommen natürlich noch weitere Kosten, Umgebungsmauer, ca. 2.000 bt pro meter,
    Toreinfahrt, ev. Aufschüttung,

    dann kommt das Thema, Ausstattung, Aircons, Einrichtung usw.

  7. #46
    Avatar von Jever

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    Na klar, ich wollte auch nicht gleich zum Traumtänzer avancieren, mir ist durchaus klar, dass da noch vieles mehr zu beachten und einzukalkulieren ist
    Zumindest weiß ich jetzt, dass es eine durchaus ernst zunehmende und zu berücksichtigende Alternative wäre. Sowohl bezahlbar als auch rechtlich absicherbar. Und genau das herauszufinden, war mein Anliegen...

  8. #47
    Avatar von sanukk

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    Zitat Zitat von Dieter1 Beitrag anzeigen
    Jever, miete Dich erstmal in Deiner Wunschgegend ein und lass mal ein Jahr lang alle Jahreszeiten durchlaufen und schau Dich um.

    Wenn Du etwas interessantes gefunden hast, kannst Du diesbezuegliche Ueberlegungen anstellen.

    Eine 30 jaehrige Pacht wird im Chanot eingetragen und garantiert Dir bis zu einer eventuellen Gesetzesaenderung den Besitz des Landes.
    Ich schliesse mich Dieter in allen Punkten an......

  9. #48
    Avatar von Jever

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    Bin völlig bei Euch und werde Eurem Rat auch folgen. Genau so sah mein Plan ja auch aus, selbstverständlich wird zunächst gemietet.
    Unabhängig davon kann man doch etwas träumen und in die Zukunft denken. Dafür braucht man Informationen, um abschätzen zu können, ob dieser Traum Realität werden könnte oder nicht. Und genau das war das Ziel des Threads. Für mich sind diese Informationen sehr wertvoll, da ich natürlich auf Dauer auch kein Geld verbrennen will. Ich hoffe, ihr könnt das nachvollziehen.

  10. #49
    Avatar von sanukk

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Nein, ein Eintrag im Landpapier ueberlebt Militaerputsche und Regierungswechsel, wie in jedem anderen Land auch.
    Dein Wort in Gottes Ohr. Das haben sich Expats in Venezuela, Argentinien, etc. auch schon "gewünscht". Aber Thailand ist ja anders........

    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen

    1Alternativ kann man ein nettes Objekt monatlich mieten und nach einem Jahr oder mehr wechseln.

    2Ich persoenlich halte die 30 Jahre Leaseholds als totale Verarsche.
    1....das wäre bei heutigen Verhältnissen die sicherste und komfortabelste Lösung.
    2....Heute ja. Sehr wahrscheinlich sogar.
    Kenne einen Expat, der vor 20 Jahren einen 30-Jahresvertrag mit der Oma als Besitzerin gemacht hat, in der besten Lage von Patty. Der wohnt heute noch da und ist total glücklich. Das Grundstück ist Millionen wert.
    Bezahlt hat er damals 50.000 baht im voraus.

    Zitat Zitat von Jever Beitrag anzeigen
    Nun stellt sich natürlich noch die Frage, was bezahlt man in etwa für einen neu zu errichtenden Bungalow dieser Größenordnung nach "mittlerem westlichen Standard". Ich weiß, diese Definition ist auch nicht einfach... Wenn dies unter 100 T€ machbar ist, sollte man sich vielleicht doch eher denn später intensiver mit der Materie auseinandersetzen, als ursprünglich geplant.

    Natürlich kommen dann auch noch die Unterhaltskosten inkl. der Kosten für die Sicherung in Abwesenheit (evtl. Anbindung an einen Wachschutz?) in den ersten Jahren der halbjährigen Nutzung hinzu, auch hierbei hab ich bislang keine realistische Vorstellung. Was wäre also noch alles zu beachten? Wirklich ein sehr kompexes Thema...
    Warum willst Du eigentlich einen westlichen Bungalow auf einem fremden Grundstück erstellen. Kann Dir nur empfehlen, die 100.000,00 € auf die insgesamt zu bezahlende Miete umzulegen.

    Damit kommst Du verdammt weit........., wenn nicht weiter, als bei der angedachten Idee....
    Und bleibst flexibel.

    Ein fertiges, schönes schon gebautes Haus beziehst Du, wenn es Dir gefällt.

    Wenn es Dir/Euch richtig gut gefällt, mietet Ihr durchgehend.

    Untervermietung an Freunde bei Bedarf auch nicht ausgeschlossen.....

    Unter dem Strich gewinnst Du erstens an Freiheit, zweitens an Sicherheit und drittens an Lebensqualität.......

    PS:
    Ein Haus mit Weststandard muss keine 30K im Monat kosten, es gibt, bei langfristiger Miete auch schöne Häuser zum halben Preis oder weniger........Die Alteigentümer aus DACH, die nicht mehr reisen können und deren Family in DACH lebt, sind teilweise froh, wenn sich jemand (gutes) um ihr Haus kümmert.......Auch Thai-Eigentümer, die eigentlich nur das Grundstück im Wert wachsen hören wollen, sind froh, wenn Farangs das Haus anhübschen, um sich wohl zu fühlen.

  11. #50
    Avatar von Jever

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    Zitat Zitat von sanukk Beitrag anzeigen
    ...Untervermietung an Freunde bei Bedarf auch nicht ausgeschlossen...
    Das ist natürlich auch eine nette Idee, zu vereinbaren, dass man das Mietobjekt untervermieten darf. Dann rechnet sich auch eine relativ hohe Miete schon wieder ganz anders und man bleibt natürlich flexibler, da geb ich Dir recht...

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