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Haus od. Villa in Thailand mieten: Ideen, Vorschläge, Anmerkungen etc.

Erstellt von ItsmeSusan, 15.07.2012, 03:01 Uhr · 61 Antworten · 10.707 Aufrufe

  1. #21
    Avatar von Dieter1

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    Zitat Zitat von DisainaM Beitrag anzeigen
    ....sowie eine Notliste abarbeiten, die genau für diesen Fall vor langer Zeit vorbereitet wurde, er hat die Vollmachten, um einen Fachanwalt vor Ort zu beauftragen, der persönliche Kontakte zu den Entscheidungsträgern bei der zuständigen Polizei, sowie Justiz hat.
    MadMac, durch solche Aussagen bekommt Deine Vermutung eine gewisse Berechtigung .

  2.  
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  3. #22
    Avatar von markobkk

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    Ich verstehe nicht wofuer man fuer einen Mitvertrag einen Anwalt braucht. Wenn man was kauft mag das ja ok sein, aber fuer's mieten ist das doch reichlich uebertrieben. Im schlimmsten Fall gibt es Krach mit dem Vermieter und so what, dann zieht man aus oder soll der Anwalt den Vermieter dann verklagen?

    Wichtig waere eine Vertrauensperson welche thai lesen kann falls der Vermieter mit einem Mietvertrag ankommt welcher nur in Thai geschrieben ist, aber alles andere ist reichlich uebertrieben in meinen Augen.

  4. #23
    Avatar von Volker M. aus HH.

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    Ich suche mir den Anwalt nicht nach Sprache aus. Wir haben hier in Maenam Khun Sutep. Der ist fuer Firmenrecht und fuers Grobe. Haeufig genuegt die Erwaehnung seiner selbst, um eine Einigung zu erzielen. In Nathon haben wir je einen Anwalt fuer Familienrecht und einen fuer Vertraege. Mietvertraege unterliegen hier kaum Restriktionen, sodass man bei der Ausgestaltung recht frei ist.

  5. #24
    Avatar von DisainaM

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    bei mir persönlich, da ich noch ein Pendlerdasei fristen muss,
    hab ich eine ADAC Auslands KV, wo die ersten 6 Wochen in Thailand abgedeckt sind, sowie über die Kreditkarte ein Krankenhaustagegeld von 200 Euro,
    was mir bei ernsten Vorfällen, nach den 6 Wochen, etwas zurückkommende Liquidität gibt,
    sowie noch ein paar andere Versicherungen,
    ist zwar nicht perfekt, aber bei einem jährlichen Prämienaufwand unter 500 Euro im Jahr, überschaubar.

    Absicherungen, wie Krankenversicherungsschutz, mag für den einen Paranoid sein,
    für den anderen eine normale Finanzplanung,
    denn man will ja nicht alles aus eigener Tasche zahlen müssen.

    Ein th. Bekannter aus Bkk sagte mir, ausserhalb von Bkk laufen manche Dinge anders, als man es sich in Bkk vorstellen könnte,
    es ist daher leicht, wenn man in einer gewissen Wohlstandsblase in Bkk lebt,
    einen anderen Blick auf die Verhältnisse in Thailand zu bekommen.

  6. #25
    Avatar von MadMac

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    Zitat Zitat von markobkk Beitrag anzeigen
    Ich verstehe nicht wofuer man fuer einen Mitvertrag einen Anwalt braucht. Wenn man was kauft mag das ja ok sein, aber fuer's mieten ist das doch reichlich uebertrieben.
    Ja, einen Anwalt braucht man eigentlich nur dann, wenn es rechtliche Unklarheiten bei Kauf gibt, z.B. Probleme mit Baugenehmigungen oder Eigentumsverhaeltnissen / Developer. Das trifft eigentlich nur bei neuen Objekten zu, und wenn solche Geruechte schon in Umlauf sind, dann ist zumeist was dran. Gute Quelle fuer Letzteres ist prakard.com. Und dann kann man sich den Anwalt eigentlich auch sparen, weil in solchem Fall gilt nur eins: Finger weg.

    Kauf von Immobilien ist recht simpel, man braucht halt jemand der der Sprache maechtig ist. Das wars aber auch schon.

  7. #26
    Avatar von DisainaM

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    Dieter,
    mag ja sein, dass Du ohne eine Notliste gut lebst, nehmen wir an, Du fährst bei starkem Regen mit Deinem Mopet über einen nicht-mehr-vorhandenen Kanaldeckel und liegst im Krankenhaus,
    wenn rufst Du an, wer soll für Dich Dinge erledigen, wem hast Du Deinen Zweit-wohnungsschlüssel gegeben, was hast Du vorbereitet ?

