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Probleme bei Grundstückspachtverträgen (und deren Korrektur)

Erstellt von Chak, 03.11.2015, 13:01 Uhr · 8 Antworten · 1.299 Aufrufe

  1. #1
    Avatar von Chak

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    Probleme bei Grundstückspachtverträgen (und deren Korrektur)

    Bei meiner morgendlichen Lektüre stieß ich auf diesen interessanten Artikel:
    Thailändisches Immobilienrecht: Checkliste Reparaturbedarf beim Grundstücksleasing | Grundstücksrecht & Immobilienrecht

    Was man davon halten soll muss jeder selbst entscheiden. Dr. Eder hat offensichtlich Ahnung von der Materie, dennoch irritiert mich aber ein wenig, dass er Leasehold mit Leasing gleichsetzt, obwohl die übliche Übersetzung eher Pacht ist; in diesem Zusammenhang hätte ich die Bezeichnung, die ja eine Übersetzung aus dem thailändischen ist, lieber im Englischen gelassen.

    Wie auch immer, diese so gerne propagierten 30 Jahres-Mietverträge sind sehr mit Vorsicht zu genießen wie man hier wieder lesen kann.

    Aber auch das vermeintliche Eigentum am Haus, noch dazu nur nachgewiesen durch Rechnungen, wie hier im Forum auch schon oft als vermeintlicher Weg angesprochen, dürfte in vielen Fällen gar nicht bestehen entgegen des Glaubens des Hausbesitzers.

  2.  
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  3. #2
    Avatar von MadMac

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    Ja, der schreibt/linkt ja auch immer mal im FB. Die Beitraege sind oft ziemlich duenn. Fragt sich, ob es anfuettern soll, oder einfach der Hintergrund fehlt.

  4. #3
    Avatar von Chak

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    Angesichts der oft dargestellten Dramatik ist es wohl Anfüttern.

    Das Problem ist wohl, dass es keine gesicherte Rechtsprechung gibt auf die man sich verlassen könnte, oder?

    Außerdem ändert sich Gesetzesanwendung und -auslegung in Thailand ja ganz gerne nach der politischne Großwetterlage.

  5. #4
    Avatar von Volker M. aus HH.

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    Zitat Zitat von Chak Beitrag anzeigen
    Bei meiner morgendlichen Lektüre stieß ich auf diesen interessanten Artikel:
    Wie auch immer, diese so gerne propagierten 30 Jahres-Mietverträge sind sehr mit Vorsicht zu genießen wie man hier wieder lesen kann.
    Eigentlich nichts Neues. Mit viel Text die ueblichen Stolpersteine geschildert.

  6. #5
    Avatar von DisainaM

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    Er geht zum einen vom englischen Recht aus, und subsumiert in Kurzform, dass die englischen Begrifflichkeiten zum "Leasing" in Thailand keine Anwendungung finden.

    (im Grunde eine Nebelbombe, en deutschen Lesern nun englisches Recht erklären zu wollen, was für sie irrelevant ist,
    man vermutet eher, das er lediglich einen englischen Fachartikel über th. Recht gefunden und übersetzt hat)

    um es kurz zu machen, er versucht die superficies rights als besondere Erkenntnisspille zu verkaufen,
    ohne die Begrifflichkeit zu verwenden.

    Land Lease (30 Jahre) - Chanot - Usufruct - Superficies

    Unter Punkt 2, "dass eine anteilige Mietzinsrückzahlung bei Mietertod ausgeschlossen ist." damit
    können viele leben, dass die eigenen Erben eben nicht den vorausgezahlten 30 jährigen Mietzins vom Grundstückseigentümer zurück bekommen.

    Nun sein heisser Tip,
    Die nachträgliche Einsetzung von zusätzlichen Mit-Mietern ist möglich, darunter auch minderjährigen Kinder oder einer unsterblichen Offshoregesellschaft.
    eine Offshoregesellschaft als Mieter ins Chanot einzusetzen,
    finde mal das Land Department, das das mit macht.

    Der immer wiederkehrende Rat, die eigenen Erben zu Lebzeiten als Mit-Mieter ins Chanot einzutragen,
    wird der Erben zwar eine Menge Ärger ersparen,
    es mag also, je nach Fallkonstellation für den Einen Nachdenkenswert sein,
    und für den Anderen weniger.

    Komplett ins Schwimmen kommt der Autor dann beim Thema ususfructus

    7. Der dingliche Niessbrauch ist im thailändischen Recht als „Usufruct“ geregelt und gilt zu Recht als „der bessere Mietvertrag“. Er ist allerdings kein Zaubermittel, um sämtliche mietvertragliche Beschränkungen zu umgehen und endet genauso wie der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters bzw. Nießbrauchnehmers.

    Das Usufruct sollte immer als ernsthafte Alternative in Betracht gezogen werden, wenn es um mietrechtliche Regelungen geht. Soweit es bereits vereinbart wurde, sollte eine sorgfältige Prüfung der Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit erfolgen, da eine falsche Strukturierung die Rechtsposition des Ausländers schwer schädigen kann, wie sich in der Praxis immer mehr herausstellt (hierzu auch Punkt 9 unten).

    .................................................. ..............................
    Ein unentgeltliches Usufruct oder ein Mietvertrag ohne Gegenleistung sind daher beim Grundbuchamt tickende Zeitbomben. Sie sollten unverzüglich gegen eine entsprechende Vereinbarung mit angemessenem Entgelt ersetzt werden.
    Dann kommen Dinge, die schlichtweg falsch sind,

    10. Das versprochene eigene Hauseigentum auf angemietetem Grundstück wird regelmäßig damit begründet, dass das thailändische Ausländerrecht den Hauserwerb nicht verbiete. Dies ist allerdings zu kurz gedacht. Wie in Deutschland, so ist auch in Thailand das Haus wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Es gibt also kein getrenntes Eigentum zwischen Haus und Grundstück. Der Grundstückseigentümer ist automatisch Eigentümer der auf dem Grundstück erbauten Villa.
    Er unterscheidet nicht eine Vielzahl von Varianten,
    - es wird ein 30 Jahres Leasright ins Chanot eingetragen, dann wird vom Mieter gebaut,
    der Mieter ist und bleibt Eigentümer, und darf nach 30 Jahren abreissen wenn er will, oder auch nicht.

