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Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

Erstellt von MrLuk, 12.07.2003, 09:39 Uhr · 66 Antworten · 6.255 Aufrufe

  1. #1
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Kleines "Vorwort":

    Ich gebe hier nur unverbindliche Informationen als Bauherr weiter.
    Ich erhebe nicht den Anspruch Spezialist auf diesem Gebiet zu
    sein, mein Wissen beschränkt sich aus obengenanntem Grund lediglich auf Chiang Mai und Umgebung. Und einer gewissen Subjektivität unterliegt man sicherlich immer in einer solchen Lage :-)


    1. Grundstücke/Preise:

    Grundstückspreise varieren in CNX (sicherlich in ganz Thailand) extrem stark nach Lage, extremer allerdings als in Europa würde ich sagen. Das liegt A/ an der sogenanten kommerziellen Nutzung die man über ein Grundstück betreiben kann. Und hier muß man verstehen daß eine kommerzielle Nutzung andere Dimensionen in Thailand hat als in Europa beispielweise. In Thailand versuchen immer mehr Leute ein kleines Gewerbe zu betreiben, da sie bereits durch eine Garküche, einen Obststand, oder ähniche Mikrobetriebe, ihr Einkommen ohne größeres Risiko, bzw. Investition verdoppeln oder verdreifachen können. Und hier beißt sich die Katze in den Schwanz, denn erst verkaufen sie ein paar Rai weiter außerhalb, kaufen 50-100 Talangwa an einem neuen Highway, investieren die restlichen 100.000 in einen Betrieb, und schon spielen sie (denken sie) in der oberen Liga mit.

    In Thailand (speziell wieder CNX) sprießen kleine wie größere Betriebe oft wie Pilze aus dem Boden, verschwinden oft aber auch wieder genauso schnell!
    In Europa ist es ja mittlerweile unmöglich geworden, auch nur einen
    kleinen Betrieb zu eröffnen ohne gleich zigtausende Euros zu investieren. In der Hinsicht ist in Thailand immer noch (glücklicherweise) was im kleinen Maßstab drin. IN Chiang Mai werden zur Zeit überall neue "Boxen" für Kleinbetriebe errichtet! Diese
    werden natürlich nicht verkauft, sondern je nach Lage, zwischen 2000 und 7000 Baht/Monat vermietet.

    B/Das Prestige das von einer "besseren Gegend" ausgeht ist natürlich maßgebend. Ein gutes Beispiel sind hier die sogenannten Country Homes bei denen die Grundstückpreise, und übrigens auch der "Baupreis pro m3" im Verhältnis zur "Eigeninitiative" extrem hoch sind. Darüberhinaus sind der Grundstückpreis und die Kosten des Hausbau absichtlich untransparent gehalten, damit der Normalbürger nicht so ohne weiteres ausrechnen kann, was er eigentlich für sein Geld bekommt.

    Keiner soll glauben daß Angebote wie 899.000 Baht für 2-3 Schlafzimmer, Schlüßelfertig mit allem Pipapo, ein attraktives Angebot sind!!! Das ist ganz einfach Beschiß, denn es ist möglich ein größeres Haus in wesentlich besserer Qualität, in besserer Lage, wesentlich billiger zu bauen. Darüberhinaus entstehen zusätzliche Kosten für sogenannte Sicherheit und Instandhaltung der Infrastruktur, die recht hoch angesetzt sind! Für die verschiedenen Dienstleistungen gibt es dann aber keine Garantie...
    Es ist ja klar daß die ganze Infrastruktur, die Officegebäude, die Angestellten, die Aktionäre, die Bosse etc, bezahlt werden müßen, bzw. Profit haben wollen. Wer anders als die Käufer soll die "Benn(z)" und Bi-em-dabbeliu der Bosse denn bezahlen? Wer auf ein Country Home oder neuerdings Garden Home hereinfällt, der ist tatsächlich selber schuld! Natürlich hat man den Vorteil daß man als Bauherr "aus allem raus" ist und nur das Geld hinzublättern braucht.
    In der Umbebung von Chiang Mai gibt es bestimmt ein Dutzend dieser
    Country Home Firmen die Bankrot gemacht haben. Manchmal stehen ein paar Ruinen auf dem Land, manchmal sind es ein paar Häuser die teilweise bewohnt sind, etc...nicht gerade eine gute Reklame!

