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Hauskauf und Mortgage

Erstellt von MadMac, 09.02.2012, 19:22 Uhr · 94 Antworten · 8.462 Aufrufe

  1. #71
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von Phommel Beitrag anzeigen
    Warum sollte dies von belangen sein?
    Der Fakt ist doch eher so, dass überall wo der Trash sich häuft auch die Geduld der Beamten manchmal bis aufs Blut gereizt wird. Dass dies nicht ohne Spuren geht, ist wohl klar. Was sich Beamte manchmal für Quatsch anhören müssen........... besonders von solchen, die meinen alles und dies noch viel besser zu wissen.
    von Belang ist es eher,
    wenn Du aus einem Infofred wieder einen Spamfred machen willst,
    weil Du keine persönlichen Infos teilen willst,
    sondern lieber irgendwo sticheln willst.

    Falls Du mich persönlich meinen solltest,
    hab 30 Jahre Leasing am Ende auch nur mit Hilfe einer Anwaltskanzlei bekommen,
    der Ehemann der Kanzleieigentümerin ist der höchste Richter in der Region,
    Beziehungsnetzwerk.

  2.  
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  3. #72
    Avatar von waanjai_2

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Sowas such ich auch noch. Was kostet so'n Teil?
    4.000 Baht inkl. Anbringung.
    Leben im Isaan

  4. #73
    Avatar von Phommel

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    Zitat Zitat von DisainaM Beitrag anzeigen
    von Belang ist es eher,
    wenn Du aus einem Infofred wieder einen Spamfred machen willst,
    weil Du keine persönlichen Infos teilen willst,
    sondern lieber irgendwo sticheln willst.
    Nein, will ich nicht. Ich empfinde es nur als unfair so pauschal gegen thailändische Beamte zu schimpfen.
    Habe schon einige kennengelernt die in Touristenhochburgen versetzt wurden und später völlig entnervt zurückkamen.

  5. #74
    Avatar von MadMac

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    Zitat Zitat von waanjai_2 Beitrag anzeigen
    4.000 Baht inkl. Anbringung.
    Leben im Isaan
    Ach so, das ist fuer die normale Tuer. Ich meinte die Schiebetuer zum Grundstueck

  6. #75
    Avatar von Phommel

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Ach so, das ist fuer die normale Tuer. Ich meinte die Schiebetuer zum Grundstueck
    Die funktioniert bei uns auch automatisch mit zweimal hupen.....

  7. #76
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von Phommel Beitrag anzeigen
    Ich empfinde es nur als unfair so pauschal gegen thailändische Beamte zu schimpfen.
    Habe schon einige kennengelernt die in Touristenhochburgen versetzt wurden und später völlig entnervt zurückkamen.
    zu schimpfen ???
    ach Gott, wenn der renomierte thailändische Anwalt von Siam Legal (siehe Zitat), wohlgemerkt als Thailänder, darauf hinweisst,
    dass es thailändische Beamte in diesen Behörden gibt,
    die sich nicht ans geltende Recht halten,
    dann wird auf diese Beamten nicht geschimpft,
    sondern darauf hingewiesen, dass es die gängige Praxis ist,
    solche Beamte in den Verwaltungen anzutreffen - TiT.

  8. #77
    Avatar von waanjai_2

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Ach so, das ist fuer die normale Tuer. Ich meinte die Schiebetuer zum Grundstueck
    Viele Thais mit so überschweren Stahltoren - und mit viel Gedoens und Verzierung - legen sich Türoeffner mit Elektro-Motor zu. Kann man auch mit der Remote aus dem Auto anwerfen.

    Dennoch, so Schiebetüren auf Rollen sind nur Zierde. Jeder kann locker rüberklettern. Wir haben uns ein Rolltor aus Chrom-Nickel-Stahl anfertigen lassen. Das läuft so leicht auf der Stahlschiene und Plastik-Rollen, daß selbst 8-9-jährige Kinder das 5 m-Tor aufmachen koennen. Da dies so leichtgängig ist, muß das Tor mit einem Vorhängeschloß abgeschlossen werden. D.h. mit Fernbedienung ist nix, Toechterchen kann aber schnell aus dem Auto oder vom Tuk Tuk springen und oeffnen.

    Und das dämliche, regelmäßige Anstreichen - am schlimmsten noch mit Gold-Farbe - fällt auch flach.

