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Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor !

Erstellt von Thai-Robert, 30.05.2006, 11:30 Uhr · 181 Antworten · 7.040 Aufrufe

  1. #21
    Monta
    Avatar von Monta

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    @mipooh schreibt:
    "...Es geht also nur um Firmen."

    Das habe ich aber anders gelesen.

    Zitat Robert:
    "Das gilt auch für das Privathaus einer Thailänderin !
    ...Es geht also nicht nur um Firmen etc. in Thailand."

    Vielleicht kann Robert noch was dazu schreiben.

    Gruß
    Monta

  2.  
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  3. #22
    woody
    Avatar von woody

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von mipooh",p="351003
    .......Woher meine Frau das Geld hatte ihr privates Haus zu bauen, interessiert niemanden....
    Das stimmt so nicht. Eine Mia Farang muss sehr wohl nachweisen, woher sie das Geld hat.
    Kommt das Geld von ihrem Farang, so muss dieser auf alle Ansprüche wie z.B. Erbschaft oder Rückzahlung verzichten.

    Diese Regelung gibt es seit einigen Jahren, sie ist eine Verbesserung gegenüber der älteren Gesetzgebung, wonach eine Mia Farang obwohl thailändische Staatsangehörige kein Grundstück in Thailand besitzen durfte.

  4. #23
    Bukeo
    Avatar von Bukeo

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Auch Dein Tirak muß nachweisen woher Sie das Geld für das schmucke Häuschen hat.
    eigentlich nicht, wäre auch sehr schwer nachzuprüfen.
    In Thailand spielt man Lotterie bis zu gewissen Summen anonym.
    Also dann hat der Tirak halt einigemale Glück gehabt :-)

  5. #24
    Avatar von mipooh

    Registriert seit
    01.06.2005
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    6.152

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von Woody
    Das stimmt so nicht. Eine Mia Farang muss sehr wohl nachweisen, woher sie das Geld hat.
    Kommt das Geld von ihrem Farang, so muss dieser auf alle Ansprüche wie z.B. Erbschaft oder Rückzahlung verzichten.
    Der Part ist mir bekannt. Mia Falang ist sie seit knapp einem Jahr, das Haus wurde bereits vor gut 3 Jahren gebaut. (Wobei eigentlich jedem klar war, wer das bezahlt. Aber auf einem Dorf ist vieles etwas anders.)

  6. #25
    Thai-Robert
    Avatar von Thai-Robert

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Nach meiner Heute erhaltenen Info geht es auch um von Farang bezahlten Privat Häuser.
    Inwieweit das jetzt tatsächlich durchgesetzt wird, entzieht sich meiner jetzigen Kenntnis.
    (ausgerechnet Morgen fliege ich zurück nach Deutschland)

    Das wird auch von Fall zu Fall verschieden sein.
    Wichtig wird auch sein, ob man verheiratet ist.
    Und wenn verheiratet, dann müßte das Haus ja schon wieder auf dem Namen der Kinder, Schwester usw. stehen.

    Mein Vorteil wird sein, daß ich einen Vertrag noch den Gesetzen anpassen kann.

    Wie es mit den schon bestehenden Verträgen ist, weiß ich nicht.
    Ich kann das jetzt auch nicht auf die Schnelle mit dem Büro im TOPS abklären.

  7. #26
    Bukeo
    Avatar von Bukeo

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Das wird auch von Fall zu Fall verschieden sein.
    möglich.
    Wir haben so einen Fall (Umschreibung auf den Ehenamen) gerade hinter uns.
    Wir haben uns dann im Landoffice mit dem Sachbearbeiter unterhalten. Denen ist es egal, woher das Geld kommt.
    Wichtig für die war nur die Unterschrift von mir, das ich im Falle einer Trennung oder des Todes meiner Frau, keinen Anspruch auf die Immobilie stelle.

    Woher die thail Ehefrau das Geld hat, dürfte sehr schwer nachzuprüfen sein.
    Vor allem wenn die Ehefrau bereits Jahre lang im Ausland gearbeitet hat.

