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Verkaufe Bauland in PakChong

Erstellt von nongmuang, 26.06.2006, 20:17 Uhr · 37 Antworten · 3.770 Aufrufe

  1. #21
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    @ Loso,

    wusst ich mit dem Laterit. ( Ex Isaaner ) gruss

  2.  
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  3. #22
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    Zitat Ampudjini NR :

    " Oh, na dann sag doch was!
    Hatte nichts geschrieben, da nicht Thema des Forums und von daher bin ich nicht davon ausgegangen, dass das hier wen interessieren könnte.

    Was genau magst Du denn wissen?
    Können ja auch PNs tauschen.

    Gruß an den Glasvogel "
    _______________________

    ZITATENDE

    Hmmm... Gibt ja hier ein SONSTIGES.

    Obs andere interessiert, weiss ich nicht.

    Mein Asieneinstieg war mal Sri Lanka. ( 1988 )

    Danach TH. ( 1989 oder 1990 )

    Und Sri Lanka hab ich nicht vergessen..hat mir gut gefallen.

    ...du schreibst Glasvogel.

    Falsch.

    Nokgeo ist eine Vogelart, Farbe grün, die sprechen kann.

    Auch wenn einige Thais sagen / denken, das Nokgeo halt

    nur ein Papagai ( allgemein ist ) , seh ich das anders..


    Ein Nok khun tong...kann z.B. auch sprechen.

    Hat aber ne andere Farbe ( schwarz )

  4. #23
    Avatar von Netandy

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    @Tira

    In Thailand gibt es, anders als bei uns verschiedene Titel (Grundbucheinträge),
    welche mit abgestufter Gewichtung den Landbesitz dokumentieren:

    Sor Kor Nüng
    Nor Sor Sam Kor
    Nor Sor Sam
    Chanod

    Nur der Chanod als höchstwertiger Titel, garantiert die vollen Besitzrechte.
    Was Tira da schreibt ist nicht richtig! Es müsste heissen: Eigentumsrechte.

    Wie ja inzwischen wohl jeder weis, können Ausländer im Normalfall nicht Grundstückseigentümer, sondern nur Besitzer, z. B. durch Pacht werden.

    Allerdings gilt es da höllisch aufzupassen, da es im Thailändischen Recht auch Besitzrechte an Grundstücken gibt, die an Ausländer nicht übertragbar sind, also Grundstücke die nicht mit behördlichem Eintrag verpachtet werden können!!!

    Natürlich kann jeder Thailänder so ein Grundstück trotzdem (teilweise aus eigener Unwissenheit) "privatrechtlich" verpachten (auch für viele Jahre). Jedoch sollte sich niemand darauf einlassen, den teilweise sind solche Verträge nach thailändischem Recht "nichtig". Dies deshalb, da der vermeintliche thailändische Eigentümer eben nur "Besitzer" eines Grundstücks war. So zum Beispiel bei der oben von Tira aufgeführten Besitzurkunde "Sor Kor Nüng".

    Hierbei handelt es sich um Grundstücke die der thailändische Staat seinen Bürgern irgendwann als Besitz übertragen hat. Leider haben Thailänder oft selbst wenig Ahnung. Sie sind (Familien teilweise seit Generationen), nur Grundstücksbesitzer, und eben bisher nicht Grundstückseigentümer. Teilweise kennen viele Thailänder nicht einmal den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum! :-)

    Im Normalfall wird aber kein Ausländer auf ein solches Grundstück stossen, da es in den Touristenregionen für alle Grundstücke Chanods (echte Eigentumsurkunden) gibt. Auf dem Land sieht es dagegen angeblich anderst aus!

    Deshalb Pachtverträge nur für Grundstücke abschliessen wenn für diese ein Chanod = "Thailändische Eigentumsurkunde" (Nor. Sor. 4 Chor, bzw. Nor Sor 3 Gor) von einem echten Eigentümer vorgelegt werden kann. Mit diesem lässt sich auch prüfen ob das Grundstück frei von "Lasten" ist. Hypothekeneinträge sind hierbei für den Pächter nicht schlimm, da ein Eigentümerwechsel für ihn irrelavant ist, jedoch können auch Nutzungsrechte eingetragen sein! Auch lässt sich auf jedem Chanod die genaue Größe und der Standort des Grundstücks ersehen.