  9. #78
    Avatar von CharlyThai

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    Thumbs up

    Hallo Forum,
    vielen Dank für die vielen Beiträge.
    Leider war nach dem ersten Durchlesen die Verwirrung größer wie vorher.
    Jetzt habe ich das ganze noch mal für mich sortiert und daraus folgende Vorgehensweise und Fragen definiert.

    Der Aufruf von 80000 TBH kam von einem deutschen Anwalt, warum/wieso keine Information, werde aber noch mal nachfragen.

    Wir werden den gemeinsamen Kauf von Haus und Land ohne Anwalt versuchen und entweder Usufruct oder wenn nicht 30 Lease eintragen lassen. Da verlasse ich mich auf unser bisheriges Glück was wir bei der Miete eines Hauses und das finden des Grundstückes hatten. Da das Landamt in dem Fall auch noch 800000 Baht eingetragene Schulden zurückbekommt, haben sie vielleicht nicht ganz so viel dagegen. Sollte es wirklich nicht klappen, müsste man einen Anwalt (wer kennt einen, der für ca. 20000 TBH arbeitet) hinzuziehen.
    Muss ich dazu noch einen eigenen Vertrag haben oder reicht der Eintrag im Chanot?

    Was ist mit dem Eintrag eines Baurechtes auf dem Grundstück, notwendig oder Makulatur?

    Den Vorschlag, danach das Haus von der Freundin zu kaufen, finde ich sehr interessant, dazu bräuchte man aber wahrscheinlich einen privatrechtlichen Vertrag oder?

    So das wäre es erst mal gewesen.

    Vielen Dank noch mal, habe auf jeden Fall schon einiges gelernt.

    Die englische Übersetzung würde ich auf jeden Fall machen lassen, alleine um den Vertrag auch mal lesen zu können.

  10. #79
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von CharlyThai Beitrag anzeigen
    Sollte es wirklich nicht klappen, müsste man einen Anwalt (wer kennt einen, der für ca. 20000 TBH arbeitet) hinzuziehen.
    Muss ich dazu noch einen eigenen Vertrag haben oder reicht der Eintrag im Chanot?

    Was ist mit dem Eintrag eines Baurechtes auf dem Grundstück, notwendig oder Makulatur?
    .
    erstmal abklären,

    Daten: Grundstück 1 Rai, Haus mit einfachen vier Zimmern, sehr
    schöner Palmen und Baumbestand, 2,5 km vom Strand entfernt. Wasser-,
    Stromanschluss alles vorhanden.

    Ich habe vor drei Wochen eine Anzahlung von 200000 Baht geleistet,
    der Gesamtkaufpreis beträgt 1,95 Mio. Baht.
    1. wie ist der systematische Ablauf