  8. #27
    Monta
    Avatar von Monta

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Artikel aus der "Bangkok Post":

    "New property law stuns foreigners

    Bangkok (dpa) - Thailand's booming property sector has been thrown into confusion by a new regulation issued this month that requires all partly foreign-owned companies to prove the source of their funding before purchasing land, industry sources said Tuesday.

    The new Interior Ministry regulation that went into effect on May 25 has already started to slow sales of housing estates in Thailand's popular seaside resorts, such as Pattaya, Phuket, Hua Hin and Samui Island, which have been specifically targeting well-to-do foreigners as vacation getaways or retirement homes.

    "The property boom ended on May 25," said Ronachai Krisadaolarn, managing director of Bangkok International Associates, a Bangkok-based legal consultancy firm that caters to foreign clients.

    Thailand has strict laws prohibiting foreigners from directly purchasing property themselves although loopholes in the law allow them to own land and their houses through long leases or a "nominee company," providing the company is majority Thai-owned.

    It is common practice for such "shell companies" to include Thai nationals who have been paid to act as nominees to facilitate the deal and who have invested nothing in the purchase.

    The new regulation, signed by Suraart Thoingniramol, deputy permanent secretary of the Interior Ministry, is designed to halt the use of such companies for property purchases in the future.

    "If it appears that an alien holds shares or is a director or it is reasonable to believe that a Thai holds shares as a representative of an alien, the officers shall investigate the income of Thais holding shares, delving into the number of years [they have spent] in the current profession and monthly salary," reads a translation of the law. "The provision of necessary evidence is required."

    The new regulation is actually an enforcement of Thailand's existing laws, legal experts said.

    "It's not a radical change. It's a radical implementation," Ronachai said.

    The regulation has already started to stall home sales to foreigners, sources said.

    "There's a lot of confusion," said Simon Landy, managing director of the Primo Co, a property-development firm. "Some land offices don't know what to do with it, and many have simply stopped transferring land.""

    Quelle: http://www.bangkokpost.com/breaking_....php?id=100007

    Gruß
    Monta

  9. #28
    Avatar von Dieter1

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Na dann geht es den Blauziegeln aber zum Glück nicht an den Kragen :-)

  10. #29
    Avatar von Ralf goes isaan

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    zu privaten landbesitz kurz unsere erfahrung:

    meine frau hat 2000, nach unserer hochzeit einen rai land gekauft. im chanod hatte die schwester ihren mädchennamen eintragen lassen(wir waren bereits wieder in deutschland).

    letztes jahr waren wir auf dem landamt um die sache zu legalisieren, dort wurde uns mitgeteilt:
    alles "no ploblem", der name im chanot braucht nicht extra umgeschrieben werden, da meine frau ja immernoch die selbe ist und eine "verzichtserklärung" brauche ich auch nicht zu unterschreiben, weil ich nicht auf etwas verzichten kann, was mir nicht gehört und ansprüche darauf habe ich auch keine.
    das land gehört meiner frau - der nächste bitte!

  11. #30
    Avatar von Netandy

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    192

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Hier in diesem Thread wird meines Erachtens wieder vieles durcheinandergeworfen und verquirllt, so das alle Postings meiner Meinung nach mehr verwirren als informieren.

    Fakt ist, ein Ausländer kann kein Eigentümer eines thailändischen Grundstücks werden.
    Es gibt keine legale Rechtskonstruktion die dies ermöglicht !


    Ein Ausländer kann jedoch jederzeit Eigentümer eines Hauses sein, nicht jedoch des Grundstücks auf dem es steht, von diesem ist er lediglich Besitzer.


    Deshalb wurde von den "Häuslesbauern" im allgemeinen folgender Trick verwendet:

    Eine thailändische Firma kann ein Grundstück besitzen!.
    Und ein Ausländer kann wiederum Anteile an einer thailändischen Firma halten. (JEDOCH NIE DIE FIRMENMEHRHEIT !)

    Um jedoch die Firma, und dadurch das Grundstück der Firma (auf das es ja ankommt), trotzdem komplett kontrollieren zu können gibt es hierfür sehr viele unterschiedliche verwinkelte Rechtskonstruktionen (Verpachtung, Niesrecht, Schuldverschreibungen der anderen Firmenmitinhaber..etc..).