    Chanod (Nor. Sor. 4 Chor)

    Auf jedem Chanod des Typs Nor Sor 4 Chor ist ein exakter Massplan des Grundstücks abgebildet, mit allen "Grenzpunkten", bzw. deren Nummern, sowie die exakten GPS Vermessungsdaten. Man sollte dann bei einer Begehung mit einem Spezialisten die entsprechenden Grenzpunkte ausgraben und die Nummern kontrollieren. Nur so hat man die Gewähr das man auch exakt das Grundstück pachtet, dessen Chanod einem vorgelegt wird, und es z.B. beim Grenzverlauf keine unliebsamen Überraschungen gibt. Für diese Arbeiten einen Spezialisten (aus Bangkok!!) engagieren, da die Behörde eventuell Grenzpunkte neu setzen muss, bzw. auch Grenzpunktnummern auf dem Chanod nachzutragen sind (wofür sehr komplizierte Anträge mit Zeichnungen auszufüllen sind). :-)


    Chanod (Nor Sor. 3 Gor)

    Ist ebenfalls eine echte Eigentumsurkunde wie der Typ Sor. 4. Ebenfalls findet sich auf der Urkunde ein Massplan des Grundstücks. Jedoch mit dem Unterschied das es auf dem Land eventuell keine echten (vergrabenen) Grenzpunkte gibt. Grenzpunkte und die Landfläche wurden durch eine Luftaufnahme festgelegt. Inzwischen ist ganz Thailand durch Luftbildaufnahmen lückenlos erfasst. Es besteht daher die Möglichkeit mit dem Chanod eine Landfläche ebenfalls relativ exakt zu verifizieren. Es wird dabei immer der selbe Massstab von 1:5000 angewendet.

    Alle Grundstücke in den grösseren Städten, sowie in den Touristenzentren besitzen ein Chanod des Typs 4 oder 3.

    Sollten Detailfragen des exakten Grundstücks-Grenzverlaufs wichtig sein, und es existiert nur ein Chanod vom Typ 3, so lassen sich die entsprechenden Vermessungsarbeiten bestellen. Durch dieses wird dann in einen Typ 4 umgewandelt. Diese Arbeiten sind in Thailand "spottbillig". Jedoch kann noch ein gewisser weiterer Aufwand hinzukommen, um die entsprechenden Beamten zu überzeugen, das eine "besondere Dringlichkeit" vorliegt. Im Normalfall ist die Sache aber dann auch innerhalb einer Woche beendet.


    Für ein Grundstück auf dem Land existiert aber eventuell gar kein Chanod, sondern nur eine der vielen abgestuften thailändischen "Besitzurkunden" (Tira hat ja einige aufgeführt). Eigentümer ist eigentlich "formaljuristisch" der Staat. Diese Urkunden berechtigen den Besitzer also nicht zum Verpachten!

    Ein Ausländer ist aber darauf angewiesen, dass sein Pachtvertrag (30 Jahre, mit 30 Jahre Verlängerungsoption) behördlich auf einer echten Eigentumsurkunde (Chanod) eingetragen wird.

    Nur so ist er nämlich auf der absolut sicheren Seite das er auch alleiniger Grundstücksbesitzer für diesen Zeitraum bleibt, auch wenn der Eigentümer des Grundstücks wechselt. Auch kann er seine Pacht "verkaufen", bzw. vererben. Nur so abgesichert sollte ein Ausländer auch auf einem "gepachteten" Grundstück sein Haus bauen (von dem er ja uneingeschränkter Eigentümer ist).

    Was aber tun wenn es für das Grundstück gar kein Chanod gibt?

    Nun, dann muss der aktuelle thailändische Besitzer versuchen erst einmal Eigentümer zu werden. Dies bedeutet im Klartext seine staatliche "Besitzurkunde" auf der Behörde in eine echte "Eigentumsurkunde" umwandeln zu lassen. Dies wird im Normalfall (wenn er selbst oder seine Familie schon lange Besitzer war) auch problemlos möglich sein. Hierbei entstehen natürlich Kosten, da es heutzutage nur noch Typ 4 Chanods gibt, für die eben vermessen werden muss.

    Jedoch geht die Umwandlung nicht immer!!!

    Dies z.B. wenn der Staat sich Recht an dem Land vorbehalten will. Z.B. weil es eben irgendwann einmal anderst genutzt werden soll (z.B. Autobahn), militärische Nutzung, oder aus Gründen des Naturschutzes (z.B. Küstenschutzzone Sattahip). Probleme auch wenn zwischen den Besitzern angrenzender Grundstücke Streit über den Grenzverlauf herscht. Auch gibt es Besitzurkunden die von vorneherein zeitlich befristet sind. Die Feinheiten kennen nur thailändische Anwälte, und da auch nur diejenigen die sich auf "Imobilienrecht" spezialisiert haben. Niemals etwas selbst machen, sondern die paar Euro ausgeben!!


    Dies alles hat damit zu tun das Thailand einmal ein Feudalstaat war, und den Menschen vom Staat eben nur Besitz (damals gegen Pacht) vom Feudalherrn zugeteilt war. Dieses wurde dann in neuerer Zeit mit mehreren Landreformen zu "unentgeltlichem Besitz" vieler Bauern.