    1a. WAS IST BEI EINEM GRUND.STÜCKS-LEASING-VERTRAG ZU BEACHTEN?
    Ein Leasing-Vertrag kommt insbe.sondere in Betracht für Aus.länder ohne thai.ländi.schem Ehe.partner.
    Um einen Leasing-Vertrag ab.schliessen zu können, muss ein Aus.länder mit einem Non-Immigrant-Visum in Thai.land ein.ge.reist sein; mit einem Touristen-Visum ist dies nicht möglich.
    Für Personen über 50 Jahre gewährt eine Thai.ländi.sche Ver.tretung (Kon.sulat, Bot.schaft) in der Regel ohne Probleme ein drei Monate gültiges Non-Immigrant-Visum Typ "O". Ein Antrag auf Ver.länge.rung (1 Jahr) kann bei der Ausländer-Behörde in Thai.land gestellt werden, wobei die wichtigste Voraus.setzung für die Ge.währung ein Einkommens- und Vermögens.nachweis ist. Man muss ein Ein.kommen (z.B. Rente) oder ein Ver.mögen (Tages- oder Fest.geld in Höhe von minde.stens 800.000 Baht bei einer in Thai.land an.sässigen Bank), oder eine Kom.bination von beidem nach.weisen können.
    Für Personen unter 50 Jahre kann eine Thai.ländi.sche Ver.tretung gleich.falls ein Non-Immigrant-Visum Typ "O" aus.stellen, jedoch bedarf dies einer Be.gründung. Eine Mög.lich.keit ist beispiels.weise einen lang.fristigen (1-jährigen) Miet.vertrag für ein Wohn.haus in Thai.land vorzu.legen, zusam.men mit Miet.quittungen, be.zahlten Telefon.rechnungen, und anzu.geben, man möchte den Miet.vertrag um.wandeln in einen (mehr als) 3-jährigen Miet.vertrag (mit Eintrag als Leasing-Nehmer ins Grund.buch). Wenn man in Thai.land eine Arbeit auf.nehmen möchte, z.B. als Deutsch-Lehrer bei einer Uni.versität oder einem kommer.ziellen Fremd.sprachen-Institut, und die nötigen Doku.mente vor.legen kann, erhält man sicher eben.falls ein Non-Immigrant-Visum (anderen Typs) aus.gestellt.
    Der Leasing-Geber, also der Grund.stücks-Eigen.tümer, muss eine Person sein, die die thai.ländi.sche Staats.bürger.schaft besitzt (z.B. der thai.ländi.sche Lebens.partner), oder eine thai.ländi.sche Firma (z.B. die Firma eines thai.ländi.schen Rechts.anwaltes oder einer Real Estate Company). Gleich ob Person oder Firma, man sollte ihr voll ver.trauen können und sie längere Zeit (mehrere Jahre) kennen. In aller Regel sollte man nicht den alten Grund.stücks-Eigen.tümer, den Ver.käufer, als Leasing-Geber akzep.tieren, sondern eine Person seines Ver.trauens wählen. Die Vor.stellung, eine 30-Jahre-Leasing-Rate niedriger als den Ver.kaufs.preis zu erzielen, wenn man das Grund.eigentum unver.ändert belässt und den Eigen.tümer als Leasing-Geber inthroni.siert, dürfte sich als nicht realisier.bar er.weisen und wäre mit er.höhtem Risiko ver.bunden.
    Unbeeinflusst von einem Vertrauens.verhältnis sollte ein Leasing-Vertrag, über den Standard-Inhalt hinaus, mög.lichst alle zu.künftigen Un.wäg.bar.keiten regeln, wie zum Bei.spiel Todes.fall des Leasing-Nehmers oder Leasing-Gebers, Ver.kauf oder Insol.venz der Firma, vor.zeitige Be.endi.gung des Leasing-Vertrags, termin.gerechtes Laufzeit-Ende des Leasing-Vertrags mit allen Rechten und Pflichten für die Zeit danach. Hierzu ist ein Rechts.anwalt ge.fordert; man sollte aller.dings als Leasing-Nehmer von Anfang an möglichst klare Vor.stellungen ent.wickelt haben, welche Inhalte Leasing-Vertrag und even.tuelle bei.ge.ordnete privat.rechtliche Verträge haben sollen.

