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Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor !

Erstellt von Thai-Robert, 30.05.2006, 11:30 Uhr · 181 Antworten · 7.034 Aufrufe

  1. #161
    Avatar von Loso

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Sehe ich auch so. Als Zweifler frage ich mich allerdings, warum diese Möglichkeit bisher in der deutschsprachigen Forenwelt nie erwähnt wurde.
    Gut, so etwas als Insider-Info bzw. geldwerten Exclusiv-Tip zu behandeln das kennt man ja von der Central-Isaan-Mischpoke.

  2.  
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  3. #162
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Loso, das habe ich mich auch gefragt, zeigt aber vielleicht auch, mit welcher Art Berater man es im Normalfall zu tun hat und welche Interessen da im Vordergrund stehen.
    Ich denke aber auch, dass der Nießbrauch erst jetzt in den Fokus gerät durch eben die im Eingangsposting erwähnten Maßnahmen der Behörden.


    Übrigens, wo du schon auf Teakdoor.com verlinkt hast, solltest du die Nittayaner auch darauf hinweisen bloß in dem Bereich "Living And Legal Affairs In Thailand" bleiben sollten. Wir wollen doch nicht, dass der eine oder andere brave Ehemann durch irgendwelche Berichte über Short time bars oder auch die BBG-artige Ausdrucksweise mancher Member verdorben wird.

  4. #163
    Avatar von Loso

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von Chak3",p="355508
    ... Teakdoor.com verlinkt...
    ...bitte alle, dort auf keinen Fall die Photo-Galerie anzusehen!

  5. #164
    Avatar von Netandy

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    @Chak3

    Netandy, es gibt Nießbrauch auch im thailändischen Recht, siehe hierzu folgende Übersetzung aus dem Thailändischen
    Danke, hierdurch wird ja meine Frage geklärt ob es Niessbrauch auch in Thailand gibt. Was mich jetzt allerdings wundert, warum diese Konstruktion so wenig bekannt ist, bzw. wenig angewendet wird.

    Werde das mal nächste Woche prüfen lassen.

    Ich könnte mir jedoch vorstellen das eventuell das Einräumen von "Niessbrauch" an einen Ausländer durch irgendwelche anderen thailändischen Gesetzte eingeschränkt ist.

    Zudem sehe ich im Niessbrauch gegenüber der Pacht eigentlich keinen Vorteil. Die Pachtvariante wird ja auch von der thailändischen Regierung als legale Möglichkeit der Besitzerlangung an Grundstücken von Ausländern (30+30 Jahre) durchaus gefördert (Infoblätter der TAT für ausländische Dauerresidenten). Man ist da also immer auf der sicheren Seite.

    Ein weiterer Vorteil der Pacht:

    Stirbt ein "Pächter" während der Pachtzeit, so gehen seine Pachtrechte aus dem Vertrag nämlich an seine Erben über. Dies könnte ja z.B. auch Verwandschaft in Deutschland sein, oder falls Testament vorhanden, auch Freunde (ausgenommen natürlich die Pflichtteile bei eventuell Verheirateten).

    Stirbt jedoch ein "Niessbraucher", so ist sein Niessbrauchsrecht erloschen!

    Vielleicht ist das der Grund, das "Niessbrauch" bis jetzt nicht den Stellenwert hat.

    Gruss an alle von

    Netandy

  6. #165
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Netandy, bei den 30 Jahre Pacht gibt es auch das eine oder andere Problem, zumindest gibt es einige rechtliche Unklarheiten.

  7. #166
    Avatar von Netandy

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Chak3

    Netandy, bei den 30 Jahre Pacht gibt es auch das eine oder andere Problem, zumindest gibt es einige rechtliche Unklarheiten.
    An welche Unklarheiten denkst du?

    Es gab ja bezüglich Grundstückspacht in den letzten Jahren und auch gerade 2005 einige Änderungen. Gerade die "Pacht" ist ja der von der thailändischen Regierung vorgesehene legale Weg um Ausländern das Erlangen von Landbesitz (nicht zu Verwechseln mit Eigentum!)zu ermöglichen.

    Die längst mögliche Pacht nach thailändischem Gesetz betraegt 30 Jahre. Eine Verlängerung um weitere 30 Jahre ist möglich. Die Pacht wird duch das Land Department registriert und auf dem Land Dokument eingetragen.