  8. #27
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen

    Kauf von Immobilien ist recht simpel, man braucht halt jemand der der Sprache maechtig ist. Das wars aber auch schon.
    Kauf eines Condos, Kauf eines Hauses in einem Village, Kauf eines Hauses,
    alles andere, als simpel, bei einem teuren Condo, oder einem teuren Haus in einem Village,

    es müssen umfangreiche Nachforschungen angestellt werden, wo sich der thaisprechende Kontakt auch auskennen muss,
    es müssen die Kostenverteilungsschlüssel in den Eigentümerversammlungen bei einem Condo geprüft werden,
    Dinge, wo man besser mit einem Fachmann zugange ist.
    Auch bei einem Village müssen viele Punkte geklärt werden, wie zB. - wer ist Eigentümer der Wege im Village, wenn die Projektbetreiber pleite gehen, usw.

  9. #28
    Avatar von MadMac

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    @DisainaM
    Vielleicht solltest Du Dich mal von dem Gedanken loesen, dass Du in Deutschland bist. Du kannst das natuerlich alles mustergueltig durchziehen, wenn Du Dich hinterher besser fuehlst. Der praktische Nutzen geht aber unweigerlich gen Null, da Du eben selbst mit solchem Wissen nur minimale rechtliche Handhabe hast. Wenn etwas link erscheint, dann wie schon gesagt Finger weg. Dafuer brauch ich keinen Anwalt.

    Was interessieren mich Kostenverteilungsschluessel? Es gibt eine monatliche Zahlung zwecks Unterhalt des Condos basiert auf qm-Kosten und fertig. Diese erfragt man vor Kauf. Zusaetzlich kann man, so man moechte, im Condo Committee mitarbeiten und zahlreiche Entscheidungen steuern und beeinflussen. Gerade weil das viele nicht interessiert.

  10. #29
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    @DisainaM
    Vielleicht solltest Du Dich mal von dem Gedanken loesen, dass Du in Deutschland bist. Du kannst das natuerlich alles mustergueltig durchziehen, wenn Du Dich hinterher besser fuehlst. Der praktische Nutzen geht aber unweigerlich gen Null, da Du eben selbst mit solchem Wissen nur minimale rechtliche Handhabe hast. Wenn etwas link erscheint, dann wie schon gesagt Finger weg. Dafuer brauch ich keinen Anwalt.

    Was interessieren mich Kostenverteilungsschluessel? Es gibt eine monatliche Zahlung zwecks Unterhalt des Condos basiert auf qm-Kosten und fertig. Diese erfragt man vor Kauf. Zusaetzlich kann man, so man moechte, im Condo Committee mitarbeiten und zahlreiche Entscheidungen steuern und beeinflussen. Gerade weil das viele nicht interessiert.
    wenn man in Thailand etwas über die th. Gesellschaft lernen sollte,
    dann die Tatsache, dass das Leben in Thailand nur über Beziehungs-netzwerke klappt.
    Willst Du in Thailand sicher leben, solltest Du Dir ebenfalls ein Beziehungsnetzwerk aufbauen,
    klar, kannst Du versuchen, den Weg als Einzelkämpfer zu gehen, und durch Erfahrung klug werden,
    aber es ist besser für Deine Lebens-restzeit, von der Erfahrung von anderen zu profitieren.

    - Wenn Dir was link erscheint, Finger weg -
    dass setzt eine Menge Kenntnisse vorraus, zu erkennen, ob was link ist.

    Natürlich gibt es oberflächliche Ratgeber, die die check-List für einen Condokauf haben,
    eine der besseren ist
    Buying a condominium in Thaland | Legal considerations
    sehr dünn dagegen manche deutschsprachigen Ratgeber
    Thailand-Immobilien - Thaizeit
    der Standart sollte mindestens eine DD Prüfung sein,
    Due Diligence

    denn was will man auf jedefall verhindern,
    Thailand’s Supreme Court recently revoked the ownership certificate, determining that it was unlawfully issued.
    Pattaya Mail - Vol. XVII No. 11 - Friday March 13 - March 19, 2009 Property - Real Estate
    hier entstehen bei Interessenten Ängste, wenn sich ausstellt,
    http://www.thaivisa.com/forum/topic/...of-total-area/
    und es wird konkret gefragt,
    --- könntest Du eine persönliche Haftung unterschreiben, dass bei Kauf eines Condos in einem Condoprojekt, wo der Ausländeranteil 49% übersteigt,
    weil gemäss meinen Nachforschungen 30 % der Thai Condos von th. Scheinfirmen gehalten werden, die in Wirklichkeit einem Ausländer gehören ? ---

    und, würdest Du unterschreiben ???
    Das ganze ist juristisch eine hochkomplizierte Bewertung, denn es geht um die Frage, ob der gutgläubige Condokäufer einen Bestandsschutz im th. Recht hat.