    1b. WIE KANN ICH MICH BEI EINEM LANG.FRISTIGEN GRUND.STÜCKS-LEASING-VERTRAG ABSICHERN, WENN ICH AUF DEM GRUND.STÜCK EIN HAUS BAUEN MÖCHTE?
    Ein kritischer Punkt ist die oft vom Leasing-Nehmer er.wünschte Ver.längerungs-Option. Das thai.ländi.sche Recht lässt der.zeit nur eine Leasing-Periode von maximal 30 Jahren zu, und nur maximal diese Lauf.zeit kann auch ins Grund.buch einge.tragen werden. Privat.rechtliche Zusatz.verein.barungen (z.B. Ver.längerungs-Option) sind zweifel.los möglich. Jedoch man weiss derzeit nicht, ob sich der Leasing-Geber (oder, falls ver.storben, seine Erben) an die Ver.ein.barungen hält, ob er sie viel.leicht anders aus.legen könnte als der Leasing-Nehmer, ob ein Rechts.streit un.ver.meid.lich werden könnte und wie die Gerichte dann ent.scheiden werden.
    Für einen Leasing-Nehmer im Alter von 60 Jahren mag eine 30-jährige Lauf.zeit aus.reichend er.scheinen, denn statistisch liegt seine Lebens.erwartung darunter. Will er aller.dings das Leasing "ver.erben", oder will ein jüngerer Leasing-Nehmer sich eine zweite Laufzeit sichern, so bedarf es schon be.sonderer ver.trag.licher Rege.lungen, und/oder anderer, verlust-mindernder Vor.kehrungen im Falle einer Nicht-Verlängerung oder einer Ver.längerung zu in.akzeptablen Be.dingungen.
    Solche Vor.kehrungen sollten früh.zeitig getroffen werden, mög.lichst nicht nach einem Ab.schluss des Leasing-Vertrags, sondern zuvor, und dies bedarf einiger Vor.bereitungen. Hier zwei Möglich.keiten:
    Möglichkeit 1, Grundstücks-Teilung: Ein grosses Grund.stück (z.B. grösser als 2 Rai) kann man durch amt.liche Ver.messung auf.teilen lassen in einen kleinen Grund.stücks.teil mit An.schluss an eine öffent.liche Strasse/Weg, und in einen grossen Teil. Die thai.ländi.sche Ver.trauens.person erwirbt beide Grund.stücks.teile; das kleine Grund.stück wird be.lastet mit einem Leasing-Vertrag, das grosse nur mit einer Hypothek. Das kleine Grund.stück ist für Haus-Bebauung und mit einem Garten durch den Leasing-Nehmer vor.ge.sehen, wohin.gegen das grosse Grund.stück z.B. als Reis.feld ver.bleibt und/oder zum An.legen von Teichen rund ums Haus ge.nutzt wird (zur Auf.füllung des kleinen Grund.stücks). Recht.liche Vor.teile: Unproble.mati.sches 30-Jahre-Leasing des Bau.grund.stücks, grosses Grund.stück praktisch un.ver.käuflich (Hypotheken-Geber muss einem Ver.kauf zu.stimmen), ein.ge.schränkte Nutzung des grossen geringer.wertigen Grund.stücks durch den Eigen.tümer (be.stehende Nutzung kann prak.tisch nicht ver.ändert werden), Reali.sierung der Kon.trolle einer grossen Fläche (viele Grund.buch-Ämter er.lauben Leasing nur für kleine Grund.stücke von nicht viel mehr als 1 Rai). Prak.tische Vorteile: Die grosse Fläche er.möglicht grössere Ab.stände zu be.nach.barten Grund.stücken/Häusern (geringere Lärm.einwirkung, Nicht-Bebaubar.keit der Fläche un.mittel.bar neben dem eigenen Haus, Er.haltung von Aus.blicken (z.B. Aus.sicht über Reis.feld hinweg zum Gebirge), geringere Bau.kosten (Erde vor.handen zum Auf.füllen des Bau.grundstücks/Gartens, Mauer/Zaun entlang des Ufer.bereichs am Teich nicht er.forderlich).
    Möglichkeit 2, Bau eines Hauses aus Teak / Hart.holz anstelle eines Hauses aus Ziegel/Beton: Dies kann zusätzlich zu Möglich.keit 1 realisiert werden. Der Leasing-Nehmer kann und sollte Haus-Eigen.tümer sein. Über seinen Rechts.anwalt sollte er vor.sorglich regeln, dass ein von ihm auf dem Leasing-Grund.stück zu er.richtendes Haus (Wohn.haus und sonstige Gebäude) sein Eigen.tum ist, und dass das Haus.besitz.buch (tabien ban) auf seinen Namen von der Wohnungs.behörde aus.ge.stellt wird. Mit Ablauf eines 30-jährigen Leasings müsste der Grund.stücks-Eigen.tümer / Leasing-Geber den dann zu er.mittelnden Wert des Hauses dem Leasing-Nehmer er.setzen, sofern der Leasing-Vertrag eine ent.sprechende Ver.ein.barung enthält und das Leasing nicht ver.längert wird. Es wird nicht vorherseh.bar sein, wie sich der Leasing-Geber (oder seine Erben) ver.halten werden. Mit oder ohne Rechts.streit kann der Leasing-Nehmer sein Haus aus Ziegel/Stein ver.lustig gehen. Ein Haus aus Holz hin.gegen kann in kürzester Zeit abge.baut und an anderer Stelle wieder er.richtet werden. Der Leasing-Nehmer nimmt einfach sein Haus und dessen Wert mit, und lässt nur Beton.fundament und Infra.struktur zurück, wodurch ihm nur ein wesent.lich geringerer Verlust ent.stehen wird.

    2. WORAUF MUSS MAN BEI EINEM GRUNDSTÜCKSDOKUMENT ACHTEN?
    Es gibt verschiedene Arten von Grund.stücks.doku.menten. Das höchst.wertige Doku.ment wird โฉนดที่ดิน (Chanot-thi-din, in deutscher phone.tischer Transkrip.tion: "Dschanohd-tieh-din") ge.nannt, oder kurz โฉนด (Chanot). Es garan.tiert das Recht auf Eigen.tum (nicht nur Besitz) und andere Rechte am Grund.stück (z.B. eine ver.briefte Pacht oder sog. "Lease.hold", eine Hypo.thek, ein Niess.brauch). Es wird vom Grund.stücks.amt ausge.stellt. In länd.lichen Gegenden wird man öfter Land mit น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 K.) und น. ส. ๓ (N. S. 3) Doku.menten vorfinden (in deutscher phoneti.scher Transkrip.tion: "No So Sahm Go" und "No So Sahm"). Diese sind zwar rang.niedriger, können jedoch nahezu so wie ein Chanot-Doku.ment ver.wendet werden. Es gibt auch Grund.stücke mit anderen Arten von Doku.menten und ganz ohne jegliche Doku.mente. Solches Land sollte generell ausser Betracht bleiben. Näheres zu Grund.stücks.doku.menten: Land Title Documents in Thai.land (in Englisch und Deutsch).

