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Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor !

Erstellt von Thai-Robert, 30.05.2006, 11:30 Uhr · 181 Antworten · 7.001 Aufrufe

  1. #91
    Tramaico
    Avatar von Tramaico

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von alhash",p="351710
    Ein zerknirschter
    AlHash
    Aber, aber... wir sind doch hier in LOS und nicht in LOT (= land of the tears)

    Cheer-up and/or have a sweet cheerleader cheer you up. Give us a :-)

    Viele Gruesse,
    Richard

  2.  
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  3. #92
    Avatar von Samuianer

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    17.303

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von Netandy",p="351134
    ...Es soll so absolut verhindert werden, das Ausländer Eigentumsrechte an thailändischem Land erwerben.
    Na, dann schlage ich mal vor du kommst mal nach Samui - hier wackeln einigen Leuten jetzt maechtig die Hosenboeden. Die Anwaelte haben auf alle Faelle gut zu tun..

    Puket, Hua Hin, Pattaya, Jomtien, Chiang Mai, Prae, Nong Kai, Udon.... In meiner unmittelbaren Naehe stehen mal gleich 4 Haeuser die Auslaendern gehoeren - d.h. die haben den Bau und das Grundstueck zumindest bezahlt...


    Zitat Zitat von Netandy",p="351134
    So ist es mittlerweise auch möglich das eine Thailänderin Land kauft die mit einem Ausländer verheiratet ist (Dieser muss jedoch eine Verzichtserklärung abgeben).
    Das finde ich sittenwiedrig - nichts gegen das tolle Thailand - schon garnichts gegen die sagenhafte Buerokratie - aber das schiebt natuerlich auch den kriminellen Akt der bewussten Bereicherung mit ein.

    Mia laesst bauen, Pua loehnt, dann gibt's Aerger, Mia rennt weg, reicht die Scheidung ein und Mann ist Nase. Immerwieder geschehen! Hier auf Samui fast taeglich!

    Mich wuerde, bei der Angelegenheit mal interessieren wieviel Thailaender, unter vollen Eigentumsrechten, Immobilien im Ausland besitzen!

    Hatte nicht vor ein paar Jahren Dusit die Kempinski-Gruppe erworben und ist da nicht sogar das Adlon in Berlin mit dabei?

    Das das geheiligte Laendle nicht an die, boesen, boesen Auslaender "verfaellt", koennte ganz einfach mit einer 99 (oder xx) Jahre Klausel gehandhabt werden und Allen waere Recht getan.

    Dann kommt noch die "Condominium-Klausel", die Auslaender sehr wohl; erlaubt ein Haus zu besizten - was als "Condominium" glit ist eine Frage der Beschaffenheit der Baulichkeiten (Siedlungen z.B.).

    Das wird hier auf Samui vielfach so betrieben.

  4. #93
    Avatar von DisainaM

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    mich würde in dem Zusammenhang interessieren,
    wieviele Farangs so klever waren,
    als sie sich von einer Beraterfirma zu einer Firmenkonstruktion überreden liessen,

    sich von der Beraterfirma eine rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung geben zu lassen,

    womit sie nun einen theoretischen Beratungshaftungsanspruch in den Händen halten.

    In Deutschland sind Anwälte vor sowas versichert.

    In Thailand dürften jetzt einige Prozesse anstehen,
    wobei sich einige Beraterfirmen wohl auflösen dürften,
    andere aber, die so unvorsichtig waren, selber als solvente Immobilienbesitzer aufzutreten, dürften jetzt "ins Koffer pack Syndrom" kommen.

    Klar, der 0815 Tourist wird dabei kaum eine Absicherung haben, nur der solvente Käufer wird den Vertrag an seine heimische Vermögensberatungsfirma weitergereicht haben,
    die nun selber auch dafür haften, und sich daher aufgrund ihres Absicherungsvertrages mit der th. Beratungsfirma versuchen, an denen sich schadlos zu halten.

    So werden weltweit dadurch Rechtsstreitigkeiten und Prozesse ausgelösst, zu denen viele sogar gezwungen sind, wenn es sich um Investitionskapital aus einer Aktiengesellschaft handelt, oder die heimische Vermögensberatung eine Aktiengesellschaft ist, da hier viele Aktionäre einen ausführlichen Bericht der Innenrevisionsabteilungen erwarten.

  5. #94
    Rawaii
    Avatar von Rawaii

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von Thai-Robert",p="350966
    Moment, moment .... sehe ich da etwas falsch

    Auch Dein Tirak muß nachweisen woher Sie das Geld für das schmucke Häuschen hat.