    Wichtig ist es natürlich im Pachtvertrag besondere Zusatzrechte eintragen zu lassen. Das Wichtigste dabei ist, die Pacht für 30 Jahre verlängern zu können. Ebenso das Recht die Pacht auch uneingeschränkt auf andere Personen übertragen, und auch vererben zu können. Ebenso das Recht die Pacht mit allen Zusatzrechten verkaufen zu können.

    Früher (vor 2004) war es nicht möglich diese Zusatzrechte direkt auf dem Landdokument registrieren zu lassen. Es musste hierzu ein weiterer Privatvertrag abgeschlossen werden. Um Sicherheit zu erlangen damals immer mit einer hohen Entschädigungssumme bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages (Normallfall das 5 fache der 60-Jahre Pachtsumme).

    Dies ist jedoch heutzutage unnötig. Alle Zusatzrechte können jetzt auf dem "Land-Department" eingetragen werden. Ein so registrierter Pachtvertrag bleibt so unter allen Voraussetzungen während der gesamten Dauer gültig und ist vom thailändischen Gesetz geschützt.

    Es liegt heutzutage ein klares Interesse des thailändischen Staates vor, das Ausländer Besitz erwerben. Dies deshalb, da Ausländer zumeist auch hohe Folgeinvestitionen tätigen (z.B. Hausbau). Das Hauptinteresse des Staates liegt aber nach wie vor darin, das stets ein Thailänder Eigentümer des Landes bleibt, und nach spätestens 60 Jahren auch eben ein Thailänder wieder uneingeschränkt über die Grundstücke verfügen kann. Ich denke eine vorbildliche und sehr kluge Politik zum Schutz der eigenen Bevölkerung, die den Ausverkauf des Landes perfekt verhindert. Was sonst passieren kann, sieht man sehr schön z.B. an Mallorca, wo die halbe Insel schon Fremden GEHÖRT!

    Doch nun zur Praxis. :-)
    In vielen Gebieten sieht man ja in Thailand oft Schilder mit der Aufschrift "Land For Sale". Diese Schilder richten sich (da ja English) nicht an Thailänder, sondern an Ausländer. Da aber kein Ausländer "kaufen" kann, eigentlich ein Paradoxon :-)

    Der Grundstückseigentümer wird also mit dem Ausländer einen Pachtvertrag in der oben beschriebenen Weise abschliessen. Dieser bezahlt für die 60 Jahre dann die gesamte Pacht im voraus. Diese Summe entspricht dann im Prinzip in etwa dem Kaufpreis. Alle sind zufrieden.

    Falls man natürlich mit einer Thailänderin verheiratet ist, wird sie das Grundstück kaufen. Oder man kauft (falls vorhanden) das Grundstück für die Kinder. In beiden Fällen werden entweder Frau oder Kinder echte Eigentümer.
    Man sollte es aber in gleicher Weise, wie bei Fremden, für 60 Jahre zurückpachten! So ist man absolut abgesichert, jedoch bleibt das Grundstück sozusagen auch nach den 60 Jahren "in der Familie", während es in der anderen Variante eben weg ist. Ich schätze aber das Niemand im Forum vom Alter her das "erleben" wird. :-)


    In beiden Fällen kann man das Grundstück uneingeschränkt "benutzen" als ob es echtes Eigentum wäre. Also z.B. ein Haus bauen, das einem im Gegensatz zum Grundstück aber als "Eigentümer" wirklich gehört. :-)

    Vorsicht!

    Es versuchen findige thailändische Anwälte immer noch Ausländer von der Pachtvariante abzubringen. Und einem statt dessen den illegalen "Trick" des echten Grundeigentums über eine Scheinfirma einzureden. Dies hat für diese Art Anwälte nämlich den Vorteil, die Scheinfirma lebenslang "betreuen" zu können (z.B. jährliche Steuererklärung...etc..), und daran zu verdienen.

    Gruss an alle von

    Netandy

  8. #167
    Avatar von Mr_Luk

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    @Netnandy,

    Und einem statt dessen den illegalen "Trick" des echten Grundeigentums über eine Scheinfirma einzureden. Dies hat für diese Art Anwälte nämlich den Vorteil, die Scheinfirma lebenslang "betreuen" zu können (z.B. jährliche Steuererklärung...etc..), und daran zu verdienen.
    Das ist klar, ein Anwalt, oder sagen wir lieber Anwälte sind ganz ähnich wie "einige" Ärzte auch noch, und manchmal eben nur Geschäftsleute. Wenn auf einer Rektoskopie 5 mal mehr verdient ist, als auf einer Röntgenaufnahme mit Kontrastmittel, dann kommt's schon mal vor, dass der Arzt alleine aus diesem Grund eine Rektoskopie "wärmstens" empfiehlt.

