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Hauskauf / Grundstückskauf....

Erstellt von joerg, 16.05.2004, 09:35 Uhr · 86 Antworten · 7.583 Aufrufe

  1. #71
    Sioux
    Avatar von Sioux

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    Dieter, die Frage war, wenn die Ehefrau stirbt, was mit den Immobilien passiert.

    Bin mir nicht tausendprozentig sicher, aber habe mal gehoert, dass du 1/2 Jahr Zeit hasst als Ehemann das zu verkaufen.

    Erben tust du schon, nur behalten kannst du es nicht.

    Sioux

  2.  
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  3. #72
    Avatar von Netandy

    Registriert seit
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    192

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    Leider ist die Sache für einen Ausländer mit dem Erben von Land (der verstorbenen thailändischen Ehefrau) gar nicht so einfach. Deshalb gibt es auch so viele unterschiedliche Meinungen hierzu. Im Prinzip hat jeder ein wenig recht.

    Es ist z.B. absolut entscheidend wann die Frau das Land erworben hat, (eingetragene Eigentümerin von diesem wurde). Ob innerhalb der Ehezeit, oder bereits zuvor!

    Innerhalb der Ehezeit ist nämlich eine mit einem Ausländer verheiratete Thailänderin gewissen Restriktionen unterworfen. Sinn des Ganzen ist der oberste thailländische Grundsatz:

    Das kein Ausländer Eigentümer an thailändischem Grund und Boden sein darf!

    Doch um erst einmal mit vielen Vorurteilen aufzuräumen (die meistens auf alten inzwischen abgeschaften Gesetzten vor der Gleichberechtigung beruhen):

    Jede thailändische Staatsbürgerin kann soviel Land als Eigentümerin erwerben wie sie will. Ganz gleich ob mit oder ohne ausländischem Ehepartner! Sie ist auch niemand (auch keiner thailändischen Behörde!!) Rechenschaft schuldig, woher sie das Kapital für den Erwerb hat!

    Allerdings kann jede thailändische Behörde einen staatliche Eintrag oder eine Bewilligung (vorläufig!!) ablehnen, wenn sie ein "Scheingeschäft" vermutet. Dies jedoch nicht nur zwischen Eheleuten, und auch nicht nur bei Eigentumseinträgen von Grundstücken, sondern allgemein.

    Derjenige der den Eintrag dann vornehmen lassen will (in diesem Fall die Frau) muss dann der Behörde bestätigen (nicht beweisen!!), das es nicht so ist. Dies kann nach thailändischem Recht "formfrei" erfolgen. Entweder mündlich, in den meisten Fällen jedoch (das auch der thailändische Beamte auf der sicheren Seite ist) durch Niederschrift!

    Konkret: Die Frau schreibt z.B. folgenden Wortlaut auf ein Stück Papier, das dann zu den Unterlagen genommen wird:

    "Ich bestätige das ich den Kaufpreis für mein Grundstück mit eigenem Geld entrichte, das mir mein Ehemann von seinem priavten Vermögen zur freien Verfügung geschenkt hat. An die Geldschenkung meines Mannes wurden keinerlei Auflagen oder Verpflichtungen für mich verknüpft."

    Das ist der übersetzte Standardwortlaut den es in Thai (sogar vorgedruckt) bei guten Anwälten gibt. Dies ist jedoch nur nötig, wenn die thailändische Behörde wirklich ein Scheingeschäft vermutet und der Zweifel nicht mündlich ausgeräumt werden kann!

    Doch nun zu den wirklichen Restriktionen. Damit der Eigentumseintrag vorgenommen werden kann muss der ausländische Ehepartner eine Verzichtserklärung über jede Art von Miteigentum an dem Grundstück (d.h die vollständige Herauslösung aus dem Ehevermögen) abgeben. Auf gleichem Vordruck auch seinen Erbverzicht für das Grundstück.

    Er hat damit (natürlich auch bei Scheidung) jegliche Rechte an dem Grundstück verloren. Dieses muss nach thailändischem Recht im Beisein des jeweils zuständigen Beamten (=Zeugen) mit Unterschrift durch den Ausländer besätigt werden. Also kein Papier das "irgendwo" mal schnell unterschrieben wird. Kein Ausländer kann sich somit darauf berufen aus Unwissen so gehandelt zu haben. Dies alles ist juristisch aus dem thailändischen Eherecht begründet, auf das ich kurz als Erklärung eingehen möchte.

    Wie in Deutschland ist ja in Thailand die "Zugewinngemeinschaft" die normale Eherechtsform. Innerhalb der deutschen Zugewinngemeinschaft herscht jedoch während der Ehezeit formal "Gütertrennung". Das heisst, jeder hat auch während der Ehe sein eigenes Vermögen. Erst bei einer Trennung wird dann ermittelt was während der Ehezeit hinzugewonnen wurde, das dann geteilt wird. Bereits vor der Ehe bestehende Vermögensbestandteile bleiben davon natürlich ausgenommen.

