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Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

Erstellt von Acky, 10.03.2007, 09:38 Uhr · 23 Antworten · 4.379 Aufrufe

  1. #1
    Avatar von Acky

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    Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    Meine Frau kauft demnächst ein Stück Bauland auf ihren Namen. Das Haus, dass darauf gebaut werden wird, soll 100% auf meinen Namen lauten, also mein Eigentum sein. Ich denke, dass das möglich sein sollte, da ja nur der Landeigentum für Ausländer verboten ist.

    Weiß jemand wie das behördentechnisch abläuft?
    Bauantrag wird auf meinen Namen gestellt.
    Was muss ich weiter beachten.

    Ich habe ein Non-Immigrant Multiple O Visa. Geht das damit überhaupt? Hausregistereintrag usw.

    Danke
    Acky

  2.  
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  3. #2
    Avatar von tira

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    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    tach acky,

    die thailändischen möglichkeiten sind anders den d, wo grund- und hauseigentum eine sache iss.
    über land iss es so, dass du viele papiere erst im nachhinein ausstellen lässt,
    d.h. es wird erst x gebaut und der behörde hinterher mitgeteilt, dass gebaut wurde
    zwecks vergabe einer hausnr. sowie der anlage eines hausregisters.

    da das haus eine eigenständige sache iss, kannst du das erwerben.
    den baugrund kannst du auf 2x 30 jahre pachten.
    ein eintrag in das hausregister iss m.w. net möglich. die eigentumsrechte am haus
    können bestätigt/nachgewiesen werden.
    will dich die familie jedoch x nicht mehr haben, ziehst du ggf. freiwillig ab,
    unabhängig von eigentum odder pacht.

    gruss + zuversicht

  4. #3
    max
    Avatar von max

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    326

    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    Zitat Zitat von Acky",p="460572
    Meine Frau kauft demnächst ein Stück Bauland auf ihren Namen. Das Haus, dass darauf gebaut werden wird, soll 100% auf meinen Namen lauten, also mein Eigentum sein. Ich denke, dass das möglich sein sollte, da ja nur der Landeigentum für Ausländer verboten ist.

    Weiß jemand wie das behördentechnisch abläuft?
    Bauantrag wird auf meinen Namen gestellt.
    Was muss ich weiter beachten.

    Ich habe ein Non-Immigrant Multiple O Visa. Geht das damit überhaupt? Hausregistereintrag usw.

    Danke
    Acky
    Es ist möglich, aber,
    Du solltest das Haus ( nicht Land ) bei einem Anwalt ( berechtigete Person die bei Gericht hinterlegen kann ) eine Besitzurkunde ausfertigen lassen, die dann alle beteidigten Personen im Beisein eines bei Gericht bestallten Anwalt unterschreiben. Diese Urkunde wird dann hinterlegt und Du bekommst eine Abschrift mit der Hinterlegungsbescheinigung.
    Der Bauantrag kann auf deinen Namen ausgestellt werden, aber beachte das alles in Thai geschrieben wird und Du doch etwas lesen solltes.
    Auch in TH ist eine Bautafel nötig die in Thai geschrieben ist. Wird nicht oft beachtet, aber wenn ein Farang baut schaut man halt ein bisschen genauer. Beachte auch das Du selber nur beschränkt Hand anlegen darfst, da für bestimmte Berufen Verbote bestehen, im Baugewerbe generell.
    Hausregistereintrag ist möglich, eventuell Umweg über den der Frau, die dann auch schon ihren Namen in den Familiennamen geändert hat und auch auf der ID-Card so steht.
    Du kannst auch das Land in Erbpacht für 33 Jahre / von Deiner Frau dann pachten, was Dir eventuell sicherer erscheint.

    Zitat

    Im Vorfeld stellen sich für uns nun einige Fragen. Gibt es für eine Thailänderin, die mit einem Farang verheiratet ist, Einschränkungen beim Erwerb vom Land?

    Diese Einschränkung gab es einmal, sie wurde jedoch vor einigen Jahren von dem thailändischen Verfassungsgericht für gesetzeswidrig erklärt. Die damalige thailändische Regierung brachte in der Mitte der 90er-Jahre ein Gesetz auf den Weg, in welchem geregelt wurde, dass ein thailändischer Staatsbürger, welcher mit einem Ausländer verheiratet ist, im Zeitpunkt der Eheschliessung das Recht verliert, Grund und Boden zu erwerben. Eine hiervon betroffene Thailänderin sah darin einen Verstoss gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz und klagte vor dem Verfassungsgericht, welches ihr Recht gab. In der Folge wurde dieses Gesetz wieder zurückgenommen. Die Eheschliessung mit einem Ausländer führt nicht zu einem Verlust des Rechts, in Thailand Grund und Boden zu erwerben, so lange der thailändische Staatsbürger seine thailändische Staatsbürgerschaft behält. Anders sieht es aus, wenn der Thailänder eine andere Staatsbürgerschaft annimmt. Im Falle der Annahme der deutschen Staatsbürgerschaft, verliert der Thailänder seine thailändische Staatsbürgerschaft und damit auch das Recht zum Landerwerb. Der Thailänder wird dann wie ein Ausländer behandelt.