    Nochkomplizierter wird es, wenn ein Käufer in ein zu bauendes Condoprojekt investieren will, denn
    http://www.thaivisa.com/forum/topic/...te-in-pattaya/
    es gibt viele schwarze Schafe, und es gleicht einem Risikokapitalinvestment, etwas von einem wenig renomierten Unternehmen zu kaufen, was erst entstehen soll, unabhängig von der Tatsache, wie günstig das Angebot erscheint.

    Legal pitfalls of purchasing a brand new condominium
    source: WERACHON LAW OFFICE / Pattaya Today June 17 2008

    THERE are pros and cons of buying a condominium unit in a brand new project, a brand new product is always good. However, it is advisable not to use your brand new brain to buy a condominium in Thailand because a brand new brain means that it has never been used. In Thailand, you have to use your brain more than you normally used it in your own country.

    The pros for buying the brand new project are

    1. The starting price of a condominium unit in a brand new project is quite low comparing to the finished project. Many foreign buyers of a brand new condominium unit can easily make good speculative profits in the short term especially for a renowned project or well positioned.

    2. Some demanding buyers feel obliged to check the construction from the foundation until finishing stage to see if the quality is in compliance with the specification.

    The cons for buying the brand new project are

    1. Some developers may have problems with their contractors which may cause a delay in construction, and some unscrupulously construct more buildings in the common areas.

    2. Some developers hand over condominium units, which are defective or units where the quality has not complied with the specifications.

    3. If you have to make a down payment for one or two years, it is risky that a change of the economic situation could adversely affect the high profile developer. As we are aware “Everything is impermanent”. The cost of construction depends on many factors which sometimes suffer from an “Act of God” or “Force Majeur” which are beyond our control. Many developers become bankrupt by the laxity of their financial management, and a project becomes a “Non Performing Loan” (NPL) with a bank, you will be involved in a time consuming judicial process. You may not draft a contract requiring the Developer not to become bankrupt. The good developer should have a good financial record, e.g., Rattanakorn or Viwtalay who always keep their promise as goodwill which is their great assets.

    4. Some crooked operators in the guise of developers may easily set up a “paper company” and put banners in an empty plot of land with a cabin sales office. They may arrange for the classy grand opening parties with good food and wine with a fancy show and a rhetorical MC to get reservation money from gullible foreigners and then disappear. If the crooked developers are foreigners, you cannot find out their whereabouts easily, because they just pack their bags and clandestinely leave Thailand.

    We strongly believe in the old maxim that “Forewarned is Forearmed”. To avoid a legal dilemma, it is advisable to comply with the following advice

    1. It is advisable to have a due diligence search for the corporate and financial information of the company who is the developer of the project. In this regard, you may retain a qualified lawyer and accountant to check the corporate documents and balance sheets. You may verify who are the shareholders and directors, and some prudent buyers even check the credit background of each incumbent director. If the development project is financially supported by a bank or financial institution, you may discuss this with the bank or finance company concerned.

    2. Most of good projects will have a signboard showing the details about the registration number of the land title deeds (Cha Nod) and a construction permit of the project. It is advisable to retain a qualified lawyer to check the details of the land with the Land Office to verify if the land for the project actually belongs to the developer. The mortgage on the land should be also checked.

    3. With the title deeds and the construction permits, some prudent buyers check all the common areas and utilities to ensure that the developer will not use for its own commercial purposes, e.g., parking lots, recreation areas, club houses and swimming pool, etc. There are many developers using the common parking lots for the weekend market.

    4. The developer of the project has to apply for the construction permits with the “Civil Works Office” (Sum Nuk Ngan Yo Tha) of the Pattaya City Hall. If the project is of more than 80 units, the developer will have to get a clearance certificate from the Office of the Environmental Protection, and it is advisable to check these permits have already been granted to the developer.

