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Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

Erstellt von MrLuk, 12.07.2003, 09:39 Uhr · 66 Antworten · 6.271 Aufrufe

  1. #11
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    "Wilder Hausbau" ist in Thailand nicht mehr gestattet.
    Man muß jetzt einen umfangreichen, fachmännisch angefertigten Plan einreichen, um eine Genehmigung (bei der zuständigen Gemeinde) zu bekommen. Seit wann dieses Gestez in kraft ist, wie streng es gehandhabt wird, und wie es eventuell zu umgehen ist, kann ich nicht sagen. Wir haben uns jedenfalls für den regulären Weg entschieden.

    Auch hier hatten wir verschiedene Bewerber um den Plan anzufertigen.
    Der erste wollte glatte 30.000 Baht, und meinte er könne die Beaufsichtigung der Baustelle für 7000 Baht im Monat übernehmen!
    Dann hörte ich von einem belgischen Expat der anscheinend 16.000
    bei einem älteren Architekten bezahlt hat. Ich vertraue allerdings den diversen Expats den ich mittlerweile begenet bin, auch nicht
    mehr selbstverständlich über den Weg. Da gibt´s auch viele Aufschneider und Leute die sich gern reden hören! Daß Jemand soundsolange in Thailand lebt, ist für mich längst keine Referenz mehr. Lange Rede, kurzer Sinn wir haben jemanden gefunden der den Job für 12.000 Baht erledigt hat. Er spricht zwar nur zwei Worte Englisch, ging aber a/ auf alle meine Vorschläge ein, b/ hat er gute Ideen gebracht und sich dort durchgesetzt wo seine Erfahrung und sein Wissen meine Fantasterei verdrängen mußten:-) Er hat auch gut und relativ schnell gearbeitet.

    Hierzu muß man noch sagen daß der Plan den ich erhalten habe, sehr komplett ist und an unseren Standart heranreicht. Er beinhaltet: Grundriss(e) in verschiedenen Maßstäben, genaue Pläne für Treppen und andere techniche Details die separat berechnet und aufgezeichnet werden müßen, Aufteilung der Bäder, Fenster- und Türenmasse, komplettes Lastenheft mit aktuellen Preisangaben, Dachkonstruktion und vieles mehr. Ein 3 cm dickes Buch!

    Bauweise und Technik unterscheiden sich ziemlich stark von der unseren. Die Häuser werden (nach Amerikanischem Modell glaube ich)
    als "selbsttragendes Eisenbetongerüst" konzipiert. Es besteht aus den verschieden Betonpfeilern, die den Grundriß und teilweise die Raumaufteilung vorgeben. Diese Pfeiler werden direkt mit in´s Fundament eingegoßen. Dies muß man beachten, da später Änderungen der Raumaufteilung nur bedingt zu bewerkstelligen sind. Auf dieses Gerüst wird dann das Dachgebälk, das aus diversen Gründen aus Profileisen hergestell (zusammengeschweißt) wird. Eisen ist einfach billiger, hällt länger, und ist unempfindlich gegen Termitenbefall. Die Dächer der teureren Häuser werden meist mit schweren Betonziegeln gedeckt, (ein weiterer Grund für das Eisengebälk) die es mittlerweile auch in diversen Farben (sogar 2 und 3 farbig gespritzt) gibt. Zur Isolation wird (falls man es sich leisten will) dringen zu sogenannter Mikrofiber (Mikrofaser) Folie geraten. As handelt sich um eine Art dünne aber reißfeste Aluminiumfolie, die anscheinend 95 % der Hitze abhalten soll. Sie wird direkt unter den Ziegeln verlegt. Es gibt ein Thailändisches Fabrikat, das zusätzlich eine Papierschicht hat. Von diesem Produkt wurde mir allerdings abgeraten. Ein besseres und billigeres Produkt aus Australien kostet nur 40 Baht/m2 anstelle von etwa 60. Ich habe bereits eine Idee um diese Mikrofiber teilweise im Mauerwerk (Isolation) zu verarbeiten. Das Dach wird bereits vor der Fertigstellung der Mauern gedeckt, und so können die Bauarbeiter, vor Sonne und Regen geschützt, das Mauerwerk zwischen den Betonpfeilern ausfüllen, bzw andere Handwerker (zum Teil gleichzeitig) diverse Arbeiten erledigen.

