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Hauskauf und Mortgage

Erstellt von MadMac, 09.02.2012, 19:22 Uhr · 94 Antworten · 8.484 Aufrufe

  1. #1
    Avatar von MadMac

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    Hauskauf und Mortgage

    Wir sind aktuell dabei ein Haus in Bangkok zu erwerben und als legale Absicherung bin ich auf das Folgende gestossen:
    How Foreigners Can Buy Land in Thailand | Drew Noyes - JDSupra
    Ist ein sehr interessanter Konstrukt, der so Landerwerb fuer uns Farangs legal moeglich macht, solange die bessere Haelfte mitspielt. Dabei geht es mir nicht unbedingt um das Geld, eher um die behoerdliche Absicherung in Sachen langfristigen Visas und erforderlichen Papierkram.

    Frage: Hat das schonmal jemand durchexerziert und gibt es irgendwas zu beachten? Wir planen den offiziellen Transfer zum Monatsende, werde ansonsten berichten was passiert

  2.  
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  3. #2
    Avatar von waanjai_2

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    Also, wenn eine juristisch vorgebildete Person den folgenden Satz schreibt: "Foreigners can buy land in Thailand as a mortgage holder" dann läßt mich dies aufhorchen. Denn dies geht nicht. Was der Alien kann, ist das Land, welches einem Thai gehoert, zu kontrollieren. Und da dies immer häufiger gemacht wird, horchen auch die Landämter immer mehr auf und sprechen gar von mißbräuchlicher Kontrolle über Land mittels Nominees.

    In der Vergangenheit war es unter Verlobten sehr beliebt, der Verlobten ein Darlehen einzuräumen, welches sie mit regelmäßigen Raten z.B. über 30 Jahre mehr oder weniger zinsfrei zurückzahlen mußte. Als Absicherung des Darlehens wurde der Darlehensgeber auf der Rückseite des Chanods eingetragen. So wie es ja auch mit den Banken passiert, die Landeignern Hypotheken gewähren. Heiratet man die Verlobt nicht und nimmer, dann geht das auch. A registered lease can not be canceled by the land ownerunless the owner is married to the lease holder.

    Aber wehe, es wird geheiratet. Denn dann greift Section 1469 of the Thailand Civil and Commercial Code:

    Any agreement concluded between husband and wife during marriage may be avoided by either of them at any time during marriage or within one year from the day of dissolution of marriage; provided that the right of third persons acting in good faith is not affected thereby.

    Denn ab der Heirat und noch ein Jahr lang nach einer Scheidung kann die thail. Ex den Darlehensvertrag einseitig kündigen. Also kann man bei einem Darlehensvertrag kaum von einer langfristigen und krisensicheren Absicherung sprechen.

    Ist man schon verheiratet oder will man es noch, dann gibt es ohnehin bessere Alternativen. Zumeist unter dem Begriff des usufructus bekannt. Auch gibt es hier im Forum einige wenige threads darüber.

    Als Inhaber des usufructus kontrolliert man - entweder 30 Jahre oder lebenslang - alles, was mit dem Haus geschehen kann, welches auf dem Land der Ehefrau steht. Und dies auch unabhängig davon, ob die Ehefrau noch lebt. Der usufructus-Vertrag wirkt also auch gegen die thail. Erben der inzwischen verstorbenen Ehefrau. Und nur im Kontext der Situation, dass auch mit usufructus irgendwann die Kinder der thail. Ehefrau das Land - was sie ja dann eignen würden - mit Schulden belasten koennten, kommt dann die Idee einer Bank-Hypothek zum tragen. Nimmt die Ehefrau zu ihren Lebzeiten einvernehmlich mit dem usufructus-Inhaber ein Bankdarlehen auf das Grundstück auf, dann sollte dies so hoch sein, daß keine andere Bank noch ein Interesse hat, das Grundstück ein zweites Mal zu belasten. Das erhaltene Geld kann woanders angelegt werden. Es sichert also nur vor ungewollten aber nicht zu verhindernden Verschuldungen von thail. Land durch rechtmäßige Erben.


  4. #3
    Avatar von DisainaM

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    auch die Wertermittlung eines Hauses stelle ich mir schwierig vor.

    Vor 2 Jahren hat in Pattaya die Firma

    Pattaya Builders | Pattaya Construction | C.S.P. Construction Co., Ltd

    Häuser gebaut, ein Engländer kaufte ein Haus für 4 Mio Baht, heutiger Kurs 100.000 Euro.

    Nun wollte er es verkaufen.

    Er bot es 1 Jahr vergeblich für 3,25 Mio Baht an,

    Tropical 2-bedroomed Villa - Pattaya Forum

    Tropical 2-bedroomed Villa - Pattaya Forum - Page 2

    (beide Links über googel cache, weil im geschützten Bereich des Forums normal kein Zugriff möglich)

    Ende letzten Jahres teilte er mit, er lässt es über die Baufirma verkaufen,
    die hatten es für 4 Mio Baht inseriert,

    wo es auf der Webseite immer noch steht,

    Properties for Sale or Rent

    er allerdings behauptete, es sei verkauft.