    3. WELCHE MASSEINHEITEN FÜR GRUNDSTÜCKE GIBT ES?
    Gebräuchlich sind drei Flächen-Einheiten: Rai, Ngan und Tarang-wa.
    1 Rai = 4 Ngan = 400 Tarang-wa = 1.600 Quadrat.meter (qm) = 16 Ar (a) = 0,16 Hektar (ha)
    1 Ngan = 100 Tarang-wa = 400 qm
    1 Tarang-wa = 4 qm
    1 Quadratmeter (qm) = 0,25 Tarang-wa
    1 Ar (a) = 100 qm = 25 Tarang-wa = 0,25 Ngan = 0,0625 Rai
    1 Hektar (ha) = 10.000 qm = 6,25 Rai
    In Anzeigen findet man die Angaben meist abge.kürzt in der Schreib.weise z.B. 3‑2‑85; dies be.deutet 3 Rai, 2 Ngan, 85 Tarang-wa.
    Weitere Hinweise zu den Mass.einheiten unter Units of Thai Area Measurement.
    Flächen-Konvertierungen online unter convert-me.com.

    4. WIE IST DER KURS DER THAILÄNDISCHEN WÄHRUNG?
    Die gesetzliche Währung in Thailand ist das Thai Baht (THB), oder kurz: Baht. Die Wechsel.kurse (inter.bank ex.change rates, ask prices) für ver.schie.dene Währungen in den vergangenen Kalender.jahren sind in der englischen Version der FAQ (siehe oben) aufgelistet.
    Online Konvertierung für Währungen: oanda.com.

    5. WIE HOCH SIND GEBÜHREN/STEUERN BEIM GRUND.STÜCKS.KAUF?
    Neben dem vereinbarten Kaufpreis sind Gebühren/Steuern zu ent.richten. Wegen des kom.plexen und lokal unter.schied.lichen Be.steuerungs.systems lässt sich selbst die unge.fähre Höhe des zu ent.richten.den Betrags nur schwer kalku.lieren. Erfahrungs.gemäss ist jedoch (im Bezirk Doi Saket) die Gesamt.höhe im Ver.hält.nis zum Kauf.preis minimal (in der Regel deut.lich unter 5%). Diese Gebühren und Steuern sind beim Grund.buch.amt zum Zeit.punkt des Eigen.tums-Über.gangs (und somit wäh.rend der Aus.stel.lung der Eigen.tums-Doku.mente) bar zu be.zahlen. Im wesent.lichen sind es nur zwei Kosten-Positionen (von über 10 möglichen Positionen), deren Höhe nennens.wert ist: a) Registrie.rungs.gebühr (ka-dschod-tabijen) 2% (in Doi Saket!) vom Grund.stücks.wert, b) Steuern (ka-pa-sih) 0,5-3%. Die Registrie.rungs.gebühr richtet sich nach dem (amt.lich fest.ge.stellten) Grund.stücks.wert, nicht nach dem ver.ein.barten Kauf.preis, wohin.gegen sich die Steuern nach dem jeweils höheren Wert richten. Der amt.liche Grund.stücks.wert kann vom Kauf.preis stark ab.weichen, z.B. die Hälfte oder das Doppelte des Kauf.preises betragen. Ausser.dem gibt es in be.stimmten Fällen eine Be.freiung von der Zah.lung der Grund.stücks.transfer-Steuer. Es sollte im Voraus zwischen Käufer und Ver.käufer ver.ein.bart werden, wer die Gebühren und Steuern bezahlt. Üblich ist es, dass Käufer und Ver.käufer jeweils 50% be.zahlen. Mög.lich sind aber auch folgende Rege.lungen: Käufer 100%, oder Ver.käufer 100%, oder Käufer 100% Trans.fer.kosten und Ver.käufer 100% Steuern. Solche Ver.einba.rungen sollten in den Kauf.vertrag auf.ge.nommen werden.

