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Grundstück-Übertragung

Erstellt von thailandfan61, 03.09.2016, 07:16 Uhr · 45 Antworten · 1.797 Aufrufe

  1. #1
    Avatar von thailandfan61

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    Grundstück-Übertragung

    Hallo, Forenmitglieder!

    Ich bin seit 13 Jahren mit einer Thaifrau glücklich verheiratet, wohnen in Deutschland und machen jährlich
    1-2 Monate Urlaub in Thailand.
    Nun gibt es immer wieder diverse Probleme bei ihrer Familie. Vielleicht kann mir hier im Forum jemand
    weiterhelfen ein Problem zu lösen.
    Ihr Papa hat schon vor über 20 Jahren ein Grundstück gekauft und erhielt dann vom Verkäufer das
    nor sor sam (Eigentumsnachweis). Er hat es damals nicht auf seinen Namen umschreiben lassen. Kein Geld!
    Unwissend davon hat meine Frau dann Geld gegeben um ein besseres Haus zu bauen.
    Papa hat das Haus auf dieses Grundstück gebaut. Mittlerweile haben wir dies erfahren und möchten, dass
    das nor sor sam beim Landamt auf Papas Name umgeschrieben wird.
    Das Problem: Der Verkäufer ist schon lange verstorben. Er hatte 4 Kinder. Drei davon haben eine Unterschrift
    gemacht mit der Bestätigung, das dies Grundstück damals von ihrem Vater an meinen Schwiegervater
    verkauft wurde. Der 4. Nachkomme ist auch schon verstorben und hinterläßt 2 minderjährige Kinder.
    Nun sagte der Leiter des Landamtes, diese Nachkommen müßten auch unterschreiben.
    Aber die sind noch nicht geschäftsfähig. So lange können wir doch nicht warten.
    Gibt es noch andere Möglichkeiten?

    Thailandfan61

  2.  
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  3. #2
    Avatar von MadMac

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    In so einem Fall geht das ueber das Familiengericht, wenn die Kinder noch nicht volljaehrig sind. Das ist an sich eine gute Sache, zum Schutz Minderjaehriger, in dem Fall aber nicht wirklich hilfreich. Man muss dort einen Prozess einreichen und dieser wird dann verhandelt, nicht ganz billig, und umso teurer je mehr raffgierige Anwaelte eingeschaltet werden. Auf dem Familiengericht gibt es ansonsten auch "Praktikantenanwaelte" die umsonst helfen, da sollte aber kein Farang in irgendeiner Weise auftauchen, sonst gehen die Preise sofort durch die Decke.

    Da es sich um eine 20 jaehrige Nutzung handelt, duerfte es sich in diesem Fall auch um ein Gewohnheitsrecht handeln. Das ist aber wieder ein anderer Konstrukt. Wer dafuer zustaendig ist, weiss ich aber nicht. Gewoehnlich bekommt man aber weiterhelfende Auskunft auf der jeweiligen Behoerde, so man diese kennt.

  4. #3
    Avatar von DisainaM

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    Minderjährige Kinder haben in der Regel einen gesetzlichen Vertreter, die für sie bis zur Volljährigkeit Erklärungen abgeben,
    in den meisten Fällen sind das die Eltern.

    Wir haben bei solchen Fällen immer mehrere Ebenen,

    - ist die weitergeleitete Info wörtlich oder nur symbolisch gemeint ?

    - gesetzt den Fall, es wäre wörtlich gemeint, wo befinden wir uns;
    sind wir soweit von Bkk entfernt, dass hier der Leiter des Grundstücksamtes grundsätzlich Probleme macht,
    weil er eben einen gefüllten Briefumschlag erwartet, oder geht es wirklich um die Sache ?

    Oft das Problem bei bestimmten th. Staatsbürgern, die eben ein Äusseres einer Randgruppe haben, kambodschanischer Unterkiefer, Bergvolk-wurzeln, oder See-Zigeuner, im ganzen Land gibt es zahlreiche Thais, die eben ausgegrenzt werden und Probleme bekommen,
    solche Fälle sind dann Sonderfälle, und es bringt nix, sich hier auf eine Begründung einzulassen,
    man muss einfach klipp und klar sagen, die Beteiligten Personen haben an dem Ort keine Chance, was auf die Reihe zu bringen,
    dies kann nur ein brauchbarer Anwalt schaffen.
    Das nächste Problem, das Betroffende haben, sie suchen einen Anwalt nicht nach seiner Kern-Kompetenz aus (Fachanwalt für ...),
    sondern ausschliesslich aus Verwandschafts oder Bekanntschafts Kontakten,
    der dann am Ende nix auf die Reihe bringt.