    Die Dauer eines Hausbaus soll angeblich nur 5-6 Monate betragen! Der Architekt hat uns einen Richtpreis angegeben, mit dem man den groben Quadratmeterpreis ausrechnen kann. 6000 Baht pro m2!
    Bei unseren 250m2 wären das 1.5 Mio Baht Schlüßelfertig, allerdings ohne Air und Einbauküche. Sein Richtpreis halte ich allerdings für übertrieben, denn er hat den Arbeitslohn bei unserem Haus auf etwa 750.000 geschätzt. Gleichzeitig hat er uns einen Bauunternehmer angegeben, der 1500 Baht pro Quadratmeter (reiner Arbeitslohn) verrechnen würde. Da käme ich nach Adam Riese aber nur auf 375.000 Baht, also genau die Hälfte von dem was er mir angegeben hat. Ein zweiter Bewerber verlangte 2000 Baht pro m2, hat uns aber auf 2 seiner Baustellen geführt, so daß wir uns von der Qualität seiner Arbeit an Ort und Stelle überzeugen konnten. Auch hier käme man folglich nur auf 500.000. Nur für das "Frame" also das Betongerüst würde er 800 Baht verlangen, das schien mir im Verhältnis dann wieder teuer. Diese Preise wären aber verhandelbar, meinte er.Wie gesagt sind diese Preisangaben (des zu veranschlagenden Arbeitslohns für einen Komplettauftrag) noch zu difus und ich muß noch weiter recherchieren bzw. abwarten. Laut Umfragen meiner Frau ist die Dachkonstruktion recht preiswert (es gibt möglicherweise viel Konkurenz)! es werden 45 Baht pro m2 Gedeckte Dachfläche verrechnet, die Eisenkonstruktion des Dachgerüsts kostet angeblich auch nur 50 Baht/m2. Für Profileisen habe ich keine genauen Preise. Ich erinnere mich nur daß Vierecksprofil "nieu krüng kun niew krüng", also halber Zoll mal halber Zoll - 12.5x12.5 mm bei 8 Baht pro Meter lag.

    Ein paar weitere Preise:

    50kg Zement kosten zur Zeit 108 Baht (extrem teuer).
    Ein 7x20x40cm Bimszementziegelstein (wie sie zum Bau von dünnen Mauern verwendet werden) kostete 2.90 Baht Ein "Lochstein" (die zur Belüftung od. Dekoration eingebaut werden) der gleichen Größe 5 Baht.
    Ganz kleine Lehmziegel, etwa 5x5x10cm kosten 0.5-0.6 Baht
    Dachziegel (etwa 25x40) liegen bei 12-14 Baht Stück man benötigt
    (glaube ich) 10-11 Stück pro m2 das ergäbe einen Quadratmeterpreis von rund 150/m2 (ohne Verbindungsstücke und ander Ziegel die man braucht). Standardkacheln für Bad und Küche bekommt man bereits ab 130 Baht/m2.
    Sanitär ist in Thailand Preiswert und man kann durchaus ein schönes
    Bad komplett für unter 10.000 Baht haben, wenn man auf Design und Sprudelbad verzichtet. Verschiedene Hersteller bieten mittlerweile auch tolle Designs zu ganz annehmbaren Preisen. Man kann aber auch einen Designer-Wirepool für satte 300.000 Baht ordern. Carrefour in Chiang Mai hat jetzt einen fantastischen Baumarkt, bei dem sich jedes Heimwerkerherz überschlägt - ich konnte nur staunen, man glaubt man wäre bei Obi!
    Ein m3 Beton frei Haus geliefert, im Mischer oder (jetzt auch) im 1m3 Container, kostet je nach Gemisch (Zement- und chemiegehalt) 1200-1500 Baht/m3
    Das Gesamtvolumen das benötigt wird um Fundament und die Pfeilerkonstruktion (20x20cm) herzustellen liegt in etwa bei0,3-0,4
    m3 pro m2. Im Klartext wären das (wenn ich 0.3 annehme) 75 kubikmeter
    für ein Haus von 250 m2. Also etas über 100.000 Baht für unsere Bude.
    (Hier nur eine ungefähre Angabe)
    Der Tageslohn eines guten Steinmetz liegt zwischen 150-200 Baht.

    Es wird jetzt ziemlich komplex, ich mach mal ein Brake:-)

    PS: Sollte ich mich bei der einen oder anderen Preisangabe um ein paar Baht vertan haben, so bitte ich um Nachsicht. Ich hoffe jedenfalls daß.bei dieser komplexen Auflistung, keine Besserwisserherzen wachwerden und auf die Barikaden gehen wollen...
    Ich laße mich allerdings gerne belehren, falls ich mich irgendwo vertan haben sollte.

  2.  
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  3. #12
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Hallo Heini!
    Ich habe das für kurze Zeit in Betracht gezogen, allerdings nicht sehr lange, denn: erstens spielte der Architekt da nicht mit, da er keinerlei Erfahrung mit "hebelblöcken" hatte. Und zweitens, der Unternehmer (der die Mauer um das Grundstück gebaut hat) der mittlerweile mein Freund ist (ich weiß daß das nicht gut ist
    auch am Bau mitarbeiten soll. Er hat noch nie einen Hebelblock in der Hand gehalten, geschweige denn durchgesägt! Wenn ich ihm und seinen Leuten erzähle daß die "Blocks" zersägt und geklebt werden, dann gibts nur Gelächter und sie Sagen: "Wani Mr. Luk Mau"...