    Und wenn Sie keinen entsprechendes "Eigeneinkommen" nachweisen kann ?

    Tja, dann kann´s massive Probleme geben.

    Das gilt auch für das Privathaus einer Thailänderin !
    wie sie das Kapital zum Kauf der gehaltenen Immobilie aufgebracht haben und zu diesem Zweck Gehaltsabrechnungen, Steuernachweise und Bankbücher vorlegen.
    und ....
    In diesem Fall drohen schlimmstenfalls Beschlagnahme und Zwangsverkauf der Immobilie.
    Es geht also nicht nur um Firmen etc. in Thailand.

    Mein Liebling hat ein "Anzahlung" für's Haus gezahlt.
    Außerdem zahlt Sie ca. 1350,- Euro pro Monat.

    Das Ministerium könnte also fragen, wann, wie und wo hat Sie das Geld verdient hat.
    Natürlich würden sie sofort feststellen, daß Sie mit einem Ausländer zusammen ist.
    Tja ......undsoweiter !
    Unsinn robert, mipooh hat recht, diese vorgehensweise geht nur gegen die co.Ltd's die nur zum grunderwerb fuer auslaender dienen, aber sonst keine andere funktion haben.

    Gegen private haeuslebauer geht das nicht!

  6. #95
    Rawaii
    Avatar von Rawaii

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Zitat Zitat von Thai-Robert",p="351025
    Nach meiner Heute erhaltenen Info geht es auch um von Farang bezahlten Privat Häuser.
    Inwieweit das jetzt tatsächlich durchgesetzt wird, entzieht sich meiner jetzigen Kenntnis.
    (ausgerechnet Morgen fliege ich zurück nach Deutschland)

    Das wird auch von Fall zu Fall verschieden sein.
    Wichtig wird auch sein, ob man verheiratet ist.
    Und wenn verheiratet, dann müßte das Haus ja schon wieder auf dem Namen der Kinder, Schwester usw. stehen.

    Mein Vorteil wird sein, daß ich einen Vertrag noch den Gesetzen anpassen kann.

    Wie es mit den schon bestehenden Verträgen ist, weiß ich nicht.
    Ich kann das jetzt auch nicht auf die Schnelle mit dem Büro im TOPS abklären.
    Absoluter quatsch, hab einen guten bekannten bei dem ich letztes wochenende war. Er ist eigentuemer der groessten immo-firma in pattaya (fair propertys) und wir sprachen ueber das thema.

    Die vorgehensweise der regierung geht klar nur gegen landerwerb-Ltd's.

    Alles andere ist unsinn!

  7. #96
    Avatar von Netandy

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    192

    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Also wegen dem Gesetz gegen Scheinfirmen (das es übrigends schon immer gab, dem nur nicht Geltung verschafft wurde) sollte sich wirklich keiner Sorgen machen.

    Und es betrift natürlich nur die Scheinfirmen !

    Also wie schon ein Member hier richtig sagte, nur die LTD. bzw. Co. Ltd. Companies von Ausländern die lediglich zur "Landinbesitznahme" gegründet wurden.

    Mit "privatem" Grundbesitz von Thailändern hat das alles nicht das Allergeringste zu tun.

    Egal wie der Thailänder das Geld zum Grundstückskauf aufbrachte. Es ist sein Grundstück und wird es natürlich auch bleiben. Wer also Eigentümer eines Hauses ist, das auf Land steht das einem Thailänder (vieleicht sogar seiner Ehefrau) gehört, ist davon natürlich nicht betroffen. Ausser er bekommt (ganz privat) Streit mit diesem Grundstückseigentümer :-)

    Im Normalfall wird der Hauseigentümer aber einen Landpachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer über 30 Jahre haben (mit weiteren 30 Jahren Verlängerungsrecht), so das auch im Streitfall nichts passieren kann. Natürlich muss dieser Pachtvertrag auch behördlich eingetragen sein (SEHR WICHTIG), da sonst bei Grundstücksverkauf oder Tod des
    Grundstückseigentümers er nach thailändischem Recht sonst eventuell seine Wirkung verliert (bzw. die 30 Jährige Verlängerungsoption nicht mehr wahrgenommen werden kann). Ist ja bei den deutschen Gesetzen fast gleich (Erbbaurecht).

    Der Ausländer kann sogar sein Haus (von dem er ja Eigentümer ist), verkaufen, verpachten, beleihen, vererben. Nach thailändischem Recht geht dann der bestehende Pachtvertrag (inkl. der Verlängerungsoption) immer auf den neuen Hauseigentümer über.