    Wie sollte nun eine Bank einen Hauswert ermitteln ?

    auch beine Finanzierung kommt nur in Betracht, wenn ein Beteiligter Thai ist,
    und über ein gutes Einkommen verfügt.

  5. #4
    Avatar von MadMac

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    Danke euch beiden!

    Ich hab mich mal ein bisschen genauer mit den Konstrukten beschaeftigt und sehe mittlerweile auch ein paar Probleme mit der Borgen/Mieten Variante.

    1) Mortgage bedeutet, dass das Geld nicht dem Thai Partner gehoert und Schwieigkeiten / Verzoegerung bei der Umschreibung erzeugen kann
    2) Ein damit kombinierter Mietvertrag ueber die selbe Dauer (monatliche Rueckzahlung = Miete) erzeugt eine unnoetige Steuerpflicht (abgesehen von 2 Vertraegen von max. 30 Jahren die im Todesfall wertlos werden)
    3) Die Idee mit offizieller Registrierung, Yellow Book etc. laesst sich einfacher bewerkstelligen (ist letztendlich nur ein Mietvertrag). Bleibt die Frage eines Investments in Thailand (400kTHB fuer 1 Jahr-Visum), letzteres ist aber egal, da ich das entweder durch ein Konto selber oder existierendes Condoinvestment nachweisen kann, ist aber eine Diskussion fuer sich selbst.

    Ich habe mir nun die 2 Varianten Usufruct und Superficie angeschaut, ersteres in Kombination Land+Haus, zweites nur fuer Haus. Problem hier, das existierende Haus muessten wir separat umschreiben was zusaetzliche Buerokratie und Kosten lostritt, ohne Erfolgsgarantie.

    Bleibt am Ende die Variante Usufruct. Sect. 1469 CCC greift auch in jedem Fall, also irrelevant.

    Meine nunmehr geplante Vorgehensweise hierbei waere das Haus+Land komplett auf meine Frau umzuschreiben. Das sollte an einem Tag moeglich sein, und direkt im Anschluss ein vorgefertigtes Usufruct auf dem Landtitel eintragen zu lassen fuer kostenlose und lebenslange Ueberlassung. Das Ganze soll in Bangkok, Landoffice fuer Sukhumvit passieren.

    Ist ansonsten nicht kritisch mit dem Landwert, zahlen Cash, und nach >10 Jahren Ehe wuerde Madame das sowieso zustehen . Die Variante eines zusaetzlichen Bankdarlehens ist aber sicher ein interessanter zusaetzlicher Punkt fuer die Zukunft. Aktuell geht es mir aber um meine Absicherung fuer Eventualitaeten und eine offizielle Registrierung meinerseits in der thailaendischen Buerokratie fuer irgendwelchen Papierkram der irgendwann mal noetig wird.

    Gruss,
    Mac

  6. #5
    Avatar von MadMac

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    Kurzes Update an der Stelle wie versprochen. Wir haben diesen ganzen Wirrwar jetzt erstmal umgangen und das Haus direkt auf Mrs. umschreiben lassen. Ging sehr schnell und problemlos...

    Gleichzeitig Tambien Baan umgeschrieben und haben einen sehr netten und hilfreichen Officer gefunden, der die Geschichte mit dem Yellow Book fuer mich durchleuchtet hat. Hoffe das im Maerz abzuschliessen, und dann evtl. noch das Usufruct, ist nice to have aber wohl nicht wirklich noetig.

    War mal wieder positiv ueberrascht ueber Thai Buerokratie, welche so sehr zwischen jedem einzelnen Office wechselt.

  7. #6
    Avatar von MadMac

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    Hier ein Update zu dem aelteren Thema. Immer ganz gut, wenn man sowas mal praktisch sieht. Wir waren heute nach laengerer Zeit auf dem Landoffice und haben noch das Usufruct eintragen lassen. Hat ca. 1 1/2h gedauert, ein paar Vordrucke aus dem Computer unterschrieben und dann gabs den Eintrag aufs Chanod. Lebenslanges Niessbrauchsrecht ohne Zahlungen. Kosten 75THB (Anwaelte rufen fuer sowas locker mal 25kTHB auf). Und das Datum haette nicht besser sein koennen, Freitag der 13.