    Nein, das ginge nur wenn wir einer spezialisierten Firma (mit Architekt) einen Gesamtauftrag geben würden. Und gerade das wollen wir vermeiden, weil das immer die teuerste Alternative ist!!!
    Ich habe mit dem Gedanken gespielt doppelte Wände von je 10cm zu bauen, eine mit kleinen Lehmziegeln (außen) und eine zweite mit Bimsbetonblöcken (innen).Und dazwischen "Mikrofiber" in den Wänden, die der Sonne am meisten ausgesetzt sind. Siehe voriges Posting!

  4. #13
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Hi MenM,

    Das Grundstück haben wir über eine Bekannte, die verkaufen mußte.
    Beim Kauf gab es ein zu berechnendes Risiko (das auf Vertrauen Basierte), auf das ich nicht näher eingehen will :-)
    Ehmmm, in Chiang Mai ist relativ viel im Angebot - denn wie gesagt haben wir uns vorher nach Alternativen zu unserem Grundstück umgesehen.

    Der Architekt den wir angeheuert haben ist ein Bekannter meines Schwagers, er arbeitet in einer Country Home Firma und macht die Pläne sicherlich während seiner Arbeitszeit, wenn sein Boss gerade unterwegs ist. Ich denke auch daß er das nicht alleine erledigt, sondern daß Dinge wie Statik und andere Berechnungen im Team gemacht werden.

    Wir haben ja beschlossen mehrere Unternehmer, bzw. diverse Handwerker
    zu beauftragen um Kosten zu sparen. Ein Unternehmer wird auch verschiedene Kleinbetriebe Beauftragen und gutes Geld verdienen, mit ein paar Telefonaten...

    Man sollte aber am Besten vor Ort und Stelle sein, oder wenigstens eine gewisse Zeit. Das kann halt nicht jeder...

    Ich gebe meine Leute aber gerne Weiter. Wenn du zwischen Anfang September und anfang November in Chiang Mai sein kannst, oder aber dann wieder ab Januar nächsten Jahres, dann helfe ich dir gerne weiter. Telefonnummern und Adressen habe ich im Moment gar keine,
    darum kümmert sich meine Frau, und die ist in Chiang Mai geblieben
    um die Arbeiten am Haus zu dirigieren und zu überwachen...
    Du mußt aber wissen daß alle diese Leute nur Thai reden, entweder mußt du etwas Thai können (Fachbegriffe sind hier sehr wichtig), oder
    über Interpret (deine Frau) komunikieren. Der Nachteil bei dieser
    Art Kommunikation ist der, daß Frauen zumeist von Technik und Bauen NULL Ahnung haben - und das erleichtert die Sache nicht gerade!

  5. #14
    Avatar von heini

    Registriert seit
    22.05.2001
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    1.254

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Der Nachteil bei dieser Art Kommunikation ist der, daß Frauen zumeist von Technik und Bauen NULL Ahnung haben - und das erleichtert die Sache nicht gerade!
    richtig...... ein weiterer punkt kam bei uns hinzu......... wenn mist gemacht wurde, konnte z.b. meine frau demjenigen es nicht direkt sagen sondern umschrieb es u.a. mit den worten........ "wäre es vielleicht möglich, das man es auch anders machen kann......." oder ähnlich........ eine direkte kritik kann sie wohl nicht anbringen..... ;-D

    habe in letzter zeit einige häuser in thailand gesehen, bei denen einige außenwände, anstatt mit verputz mit bruch naturschiefer verkleidet wurden........ sah fantastisch aus und man muss nicht alle paar jahre mit farbe hantieren.
    sollte ich nochmals ein haus in thailand bauen, so würde ich das auf jeden fall machen.
    habe bei Pakchong im vorbeifahren solche schiefer steinbrüche? gesehen und sofort angehalten und mich nach preisen hierfür erkundigt.
    gute qualität, sehr preisgünstig....... ab werk 2000 bath die Tonne.


    gruss heini

  6. #15
    Avatar von Didel

    Registriert seit
    10.08.2002
    Beiträge
    910

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Hallo MrLuk,
    Respekt vor diesen genauen und sehr informativen
    Berichten. Bin sehr gespannt auf die weiteren Informationen.