    Es gibt in diesem Bereich (nach meiner Erfahrung zumindest), jedoch einige dumme Ausländer. Ausser dem Land, haben diese nämlich auch zusätzlich das Haus einem Thailänder "geschenkt". Und dann "BEIDES" per 30 jährigem Pachtvertrag (mit Verlängerungsoption) wieder "zurückgemietet".

    Das hat den gravierenden Nachteil, das sie alles zwar "benutzen" können, also quasi 60 Jahre lang Besitzer sind, sie aber sonst nicht über das Haus verfügen können (Ausnahme Untervermietung, wenn es vertraglich fixiert wurde). Also kein Verkauf, bzw. Vererben! Logisch, sie sind ja auch nicht der Eigentümer. Dies kann natürlich in Notzeiten sehr schlecht sein, den es würde sich ja vielleicht ein Käufer finden wenn von den 30+30 Jahren Pacht vielleicht höchstens 20 Jahre abgelaufen sind.

    Gerade bei privaten "Hintergründen" werden da sehr viele Farangs über den Tisch gezogen. Häufig wird ihnen erklärt das getrenntes Haus- und Grundstückseigentum nicht möglich ist. Manchen wird sogar weisgemacht das der Pachtvertrag nicht "eingetragen" werden kann...usw... :-)

    Also ich habe da schon den grössten Blödsinn gesehen. Teilweise passiert dies sogar mit Kungelei der Ehefrau oder deren Familie mit den Behörden, die dann wissentlich sogar "falsch informieren". Der Farang kann ja auch nicht lesen und nur das verstehen was man ihm sagt. :-)

    Deshalb mein Tip: Solche Dinge niemals selbst machen, sondern sich in allen Angelegenheiten von einer guten internationalen Bangkoker Anwaltskanzlei vertreten lassen.

    Niemals diesbezüglich selbst auf eine thailändische Behörde gehen! Alle Unterschriften auch nie direkt, sondern immer mit Zwischenschaltung der eigenen beauftragten Kanzlei (und nach jeweiliger eingehender Rechtsberatung) leisten.

    So habe ich es auch einem Freund von mir empfohlen, und dessen "neue Verwandschaft" hat etwas geschluckt als der Bangloker Anwaltsvertreter jedesmal anreiste und alles Verträge und Eintragungen im Namen seines Mandanten übernahm. Dies ist in Thailand auch nicht teuer, kostet selbst bei mehrmaliger Anreise zumeist weniger als 3.000 Euro. Und man ist auf der sicheren Seite.

    Übrigends hat es sich für ihn ausbezahlt. Die Ehe mit seiner Frau ist nach einem Jahr nämlich in die Brüche gegangen. Er hat dann sein Haus und Pachtvertrag (mit ganz geringem Verlust) an einen reichen Bangkoker Thai verkauft, was ohne Probleme möglich war, da von der 30+30 Jahren Landpacht nur 1 Jahr abgelaufen war.

    Übrigends sah man danach sehr schön die Irrationalität seiner ehemaligen Thaifamilie. Es ist ja logisch das der neue Eigentümer die ehemalige "Sippschaft" meines Bekannten nun aus seinem neu erworbenen Haus und Land wirft. Die jedoch schreien jetzt dagegen in ihrem Kuhdorf herum, der Farang und der neue Eigentümer wären schlechte Menschen und Betrüger. Doch das ist eine andere Geschichte.... :-)


    Doch zurück zum Thema:

    Auch Ausländer die über eine Scheinfirma, quasi illegal, über die Hintertür Eigentumsrechte an einem Grundstück erworben haben brauchen nicht in Panik zu geraten.

    Die ganze Sache richtet sich eigentlich nicht gegen die "Kleinst-Companies" die lediglich dazu dienen das ein Ausländer auf diese Weise eben "sein Häusle" hat. Da wird sicher absolut gar nichts passieren!

    Sondern die plötzliche Durchsetzung dieses schon immer bestehenden Gesetztes richtet sich vor allem gegen ausländische Kleinspekulanten die auf diese Weise inzwischen sehr viel gutes Land unter ihre Kontrolle gebracht haben. Wobei diese Kleinspekulaten keine Investoren sind!

    Echte Investoren mit entsprechend Kapital haben ja, wie in diesem Thread schon angesprochen, durchaus das Recht legal Land als Eigentum zu erwerben. Sie haben ja auch ein echtes WIRTSCHAFTLICHES Gewinnstreben, und sind deshalb nicht auf illegale "Scheinfirmen" angewiesen.