    C/Die Form des Grundstücks spielt für Thais eine Große Rolle.
    Eine schöne symetrische "Viereckige" Form ist natürlich wünschenswert, da das traditionelle Errichten einer Mauer um das Grundstück, unproblematisch und preiswert wird.
    Eine allzu längliche Form ist nicht wünschenswert, wenn das Grundstück dann auch noch spitz zuläuft, dann ist es beinahe wertlos.
    In Thailand spielt das "Hongschui" (Fengshui) bei einem Grundstück eine nicht unwesentliche Rolle (hierzu später mehr).
    Eine dreieckige Form bringt kein gutes Hongshui, es ist ein Grundstück das man nicht kommerziell nutzen kann, und kein glückliches Familienleben ermöglicht. Solche Grundstücke eignen sich lediglich zu Obstanbau oder als Kuhweide.

    Das Grundstück sollte immer höher als die Straße liegen, da sonst das (schmutzige) Wasser bei starkem Regen von der Straße auf das eigene Land läuft. Dies ist praktisch gesehen nicht erwünschenswert, und hat in Thailand auch symbolischen Charakter, der leicht zu verstehen ist:
    Wer will schon daß der desamte Dreck der Straße bei ihm Zuhause zusammenläuft!? Für Buddhisten ist eh alles höhergelegene "erhaben" (erhoben).Notfalls (was übrigens oft der Fall ist), muß das Grundstück mit Erdreich aufgefüllt werden, das sind natürlich zusätzliche Kosten (später mehr hierzu). Grundstücke die in der Regenzeit jedes Jahr stark überschwemmen, dürfen in Thailand nur an Reisbauern, Farangs und Idioten verkaut werden!:-)

    D/Nähe zur Stadt, der Schule, eines Einkaufszentrums, Markts etc, sind eher selbstverständlich, sollte man aber insgesamt berücksichtigen und sich nicht von der Romantik irreleiten lassen, die von einem herrlich gelegenen Fleckchen Erde in der Pampa ausgeht

    E/ Aus diesen Faktoren ergibt sich dann halt, gemäß Angebot und Nachfrage, der Grunstückpreis - der natürlich verhandelt wird.
    Und hier ist das Wichtigste Argument und letztlich maßgebend, die ZEIT die der Käufer, bzw. der Verkäufer hat!!!!!

    Hat der Verkäufer Zeit (Geld), dann wird man in Thailand das (kühle) Land niemals zu einem günstigen Preis erwerben können. Und um das herauszufinden, muß man entweder Insiderinformationen haben, oder ein guter Psychologe sein:-)
    Ich wiederhole, wenn man in Thailand günstig Land kaufen will, muß das Land "heiß" sein! Will man ein Grundstück teuer verkaufen, muß das Land selbstverständlich "kühl" sein....

    F/ Glück braucht man bei Grundstückkauf sicherlich, damit alle Parameter zusammenpassen, - viel rumfahren und die Schilder direkt an den Grundstücken (normalerweise mit "Talangwa" bzw. Rai angaben + Telephonnummer) beachten, hilft dem Glück meist ein wenig nach. Grundstücke an dennen keine Schilder hängen sind üblicherweise "kühl", und die kann man äußerst selten (wenn überhaupt) günstig erwerben. Beim Nachbarn Nachfragen kostet allerdings auch nichts!

    Preise: 400-500 Baht pro Quadratmeter sind ein Richtpreis den ich errechnet habe. Wenn das Grundstück eine Lage, die nicht weiter als 10 km außerhalb Chiang Mai´s hat, eine vernünftige Größe und Form, (zwischen 120 Talangwa und einem knappen Rai 440-1500 m2) Anschluß zu einer festen Straße hat (oder nicht weiter als 20m entfernt) und Strom und Wasser nicht weiter als 20m entfernt sind.
    Ein relativer Richtpreis den ich als günstig erachte, im Vergleich zu dem Grundstück das ich erworben habe und vielen anderen Angeboten.