    Danke und weiter so


    Gruss Didel

  7. #16
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    "wäre es vielleicht möglich, das man es auch anders machen kann......." oder ähnlich........ eine direkte kritik kann sie wohl nicht anbringen.....
    Du müßtest doch eigentlich wissen daß direkte Kritik in Thailand nicht geübt wird (Gesichtwahrung beiderseits)! Dabei gibt es einen zusätzlichen Teil der mir bis vor Kurzem noch nicht klar war: vieles
    bei den Manieren und Umgangsformen sind eine Art "Antiagressivität", die ein friedliches Zusammenleben sicherstellen sollen. Es wird nun mal schnell Ärger, und dann ist der Braten fett. Das will man um jeden Preis vermeiden - und das finde ich ganz vernünftig. Der Punkt ist ja auch daß, weder in Thailand noch hierzulande, jemand einen Fehler zugeben kann (oder aber äußerst selten) den man ihm direkt unter die Naser reibt. Und wenn du jemanden direkt mit seinem Fehler konfrontierst, dann gibt's oft unnötige Diskussionen, Stellungnahmen, ein Verteigung-Angriff-Spiel kann dann über mehrere Runden gehen. Ist reiner Zeitverlust, und man kann Freunschaften und andere Beziehungen verspielen. Die praktischere Lösung ist dann doch Diplomatie, die je nach Charakter und Temperament, keinen größeren Energieauffwand benötigt als direkte Kritik....und in der Regel zu viel besseren und schnelleren Resultaten führt.

  8. #17
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    @ heini,

    Gute Idee, ich habe bereits an Ähnliches gedacht!
    Mir schwebte da allerdings eher Sandstein vor, der zwar teurer - aber neutraler in der Farbe ist. Schiefer ist nun mal sehr dunkel und
    ...naja, dunkel halt :-)
    Und dann würde ich einen etwa 1m hohen Fuß (Fachbegriff fällt mir im Moment nicht ein), eine Art Sockel um die Facade Ziehen. Es ist im unteren Bereich wo die Facade am ehesten verschmutzt.
    Sowas kann man übrigens leicht nachmachen laßen (bei dir z.B) auch wenn der Abschluß (nach einem Meter) unregelmäßig ausfällt, stört das nicht unbedingt!
    Andererseits kann man es sich in Thailand eher leisten die Facade neu bepinseln zu laßen, gibt man das Hierzulande in Auftrag, kostet es soviel wie ein kleines Haus in Thailand...

    Da hätte ich doch beinahe etwas vergessen: Achtung! Schiefer ist meist sehr ölig und kann sich nach einer Zeit (10-15 Jahre) vom Zement lösen. Da muß schon reichlich Zement in den Mörtel, oder am besten ein Teil Fliesenkleber!!! Das trifft zwar jetzt eher auf Bodenplatten zu die stärker belastet sind, aber trotzdem....

  9. #18
    Avatar von Otto-Nongkhai

    Registriert seit
    05.11.2002
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    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    "Wilder Hausbau" ist in Thailand nicht mehr gestattet.
    Seit wann dieses Gestez in kraft ist, wie streng es gehandhabt wird, und wie es eventuell zu umgehen ist, kann ich nicht sagen.
    Hallo Luk !
    Ich habe das letzte mal vor 4 Jahren ein Haus bauen lassen.

    Die Pläne und Ideen waren von mir ,da brauchte ich auf keinen zu hören und eine Genehmigung von der Gemeinde war auch nicht notwendig.

    Nur als ich noch eine Etage aufsetzen wollte ( auf die 3. ) ,da meinte der Bürgermeister ,dass das Fundament nicht so stark wäre und er hätte Angst ,dass das Haus umkippen koennte.
    Da habe ich nur eiinen kleinen Ausguk draufbauen lassen ,um den Mekong zu sehen.

    Übrigens ,dass Haus steht immer noch.

    Wenn ich die ganzen Auflagen und Genehmigungen jetzt so lese ,dann würde ich vermutlich ,wenn noch einmal ,nur ein bestehendes Haus kaufen und dann Veränderungen vornehmen.

    Gruss

    Otto

  10. #19
    Avatar von Nokgeo

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    11.373

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    @ Luk, ...Storys und Erfahrungen aus der Praxis. Mercie !! gruss.

  11. #20
    Avatar von MichaelNoi

    Registriert seit
    07.02.2002
    Beiträge
    3.844

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Hallo Luc,
    klasse Bericht,
    das mit der Alufolie interessiert mich besonders.
    Damit sparst du praktisch die bei uns übliche Wärmedämmung !?
    Wahrscheinlich wäre es noch effektiver die Folie mit einer Dämmung, z.B. Styrodur oder Styropor in der 2-schaligen Aussenwand zu kombinieren und /oder die äußere Wandhülle mit Be- und Entlüftungsöffnungen zu versehen ( in Kombination mit einer Luftschicht hinter der Außenschale)um durch Luftzirkulation die erhitzte Luft leichter abführen zu können.
    Viele Grüße
    Michael

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