    Genauso ist es in Thailand, jedoch gibt es während der Ehezeit im Unterschied zu Deutschland neben den jeweiligen eigenen Vemögen, auch "gemeinsames Vermögen"! Zu diesem gemeinsamen Vermögen gehört sofort alles, was in der Ehe hinzugewonnen wird. Über dieses gemeinsame Vermögen bestimmen beide Eheleute gleichberechtigt!

    Schenkt nun der Mann aus seinem privaten Vermögen der Frau Geld, und diese kauft davon ein Grundstück, so hat die Ehe (das Ehevermögen) dadurch einen Zugewinn erfahren! Und dieser Zugewinn wird nicht wie in Deutschland erst bei Beendigung der Ehe geteilt, sondern fällt sofort ins gemeinsame Vermögen. Vermögen über das beide gleichberechtigt bestimmen. Der ausländische Ehemann würde also quasi durch die Hintertür Mitbestimmungsrecht (Eigentumsrechte) an thailändischem Grund und Boden erwerben. Und dies kann nach thailändischem Rechtsverständnis eben absolut niemals sein. Deshalb der geforderte Verzicht!

    Vielleicht wird dadurch die im thailändischen Gesetz hierfür geforderte Verzichtserklärung etwas verständlicher. Zur Abgabe dieser Verzichtserklärung kann der ausländische Ehepartner übrigends sogar "gezwungen" werden. Dies deshalb, damit nicht Eigentumseinträge für privates Vermögen eines thailändischen Staatsbürgers durch eine ausländische Person aus bösem Herzen heraus blockiert werden können. Zum Beispiel wenn der thailändische Ehepartner Grundstücke erbt, oder geschenkt bekommt. Das Gesetz sieht hierfür sogar "Erzwingungshaft" vor. :-)

    Und damit wären wir beim Erbe!

    Der Mann hat also "den heute immer geforderten (Erb)Verzicht unterschrieben, wodurch seine thailändische Frau während der Ehezeit alleinige Grundstückseigentümerin wurde. Er erbt also nach heutigem Recht an Grundstücken absolut nichts mehr!! Es tritt dann die gesetzliche Erbfolge (Kinder / Verwandte der Eigentümerin) ein.

    Ausnahme: Die verstorbene Ehefrau hat ihm explizit in einem Testament das Grundstück vererbt. Der Ehemann ist dann berechtigt (trotz Erbverzicht!!) 1 Rai davon in Besitz zu nehmen. Er bleibt aber Besitzer und wird nicht Eigentümer, d.h. er muss das Land dann innerhalb einer "angemessenen Frist" (mindestens 1/2 Jahr) an eine Person abgeben (z.B. verkaufen) die Eigentümer werden kann.


    Jetzt zu Grundstücken bei denen die Ehefrau vor der Ehezeit schon Grundstückseigentümerin war. Da diese ja nie Bestandteil des Ehevermögens waren, gibt es natürlich ja auch keine Verzichtserklärung. Diese wird dann der Ehemann (auch mit Pflichtteilsrecht wie in Deutschland) im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge erben. Es gibt keinerlei Grössenbeschränkung! Er kann aber wie im obigen Fall nur Besitzer, jedoch niemals Eigentümer werden. Muss also das Grundstück abgeben.

    Genauso bei Grundstücken die im Besitz seines Kindes bei dessen Tod waren. Auch da ist der Ehemann pflichtteilsberechtigt.

    Ich denke jetzt wird manche doch etwas seltsame Regelung für viele etwas verständlicher. An sich ist im juristischen Bereich auch in Thailand alles streng logisch aufgebaut. Auch wenn sich diese Logik manchmal von westlicher Denkweise etwas unterscheidet.

    Gruss an alle von

    Netandy

  4. #73
    Avatar von schauschun

    Registriert seit
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    483

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    @netandy:

    hoert sich eigentlich sehr logisch und nachvollziehbar an.

    gibts auch irgendwelche quellenangaben auf die du dich berufst ?

  5. #74
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    Zitat Zitat von Netandy",p="376879
    Ausnahme: Die verstorbene Ehefrau hat ihm explizit in einem Testament das Grundstück vererbt. Der Ehemann ist dann berechtigt (trotz Erbverzicht!!) 1 Rai davon in Besitz zu nehmen. Er bleibt aber Besitzer und wird nicht Eigentümer, d.h. er muss das Land dann innerhalb einer "angemessenen Frist" (mindestens 1/2 Jahr) an eine Person abgeben (z.B. verkaufen) die Eigentümer werden kann.
    Der Farang muss das Land nur dann verkaufen, wenn er Erbe ist, aber keine Genehmigung des Inenministeriums bekommt, wie mein Bekannter William Jarvis schreibt:
    Section 93 of the Land Code permits foreigners to own land in Thailand in the event that they acquire the ownership of such land by virtue of being the lawful heir to an estate. Nevertheless,

    (i) permission from the Minster of Interior to the ownership of the land needs to be sought and obtained
    (ii) the aggregate area of land allowed to be owned cannot exceed that permitted by law; for example, 1 Rai for residential purposes; but it is possible to owner a large area if the land is commercially used, such as a farm – for the exact area currently allowed, reference needs to be made to the regulation issued

    failing which, as is the case under Section 96 bis of the Land Code, you will be required to sell the land within a period of not less than 180 days nor more than 1 year

  6. #75
    Sioux
    Avatar von Sioux

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    Und, hat es schon einen Fall gegeben, in dem diese Genehmigung des Innenministers erteilt wurde???