    Zahlreiche Anwaltskanzleien haben sich nun auf die Einrichtung solcher (Schein)Firmen spezialisiert. Sie stellen auch die Firmenmitinhaber / Direktoren (quasi als Strohmänner) gleich mit zur Verfügung. Und sie kümmern sich auch um die komplette Firmenverwaltung (Steuer)..etc.. Viele thailändische Anwälte haben ganzen Schränke voll mit Mappen, von denen jede eine solche (Schein)Firma eines Ausländers darstellt.

    An sich wären solche Rechtskonstruktionen sogar sicher, wenn nicht das ganze Konzept einer Scheinfirma illegal wäre!

    Um eine Scheinfirma handelt es sich nach thailändischem Recht aber dann, wenn diese nicht darauf ausgelegt ist "Waren herzustellen, zu vertreiben, oder eine Dienstleistung anzubieten". Wenn also im Prinzip keine Gewinnorientierung vorliegt (ähnlich wie in Deutschland bei der "Liebhaberei"), sondern die Firma nur zum Schein (z.B.zur Grundstücksverwaltung) gegründet wurde.

    Der thailändische Staat hat dann das Recht das Grundstück nach vorangegangener Aberkennungsverfügung (anfechtbar) gegen "geringe" Entschädigung) einzuziehen!

    Nur wer also diese Rechtskonstruktion (der Scheinfirma) benutzt, ist von so etwas eventuell betroffen. Das einzige Glück war nur, das der thailändische Staat sich bisher um diese Scheinfirmen nicht gekümmert hat, was er jetzt aber angeblich vorhat. Allerdings kommt hierbei noch etwas Wichtigeres zum Tragen:

    Wie oben angesprochen konnte ein Ausländer nicht Eigentümer eines Grundstücks sein, jedoch sehr wohl vom Haus das auf dem Grundstück steht! Was aber nun wenn der Staat das Gundstück gegen Entschädigung einzieht? Rechtlich kann der Staat dann über die Nutzung des Grundstücks entscheiden. Also z.B. auch wer das Grundstück betreten darf, bzw. was sich auf dem Grundstück befindet.

    Es ist in Thailand dann absolut legal, dass in einem solchen Fall dann eine "Aufforderung" zur "Entfernung des Objekts" ergeht! In fast keinem Fall kommt es aber soweit. Meist wird eine Einigung erzielt, indem auch das Haus dann an den neuen Grundstückseigentümer (die Verwaltung) gegen eine weitere kleine Enschädigung übertragen wird, oder das Haus weiterhin als Eigentum des Ausländers verbleibt, und er dann an die Verwaltung lediglich Pacht für das Grundstück entrichtet. Ich denke auf so etwas wird es auch "hinauslaufen" wenn der thailändische Staat sich der Sache wirklich annehmen sollte.

    Die Rechtskonstruktion der "Scheinfirma" war übrigends bisher schon nicht sehr sicher. Z.B. wenn es hart auf hart kam und eine einflusseiche Persönlichkeit oder Company das Grundstücks eines Ausländers haben wollte, von dem sie wussten das es mit Hilfe einer Scheinfirma von diesem genutzt wird. Dann erging Anzeige und es wurde ihm gerichtlich aberkannt. Oft sogar indem vorher schon der Verwaltung (die ja nach Aberkennung neuer Eigentümer wird) bereits ein Kaufpreis genannt wurde. Ich habe da schon absolut schlimme Dinge gesehen! Es nützt auch nichts wenn die thailändische Frau, oder Verwandschaft Miteigentümer an der Firma werden. Es bleibt trotzdem eine Scheinfirma mit aller Konsequenz!



    Eine andere Möglichkeit (ebenfalls häufig genutzt) ist es deshalb das Grundstück komplett auf einen thailändischen Staatsbürger einzutragen. Auch hier kann durch spezielle Verträge (wie bei der Scheinfirma), z.B. durch Rückverpachtung eine nahezu lebenslange Nutzungsmöglichkeit gewährleistet werden. Der thailändische Staat will jedoch vor Eintragung die formale Sicherheit, das dies keine "Scheineintragung" ist.