    Noch heute gibt die thailändische Regierung auf diese Weise "Besitz" weiter. Jedoch können die neuen Besitzer erst nach einer langen Sperrfrist (teilweise 50 Jahre) dann Eigentümer werden. Jedoch haben in manchen ländlichen Gebieten Thailands die Menschen (Bauern) es teilweise (aus Kostengründen) versäumt, ihre Besitzurkunden in Eigentumsurkunden (Chanods) umwandeln zu lassen. Deshalb hört man oft die dumme und total falsche Aussage das es ein Chanod auf dem Land nicht gäbe. :-)

    Dies alles wird durch Kommunikationsprobleme und Übersetzungsschwierigkeiten sehr kompliziert. Schon allein das juristische Wort "Besitzer" zu übersetzen ist schwierig. Deshalb wird auch oft total aneinander vorbeigeredet. :-(

    "Besitzer" kann in Thailand bedeuten (verstanden werden):

    1. Eigentümer
    2. Besitzer mit Besitzurkunde (Eigentümer der Staat)
    3. Besitzer (z.B. Grundstück durch Langzeitpacht vom Eigentümer 30+30 Jahre)
    4. Besitzer (einer Sache durch Miete oder Pacht)

    Gruss an alle von

    Netandy

  5. #24
    Sioux
    Avatar von Sioux

    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    Zitat Zitat von Netandy",p="361759
    @Chanod (Nor. Sor. 4 Chor)
    ---
    Chanod (Nor Sor. 3 Gor)
    --
    Alle Grundstücke in den grösseren Städten, sowie in den Touristenzentren besitzen ein Chanod des Typs 4 oder 3.
    Netandy, klasse Ausfuehrung :bravo:

    Nur eine kleine Anmerkung.

    Du schreibst von Nor Sor 3 Gor, weiter unten laesst du das "Gor" weg. Diese beiden Urkunden sind nicht identisch. Der Unterschied ist, dass beim Nor Sor 3 Gor ein Luftbild existiert, das beim Nor Sor 3 fehlt.

    Das Fehlen kann dann bei der exakten Grundstuecksermittlung zu unliebsamen Ueberraschungen fuehren. Also immer auf einem solchen bestehen.

    Sioux

    PS: Diese Unterschiede gibt es genauso bei deutschen Grundstuecken

  6. #25
    Avatar von Netandy

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    @Sioux

    Du schreibst von Nor Sor 3 Gor, weiter unten laesst du das "Gor" weg. Diese beiden Urkunden sind nicht identisch. Der Unterschied ist, dass beim Nor Sor 3 Gor ein Luftbild existiert, das beim Nor Sor 3 fehlt.

    Das Fehlen kann dann bei der exakten Grundstuecksermittlung zu unliebsamen Ueberraschungen fuehren. Also immer auf einem solchen bestehen.
    Du hast absolut recht! War ein Flüchtigkeitsfehler von mir.

    Also Pachtverträge (30+30 Jahre) nur abschliessen, wenn dieser Vertrag auch auf einem:

    Chanod (Nor. Sor. 4 Chor)
    oder
    Chanod (Nor Sor. 3 Gor)

    eingetragen werden kann!



    Gruss an alle von
    Netandy

  7. #26
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    @ Netandy,

    dank dir für deine prima Erklärungen in Post 23 + 25.

    Damit ist meine Frage in Post 6, mehr als zufriedenstellend beantwortet. gruss.

  8. #27
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    @ Sioux,

    das was du schriebst in Post 24, den Unterschied ..Nor sor sam -- Nor sor sam gor..das war genau das, was mich interessiert hatte. gruss.

  9. #28
    Avatar von didl69

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    Zitat Zitat von Nokgeo",p="361682
    300 000 Square Meter..

    Wer gebraucht son Mass ??

    In TH. sind Rai / tarang wah und wah üblich..

    300 000 QM..

    ..1 TW ( tarang wah ) hat 4 QM. ( 2 X 2 Meter )

    300 000 QM = 75 000 TW.

    = 46, 8 Rai

    ..Ganz schön gross.

    Stimmt nicht ganz, sind 4x soviele Rai

    300.000 sqm = 187,5 Rai


    1 Talang Wah = 4 sqm

    1 Ngarn = 400 sqm

    1 Rai = 1,600 sqm

    1 Hectare = 6.25 Rai

    1 Acre = 2.53 Rai

  10. #29
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    Haste Recht.

    Was hab ich denn da gerechnet ??

    Die 300 000 qm , geteilt durch die 1600 qm für ein Rai, dann
    häts gepasst.

    Danke für deine Berichtigung.

    187 Rai...ist ja nicht schlecht.

    Vermute mal, das der Threadstarter auch nen Fehler gemacht hat...grins. gruss.

  11. #30
    Avatar von Nokgeo

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    Re: Verkaufe Bauland in PakChong

    Alles klar...


    der Ansatz mit den 75 000 Tarangwah ( TW ) war ok..

    .. da ein Rai 400 TW hat, hätte ich nochmal duch 400 teilen müssen..

    Ein Glück..das ich nicht bei der Bank beschäftigt bin. gruss.

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