    Der Eintrag sieht so aus

  8. #7
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Lebenslanges Niessbrauchsrecht ohne Zahlungen. Kosten 75THB (Anwaelte rufen fuer sowas locker mal 25kTHB auf).
    die Anwaltskonstruktionen sind deswegen etwas umfangreicher,
    weil Lebenslanges Nutzungsrecht zwischen Eheleuten eben nicht Lebenslang bedeuten muss,
    reicht die Frau die Scheidung ein, hat sie ab dem Zeitpunkt 1 Jahr zur Verfügung, wo sie das Lebenslange Nutzungsrecht des Ehemannes wiederrufen kann,
    da nach th. Recht man es der Ehefrau, als Eigentümerin nicht zumuten kann,
    dass sich ihr Ex-Ehemann weiterhin auf ihrem Grundstück breit macht.
    Dem Ehemann würden dafür theoretisch Erstattungsansprüche zustehen,
    die dann allerdings mit ev. Forderungen der Ehefrau verrechnet werden.
    Hier ist der Wortlaut des Vertrages, die der Anwalt für die Beteiligten aufsetzt, natürlich sehr wichtig,
    um die Interessen des Ehemanns ausreichend zu schützen.

    Das Thema ist noch etwas umfangreicher, wird für Euch aufgrund Eurer guten Langzeitbeziehung nicht erheblich sein,
    sollte nur als Randbemerkung zum Thema verstanden werden.

  9. #8
    Avatar von waanjai_2

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    Zitat Zitat von DisainaM Beitrag anzeigen
    die Anwaltskonstruktionen sind deswegen etwas umfangreicher,
    weil Lebenslanges Nutzungsrecht zwischen Eheleuten eben nicht Lebenslang bedeuten muss,..
    So ist es.
    So kann der usufruct-Geber ja auch jederzeit wieder zum Land-Office und den 75 Baht-Verwaltungsakt wieder rückgängig machen. So ist diese Vorgehensweise halt eine Loesung für Schoenwetter-Perioden.

    Was für den usufruct-Empfänger wirklich einklagbar ist, steht in den Privatverträgen zwischen den Eheleuten drin, die entweder
    a. von einem RA unter Einschaltung von Zeugen (meistens den Nachbarn) oder
    b. von einem public notary verfaßt werden.

    Sollte ein Interesse am Aufkündigen auftreten, weisen die Verträge beim RA zumeist den Manko auf, daß sich die alten Freunde der thail. Frau ploetzlich an nichts mehr so ganz genau erinnern koennen, während die fotografierte Unterschriftsleistung vor dem Notar halt notariell beglaubigt ist und keiner Zeugen bedarf.

  10. #9
    Avatar von MadMac

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    Sicher habt ihr da beide auch recht, haben wir ja auch schon mehrfach diskutiert. An dieser Stelle geht es aber nicht um eine Absicherung im Falle einer Trennung, sondern um eine Notfallsituation/Todesfall.

    Generell zum Thema Anwaelte ist zu sagen, dass diese aus Gruenden der Gewinnmaximierung unnoetig verkomplizieren, verteuern und es damit auch sehr erschweren, dass sowas beim Landoffice eingetragen wird. Diese muessen sich ja rechtlich auch absichern, was dann an der Stelle oft zur Ablehnung durch das Land Office fuehrt.

    Weiterhin, im Falle einer Scheidung oder Anfechtung des Usufructs werden ja schon im Vorfeld die Weichen fuer eine langwierige und teure (!) gerichtliche Auseindersetzung gestellt. Sicher nicht im Interesse der 2 Scheidenden, die das ja gewoehnlich schnell ueber die Buehne haben wollen, vielmehr auch hier wieder mit dem Involvement teuer bezahlter Anwaelte fuer viele Jahre.

    Muss jeder fuer sich selbst entscheiden, ob er glaubt mit dem Standardprozedere im Landoffice zu erreichen, was er anstrebt, oder teure Anwaelte einschaltet, die zuallerst in die eigene Tasche arbeiten. Die genannten 25kTHB sind da wohl eher als Startpreis fuer einen Standardvertrag zu verstehen, der eben nur 1 1/2h und 75B kostet.

  11. #10
    Avatar von waanjai_2

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    Hast auch nicht unrecht. Bei mir hat der usufruct-Vertrag vor dem public notary 5.000 Baht gekostet. Da sind dann damals gleich 2 Parteien aus dem Nittaya hingegangen.
    Der Vertrag war eine Sache. Nach Unterschrift ging der in die Akten. Ohne diesen Vertrag überhaupt mitzunehmen, ging es allein - also ohne den Notar - zum Land-Office.
    Der sagt: Der zugrundeliegende Vertrag ist privatrechtlicher Natur aber dafür bindend. Die Eintragung ins Chanod ist oeffentlich-rechtlich und beginnt mit einer eigenständigen (aber auch widerrufbaren) Willenserklärung des usufruct-Gebers.

    Deshalb ist einzig und allein wichtig, sich darüber klar zu werden, was das Ziel der Übung sei.

    Hat man nur Angst vor dem ploetzlichen Tod, dann reicht der Chanod Eintrag aus.
    Hat man auch Angst vor einer Scheidung, dann ist der privatrechtl. Vertrag zu empfehlen.

    So muß halt jeder vorher festlegen, was und wann er etwas schützen will. Das ist ja das Gemeinsame bei allen beiden Varianten: In einer Situation mit grundsätzlich den Thai favorisierenden rechtlichen Regelungen, den Farang in seinem Haus zu schützen.

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