    Denke, diese Moeglichkeit ist sehr theoretisch.

    Sioux

  7. #76
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    sioux, ich frage mal nach.

  8. #77
    Avatar von Netandy

    Registriert seit
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    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    @Chak3

    Der Farang muss das Land nur dann verkaufen, wenn er Erbe ist, aber keine Genehmigung des Inenministeriums bekommt,
    Du hadst recht, es gibt dieses Gesetz das ein Ausländer der Erbe ist dieses besagte 1 Rai mit einer Sondergenehmigung des Innenministeriums "behalten" kann. Ich denke dies ist aber die absolute Ausnahme.

    Wobei das Gesetz aber nichts darüber aussagt ob er Eigentümer wird oder nur Besitzer bleibt. Es gibt ja häufig in Thailand den Fall (viele Landbesitzurkunden unterhalb eines Chanods) das nur die Besitzverhältnisse geklärt sind, nicht jedoch die Eigentumsverhältnisse.

    Z.B. wenn Land vom Staat an thailändische Bürger abgegeben wurde, was auf dem Land nicht mal so selten ist. Zwar können sich die thailändischen Besitzer dann um Eigentumsrechte (Chanod) bemühen, was jedoch aus Kostengründen (Neuvermessung fällt an), oft gar nicht getan wird. Dies ist auch der Grund das auf dem Land oft keine echten Eigentumsurkunden (Chanod) für Grundstücke existieren, und vieles eigentlich in der Schwebe ist.

    Ich denke die Sache mit dem 1 Rai geduldeten Landbehalt für einen ausländischen Erben geht ein wenig in diese Richtung. Und zwar dann, wenn dessen Landbesitz der Allgemeinheit dient, z.b. wenn auf dem Land ein Produktionsbetrieb ist...etc.. Mir persönlich ist jedenfalls kein einziger Fall bekannt, wo ein Ausländer jemals Eigentümer an einem Grundstück wurde (Ausnahme: Investoren in der Hotelbranche, und da auch nur 1 Rai zum Eigennutzung).

    Gruss an alle von

    Netandy

  9. #78
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    Netandy, denken ist nicht wissen, deswegen warten wir lieber, was William dazu zu sagen hat.

    Aber soviel kann ich jetzt schon ergänzend sagen, diese 1 Rai gelten nicht nur, wenn man in Hotels investiert. Es ginge auch, wenn ich beispielsweise ein Unternehmen gründe um Plastikstrohhalme in Thailand herzustellen. Man muss nur, wenn ich mich recht erinnere, mindestens 40 Millionen Baht investieren.

  10. #79
    Avatar von Netandy

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    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    @Chak3

    Netandy, denken ist nicht wissen, deswegen warten wir lieber, was William dazu zu sagen hat.
    Es stimmt, ich weis es wirklich nicht unter welchen Gesichtspunkten das thailändische Innenministerium diese Sondergenehmigung erteilt. Aber ich kenne eben keinen einzigen Fall wo ein Ausländer (ausser Investoren) jemals in Thailand Eigentümer an Land wurden. Folglich mein Gedanke (Schlussfolgerung), das diese ominöse Sondergenehmigung eben wohl die absolute Ausnahme zu sein scheint.

    Es stimmt natürlich das das Sonderrecht für Investoren zum Eigentumserwerb von 1 Rai Land nicht nur im Hotelgewerbe gilt. :-) Das war etwas unglücklich von mir formuliert. Ich kenne eben nur Leute aus diesem Gewerbe die auf diese Weise "echte" Landeigentümer wurden.

    Die Mindestinvestitionssumme von 40 Mio THB die du genannt hast stimmt. Und selbst da krümmt sich die entsprechende Behörde noch wie ein Wurm um das Sonderrecht für den (die) Hauptinvestor(en) für den Kauf eines lumpiges Rai`s zu erteilen. Selbst in diesem Fall ist es also noch immer nicht einfach!

    Gruss an alle von

    Netandy

  11. #80
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Hauskauf / Grundstückskauf....

    Also, die Einschätzung scheint auch anderweitig zu sein, dass diese Genehmigung die Ausnahme sein dürfte. Ein Vermächtnis der grundbesitzenden Frau gegenüber dem Ehemann lohnt sich aber auf jeden Fall, weil man dann zwar das Grundstück verkaufen muss, das Geld aber ja nicht verloren ist.

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