    Ende Zitat

    Das zweite ist als Merkblatt gedacht und auch tunlichst zu beachten.

    Zitat

    Was sollte man auf jeden Fall beachten, wenn ich einen Bauvertrag unterschreibe?

    Eine Mehrheit, der in Thailand geschlossenen Bauverträge, enthalten einen Festpreis. Ein Festpreis setzt aber voraus, dass Bauleistungen und Materialien konkret bezeichnet werden. Das gilt insbesondere für Sonderwünsche, die mit in den Bauvertrag eingearbeitet werden sollten. Der Festpreis muss auch diese Sonderwünsche abdecken, sonst sind finanziellen Nachforderungen Tür und Tor geöffnet. Des weiteren sollte man auf eine Zahlung nach Baufortschritt in den Vertrag mit aufnehmen. Wenn nichts gemacht worden ist, sollte auch nichts bezahlt werden. Das ist zwar eine Binsenweisheit, aber wenn es im Vertrag anders steht, hat der Bauherr das Nachsehen. Im Bauvertrag sollte also festgelegt sein, nach welchen Bauabschnitten Abschlagszahlungen in welcher Höhe fällig sind, z.B. nach der Landaufschüttung, nach Fertigstellung des Rohbaus usw. Der Bauunternehmer oder Handwerker kann auch in Thailand für die Materialrechnungen des Baustoffhändlers Skonti �ziehen�, wenn er sofort bezahlt. Der Begriff �sofort� ist dehnbar. Der Bauherr sollte darüber verhandeln, ob er bei jeweils sofortiger Zahlung Skonti abziehen kann und in welcher Höhe. Im Vertrag sollte dann auch festgeschrieben sein, dass eine Überweisung des Geldes binnen �x� Tagen nach Rechnungsstellung als sofortige Zahlung gilt. Trotz regelmässiger Zahlungen kann es passieren, dass der Bauunternehmer in Konkurs geht. Bei grossen Bauprojekten verlangen thailändische Bauunternehmer eine Bankbürgschaft oder eine verbindliche Finanzierungsbestätigung des finanzierenden Geldinstituts. Genauso kann es auch der Bauherr verlangen, wenn gleich dies in der Praxis langwierige Verhandlungen zur Folge hat. Um Finanzierungsprobleme und Kosten zu vermeiden, oder zumindest zu beschränken, ist es absolut notwendig, dass der Bauvertrag einen konkreten Termin für den Baubeginn und die Fertigstellung festschreibt. Sollte diese Fristsetzung vom Bauunternehmer schuldhaft überschritten werden, so hat der Bauherr, neben einem Anspruch auf Ersatz des Vermögensschadens, unter Umständen auch einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Diese Ansprüche müssen aber in der Regel gerichtlich durchgesetzt werden, was mit erneuten Kosten und Zeitverzögerungen verbunden ist. Der Bauherr sollte also in den Vertrag eine für den Bauunternehmer empfindliche Vertragsstrafe mit aufnehmen, welche dann fällig wird, wenn gesetzte Fristen überschritten werden.

    Wie bereits erwähnt, ist ein besonderes Augenmerk auf die Beschreibung der Materialien und deren Qualität zu werfen. So sollte beispielsweise genau festgelegt werden, um was für einen Estrich es sich handelt. Es spricht nichts dagegen, wenn der Vertragspartner auch angibt, welcher Hersteller den Estrichmörtel geliefert hat. Tritt nach Ablauf der Gewährleistung ein grosser Estrichriss auf, kann der Schaden schneller behoben werden. Lassen Sie sich nicht auf Formulierungen ein wie �XYZ-Material oder gleichwertig�. Estremoz-Marmor ist Estremoz-Marmor; �gleichwertig� ist Auslegungs- und damit potentielle Streitsache. Problematisch sind auch Formulierungen wie �Bauleiter begleitet den Baufortschritt�. Wann �begleitet� er? Wie lange? Steht er leibhaftig zur Verfügung oder nur telefonisch? Der Bauherr sollte auch die Problemzonen seines Hauses im Auge behalten. Eine Definition, wonach Fenster eine Isolierverglasung erhalten, ist schön und gut. Wenn aber das Haus an einer Strasse steht, und nichts darüber festgeschrieben ist, in welchem Masse das Fenster den Schall dämmen soll, hat der Hausherr schlechte Karten.