    Die Durchsetzung des neuen Gesetzes wird also voraussichtlich nur diese "Kleinspekulaten" treffen, die mit Hilfe ihrer Scheinfirmen mehr Land kontrollieren, als sie selbst benötigen. Oft ist es leider für "richtige Investoren" besonders wertvolles Land (z.B. Strandabschnitte...etc..).

    Das Problem ist, das dieses Land jedoch nicht von ihren Eigentümern (Schein-Firmen) zu weiteren sinnvollen "Investitionen" (z.B. Geschäfts- Hotelbauten..etc..) genutzt wird, auch nicht verkauft oder verpachtet, sondern meist nur brach liegen gelassen, um in Zukunft noch höhere Spekulationsgewinne bei einer Veräusserung zu erzielen. Spekulationsgewinne also, die ausschliesslich diesen Ausländern zukommen würden, und die vielleicht sogar ins Ausland gehen. Dies kann natürlich nicht im Sinn des thailändischen Staates liegen.

    Dies alles war den ausländischen Inhabern der Scheinfirmen häufig nur möglich, da sie schon in frühen Jahren in Thailand waren (wo andere wirtschaftliche Verhältnisse als heute herschten), und sie sich so schon ungerechtfertigte Vorteile (vor allem gegen Thailänder, die den wahren Wert des Landes noch nicht abschätzen konnten) verschafft haben. Der thailändische Staat trifft also nun Sorge um sein Land (seine Bürger) vor Nachteilen zu bewahren.

    Das Land wird nämlich von diesen Ausländern mit ihren Scheinfirmen nämlich auch quasi "blockiert", und die Entwicklung Thailands (der thailändischen Infrastruktur) von diesen dadurch nachhaltig geschädigt, bzw. behindert. Nur um diesen Schaden von Thailand (und seinen Bürgern) abzuwenden wird nun das Gesetzt gegen Scheinfirmen endlich zur Geltung gebracht. An sich wie ich finde, aus thailändischer Sicht, ein absolut richtiger Schritt.


    Doch wie schon gesagt, auch die ausländischen Inhaber solcher Scheinfirmen müssen nicht in Panik verfallen.

    Sie können das Land ja an eine thailändische Privatperson oder echte thailändische Company jederzeit verkaufen, und sich natürlich auch das Besitzrecht per Pacht (30+30 Jahre) sichern.

    Wie ich hörte werden die Anwaltskanzleien, die bisher die Scheinfirmen verwalteten, diese legale Rechtskonstruktion anbieten. Sie werden das Land den Companies abkaufen, wobei sie jedoch nur "fiktiv" dafür bezahlen werden. Das heisst, das gezahlte Geld geht nicht an die ehemalige (Schein)Company (und somit an den Ausländer) sondern wird von der Kanzlei zur späteren Auszahlung (nach 30+30 Jahren) "aufbewahrt", bzw. angelegt. Alles absolut legal!

    Der Ausländer erhält dafür im Gegenzug die 30+30 Jahre Pachtoption mit "Untervermietungsrecht". Auch diese kann bei wertvollem Land ungeheuer gewinnbringend sein. Zusätzlich kann es vertraglich so geregelt werden, das der Ausländer bei Landverkauf (durch den neuen Eigentümers, also der Kanzlei), dann sein Geld das ja von der Kanzlei seitdem "verwaltet" wurde zurückerhält. Wie es mit Zinsen aussieht ist speziell zu regeln. Jedoch wird die damalige Summe wohl mit dem aktuellen Verkaufspreis den die Kanzlei dann erzielen wird wohl nicht mehr übereinstimmen. :-)

    Sinn des Ganzen ist, das egal wie es läuft, nach 30+30 Jahren auf jeden Fall ein Thailänder rechtmässiger Grundstückseigentümer ist, und kein Ausländer irgendwelche Rechte an Grundstücken hat. Aus thailändischer Sicht kann man das nur sehr vernünftig nennen.

    Gruss an alle von

    Netandy

    Nachtrag: Es wurde in vorhergegangenen Postings auch kurz das Eigentumsrecht von Ausländern an Wohnungen (Condos) angesprochen. Hierzu gibt es eine total andere Rechtslage und auch spezielle Gesetze. Nicht das da wieder etwas vermengt wird... :-)

  8. #97
    Avatar von Netandy

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    @Samuianer

    Du schreibst zu folgendem Satz:

    Netandy: So ist es mittlerweise auch möglich das eine Thailänderin Land kauft die mit einem Ausländer verheiratet ist (Dieser muss jedoch eine Verzichtserklärung abgeben).