    6. WELCHE AUSGABEN SOLLTE MAN BEIM GRUND.STÜCKS.ERWERB MIT EINPLANEN?
    Ausser dem zu zahlenden Kaufpreis und den anfallenden Gebühren und Steuern sollten insbe.sondere die folgend aufge.führten (aber nicht zwingend in An.spruch zu nehmen.den) Leistungen und ihre unge.fähren Kosten ein.kalku.liert werden: Rechts.anwalt (2.000-20.000 Baht), Erd.auf.füllung (80.000-190.000 Baht pro Rai), Über.bau eines Be.wässerungs.kanals (9.000-15.000 Baht), An.schluss an vor.handene Wasser.leitung (3.000-8.000 Baht), An.schluss an vor.handene Elek.trizitäts.leitung (3.000-8.000 Baht), An.schluss an vor.handene Telefon.leitung (6.000-30.000 Baht).

    7. WAS SOLLTE MAN BEI EINER IMMOBILIE ÜBERPRÜFEN?
    Vor dem Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks sollte man insbe.sondere folgende Punkte der Check-Liste über.prüfen:
    Gegend und Lage des Grundstücks: friedliche Gegend, Gegend beein.trächtigt durch Drogen.verkauf, Gegend mit illegaler Ansied.lung; von Über.schwem.mungen be.drohte Gegend; Gegend mit lauten Karaoke-Restau.rants, lärm-emittie.renden Fabriken und Hand.werks.betrieben, lauten Nach.barn, öffent.lichen Laut.sprecher-Anlagen, Gegend mit Verkehrs.lärm; Gegend mit Luft.ver.schmut.zung durch Ver.kehr; Geruchs.belästi.gung durch nahe Fabriken, Hand.werks.betriebe, Plätze für Leichen.verbren.nungen, Schweine- und Hühner-Farmen, Abfall.gruben und bevor.zugte Plätze für Abfall.verbren.nung; Ausblick-Beeinträchti.gung durch die Um.gebung; Wahr.schein.lich.keit von zu.künftiger nach.teiliger Ver.ände.rung der Lage und Gegend.
    Strassen und Wege: Passier.barkeit mit Motor.rad, Pkw, Pick-up und Lkw; Passier.bar.keit im Falle von Über.schwem.mungen in der Gegend; Ent.fer.nung zu Haupt.strassen, Geschäften, Restau.rants, Kranken.häuser, Super.märkten und zur City; Verkehrs.behinde.rung während der Haupt.verkehrs.zeiten in Stadt.gebieten, die üblicher.weise zu durch.queren sind; Zugang und Zufahrt zum Grund.stück über eine öffent.liche oder private Strasse.
    Technische Infrastruktur: Haupt.strom.leitung (220 V) und Ent.fernung für einen An.schluss; Haupt.wasser.leitung (öffent.liche Wasser.leitung z.B. für ein Dorf) und Ent.fernung für einen Anschluss, ergän.zende private Wasser.speiche.rung, Not.wendig.keit zum Bohren eines Brunnens und Instal.lieren eines Be.wässerungs.systems; Telefon.leitung und Ent.fernung für einen An.schluss, Stärke des Empfangs.signals für Handys.
    Eigen.schaften des Grund.stücks: Grund.stück über.schwem.mungs.gefährdet während der Regen.zeit, Not.wendig.keit zum Auf.füllen des ge.samten oder von Teilen des Grund.stücks mit Erde, Not.wendig.keit der Ent.wässerungs- und Abfluss-Vorsorge, Qualität des Bodens und der Erde auf dem Grund.stück (anstehender Boden, oder bereits aufge.füllt, evtl. mit Abfall unter der Ober.fläche); Ein.zäunung des Grund.stücks; Errichtung einer Brücke über einen öffent.lichen Wasser.graben für einen An.schluss an das Grund.stück.
    Eigen.schaften eines vor.handenen Gebäudes: Gründungs- und Kon.struktions.schäden; Holz.befall durch Termiten, Pilz.befall an Wänden; undichte Wasser.leitungen; aus.reichende Wasser.ableitung von Regen.wasser; undichtes Dach und be.schädigte Decken.
    Rechtliches: hoch.wertiges Grund.stücks.doku.ment (z.B. Chanot), Über.prüfung ob der Grenz.verlauf auf der Grund.stücks.urkunde über.ein.stimmt mit der Örtlich.keit, Grenz.steine sicht.bar oder ver.deckt, oder sicht.bar aber nicht überein.stimmend (Nummer und Lage) mit den An.gaben auf dem Grund.stücks.doku.ment; amt.liche Neu.vermes.sung er.wünscht oder erforder.lich; stimmen sämt.liche im Grund.stücks.doku.ment ge.nannten Eigen.tümer dem Ver.kauf zu oder nicht; ist der Grund.eigen.tümer auch zugleich Eigen.tümer des Gebäudes oder nicht; Haus-Urkunden über.prüfen; gibt es irgend.welche verbriefte oder informelle Rechte von Dritten am Grund.stück, z.B. Wegerecht.