    Bei den oben aufgeführten Punkten handelt es sich nur um die Spitze des Eisberges. Bauverträge sind ein komplexes Feld, welche zwar durch entsprechende Verträge weitgehend reguliert werden können. Es passieren jedoch immer wieder Umstände, welche zu Streitereien führen können. So ist neben einem umfassenden Bauvertrag auch die Geschichte des Bauunternehmers relevant. Lassen Sie sich bereits von diesem gefertigte Bauwerke zeigen. Bauqualität hat auch etwas mit Tradition und Erfahrung zu tun.

    Noch eine Anmerkung zum Schluss. Alle Bauherren sollten bedenken, dass der relativ niedrige Baupreis unter anderem daraus resultiert, dass der gesetzliche Mindestlohn in Thailand zur Zeit bei 183 Baht pro Tag liegt. Dass es sich dabei nicht um hoch ausgebildete Handwerker handelt, ist auch klar. Somit kann auch nicht europäischer Standard erwartet werden. Diesen bieten zwar einige Bauunternehmer an, doch dann sind auch die Arbeitskosten und in Folge der Kaufpreis der Immobilie um einiges höher.

    Ende Zitat

    Gruss Max

  5. #4
    Avatar von Dieter1

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    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    Sieht fuer mich aus wie ein Merkblatt fuer "Lieschen Mueller" und enthaelt eine Menge unausgegorener Halbwahrheiten.

  6. #5
    max
    Avatar von max

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    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    Zitat Zitat von Dieter1",p="460657
    Sieht fuer mich aus wie ein Merkblatt fuer "Lieschen Mueller" und enthaelt eine Menge unausgegorener Halbwahrheiten.
    Danke Dieter1

    Gruss Max

  7. #6
    antibes
    Avatar von antibes

    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    ich habe mich schon oft gewundert wie zukünftige hausbesitzer vorgehen. damit meine ich nicht den threadstarter. max`s vorgehen scheint mir hier passend zu sein. neben den juristischen müssen alle planerischen aspekte berücksichtigt werden. das fängt schon mit der einbindung in die umgebung, der gestaltung des bauwerks, dem tatsächlichen raumbedarf, die zuordnung der räume zueinander etc. an. schließlich sollte die baubeschreibung, baukosten sowie die bauleitung genau festgelegt werden. einem unternehmer ohne kontrolle eines unabhängigen fachmannes auf gedeih und verderb ausgeliefert sein kann sehr teuer werden.

  8. #7
    big_cloud
    Avatar von big_cloud

    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    ....... zwengs des les ich mich schon seit Monaten hier ein.


    Gruesse
    der
    Lothar aus Lembeck

  9. #8
    Avatar von Dieter1

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    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    Zitat Zitat von antibes",p="460665
    ....schließlich sollte die baubeschreibung, baukosten sowie die bauleitung genau festgelegt werden. einem unternehmer ohne kontrolle eines unabhängigen fachmannes auf gedeih und verderb ausgeliefert sein kann sehr teuer werden.
    Ich bau mit meiner Kleinen fast jedes Jahr ein Haus um oder aus oder neu. Um in Thailand guenstig und gut zu bauen, ist es unerlaesslich das Material selbst zu kaufen, den Transport selbst zu organisieren und die Bauleitung niemand anders zu ueberlassen, sondern selbst zu uebernehmen.

    Die Handwerker sind an unseren Masstaeben gemessen aeusserst guenstig.

  10. #9
    Avatar von Acky

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    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    @big_cloud
    Danke, den Link kannte ich noch nicht.

    Die Problematik der Bauverträge und der Bauaufsicht ist klar und auch schon geregelt. Pacht oder Nießbrauchrecht Vertrag auf das Land ist klar.

    Ganz klar ist mir immer noch nicht wie der Hausbesitz dokumentiert wird. Ich dachte naiverweise, dass das Haus auf meinen Namen registriert wird und ich im Tabien Ban als Besitzer stehe und meine Frau dort "nur" ihren Wohnsitz hat.

  11. #10
    Avatar von DisainaM

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    Re: Hauseigentum (nicht Land!) in Thailand

    Zitat Zitat von max",p="460633
    Im Falle der Annahme der deutschen Staatsbürgerschaft, verliert der Thailänder seine thailändische Staatsbürgerschaft und damit auch das Recht zum Landerwerb. Der Thailänder wird dann wie ein Ausländer behandelt.
    Es gibt nicht wenige Thais, die neben der Thailändischen Staatsbürgerschaft die Deutsche haben.
    Doppelstaatsbürgerschaften sind sowohl nach Deutschem, wie auch nach Thailändischem Recht möglich.

    Keine Thai verliert ihre Staatsbürgerschaft automatisch durch Annahme einer weiteren.

    (aber das nur am Rande)

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