    Bis man als Ausländer jedoch alle notwendigen Informationen zusammen hat, um richtig entscheiden zu können / Anwaltswechsel ...,
    muss man in der Regel einen Berg von Fehlinformationen abarbeiten, ... hört besser, der Onkel soll ja nicht wie ein Idiot darstehen ... usw.

    So geht die Entwicklung solcher Threads immer hoch und runter,

    weil regelmässig dann eine Meldung kommt : neue Situation jetzt, wie ich gerade erfahren habe ...

    sodass viele die Lust verloren haben, auf solche Thematiken einzusteigen,

    und sagen pauschal nur : brauchbaren Anwalt einschalten.

  5. #4
    Avatar von MadMac

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    Zitat Zitat von DisainaM Beitrag anzeigen
    Minderjährige Kinder haben in der Regel einen gesetzlichen Vertreter, die für sie bis zur Volljährigkeit Erklärungen abgeben,
    in den meisten Fällen sind das die Eltern.
    Nicht im Fall Landuebertragung. Geht wie gesagt ueber das Familiengericht und ist nicht ohne.

    Hatten wir selbst durch in CNX, aber aus Kostengruenden dann einfach ein 3/4 Jahr gewartet, bis die Tochter des Vorbesitzers volljaehrig war.

  6. #5
    Avatar von DisainaM

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    Zitat Zitat von MadMac Beitrag anzeigen
    Nicht im Fall Landuebertragung. Geht wie gesagt ueber das Familiengericht und ist nicht ohne.

    Hatten wir selbst durch in CNX, aber aus Kostengruenden dann einfach ein 3/4 Jahr gewartet, bis die Tochter des Vorbesitzers volljaehrig war.
    dennoch die Grundfrage,
    geht es um die Sache, sind die Infos zutreffend,

    mit der Bestätigung, das dies Grundstück damals von ihrem Vater an meinen Schwiegervater
    verkauft wurde
    diese Bestätigung können die Kinder überhaupt nicht abgeben, weil sie zu dem Zeitpunkt nicht gelebt haben.

    Während in Deinem Fall die Kinder Eigentümer eines Grundstücks waren,
    soll es ja hier um die Abgabe einer Erklärung geben, wo man als Zeuge einen Sachverhalt bestätigt.

    Wenn aber,

    die zugrundeliegenden Infos nicht stimmen,

    und es eben um etwas völlig anderes geht,

    das die Erben des ehemaligen Grundstückseigentümers eine aktuelle Übertragung heute zustimmen sollen,

    es also ausschliesslich um die Verfügung als Eigentümer / Erbe geht,
    dann hättest Du recht.
    Da wir aber mehrere Ebenen haben - analog - der Verpfändung einer Grundstücksurkunde an eine Bank,
    anschliessend erhängt sich der Grundstücksbesitzer, weil er das Geld nicht zurückzahlen kann,
    - hier hat die Bank die Erklärung des Eigentümers, und ist auf Erklärungen der Erben (Mit-Erben-Kinder) nicht angewiesen.

    Soll nun die Erklärung der Familie, als Zeugen, hilfsweise ersetzen,
    weil damals keine schriftliche Verfügung getroffen wurde,
    dann
    sind die Angehörigen des Grundstückseigentümers zu keinem Zeitpunkt Erben des Grundstücks geworden,
    und sie Erklären nur, das eben der Verstorbende ihres Wissens das Grundstück übertragen hatte.
    (den Kindern fehlt hierzu die Aussagekraft, sie waren zu dem Zeitpunkt nicht geboren)

    Hier kommen wir in die Feinheiten der th. Juristerei herein,
    mit dem die Banken über Jahrzehnte die Rechtsgeschichte durch zahlreiche Musterentscheidungen mitgeprägt haben,
    weil sie eben immer mit verpfändeten Grundstücken zutun hatten,
    auch wenn heutzutage in die Chanots oft eine Lasteneintragung erfolgt, aber eben nicht immer.