    8. ERDAUFFÜLLUNG — WOFÜR?
    Bei den allermeisten zum Kauf angebotenen unbe.bauten Grund.stücken handelt es sich um genutzte Reis.felder. Auch ohne jegliche Be.wässe.rung der Reis.felder durch Be.wässerungs.kanäle sammelt sich in den meisten Reis.feldern Regen.wasser, vor.nehmlich während der Regen.zeit, kann nicht oder nicht aus.reichend ab.fliessen, und das Land ist dann zeit.weise sumpfig und schwer oder nicht passier.bar. Für den Bereich der Zufahrt und für zu er.richtende Gebäude empfiehlt es sich daher, das Niveau durch Erd.auf.füllung anzu.heben, etwa im selben Niveau wie das Niveau einer benach.barten be.festigten öffent.lichen Strasse. Ferner empfiehlt es sich, das Niveau des Wohn.hauses etwas höher (z.B. 10-40 cm) zu legen als die Zufahrt, und einen zu planenden Garten mit Zier- und Obst.bäumen etwas höher (z.B. 30-80 cm) zu legen als das ursprüng.liche Reisfeld-Niveau. Meist liegt das ursprüng.liche Reisfeld-Niveau zwischen 50 und 100 cm tiefer als das einer benach.barten Land.strasse. Somit wird man möglicher.weise mit durch.schnitt.lich 100 cm Erd.auf.füllung rechnen müssen, wobei sich die Kosten für ange.lieferte Erde auf etwa 80.000-190.000 Baht pro Rai belaufen (Preise abhängig von der Qualität der Erde und der Ent.fernung des Liefer.wegs). Es ist über.legensw.ert, einen Teil der für die Auf.füllung be.nötigten Erde an.liefern zu lassen (preis.werte Erde aus tiefer.liegenden Schichten, geeignet für Zufahrt und Haus.fundament), und den anderen Teil dem eigenen Grund.stück zu ent.nehmen (z.B. preis.günstiges Aus.baggern eines grösseren Garten.teichs) und Mutter.boden und darunter liegende Erden als Auf.schüttung für das zukünftige Garten.land zu verwenden.