    Zum Aschluß: Ich wiederhole!Grunstückpreise varieren sehr stark, nicht zuletzt ausgehend davon (um es in einfache Worte zu faßen) daß der Besitzer entweder bereits Reich ist, oder von einem besseren Leben träumt, oder aber dringen Geld braucht. PS: von Chinesen oder deren Nachkommen würde ich in Chiang Mai generell kein Land kaufen, günstig kann man das einfach nicht ;-D Das hat nichts mit Minoritätenbewertung oder dergleichen zu tun, das ist einfach eine Tatsache die bei unserem Vorgehen eine gewisse Rolle gespielt hat.
    (Der Großvater Müterlicherseits meiner Frau war übrigens Chinese - aber nicht weitersagen bitte)

    Ende des ersten Teils. :-)

  2.  
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  3. #2
    Avatar von Monton

    Registriert seit
    14.09.2002
    Beiträge
    439

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    @MrLuk

    Danke für die interessanten Infos, freue mich auf die Fortsetzung.
    Gruß MonTon

  4. #3
    Avatar von heini

    Registriert seit
    22.05.2001
    Beiträge
    1.254

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    hallo mrLuk,
    hochinteressant was du schreibst

    in einem anderen thread schreibst du u.a.
    Habe vor ein paar Monaten ein Grundstück in Chiang Mai gekauft. 141 Talangwa (ung. 564 m2) 280.000 THB in sehr günstiger Lage nähe "Fei Deng Samoeng" am Kanal von der Universität kommend.
    habt ihr schon das dort zu bauende haus in auftrag gegeben.....? mit welchen material baut ihr?
    bin gespannt wie es weiter geht...... :-)
    gruss heini

  5. #4
    woody
    Avatar von woody

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Hallo MrLuk,

    es freut mich wieder von Dir zu hören, Grundstückskauf und Hausbau oder der Erwerb eines Condos ist für viele von uns ein wichtiges Thema.
    Deshalb bin ich sehr interessiert an deiner Ankündigung, vor allem weil ich Deine Berichte und Beiträge als sehr fundiert zu schätzen weiss.

    Viele Grüsse woody

  6. #5
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    2.Teil

    Mauer oder nicht, das ist hier die Frage...

    Nachdem also das Grundstück erworben war, haben wir entschieden (aufgrund der obengenannten Erklärungen) das Grundstück durch Aufschütten von Erde um etwa 50 cm zu erhöhen.
    Ganz schön viel Erde für die Größe von 141 Talangwa (560 m2)
    Wenn ich mich nicht irre, müßten das ziemlich genau 280 m3 sein.

    Tatsächlich kamen das erste mal 55 Lastwagen à 4 m3 und später nochmal 15. Die Erde sackt natürlich ein und somit sind es nicht ganz 50 cm. Ich holte mir einen anständigen Sonnenbrand beim zählen und notieren der Lastwagen, bzw. beim Unterschreiben der Liste, die jeder Fahrer mir überreichte nachdem er gekippt hatte.

    Kostenpunkt der Operation: 55 Lastwagen à 200 Baht = 11000 und
    nochmal 15 à 250 Baht = 3750 Baht.
    Zusammnen 14750 Eier, planieren per Rod Thai (Traktor) inbegriffen.

    Vorher gab es eine etwas längere Diskussion über den Mauerbau.
    Ich wollte ja anfangs gar keine Mauer, das sieht mir alles zu sehr nach Friedhof mit Eisentor aus...
    Aber meine Frau meinte daß eine Mauer unerläßlich sei, nicht nur wegen der Sicherheit. Um ein Grundstück gehört nun mal eine Mauer!
    Aber du hast ja keine Ahnung meinte sie, als erstes kommen die Hühner
    picken, dann die Hunde streunen, die Kühe weiden, dann die Kinder spielen, die Nachbarn quatschen - und irgendwann kommst du nach Hause und dein Kühlschrank mit dem teuren Falang-food ist leergegessen und ein besoffener liegt in deinem Bett zu pennen...du hast ja keine Ahnung wie das so auf'm Dorf ist.

