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Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

Erstellt von KlausPattaya, 08.08.2006, 10:22 Uhr · 20 Antworten · 5.458 Aufrufe

  1. #11
    Avatar von x-pat

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Die Pachtoption ist aus der rechtlichen Perspektive die sicherste Lösung. Allerdings ist sie für viele Käufer unattraktiv, da es außer der 30+30 Jahre Limitierung auch Limitierungen bezüglich der Veräußerung (Verkauf, Vererbung, Schenkung) gibt. Eigentlich nur für Leute interessant, die in Thailand ein "just-for-fun" Zweithaus suchen ohne Investment Gedanken.

    Hier im Norden ist die Corporate Entity Lösung nach wie vor die beliebteste Option für Ausländer, trotz aller Unkenrufe der Presse. Der thailändische Staat ist dem Scheinfirmenphänomen bisher nur mit Säbelrasseln begegnet, denn letztendlich bringen die Scheinfirmen und die damit verbundenen Ausländer Geld in das Land. Ich sehe keinen echten politischen Willen dies zu bekämpfen.

    Abgesehen davon werde ich nachdenklich, wenn ich "Pattaya", "Bauprojekt", und "Ausländische Eigentümer" höre. Jeder Thailand Expat würde ein solches Projekt vermutlich ohne zu zögern in die Risikostufe 1 einordnen. Aus unternehmerischer Sicht eher ein Glücksspiel als ein solides Geschäftsmodell. Man hat einfach zu viele ähnliche Projekte hart-landen sehen.

    Ich hoffe das PattayaKlaus dies nicht als Infragestellung seiner fachlichen oder unternehmerischen Kompetenz versteht. Dies will ich keinesfalls damit zum Ausdruck bringen. Es sind eher die menschlichen Faktoren, als die fachlichen, die solche Projekte unabwägbar machen. Die beste Strategie, besonders in Pattaya, ist vermutlich zunächst gute Kontake mit den lokalen, ähhh, "Influenzien" aufzubauen.

    Viel Spaß und viel Glück dabei wünscht
    X-Pat

  2.  
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  3. #12
    ffm
    Avatar von ffm

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Ist ja alles schoen und gut was hier so geschrieben wurde. Nur werde ich in Thailand keine Immobilien kaufen, und schon gar nicht in Pattaya.

    Warum ich keine Immobilien in Thailand kaufe?

    Weil ich als Auslaender keinen Grundbesitz erwerben darf. Alle Wege zur Umgehung dieses Grundprinzip die ich bis jetzt kennengelernt habe ueberzeigen mich nicht.

    Die Scheinfirmen-Losung gilt ja inzwischen allgemein als diskreditiert. Ein 30jaehriger Pachtvertrag gibt mir zwar das Recht das Grundstueck in dieser Zeit zu nutzen. Mehr aber auch nicht. Ich kann das Grundstueck nicht vererben, beleihen oder verkaufen, weil es mir ja nicht gehoert. Der aus meiner Sicht wesentliche Vorteil den Immobilienbesitz mit sich bringt ist in diesem Fall also nicht gegeben. Wenn ich also von vornherein nur mieten kann, dann bleibe ich lieber gleich flexibel, lege mein Kapital zinsbringend an und bezahle von dem Ertrag die monatliche Miete. So lebe ich nicht schlechter als beim 30-Jahre-Pacht-"Kauf", aber ich habe jederzeit die Moeglichkeit mir etwas neues zu suchen wenn mir die Gegend nicht mehr gefaellt, die Nachbarn mir auf den Geist gehen oder in der Naehe eine Chemiefabrik errichtet wird.

    Warum ich schon mal gar nicht in Pattaya kaufen wuerde?

    Zur Zeit erlebt die Region Pattaya-Sattahip ein dramatisches Wachstum. Ueberall schiessen Neubauprojekte aus dem Boden, Industrie und Gewerbe werden angesiedelt. Schon jetzt erstickt Pattaya im Verkehr, und anders als in Bangkok, wo auf den Ausbau den Oeffentlichen Personennahverkehrs - speziell des Schienenverkehrs - gesetzt wird, ist in Pattaya noch nicht erkennber wie auf diese Problematik reagiert wird. Die Anbindung an Bangkok wird auch in Zukunft ausschliesslich ueber den Strassenverkahr hergestellt. Weiteres Wachstum wird daher dazu fuehren dass Stau noch mehr als bisher zum Dauerzustand wird. Damit wird Pattaya als Wochenenddomizil fuer Besserverdienende aus Bangkok an Attraktivitaet verlieren.

    Ich lasse mich bei beiden Themen auch gerne eines besseren belehren. Ich bin kein Experte auf diesem Gebiet, daher sehe ich das ganze auch nicht aus der Sicht des Immoblienunternehmers sonders aus der des Privatmanns.