    9. IST ES VON VORTEIL, EIN BEREITS BEBAUTES GRUND.STÜCK ZU KAUFEN, ODER EIN UNBE.BAUTES, UM DARAUF MEIN HAUS NACH EIGENEN WÜNSCHEN MITTELS EINER BAUFIRMA UND EINES ARCHITEKTEN ZU ERRICHTEN?
    Fast immer ist es erheblich billiger, ein unbe.bautes Grund.stück zu kaufen, das Haus nach eigenen Vor.stellungen selbst zu planen, und die richtige Bau.firma und den richtigen Architekten zu wählen. Ausser.dem ist es meist eben.falls er.heblich billiger, ein ursprüng.liches Grund.stück (i.d.R. ein Reis.feld) zu kaufen und zusätzlich Erde zum Auf.füllen des Grund.stücks, als ein bereits mit Erde aufge.fülltes Grund.stück, oder ein sofort bebau.bares Grund.stück in einer Wohn.anlage. Architekt und Bau.firma sind notwendig, und zusätzlich ein Bau-Manager (als Vermittler und Übersetzer) während des gesamten Bau.prozesses – andern.falls wird man das Haus kaum so wie ge.wünscht erhalten.
    Abgesehen von den Kosten, sollte man folgendes bedenken: Erde zum Auf.füllen kann man in ver.schiedenen Quali.täten für ver.schiedene Zwecke bekom.men, bei bereits aufge.fülltem Land wird man kaum wissen, was sich unter der Ober.fläche befindet. Aufge.füllte Erde im Bereich des zu.künftigen Haus.fundaments sollte verdichtet werden und eine Regen.zeit lang (Mai-Oktober) oder länger ruhen.
    10. BENÖTIGE ICH ZUM KAUF EINES GRUND.STÜCKS EINEN RECHTS.ANWALT?
    Es gibt kein Gesetz in Thai.land, welches fest.schreibt, dass ein Rechts.anwalt oder Notar für die Durch.führung von Rechts.geschäften an Grund.stücken erforder.lich wäre, beispiels.weise für Grundstücks.kauf, Pacht, Niess.brauch, Hypothek. Wenn Käufer und Ver.käufer sich über alle Details geeinigt haben, ein in Thai geschrie.bener Grund.stücks.kauf.vertrag abge.schlossen wurde, alle erforder.lichen Doku.menten (wie thai.ländischer Personal.ausweis, Familien.buch) vor.handen sind, dann kann man gerade.wegs zum zu.ständigen Grund.buch.amt gehen, in den meisten Fällen wahr.scheinlich ohne vorherige Anmel.dung, und die recht.liche Grund.stücks.übertragung durch.führen lassen, die in einfach gelagerten Fällen in kaum mehr als zwei Stunden erledigt ist. Für einen Kauf.vertrag in Thai kann man ein Standard-Formular verwenden, erhältlich im Schreib.waren.handel. Ein drei.sprachiger Kauf.vertrag (Thai, Englisch, Deutsch) steht zum Down.load zur freien privaten Ver.fügung bereit. Obwohl die Grund.stücks.übertragung nicht sehr kompliziert zu sein scheint und die Thais hierfür in der Regel keinen Rechts.anwalt hinzu.ziehen, rate ich davon ab, den Transfer ohne Rechts.anwalt durch.zu.führen. Es sei denn, Ihre thai.ländische Ehe.frau erledigt dies in enger Absprache mit Ihnen, Sie beherr.schen Thai in Schrift und Sprache und ver.stehen den Vor.gang in allen Details, und Sie beide haben zuvor gründ.lich über.prüft, dass das Grund.stück nicht mit Rechten Dritter belastet und die Grenze von Nach.barn aner.kannt ist. In allen anderen Fällen empfehle ich, einen Rechts.anwalt zu konsul.tieren und zu beauf.tragen, insbe.sondere wenn die Rechts.situation des Grund.stücks Fragen offen lässt, wenn ein Niess.brauch oder ein 30-jähriges Leasing einge.tragen werden sollen. Wichtig ist es auch, dem Rechts.anwalt einen ein.deutigen Auftrag zu erteilen und von ihm Be.stäti.gungen und Nach.weise zu ver.langen. Beispiels.weise wäre es möglicher.weise nicht aus.reichend, ihm nur den Auf.trag für die Durch.führung eines Kaufs und Leasings zu erteilen. Vor einem Kauf sollte der Rechts.anwalt, unter anderem, beim Grund.buch.amt die aktuellen Eigentums.verhält.nisse über.prüfen lassen, was er viel.leicht als separaten Auf.trag ansieht. Man sollte mit Rechts.anwalts.kosten zwischen 5.000 und 20.000 Baht rechnen, bei umfang.reicheren Auf.gaben auch mit höheren Kosten. Üblicher.weise ist die erste Kon.sultation kosten.los. Um unab.hängig zu bleiben, nehme ich Ab.stand von Empfeh.lungen zu.gunsten eines be.stimmten Rechts.anwaltes. Für Kunden, die ich per.sönlich kennen.lernen konnte oder mit denen ich aus.reichend lange in Korres.pon.denz stehe, biete ich auf Wunsch eine selektive Liste von Rechts.anwälten in Chiang Mai an.

    FAQ


    2. welcher Landtitel liegt vor ?
    Land Title Documents in Thailand

    3. ob auf einem Land gebaut werden darf, hängt von Landtitel ab,
    wie gebaut werden kann, ob in dieser Region eine baugenehmigung vorgeschrieben ist.
    Die Baugenehmigung lässt sich umgehen, wenn man ein Haus bauen will,
    für dessen Bauplan eine pre-approvement besteht.

    Living in Asia

  11. #80
    Avatar von Chak

    Registriert seit
    02.06.2010
    Beiträge
    16.492
    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Vertraege sind ansonsten nur gueltig in Thai. Eine Uebersetzung ist "nice to have", aber rechtlich wertlos vor Gericht.
    MadMac, warum beharrst du weiterhin darauf, nachdem du bereits in einem anderen Thread eines besseren belehrt wurdest?

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