    Spass beiseite, was mich noch brennend interessieren würde, wäre die "Illegalität" dieser Scheinfirmen, oder vielmehr die reelle Gefahr die von der Illegalität dieser Variante ausgeht.
    In meinem Heimatland Luxemburg gibt es diese Art Firmengründung nach fast dem selben Modell, mit dem feinen aber kleinen Unterschied, dass der "Firmegründer" problemlos 100%iger shareholder sein kann. Es beruht quasi auf dem klassischen Modell der "offshore". Im luxemburger Fall scheint es mir als wäre der quasi "illegale" Hintergrund unbdenklich, weil diese Art der Firmengründung nicht nur von regierungsseite toleriert wird, sondern irgendwann im Rahmen der hiesigen Finanzpolitik von selbiger eingeräumt wurde. In den letzten Jahren war man aber durch Kritik von "aussen", nicht zuletzt wegen dem "Krieg dem Terrorismus", dazu übergangen, zumindest einen KRIMINELLEN oder aber 'terroristischen' Hintergrund solcher Scheinfirmen in keinem Fall zu tolerieren, bzw im Verdachtsfall zu untersuchen!

    Wie ist es denn nun tatsächlich in Thailand, einmal abgesehen von den laufenden Unkosten, - was sind nun die tatsächlichen Kriterien, die eine solche Scheinfirma aus der "inoffiziellen" Toleranzgrenze des Staates herausbefördern (würden). Reicht das Argument "Scheinfirma", im Sinne von Firma ohne finanzielle Aktivität bereits aus, oder wie sieht's nun genau aus?
    Die offizielle Ankündigung und die "Aussenpolitik" in dieser Angelegen müssen ja nicht unbedingt der Praxis entsprechen

  9. #168
    Avatar von Netandy

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Mr_Luk

    Spass beiseite, was mich noch brennend interessieren würde, wäre die "Illegalität" dieser Scheinfirmen, oder vielmehr die reelle Gefahr die von der Illegalität dieser Variante ausgeht.
    In sich ist das Company-Konzept eigentlich absolut sicher. Und dies, obwohl man nur zu einem Teil an der Company als Shareholder direkt beteiligt ist. Es gibt aber zuverlässige Rechtskonstruktionen mit denen man auch die anderen "vorgeschriebenen" thailändischen Gesellschafteranteile (und somit die ganze Firma) sicher kontrollieren kann.

    Das ist also nicht das Problem!

    Problematisch ist, das die Company ja nur dazu dient "Grundstücke" zu erwerben und zu verwalten. Es wird ja auch keinerlei Einkommen generiert, bzw. versteuert, das im Verhältnis zum Vermögen der Company steht. Es ist deshalb eine reine "Scheinfirma", eben um die Gesetzeslage das Ausländer nicht Eigentümer von Grundstücken werden können, zu umgehen.

    Und Scheinfirmen dieser Art sind in Thailand illegal, sie sind es, und waren es auch schon immer. .

    Im schlimmsten Fall kann die Company aufgelöst werden, und die Grundstücke durch den Staat (gegen eine kleine Entschädigung) eingezogen werden.


    Wie ist es denn nun tatsächlich in Thailand, einmal abgesehen von den laufenden Unkosten, - was sind nun die tatsächlichen Kriterien, die eine solche Scheinfirma aus der "inoffiziellen" Toleranzgrenze des Staates herausbefördern (würden). Reicht das Argument "Scheinfirma", im Sinne von Firma ohne finanzielle Aktivität bereits aus, oder wie sieht´s nun genau aus?
    Bisher war es in der Praxis ja so, dass sich der thailändische Staat um diese Art von "Scheinfirmen", die es ja inzwischen zu Tausenden gibt, aus eigenem Antrieb nicht gekümmert hat. Ganz anderst sah es jedoch in der Vergangenheit aus, wenn eine Person mit entsprechendem "Background", oder eine einflussreiche Institution (z.B. eine grosse thailändische Company) ein Grundstück haben wollte, von dem sie wusste das es über eine illegale "Scheinfirma" verwaltet wurde.