  4. #13
    Avatar von Netandy

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    @x-pat

    Hier im Norden ist die Corporate Entity Lösung nach wie vor die beliebteste Option für Ausländer, trotz aller Unkenrufe der Presse. Der thailändische Staat ist dem Scheinfirmenphänomen bisher nur mit Säbelrasseln begegnet, denn letztendlich bringen die Scheinfirmen und die damit verbundenen Ausländer Geld in das Land.
    Du hast damit aus der Praxis gesehen absolut recht, wo kein Kläger da kein Richter, ganz besonders in Thailand.

    Problematisch wird es jedoch, wenn es sich um begehrtes Land (z.B. in Strandnähe handelt), dass gerne ein anderer Investor in seinem Besitz hätte. Da wird zugleich eine Anzeige (und damit ist der Kläger da) gegen die Schein-Company erstattet. Da wird es für die "teilweise wirklich arglosen" auslaendischen "Eigentuemer" schnell sehr sehr eng.....

    @ffm

    Ich kann das (Anmerk. gemietete) Grundstueck nicht vererben, beleihen oder verkaufen, weil es mir ja nicht gehoert. Der aus meiner Sicht wesentliche Vorteil den Immobilienbesitz mit sich bringt ist in diesem Fall also nicht gegeben.
    Das stimmt so nicht ganz. Zum einen gehört dir ja das Haus als Eigentümer (es wird ja mit deinem Eigentumsrecht in die Eigentumsurkunde des Grundstücks eingetragen). Ebenso wird der 30+30 Jahre Pachtvertrag dort registriert (auch die 30 Jahre Verlängerungsoption lässt sich nun behördlich registrieren, das war vor ein paar Jahren noch nicht möglich).

    Du kannst also deinen "60 Jahre Besitzanspruch" (Pachtanspruch) für das Grundstück sehr wohl abtreten (im Prinzip verschenken), ebenso vererben, wie auch verkaufen. Natürlich wird er mit mit den Jahren (je nachdem wieviel von den 60 Jahren abgelaufen sind) immer weniger wert.

    Danach wird Haus und Grundstück nach thailändischem Recht (soweit es sich nicht um ein transportables Haus handelt) zu einer "untrennbaren Einheit" wobei die Eigentumsrechte des Hauses jedoch bestehen bleiben. Der Grundstückseigentümer kann jedoch die Entfernung des Hauses verlangen, ebenso natürlich den Zutritt zum Grundstück verwehren. Im Prinzip wird es dann (wahrscheinlich mit den Erben des ursprünglichen Hausbesitzers) und dem dann aktuellen thailändischen Grundstückseigentümer auf einen "Vergleich" hinauslaufen, indem das Haus "stehenbleibt", dann aber zu einem speziellen Preis abgetreten wird. Oder die Grundstücksverpachtung beginnt zu einem für beide akzeptablen Preis von vorne.

    Das wird jedoch ein heutiger Hauskäufer der z.B. jetzt aktuell 40 ist, kaum mehr erleben.... :-)


    Man kann also Haus und Grund während seiner Lebenszeit benutzen als ob es alles sein eigenes wäre. Es entwickelt sich ja auch das Eigentümer Gefühl, da in der Regel die Summe für die 60 Jahre Pacht im voraus gezahlt wird was dem Kaufpreis entspricht. Man kann also dann auf "seinem Besitz" das Haus dann ganz genauso bauen wie man es gerne möchte. Das ist schon ein himmelweiter Unterschied zu einem gemieteten Objekt. Ebenso bei der Gartengestaltung.


    Schon jetzt erstickt Pattaya im Verkehr, und anders als in Bangkok, wo auf den Ausbau den Oeffentlichen Personennahverkehrs - speziell des Schienenverkehrs - gesetzt wird
    Selbst innerstädtisch lässt sich in Pattaya mit dem eigenen Auto jedes Ziel im Normalfall locker in einer halben Stunde erreichen. Ausserhalb in der Region Pattaya - Sattahip ist es sowieso kein Problem. Die Verkehrsanbindung BKK-Pattaya halte ich momentan noch für ausreichend. Zudem ist in Thailand (da kurze Planungsphasen) schnell eine neue Autobahn gebaut.

    Innerhalb Pattayas gibt es sehr wohl einen sehr gut ausgebauten billigen, wahlweise individuellen Nahverkehr (Baht-Busse, Motorbike-Taxis, sowie noch 1 Stadtbuslinie). Zudem gibt es auch einen sehr preisgünstigen Nahverkehr auf dem Highway zwischen Pattaya und Sattahip (spezielle Fern-Bahtbusse).