  7. #6
    Avatar von MadMac

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    Da kein Verkauf/Uebrschreibung vor 20 Jahren offiziell eingetragen wurde, gehe ich davon aus, dass die Kinder als Erben jetzt Miteigentuemer des Grundstuecks sind und damit keine Uebertragung ohne Entscheidung des Familiengerichts moeglich ist. Aber Ferndiagnose ist hier wenig hilfreich, die wichtigen Punkte sind genannt. Nun muss sich der TS kuemmern.

  8. #7
    Avatar von thailandfan61

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    Hallo!

    Vielen Dank für Eure schnellen Infos.

    Das Grundstück ist ist also immer noch Eigentum des Verstorbenen Verkäufers bzw. dessen Erben.
    Da müssen wir vielleicht den Vorschlag von MadMac annehmen und den Versuch übers Familiengericht probieren.
    Natürlich mit einem Anwalt zur Seite.
    Nach Rücksprache mit meiner Frau, sagte sie, daß nur eines der 2 Kinder-Erben noch minderjährig ist, 16 oder 17 Jahre
    ist er schon. Danach könnte man ja wie MadMac noch die Zeit bis zur Volljährigkeit abwarten und dann zum Landamt gehen.
    Doch wann ist man in Thailand volljährig und geschäftsfähig? Mit 18 oder mit 20 Jahren?
    Bitte nochmal um diese Info und ich sage Danke für Eure Beiträge.

    Thailandfan61

  9. #8
    Avatar von MadMac

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    Volljaehrig sind die erst mit 20 in TH. Einfach mal das Familiengericht probieren, da gibt es wie gesagt Anwaelte vor Ort, die eine Grundauskunft geben koennen und nichts kosten. Wenn ihr dann wisst, was noetig ist, koennt ihr immer noch einen Blutsauger anheuern .

  10. #9
    Avatar von siamthai1

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    einen kleinen strohalm gibt es allerdings woran ihr euch bei gericht mit anwalt klammern könnt. 3 der kinder haben mit unterschrieben ,das ihr vater das land an euch verkauft hat. ich denke schon das die ausgangslage gut für euch sein könnte. aber ohne anwalt wie madmac schon sagte geht in diesem etwas komplizeierten fall gar nichts.im schlimmsten fall, wenn überhaupt noch ansruch von den ehemaligen besitzern erhoben werden sollte, könnte das gericht evtl.eine von euch geleistete zahlung an diese leute verordnen.

  11. #10
    Avatar von DisainaM

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    während wir im deutschen Recht unterscheiden zwischen dem Verpflichtung und dem Verfügungsgeschäft,
    Verpflichtungsgeschäft = Kaufvertrag
    Verfügungsgeschäft = Auflassung im Grundbuch gegen Zahlung

    haben wir im th. Recht einen entwickelten Nominalanspruch aus der Übergabe einer Chanot Urkunde.

    Eine Bank, die eine Chanot Urkunde bekommt, und dafür Kredit gibt,
    kann sich relativ sicher sein,
    das der Verpfänder es nie wagen würde,
    beim Grundstückamt eine Auslobung der Urkunde vorzunehmen,
    also eine Eidesstattliche Versicherung abzugeben, das er die Urkunde irrtümlich verbrannt hat,
    und eine neue ausstellen zu lassen.

    Das problem, die Auslobung ist ein hochkomplizierter Vorgang,
    soeinfach kommt er nicht eine neue ausgestellt,
    genau deshalb stellt die übergebende Urkunde eine Sicherheit für die Bank dar.

    Wer die Urkunde hat, hat normalerweise jederzeit den Anspruch auf Umtragung,
    wenn man nun vom Amt schikaniert wird,
    bringt es nichts,

    über das th. Recht zu sprechen,
    sondern über eine Behörde, die wahrscheinlich immer neue Gründe vorschieben wird.

    Deswegen eine realistische Lageeinschätzung,
    bevor man Geld dafür investiert,
    die Forderungen des Beamten zu erfüllen.

    Das Familiengericht wird wahrscheinlich den Antrag ablehnen,
    weil der Antrag meist an das Beibringen umfangreicher Unterlagen gekoppelt ist,
    die man in der Regel überhaupt nicht hat.

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