    Dies ist jedoch recht einfach zu lösen. Der thailändische Staatsbürger muss nur beweisen (bestätigen) das es ausschliesslich sein eigenes Geld für den Grundstückserwerb ist, und niemand ausser ihm selbst Eigentumsrechte am Grundstück erwirbt. So ist es also "formaljuristisch" im Prinzip immer eine vorherige Geldschenkung des Ausländers an den, der das Grundstück dann ersteht.

    Es soll so absolut verhindert werden, das Ausländer Eigentumsrechte an thailändischem Land erwerben.
    Vor einigen Jahren gab es hierbei sogar noch Gesteze die den Erwerb von Eigentum bei Grundstücken von Thailändern einschränkten, wenn diese mit einem Ausländer verheiratet waren. Diese sind mittlerweile jedoch fast vollständig abgeschafft. So ist es mittlerweise auch möglich das eine Thailänderin Land kauft die mit einem Ausländer verheiratet ist (Dieser muss jedoch eine Verzichtserklärung abgeben).

    Der absolute Nachteil bei dieser Konstruktion ist, dass der Ausländer mit dem Grundstück (ausser seinem Pachtvertrag) absolut nichts mehr zu tun hat. Das zum Kauf "geschenkte" Geld ist also unwiederbringlich weg. So kamen in der Frühzeit einige "Cleverle" natürlich auf die Idee, dem Thailänder, das Geld zum Grundstückskauf nicht zu schenken, sondern nur zu leihen. Und sich so eine gewisse Sicherheit einzuräumen.

    Dies wurde jedoch auch vom thailändischen Staat erkannt, und zum Schutz seiner Bürger im Jahr 1998 ein entsprechendes Schutzgesetz erlassen (das übrigends auch rückwirkend wirkt). Hierbei muss dann der Thailänder die Verpflichtung abgeben, das er mit dem Geldgeber keine in diesem Sinne bestehende Vereinbarung getroffen hat, sondern es sich um EIGENES (bzw. geschenktes) Geld zum Grundstückskauf handelt.

    Besonders rigide wird dies bei Eheleuten angewandt. Hier muss nach thailändischem Gesetz auch der ausländische Ehemann gesondert bestätigen (da normalerweise sonst Miterwerb durch eheliche Zugewinngemeinschaft), das er auch nach Trennung oder Tod (Erbverzicht) keinerlei Anspruch auf das Grundsrück erhebt. Das Grundstück wird durch diesen Akt rechtlich so behandelt, als wäre es schon vor der Ehe Eigentum der Frau gewesen. Viele wissen gar nicht was sie da unterschreiben :-)

    Trotzdem ist diese Rechtskonstruktion eigentlich sehr sicher wenn man es nur auf die Nutzung des Grundstücks anlegt. Man kann es (da es einem ja nicht mehr gehört), jedoch auch in Notzeiten weder verkaufen, noch beleihen (ausser der Grundstückseigentümer selbst tut dies). Und natürlich auch niemand vererben!

    Dies ist bei der oben beschriebenen "Scheinfirmen-Variante" aber alles möglich. Kontrolliert man die Firma, so auch das Grundstück. Man kann es also uneingeschränkt verkaufen, beleihen, vererben...etc.. Der Haken ist, das man quasi enteignet werden kann, wenn festgestellt wird, das die Firma eben nur zum Schein besteht und somit illegal ist. Ein weiterer Nachteil bei der "Scheinfirmen-Variante" ist zusätzlich, das sie jährlich weitere Kosten verursacht. Z.B. die Verwaltung durch den Anwalt, wie auch Steuererklärung...usw...

    Fazit:

    Ingesamt kann man dem thailändischen Staat gratulieren. Seine regide Gesetzgebung garantiert, dass das Land nicht von Ausländern aufgekauft wird, sondern nach deren Tod auf jeden Fall wieder komplett in thailändischer Hand ist. Ausnahmen hierbei, "echte funktionierende Wirtschaftsbetriebe" die jedoch "formaljuristisch" auch mehrheitlich in thailändischer Hand sein müssen.

    Gruss an alle von

    Netandy


    Nachtrag:
    Wie ich gerade erfahren habe soll nur bei einigen Fällen in Thailand eine Überprüfung der Companies vorgenommen werden (Spekulaten). Wird also alles nicht so heiss gegessen wie es gekocht wird... :-)

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