    Im Übrigen ist Pattaya und Sattahip auch per Schiene mit BKK verbunden. Wird jdoch bis auf wenige Bummelzüge kaum genutzt da es einen hervorragenden schnellen Bus-Fernverkehr gibt. Also verkehrstechnisch mache ich mir wirklich keine Sorgen.... :-)

    Gruss an alle von

    Netandy

  5. #14
    Avatar von x-pat

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    netandy: Problematisch wird es jedoch, wenn es sich um begehrtes Land (z.B. in Strandnähe handelt), dass gerne ein anderer Investor in seinem Besitz hätte.

    Ja, da hast du wahrscheinlich Recht. In diesem Fall sollte man schon sicherstellen, dass die Company auch Geschäftsbewegungen hat.

    netandy: Du kannst also deinen "60 Jahre Besitzanspruch" (Pachtanspruch) für das Grundstück sehr wohl abtreten (im Prinzip verschenken), ebenso vererben, wie auch verkaufen.

    Meinen Quellen nach ist das nicht ganz so einfach. Für die Möglichkeit der Veräusserung muss ein Zusatzvertrag abgeschlossen werden, der aber nicht beim Land Department registriert wird. Der neue Pächter müsste außerdem ins Chanod eingtragen werden. Das sind meiner Ansicht nach weitere Fallstricke.

    Cheers, X-Pat

  6. #15
    Avatar von KlausPattaya

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Soeben erreichte mich die Nachricht aus Thailand, dass die übliche Praxis - Immobilien über Firmenkonstruktionen zu erwerben - vom Gesetzgeber nicht mehr toleriert wird. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem Einbruch auf dem Immobiliensektor. Während in der Region Phuket wöchentlich dreißig Verkäufe getätigt wurden, liegen die Zahlen nunmehr bei drei. Stimmen diese Informationen über das Ende der juristischen Toleranz von Umgehungsverträgen? Gruß aus dem - noch nicht herbstlichen - Hamburg.

  7. #16
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Aber hier geht es doch gar nicht um selbst genutzte Immobilien dachte ich?

  8. #17
    Avatar von songthaeo

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Ich kann mir nicht vorstellen,dass ein Professioneller Hausbauer solche Gedanken in einem Forum eoertert.Es kann sich hoechsten mal um "Monopoly" handeln.

  9. #18
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Ich hätte da einen Link zu Hausbau, weiß nur nicht ob das Forum hier erwünscht ist, weil da auch böse Dinge propagiert werden.

  10. #19
    Avatar von KlausPattaya

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    Ich möchte nicht ausschließen, dass die Erörterung von juristischen Aspekten über den Kauf von Immobilien unterschiedlichen Interessen widersprechen kann. Man sollte aber den Wunsch nach größtmöglicher Transparenz - sowohl für den Käufer, als auch für den Verkäufer- einfach akzeptieren. Die Beiträge zeigen doch, wie detailliert das Thema behandelt werden muss. Hintergrund ist die Unsicherheit nicht nur bei den Käufern, sondern auch bei mir, da ich - nach guter hanseatischer Art - juristisch einwandfreie Geschäfte abschließen möchte. Ein Versäumnis in dieser Hinsicht wäre für mich unprofessionell: Neben dem juristischen Sachverstand über juristische Optionen, zählen für mich auch die Erfahrungen der Forumsteilnehmer. Von daher kann ich die Kritik nicht verstehen: Vielmehr gehört ein solches Thema – wie vermeide ich Manipulationen beim Hauskauf - ins Forum. Zum Thema: „Ich hätte da einen Link zu Hausbau“ Warum eigentlich nicht? Gruß aus dem noch immer nicht herbstlichen Hamburg (18 Grad).

  11. #20
    Avatar von songthaeo

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    Re: Immobilien-Erschließung: Pattaya-Sattahip.

    [quote="Netandy",p="387413"]@x-pat

    Im Übrigen ist Pattaya und Sattahip auch per Schiene mit BKK verbunden. Wird jdoch bis auf wenige Bummelzüge kaum genutzt da es einen hervorragenden schnellen Bus-Fernverkehr gibt. Also verkehrstechnisch mache ich mir wirklich keine Sorgen.... :-)

    Gruss an alle von

    Netandy
    Ein Personenzug am Tag,ausser Samstag und Sonntag.
    3.Klasse Fahrzeit ca.3 Stunden.Manchmal steht der Zug eine Ewigkeit vor Bangkok.Die Strecke ist eingleisig.
    Mein Aenderungsvorschlag:
    Ein Skytrain a la China.Bkk-Ban Phe mit Haltepunkten in Suvannabhumi,Chonburi,Pattaya,Rayong.5 Minutentakt.
    Dann waeren die vielen Schnellstrassen zumindest vom PKW und Busverkehr entlastet und die LKW koennten sich die Strassen von BKK nach Sattahip alleine teilen.
    Pattaya koennte eine Elektrostrassenbahn vertragen.

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