    5. You should get a clear confirmation from the developer that the percentage of foreign ownership is not more than 49%. You cannot register the ownership of the condominium unit under your name if there is more than 49% foreign ownership in your project. This restriction is currently applied without exception. If the foreign ownership is more than 49%, many foreigners circumvent the restriction by setting up a Thai company to own the condominium. Incorporation of a company will be definitely burdensome for you to absorb expenses for incorporation plus preparation of annual balance sheet.

    6. To register the ownership of the condominium unit under your name, you have to show the documents with the Land Registrar proving that the money you pay for the condominium unit is from your offshore source. Accordingly, you have to bring the foreign currency into your bank account in Thailand and convert it into Thai currency. The receiving bank will issue a “Certificate of Remittance” or “Thor.Tor. 3 (Sam)” if the remitted amount is more than $ 20,000. This Certificate of Remittance or Thor.Tor. 3 has to be produced to the Land Registrar for registration of ownership under the name of a foreigner and given to the Immigration Office for one-year visa. Many foreigners mistakenly transfer money directly into the bank account of the developer, and in this case, these foreigners cannot get the “Certificate of Remittance” or “Thor.Tor. 3” from the bank. Consequently, these foreigners cannot register the ownership of the condominium unit under their names. You should keep all remittance documents in good order to be able to justify all transactions with the “Anti Money Laundering Office” (AMLO) for repatriation of money to your country once you sell your condominium unit in the future.

    7. The payment for the price of the condominium unit should be made by bank draft or cashier checque payable to the name of the developing company, and it is strongly advisable not to pay by cash.

    8. The Consumer Protection Act requires that a contract to buy and sell a condominium unit must comply with the requirements under the “Announcement of the Consumer Protection Board” which ensures all clauses are fair for all buyers. There is a standard form drafted by the Consumer Protection Office.

    9. The contract should be signed by with the authorized director of the developing company. However, as most of the authorized directors do not sign the contract in your presence. How do you know that it is the real signature? This problem can be solved if you make every payment by cashier checque or bank draft payable to the company who is the developer. If the company cashes the checque, the company cannot deny or raise the point that the signature in the contract is not the real signature of its authorized director.

    10. The standard contract specifies that the buyer should share with the developer only the transfer fee of 2% from the appraised price. The income and business taxes including stamp duties should be solely absorbed by the developer. Most adhesion contracts drafted by developers always contain clauses in favor of the developers for their non-liabilities for breach of contract. You should have a proper English translation of the sale contract to compare with the standard form drafted by the Consumer Protection Office.

    11. Once the construction is completed and approved by Pattaya City Hall, the developer will have to register the Condominium Juristic Person with the Land Office to separate title deeds (Cha Nod) for all units. At this stage, you will make a final payment by cashier checque or bank draft to the developing company at the Land Office in exchange for the title deed (Cha Nod) and house register book (Tabien Ban).

    12. After the transfer of ownership, the co owners of condominium units in the project may join together to set up a committee to look after the management. The committee should control all the common areas and utilities to ensure that the developer will not abusively use these common areas for their own purpose. The committee may call for the general assembly of all co owners to draft a constitution and by-laws to protect the rights of all co owners.

    The above protective measures are the minimum prudence you should have if you wish to avoid the legal dilemma in this land. You should not be fatalist to believe that your fate is dependent upon only an “Act of God” or “Force Majeur”.

    We believe in the axiom that the “Power of Knowledge” can save you from all dilemmas in this land.


    By: Mr. Ponthep Werachon, Thai Solicitor & Mrs. Darunee Werachon, Thai Solicitor & Accountant of WERACHON LAW OFFICE, 448/17 Thepprasit Rd, Pattaya, 038 300 967, 081 423 4255
    gleichzeitig sollte man sich auch die letzten Immobilienskandale vor Augen führen,
    Foreign ownership of condominiums now perilous in Thailand

    einfacher ist der Kauf eines vorhandenen Condos,
    der empfehlenswerte Ablauf,
    sich folgenden Artikel durchzulesen,
    Due Diligence in Thailand by Andrew Drummond

    auch Deinen Ratschlag :
    -- Zusaetzlich kann man, so man moechte, im Condo Committee mitarbeiten und zahlreiche Entscheidungen beeinflussen. --
    sollte man mit Vorsicht geniessen :
    Condo owner arrested… for working illegally « Thailand Crisis

  11. #30
    Avatar von DisainaM

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