    Da lief dann ganz schnell ein Straf- und Enteignungsverfahren. Kenne persönlich 4 Fälle aus den vergangenen 2 Jahren (Bangkok). Die Grundstücke wurden aber in keinem Fall eingezogen, sondern es gab stets eine Art Vergleich. Normalerweise hat sich ja neben dem Ausländer auch die Kanzlei die die Company verwaltete, sowie die von dort vermittelten thailändischen Strohmänner strafbar gemacht. (Nach thailändischen Recht kann dies sogar mit Gefängnis bestraft werden.) Das ganze artete jedoch in der realen Praxis in eine "üble Mauschelei" mit der thailändischen Justiz aus.

    Das Verfahren gegen die Kanzleien wurden immer fallengelassen, da diese "ihren Irrtum" einsahen, und aktiv mithalfen den Gesetzten wieder genüge zu tun. Ebenso gab es gegen die Strohmänner keine Verfahren. Dies war besonders seltsam, da dieselben Kanzleien noch Hunderte weiterer "Scheinfirmen" verwalteten wo dieselben "Strohmänner" als Firmenbeteiligte eingesetzt wurden. Nur die angeprangerten "Scheinfirmen" wurden liquidiert, jedoch dann auch gegen die jeweiligen ausländischen Anteilseigner die Verfahren (gegen eine sehr geringe Geldstarfe) eingestellt.

    Dies auch aus dem Grund, da auch diese in allen mir bekannten Fällen einsichtigt waren, und die betreffenden Grundstücke dann an Thailänder vorab freiwillig verkauften. Andere Grundstücke aus dem ehemaligen Companyvermögen (an denen niemand interessiert war), wurden ebenfalls abgegeben (meistens dann an die Kanzleien) und mit legalen Pachtverträgen rückverpachtet.


    Also so etwas gab es auch schon in absoluten Ausnahmefällen in der Vergangenheit. Aber eben nur, wenn andere Interessen dahinter standen. Ob jetzt der thailändische Staat lt. seiner Ankündigung aber nun AKTIV tätig wird, weis bisher noch niemand! Habe mich ein wenig umgehört und niemand ist ein entsprechender Fall bekannt.

    Ich denke diese Sache wird in Thailand nicht so heiss gegessen wie sie gekocht wird... :-)

    Trotzdem rate ich niemand einen "echten" Grundstückserwerb über das Scheinfirmen-Konzept anzustreben. Besser ist es ganz legal (so wie es die thailändische Regierung auch gerne hätte) zu pachten (30+30 Jahre), und statt Eigentümer eben nur(?) Besitzer zu werden.

    Ist meiner Meinung nach vom Nutzwert kein Unterschied!

    Gruss an alle von

    Netandy

  10. #169
    Chak3
    Avatar von Chak3

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Netandy, was nützt irgendwelchen deutschen Verwandten eine Pacht für ein Grundstück in, sagen wir mal, Roi Et? Da will keiner von denen tot über dem Zaun hängen und erst recht nicht noch Pacht für bezahlen, wenn sie denn diesen Pachtvertrag "erben".

    Da scheint mir ein Nießbrauch wesentlich passender für die Zwecke so manches Farang, zumal, wenn ich älter als 93 werde reicht die Pacht nicht aus, und wo finde ich dann in dem Alter noch eine neue Bleibe?

  11. #170
    Avatar von Mr_Luk

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Hi Netnandy,

    Danke für die stets ausführlichen und kompetenten Erklärungen. Ist ja interessant, - das überschneidet sich insgesamt mit meiner Vermutung bzw. Einschätzung der "Situation", die ich wohl trotz Mangel an Hintergrundinformation in Thailand selbst, intuitiv richtig eingeschätzt hatte

    Mich hat's immer gewundert wieso diese "Lösung" in Luxemburg so beliebt und bombensicher war.... nun der Hintergrund, bzw. die Interessen an beiden Orten sind natürlich grundverschieden, hüben geht es um "Steuervorteile".

    Ich stimme natürlich voll und ganz mit dir überein, dass der Pachvertrag (in Thailand) eindeutig die bessere Lösung für den "Privatmann" darstellt. Ausser eventuel im Fall wo sich bei zusätzlichen geschäftlichen Aktivitäten steuerliche Vorteile ergeben würden, bzw. über diese "Gesellschaftsform" (eventuell über Firmenverknüpfungen) besser arrangieren ließen. Aber das ist dann wieder ein ganz anderes Thema

    Eine weitere Ausnahme stellen eventuell solche Fälle dar, bei denen der Interessent einen gewisses Prestige im Auge hat, für das er auch das nötige Kleingeld (eben auch für die laufenden Unkosten) bereit hat. Halt damit er behaupten kann, stolzer Besitzer einer Firma in Thailand zu sein.

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