    Das finde ich sittenwiedrig - nichts gegen das tolle Thailand - schon garnichts gegen die sagenhafte Buerokratie - aber das schiebt natuerlich auch den kriminellen Akt der bewussten Bereicherung mit ein.
    Nein, dass ist nicht so. Das hat einen ganz anderen Hintergrund!
    Normalerweise gilt bei einer Ehe in Thailand (wie in Deutschland auch), die Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, alles während der Ehezeit zugewonnene Kapital gehört BEIDEN zu gleichen Teilen.

    Schenkt nun ein Ausländer von seinem privaten Geld (also das er vor der Ehe schon hatte), seiner Frau Geld (z.B. für einen Grundstückskauf), so bringt er dieses nun in die Ehegemeinschaft mit ein. Juristisch gehört es ab diesem Zeitpunkt dann beiden Teilen.

    Kauft die Frau nun von dem (geschenkten) Geld ein Grundstück, so würde natürlich automatisch auch dem Ausländer die Hälfte daran als Eigentümer gehören, und es würde auch in seinen Erbteil fallen. Genauso wie wenn in der Ehe eine Kaffeemaschine angeschafft wird, (die dann auch Beiden gehört).

    Der thailändische Staat will aber unter keinen Umständen das Ausländer Land(mit)eigentümer am wertvollen thailändischen Boden werden!

    Genau dies würde in vorliegendem Fall aber quasi durch die Hintertür geschehen. Es gibt deshalb dieses (Sonder)gesetzt, das eine mit einem Ausländer VERHEIRATETE Thailänderin Grundstücke nur erwerben kann, wenn ihr Ehemann auf seinen ihm sonst zustehenden ehelichen "Zugewinnanteil / Vererbungsanteil verzichtet.

    Aber dies gilt NUR für Grundstücke (Land), NICHT für Häuser, Autos oder andere Dinge.. auch wenn dies manchem ahnungslosem Farang immer wieder weisgemacht wird. :-)

    Schenkt man einem fremden Thai (z.B. seiner Partnerin mit der man nicht verheiratet ist) Geld, und derjenige kauft sich davon ein Grundtück, so muss dieser natürlich auch keine Verzichtserklärung einholen, da der Ausländers ja nicht das Geringste mit dem Grundstück zu tun hat. Ausnahme, die Behörde vermutet ein Scheingeschäft. Dann muss jedoch lediglich "bestätigt" werden das es nicht so ist.

    Gruss an alle von

    Netandy

  9. #98
    Avatar von thpitsch

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Es gibt deshalb dieses (Sonder)gesetzt, das eine mit einem Ausländer VERHEIRATETE Thailänderin Grundstücke nur erwerben kann, wenn ihr Ehemann auf seinen ihm sonst zustehenden ehelichen "Zugewinnanteil / Vererbungsanteil verzichtet.
    Und das ist ein Fortschritt gegenüber der früheren Gesetzgebung, nach der eine mit einem Farang verheiratete Frau überhaupt kein Grundstück erwerben konnte, damit es im Falle der Trennung nicht ganz oder teilweise an den Farang fällt. Damals war es also nicht möglich, dass ein Thai/Farang-Paar ein Häuschen auf eigenem Grund besaß. Solange die Ehe funktioniert, kann es das heute wenigstens.

  10. #99
    Avatar von mipooh

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    Soweit ich mich entsinne, hatte das aber einen anderen Hintergrund. Nämlich den, dass eine verheiratete Frau grundsätzlich kein Land erwerben konnte, sondern nur der Mann. Was im Falle eines Falang als Ehemann dann eben nicht möglich war.

  11. #100
    Avatar von Netandy

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    Re: Ministerium geht gegen Ausländische Grundeigentümer vor

    @thpitsch

    Damals war es also nicht möglich, dass ein Thai/Farang-Paar ein Häuschen auf eigenem Grund besaß. Solange die Ehe funktioniert, kann es das heute wenigstens.
    Funktioniert auch nach Trennung !

    Das Haus kann ja auf Wunsch auch auf "Beide" eingetragen werden (Sinnvoller ist es allerdings wenn der "Bezahler" alleiniger Eigentümer wird). Das Grundstück dagegen kann nur ihr gehören. Er kann es aber 60 Jahre nutzen.

    Voraussetzung ist nur, das er mit seiner Ehefrau vorher einen privatrechtlichen Pachtvertrag über 30 (+30) Jahre abgeschlossen hat, der auch behördlich eingetragen ist. Also auch in der Grundstücksbesitzurkunde der Eigentümerin (Ehefrau) vermerkt ist.
    Wo liegt das Problem?

    Gruss an alle von

    Netandy

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