    Also gut, eine Mauer - und wenn das so ist, dann gleich eine von 2 meter 40, meinte ich!

    Mittlerweile steht die Mauer, es fehlt nur noch das Eisentor.
    Meine Frau wollte so ein verschnörkeltes Kitschtor mit Goldfarbe bepinselt. Nein, ich habe entschieden mein eigenes Design anfertigen zu lassen. Kostenvoranschläge der diversen Werkstätten: 30.000 - 17.500 - 16.000 und der letzte und beste, (einer der neu angefangen hat) kann es für 7.500 Baht anfertigen!!!

    Kostenpunkt der Mauer: 67500 Baht für etwa 100m Mauer alles inclusive: Kaleng, Sei, Cimen, lek etc...
    Arbeitslohn, Sand, Zement, Eisen, Bauholz etc.
    Es wurden 300 Baht Arbeitslohn pro laufenden Meter Mauer verrechnet.
    Die Mauer sieht gut aus und steht auf einem soliden Fundament. Sie ist zwar mit einer recht eigenwilligen Technik gebaut, aber sauber verputzt. Da wir den Zement und alle Baumaterialien selbst eingekauft haben, haben die Steinmetz nicht mit Zement gespart.
    Nicht eingerechnet sind 900 Baht für Ay-Deng, der 18 Nächte im
    "Ban Cimen" (das vorher aufgerichtet wurde) übernachtet- und aufgepasst hat daß kein Sack Zement abhanden kommt!

    Ganz am Anfang der Operation meinte ich daß man zuerst die Mauer bauen soll und dann erst das Grundstück (bis zur Mauer) nivelieren. Alle die befragt wurden meinten allerdings daß erst die Erde her muß und der Schwager war ebenfalls der Meinung es müße in dieser Reihenfolge vorgegangen werden.
    Der vorletzte Bewerber für das Mauerwerk meinte: Jeder in Chiang Mai mache es so - wieso wolle ich es dann umgekehrt machen wollen?! Meine Frau meinte aber jetzt im Nachhinein daß falls sie es nochmal
    machen würde, solle die Mauer zuerst gebaut werden...auch der Schwager stimmte zu. Daß ich das von Anfang an wußte daran konnte sich später aber seltsamerweise niemand mehr erinnern :-)
    Ich weiß auch jetzt wieso es jeder Steinmetz so suggeriert: ein Fundament hebt sich (per Hand) viel leichter aus frisch aufgeschütteter Erde aus als aus festem Boden...alerdings steht die Mauer auf diese Weise keine 50 Jahre!
    Bei uns war es genaugenommen etwas anders, es wurde dann doch auf mein Drängen hin, erst ein Teil der Erde aufgeschüttet - und nicht ganz bis zum Rand des Grundstücks. Diese Erde wurde durch Regen und Befahren etc fest bevor die weiteren Schritte und der Mauerbau unternommen wurde. Es ist auch der Teil auf dem das Haus nachher stehen wird. Das Fundament der Mauer steht dadurch in der festen "alten" Erde - deshalb ist sie auch außen 2.40m hoch...

    Pffff....das ist einmal gegessen...

  7. #6
    Avatar von Peter-Horst

    Registriert seit
    29.06.2002
    Beiträge
    2.314

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Hallo Mr. Luk,

    das sind die Berichte die dieses Forum Liebt, genau erklärt,
    mit Kosten und allem drum und drann.