    - es wird ein fertiges Haus samt Grundstück "gekauft", also über eine Thai erworben und anschliessend ein Leaseright (thailändische Definition) ins Chanot eingetragen,
    in diesem Fall ist die Thailänderin Eigentümerin des Hauses.
    Nun die Fälle, wie die Thailänderin ihm das Haus unter bestimmten Bedingungen "überträgt",
    darauf lässt er sich nicht ein, denn hier setzen die Top-Verträge der thailändischen Profikanzleien an.

    Am Ende bekommt er den Bogen,
    und macht klar,
    dass es ihm hauptsächlich um die Superficies Rights geht, die er als Tip vermitteln will (siehe Link)

  7. #6
    Avatar von MadMac

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    Die Muehe haette ich mir nicht gemacht, das im Detail zu lesen und aufzudroeseln. Kenne eine Reihe seiner Artikel und die sind wie gesagt eher duenn.

  8. #7
    Avatar von Chak

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    Zitat Zitat von DisainaM Beitrag anzeigen
    Am Ende bekommt er den Bogen,
    und macht klar,
    dass es ihm hauptsächlich um die Superficies Rights geht, die er als Tip vermitteln will (siehe Link)
    Können wir uns nicht darauf einigen den deutschen Begriff Erbbaurecht zu verwenden?

    Wobei das angelsächsiche Leasehold auch eine Art Erbpacht ist.

    Danke, jedenfalls, dass mein Eindruck hier bestätigt wurde. Ich habe mich schon bei einigen Beiträgen, die MadMac dünn nennt, ein wenig gewundert.

    Im übrigen, sowohl "to lease" als auch "to hire" wird im Thailändischen als "chau" übersetzt, den Widerspruch gibt es also eigentlich gar nicht.

  9. #8
    Avatar von Volker M. aus HH.

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    In Thailand gilt die Investition in ein Stück vom Paradies als (zumindest) in der Praxis einfach. Dem deutschen Erwerber wird vom Grundstückskauf über eine thailändische Gesellschaft häufig zu Unrecht abgeraten und stattdessen ein langfristiger Grundstücks-Leasingvertrag, verbunden mit dem Erwerb der für ihn wunschgemäß erbauten Villa empfohlen. Das thailändische Recht kennt allerdings überhaupt keinen Leasingvertrag und die empfohlene Struktur gibt dem Ausländer auch kein Hauseigentum.

    Quelle: Thailändisches Immobilienrecht: Checkliste Reparaturbedarf beim Grundstücksleasing | Grundstücksrecht & Immobilienrecht


    Alleine das ist schon fragwuerdig, denn die Gesellschaft kann nur dann Land kaufen, wenn sie sich mehrheitlich in Thailaendischem Eigentum befindet. Somit ist der Investor ueber die Kruecke Geschaeftsfuehrer immer nur Besitzer und nicht Eigentuemer des Landes.
    Hinzu kommt, dass die Gesellschaft Umsaetze machen muss. Nach den gueltigen Bestimmungen wird eine Gesellschaft, die 3 Jahre keine Umsaetze macht geschlossen. Das wird derzeit nur selten praktiziert oder durch Scheingeschaefte kaschiert.

    Falsch ist auch, dass man am erbauten Haus kein Eigentum erwerben kann. Das Land ist bei einem Pachtvertrag nur Besitz, das Haus kann durchaus Eigentum sein. Man muss allerdings die Bedingungen fuer eine Weiterveraeusserung im Pachtvertrag festlegen
    Gleiches gilt fuer das Ableben des Landpaechters. Ohne entsprechende Klausel erlischt der Pachtvertrag mit dem Tod des Paechters. Man kann aber im Vertrag eine Erbfolge festschreiben.

  10. #9
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von Chak Beitrag anzeigen
    Können wir uns nicht darauf einigen den deutschen Begriff Erbbaurecht zu verwenden?
    .
    er startet seinen Artikel ja mit dem hohen Anspruch,
    einen juristischen Fachartikel schreiben zu wollen,

    indem er bei den verwendeten Begrifflichkeiten eben ausschliesslich die juristischen Definitionen zu Grunde legt.

    Er sagt, wie im englischen Recht der Begriff Lease und Leasehold verstanden wird,
    und sagt,
    im th. Recht wird die Begrifflichkeit Leasehold im Gesetz überhaupt nicht verwendet.

    Die Verwendung des Begriffes aus den englischen Thaiforen fand halt den Weg in die Deutschen,
    wobei es bei Beiträge an Nichtjuristen wenig Sinn macht, Ihnen Begrifflichkeiten erklären zu wollen,
    die haben das Paket schon verstanden, 30 Jahre Nutzungsrecht eingetragen im Chanot samt Superficies rights, also ZUSATZBESTIMMUNGEN.
    Von einem guten Anwalt lassen sie sich einen handfesten Vertrag aufsetzen, mit Zusatzbestimmungen,
    die auch wirksam sind, und keine 30 plus 30, und gut ist.

    Alles in allem schreibt er doch eher einen Gazettenartikel ans Nicht-juristische Publikum.

    ein paar substantielle Gedankenansätze und viel Schaumschlägerei und leider auch Falschinformationen.

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