    :bravo:

    Gruß Peter

  8. #7
    Avatar von Otto-Nongkhai

    Registriert seit
    05.11.2002
    Beiträge
    12.292

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Ich wiederhole, wenn man in Thailand günstig Land kaufen will, muß das Land "heiß" sein! Will man ein Grundstück teuer verkaufen, muß das Land selbstverständlich "kühl" sein
    Das ist zutreffend ,habe das selbst schon oft zu spüren bekommen ,
    aber bei mir waren dann die Grundstücke lauwarm.


    beim Unterschreiben der Liste, die jeder Fahrer mir überreichte nachdem er gekippt hatte.
    Das läuft ja in CM wirklich toll ,hier im Isaan habe ich nichts unterschrieben ,aber die 45 Laster gezählt.
    Nur die Ladefläsche konnte ich nicht kontrollieren ,
    da wirkte es ,als wären sie nicht immer ganz voll.


    und irgendwann kommst du nach Hause und dein Kühlschrank mit dem teuren Falang-food ist leergegessen und ein besoffener liegt in deinem Bett zu pennen
    Ja ja ,das Thai Volk ,eine grosse Familie von Brüdern und Schwestern!


    Daß ich das von Anfang an wußte daran konnte sich später aber seltsamerweise niemand mehr erinnern
    Kommt mir irgendwie bekannt vor ,habe die gleichen Probleme.

    Sehr guter Bericht ,Luk.

    Gruss

    Otto

  9. #8
    MrLuk
    Avatar von MrLuk

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    Danke für die Unterstützung!
    Aber eigentlich wollte ich ja bloß den 500er vollkriegen und
    dann wieder nach Thailand abhauen

    OK Morgen geht's dann an's eingemachte, Vorbereitungen zum Hausbau, neue Gestetze, Architekt, Strom und Wasseranschluß....

  10. #9
    Avatar von MenM

    Registriert seit
    30.07.2001
    Beiträge
    2.624

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    @ Mr Luk

    Ja das mit dem erinnern kenne ich auch so, nachher erinnert sich keine mehr an die (sowieso unwichtige) aussagen der Farang.

    Aber das mit den leeren kuhlschrank und der besoffene im bett stimt nicht ganz , meistens endet der besoffene unten auf der (kalte) fussboden (oben im zimmer ist es ja zu heiss, und um der klima an zu schmeissen fehlt meistens der ahnung oder ist er schon zu mued)

    Aber was ich vermisse in deinen bericht : Wie hast du das gruendstuck gefunden, ich tippe mal auf familie ?

    Darüberhinaus sind der Grundstückpreis und die Kosten des Hausbau absichtlich untransparent gehalten
    Das kenne ich anders, es wird immer genau der (erhoehte) preis fuer das grundstuck genannt (7000 - 10000 Baht/Tarang Wah) und dazu dann der preis fuer das haus (nach groesse). Aber wie du schon sagst jeder berichtet aus seine erfahrungen raus.

    Ich warte auf dein naechstes bericht, ich moechte ja auch demnaechst einen gruendstuck in CM kaufen um nachher drauf zu bauen. Hoffentlich erzaehlst du auch wie und wo du einen architekten oder bau-unternehmen gefunden/kont(r)aktierst hat ??

    MFG
    MM aus Luxo

  11. #10
    Avatar von heini

    Registriert seit
    22.05.2001
    Beiträge
    1.254

    Re: Bauen, Grundstücke, Preise Chiang Mai!

    :bravo: MrLuk,
    kommt mir vieles bekannt vor von dem was du schreibst.......
    ...... na da wird beim bau noch einiges auf dich/euch zukommen
    hast du mal überlegt, das haus mit porenbeton zu bauen.........?
    durch der wegfall der vielen betonstützen wirds sicher nicht "soviel" teurer.....!? ........ und du hast ein gut isoliertes haus.
    Für alle fälle mal die anschrift eines herstellers, lizens hebel deutschland.

    Q-Con Thailand
    Quality Construction Products CO., LTD.
    13 Floor, 38 Q-House Convent Building,
    Convent Road, Silom, Bangrak
    Bangkok 10500
    Tel.: (00 66-2) 23 78 99 24
    Fax: (00 66-2) 2 38 39 42

    gruss heini

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